Coopérative d'habitation et de construction (ZhSK): définition, charte, contrat

À l'heure actuelle, de nombreuses entreprises sur le marché proposent d'acheter un objet immobilier en rejoignant une coopérative de construction de logements (ZhSK). Bien entendu, les citoyens se posent une question sur la sécurité et la fiabilité d'un tel système.

La situation dans les années soviétiques

Premier coopératives de logement a commencé à apparaître dans les années 1920. Cependant, dès 1937, ils ont commencé à être éliminés. Les autorités ont expliqué cela par le fait que ces associations étaient une manifestation de la propriété privée. Après la guerre, la population urbaine a fortement augmenté et la construction de logements à grande échelle a commencé. Et en 1958, le Conseil des ministres et le Comité central du PCUS ont à nouveau permis la création d’associations précédemment annulées. Le logement a été financé par les actionnaires. Toutefois, les associations ont bénéficié d'un prêt de l'État pouvant atteindre 70% sur 20 ans et d'autres avantages. Pour accélérer les travaux et en améliorer la qualité, certains futurs propriétaires ont eux-mêmes participé à la construction de bâtiments. Les équipes formées à partir de ces équipes sont passées aux deuxième et troisième quarts de travail après l’achèvement du cycle zéro par le contractant.

Les problèmes

Prix ​​des appartements coopératifs à Moscou au milieu des années 1980. s'élevait à environ 3 000 p. (une pièce), 5 mille roubles (deux chambres). Et les revenus moyens d'un citoyen soviétique étaient de 200 roubles / mois. Même avec des économies, de nombreuses personnes n’ont pas acheté de logement coopératif. Cela était dû à la présence de lignes pluriannuelles pour l’adhésion aux associations de résidents de la ville. En outre, certaines villes étaient pratiquement fermées pour adoption par des non-résidents. De plus, ils étaient automatiquement exclus des files d'attente pour les logements départementaux ou publics. Les associations représentaient environ 7 à 8% du parc total de logements. Dans la première moitié des années 80. La construction d'environ 80 000 immeubles d'habitation a été commencée. La plupart d’entre eux n’ont été commandés qu’à la fin des années 90. Ainsi, de nombreux citoyens ont dû attendre 15 ans ou plus.

Situation aujourd'hui

Le Code du logement de la Fédération de Russie contient plusieurs normes qui déterminent les formes d’auto-organisation des citoyens cherchant à améliorer leurs conditions de vie. Les associations en question sont caractérisées à l'art. 110. Toutefois, il convient de dire que, conformément aux règles générales, les citoyens ne devraient pas entrer dans des coopératives de logement, mais dans des coopératives de logement et à financement. Cela est dû au fait qu'en ce qui concerne ce dernier, la législation prévoit une procédure plus stricte pour contrôler les mouvements de fonds. Mais il existe un certain nombre de règles de procédure relatives à la formation et au fonctionnement des associations.

Organisation des coopératives de logement en Fédération de Russie

Un nombre suffisant d'associations de ce type sont restées dans le pays depuis l'ère soviétique. Les législateurs, adoptant le code du logement de la Fédération de Russie, ont toutefois tenté de les obliger à se transformer en propriétaires-occupants. Mais l'amendement correspondant a été décidé d'annuler. Dans la plupart des cas, les coopératives de logement agissent aujourd'hui comme des sociétés d’exploitation. La formation de ces associations pour la construction directe de structures était due à de nombreuses escroqueries sur les marchés immobiliers. Les coopératives de logement sont utilisées par des investisseurs immobiliers fraudés. Ces citoyens se réunissent pour achever la construction des bâtiments après la cessation de leurs activités par les entreprises qui ont réuni leurs fonds.

Essence

Les coopératives d’habitation et de construction constituent une forme d’interaction entre l’acheteur et l’entreprise impliquée dans la construction d’un objet immobilier. L'essence de telles associations est qu'elles sont des sociétés de prêt mutuelles. Les fonds pour l'achat de biens immobiliers proviennent exclusivement des contributions des citoyens qui y participent. Le plan d’activité de ces associations peut être représenté comme suit. Tout d’abord, le citoyen qui décide de participer à la coopérative d’habitation établit la quote-part initiale et les droits d’entrée. Habituellement, ils représentent respectivement 10% et 5% de la valeur estimée de la propriété. Ensuite, les membres de la coopérative de construction de logements accumulent une partie de la quote-part nécessaire pour obtenir un prêt de la société. En règle générale, c'est 50% du coût. Après cela, les citoyens sont inclus dans la ligne d'achat. La place qu’elle y occupera dépendra non seulement de l’ordre d’accumulation de la part nécessaire de l’action, mais également du rapport entre sa durée et son échéancier. Autrement dit, plus une personne épargne longtemps, c’est-à-dire qu’elle laisse plus de temps aux autres pour utiliser son argent, et plus vite il le restitue plus tard, plus vite il peut emménager dans son appartement.

Spécificités de conception

Les citoyens qui ont emménagé dans un immeuble reçoivent leur espace en copropriété. Les actions sont déterminées en fonction de la partie payée de l’action. Il augmentera proportionnellement aux fonds retournés. Il faut aussi dire que le prix d'un objet immobilier est fixé au moment de son acquisition. Cela signifie que l'augmentation probable du coût du logement sur le marché n'aura aucune incidence sur la procédure de remboursement du prêt. Dès qu'un citoyen entre et s'inscrit, il commence à rendre les fonds reçus pour l'achat. Habituellement, un prêt est accordé pour une période deux fois plus longue que la période d’accumulation. Vous pouvez rembourser la dette plus tôt que prévu. Ceci est très rentable, car, en plus du citoyen de base, il paie une cotisation. Ces derniers sont en moyenne égaux à 0,5% du prix de l'appartement. Les paiements sont effectués mensuellement. Après le remboursement intégral de la dette, l'appartement est transformé en une propriété individuelle.

Les risques

Le système des coopératives de logement présente plusieurs inconvénients. Ils s'avèrent souvent très bénéfiques pour les fraudeurs. Le premier moins est caché dans le schéma même de l'association. Le fait que les participants rendent leurs fonds plus lentement qu'ils ne les accumulent conduit à la création de files d'attente pour l'achat. Supposons que 10 personnes rejoignent une coopérative chaque mois. Chacun d’eux accumule le montant requis pendant 2 ans et en paie quatre. Les deux premières années, le capital de la coopérative est accumulé. Le montant accumulé par la suite est consacré environ un an à l’achat d’appartements. Au cours de cette période, le fonds monétaire est reconstitué plus lentement que prévu, car il est nécessaire d’acheter chaque mois de l’immobilier pour 10 nouveaux participants. Ces citoyens, qui entrent au cours des versements, donnent deux fois moins de montant mensuel que pendant la période d'accumulation.

Ainsi, après environ un an, tous les fonds sont dépensés pour l’achat de biens immobiliers pour les nouveaux membres. En conséquence, il ne reste plus d’argent à l’association. Tous les profits sont immédiatement envoyés pour l'achat d'appartements. Ainsi commence la formation de la file d'attente. Avec un flux constant de nouveaux citoyens, il y a moins d'argent qu'il n'en faut. Trois ans plus tard, la ligne ne fera qu'augmenter. Et après seulement 6 ans de travail, la coopérative atteindra une phase stable, car les participants commenceront à le quitter de manière planifiée, car ils rembourseront intégralement leurs emprunts. Le montant qui provient des citoyens lors de l'accumulation devient égal au capital des personnes qui sont dans la période de versement. Ainsi, non seulement les participants paient leur argent directement, mais ils perdent également beaucoup de temps.Si le nombre de citoyens entrant dans l'association commence à diminuer, le nombre de ceux qui y ont déjà adhéré augmentera. Dans ce cas, le meilleur sur lequel peuvent compter les personnes n'ayant pas accumulé 50% des coûts est de restituer leurs fonds et, au pire, de leur dire au revoir à jamais.

Intérêt pour les associations

L'attention accrue des développeurs pour les coopératives est due à plusieurs raisons. L’État, en resserrant les sanctions, les oblige à choisir l’un des régimes existants pour la vente de biens immobiliers. Cela peut être un certificat de logement, un accord de participation au capital ou une accumulation de parts dans une coopérative de logement. Dans le même temps, la loi fédérale n ° 214 prévoit un cadre assez strict pour les entreprises. À cet égard, la coopérative de logement présente sans aucun doute un certain nombre d'avantages.

Avantages

Selon les experts, au sein de ces associations, il existe une procédure moins réglementée pour la signature d’un accord avec un acheteur. De plus, une valeur plus compétitive peut être formée sur les objets immobiliers eux-mêmes. La quote-part qu'un citoyen paie pour un appartement dans une coopérative n'est pas taxée. La loi n ° 214 ne considère pas un contrat de participation comme un investissement. À cet égard, la société qui construit un immeuble de plusieurs appartements, fixe le montant de la TVA à un montant de 18%. Cela augmente donc considérablement le prix de l'objet par un accord de participation au capital. Un autre avantage des coopératives, selon les experts, est que la vente d'objets dans le cadre de ce régime est pratique pour les entreprises. Elle protège les droits des acheteurs dans une moindre mesure que la loi fédérale n ° 214. Dans le système en question, les possibilités juridiques des actionnaires sont déterminées par la Charte du logement et des services publics. Son entreprise se prépare avant de rejoindre l'association de citoyens. En conséquence, le document est plus dans l’intérêt de la société que des personnes.

Sélection de l'entreprise

La plupart des citoyens qui décident d'investir dans la construction effectuent une analyse comparative des systèmes de vente existants. En règle générale, l'immobilier est sélectionné en fonction d'autres critères:

1. L'emplacement
2. Temps de construction estimé.
3. Prix
4. Mise en page.

Et seulement après la sélection de l'objet, un citoyen peut savoir qu'il est construit par une coopérative d'habitation. Un certain nombre d'experts estiment qu'il n'y a rien de mal à un tel système si l'entreprise fournit à l'acheteur toute la documentation nécessaire. Il convient tout d'abord de prêter attention aux papiers qui servent de base à la construction:

1. Décret du gouvernement de la ville.
2. Le contrat de location ou la propriété de la propriété foncière.
3. Documents permissifs.

Caractéristiques de la relation

Il existe deux options pour les coopératives de logement. La première suppose que l'association agit à la fois en tant qu'investisseur et en tant qu'entrepreneur. Cette option est jugée préférable car elle renforce la responsabilité de l'entreprise. Dans le second cas, la coopérative, agissant en tant qu'investisseur, entretient une relation contractuelle avec le développeur. Ce dernier, à son tour, est une entité juridique indépendante. Un accord de coopération de logement peut cacher un certain risque. En cas de manquement de l'association à ses obligations, le contractant ne doit pas lui transférer le volume de biens immobiliers prévu à l'origine. À cet égard, lorsque vous étudiez le contrat, vous pouvez trouver une clause prévoyant la condition de résiliation à l’initiative du développeur.

Président de la CBH

La législation établit les obligations de cette personne. Ils sont prévus dans Art. 148 LCD Les devoirs d'une personne incluent:

1. Respect de la combinaison de la législation et des dispositions de la Charte.
2. Contrôle du paiement en temps voulu par les participants de la société des contributions mises en recouvrement et des paiements obligatoires.
3. Établissement des estimations de revenus et de dépenses pour l’exercice correspondant, établissement des états financiers ainsi que de la fourniture de ces documents à l’assemblée générale de l’association pour approbation.
4. La gestion de la maison ou la conclusion d'accords avec les entreprises engagées dans cette activité.
5. Embauche de travailleurs pour l'entretien du bâtiment et leur licenciement.
6. Conclusion de contrats pour l'exploitation, l'entretien et la réparation de biens communs.
7. Tenir à jour une liste des participants à l’association, des états financiers et des documents.
8. Organisation et tenue des assemblées générales.

La personne responsable peut également effectuer d'autres tâches. Ils sont inscrits dans la charte de HBC.