Propriété du ménage: composition, propriétaire, entretien, réparation, utilisation, dommages. Qu'est-ce qui s'applique à la propriété commune?

La question de ce qui concerne la propriété commune est actuellement tout à fait pertinente. Très souvent son aliénation illégale est réalisée. Selon les experts, l’introduction d’un inventaire obligatoire à certains intervalles de temps pourrait apaiser les tensions à cet égard.

Propriété du ménage: LCD de la Fédération de Russie

L'article 36 du code établit des dispositions concernant les droits des objets dans un immeuble à appartements. En particulier, il est stipulé dans la norme que chaque propriétaire d'une maison commune possède des zones dans la structure qui ne font pas partie d'appartements et qui sont destinées à desservir plus d'une pièce du bâtiment. Ceux-ci incluent, entre autres, les ascenseurs et les puits, les escaliers, les couloirs, les greniers, les planchers techniques, les sous-sols, où se trouvent les communications techniques. La reconstruction de ces installations ne pourra être réduite qu'avec le consentement de tous les propriétaires légaux. Par leur décision, les biens immobiliers communs peuvent être cédés en totalité ou en partie à d'autres personnes pour être exploités si cette action n'enfreint pas les intérêts et les droits des personnes morales et des citoyens. Le code du logement contient d'autres dispositions. En particulier, il détermine la procédure selon laquelle les biens communs peuvent être alloués et éliminés, ainsi que les signes par lesquels les objets sont reconnus par celui-ci.

GK

Selon l'art. 244 du Code civil, les biens légalement détenus par 2 personnes ou plus leur appartiennent en vertu du droit de propriété commune. Dans ce cas, les actions de chaque sujet peuvent être déterminées. Ce type de biens est lié à des biens indivisibles (ne peut être divisé sans en modifier l’objet ou, conformément à la loi, ne peut être divisé). Dans ce cas, vous pouvez définir la proportion de chaque propriétaire. Si leur taille ne peut être déterminée, alors en vertu de l'art. 245 GK ils sont considérés comme égaux. La détermination des actions en propriété commune est régie par l'art. 37 Code du logement. Conformément à la norme, la valeur est proportionnelle à la superficie totale des locaux appartenant au sujet. La part peut donc être calculée. Pour ce faire, la superficie des locaux du propriétaire (conformément à la loi sur l’enregistrement de la loi par l’État) doit être divisée par la somme des superficies des locaux non résidentiels et résidentiels de la maison (selon BTI). La part reçue peut être inscrite dans le registre et inscrite dans le certificat. L'utilisation des biens communs est effectuée par les propriétaires légaux des locaux respectifs. Le transfert d'objets à d'autres personnes est effectué par décision de l'assemblée générale de tous les résidents.

Sous sol

Comme mentionné ci-dessus, en règle générale, ils font partie de la propriété commune. Il convient de noter que la Cour constitutionnelle consacre la reconnaissance des droits des propriétaires légaux sur les sous-sols. Pendant ce temps, dans la pratique, ces locaux ne font pas toujours office de propriété commune.

Explications réglementaires

Dans l'art. Du Code civil établi, qui s’applique aux biens de la maison commune. Dans la norme, en particulier, il est indiqué que les sujets possèdent des équipements sanitaires, électriques, mécaniques et autres, des structures de support, des locaux desservant plusieurs appartements. L'art ci-dessus. 36 du code du logement fournit une liste plus complète.L'analyse des normes nous permet de conclure que les locaux appartenant à la propriété commune ne peuvent faire partie d'un appartement ou d'un autre objet de ce bâtiment qui est légalement en possession de soi. Un autre point important doit être noté. Au sens des règles dans propriété commune la partie des locaux non isolée de la zone appartenant au propriétaire unique peut ne pas être incluse. Ainsi, il peut y avoir deux régimes juridiques. Dans le premier cas, nous parlons de la propriété commune de la maison. Dans cette situation, les participants aux relations juridiques sont tous propriétaires de locaux avec la détermination de la taille de chaque part. Dans le second cas, il existe un ou plusieurs objets indépendants appartenant en propriété unique ou commune. Cependant, les motifs de l’émergence de ces droits ne sont pas liés à la destination du bien en tant que servant et auxiliaire.

Avis de la Cour constitutionnelle

Dans la détermination n ° 489 О-О, il est indiqué que les locaux qui ne font pas partie d'appartements appartiennent à la maison commune s'ils contiennent des équipements utilisés pour répondre aux besoins des propriétaires. Ils n'ont pas de but indépendant. Comme les équipements qui s'y trouvent, ces locaux sont exploités pour desservir plusieurs ou tous les locaux d'un immeuble résidentiel. Dans le même temps, les juges ont attiré l'attention sur le fait que, outre les zones non résidentielles se rapportant à la propriété commune, d'autres objets similaires destinés à fonctionner de manière autonome peuvent être présents dans le bâtiment. Ils sont reconnus comme biens immobiliers. Ces locaux constituent des objets indépendants des droits civils. En conséquence, leur statut juridique diffère du régime réglementaire établi aux articles 36 du Code du logement et 290 du code civil.

Clarifications de la Cour d'arbitrage

Il faut dire que dans les maisons construites à l'époque soviétique, il est assez difficile de distinguer les locaux non résidentiels qui remplissent exclusivement des fonctions de service à partir d'un objet similaire, mais pour un usage indépendant. La solution à ce problème nécessite de prendre en compte les circonstances réelles et entre dans la compétence des tribunaux arbitraux et des organes judiciaires de compétence générale. Entre-temps, la pratique des centrales nucléaires, qui s'est développée tout au long depuis l'adoption de la décision no 489 OO, à la grande surprise des propriétaires d'appartements et de leurs représentants, a montré que des locaux de type sous-sol, destinés traditionnellement à abriter des magasins de chaussures, des pharmacies et d'autres institutions et organisations , dans la plupart des cas, ne sont pas considérés comme propriété commune. Dans les nouveaux bâtiments, le régime juridique de ces objets est plus transparent. Le plus souvent, les juges d'arbitrage reconnaissent leur propriété partagée.

Point important

Dans l'art. 36 du code du logement a expressément établi que propriété partagée ne peut survenir dans aucun sous-sol d’une maison, mais uniquement dans des locaux techniques. La qualification appropriée d'un objet est prédéterminée par divers facteurs. Par exemple, il peut être nécessaire d’avoir un accès ouvert et permanent à l’équipement qui y est situé. Pendant ce temps, la présence au sous-sol des services publics ne constitue pas une base suffisante pour la reconnaissance de ses caractéristiques techniques. En conséquence, il ne sera pas considéré comme une propriété de la communauté.

Maintenance, réparation de biens communs

L'état des lieux doit prévoir:

1. Respect de la sécurité et de la fiabilité.
2. Utilisation abordable de la propriété commune. Ceci inclut également le terrain sur lequel se trouve l'immeuble d'habitation.
3. Sécurité pour la santé et la vie des personnes, sécurité des valeurs matérielles des personnes morales et des citoyens, ainsi que des personnes appartenant à la municipalité et à l'État.
4. Respect des intérêts légitimes et des droits des propriétaires et des autres entités.
5. Disponibilité constante des systèmes d'ingénierie de communication, des dispositifs de mesure et d'autres dispositifs compris dans la propriété commune et conçus pour fournir des services appropriés aux personnes résidant dans les locaux de MKD.
6. Maintenir l'apparence architecturale appropriée de la structure, conformément à la documentation de conception.

Événements clés

Le contenu de la propriété commune comprend diverses actions. Ils dépendent des caractéristiques de conception, du niveau d'usure physique, de l'état technique des installations et des conditions d'implantation de la structure résidentielle. En fonction de ces facteurs, le contenu de la propriété commune peut inclure:

1. Inspection d'objets. Il est effectué par les propriétaires des lieux et les personnes responsables. Au cours de l'inspection, des incohérences de l'état des lieux avec les exigences établies par la loi, des dommages aux biens communs, des menaces pour la sécurité, la santé et la vie des personnes sont révélés.
2. Installations d'éclairage.
3. Fournir les niveaux d'humidité et de température établis dans les textes réglementaires.
4. Nettoyage sanitaire et hygiénique et nettoyage de locaux, terrains.
5. Collecte et retrait ultérieur des déchets ménagers liquides et solides. Celles-ci incluent, entre autres, les déchets générés par les activités d’entrepreneurs individuels et d’organisations exploitant des locaux non résidentiels.
6. Entretien et révision de la propriété commune.
7. Mesures de sécurité incendie conformes à la loi.
8. Travaux préparatoires à l'exploitation saisonnière.
9. Entretien des espaces verts et des éléments paysagers, ainsi que d’autres objets destinés à l’exploitation, à l’entretien, situés sur un terrain faisant partie de la maison commune.

Les propriétaires légaux de locaux situés dans un immeuble résidentiel peuvent réaliser les activités susmentionnées de manière indépendante ou impliquer d'autres personnes à cette fin.

Caractéristiques des inspections

Ils dépendent de la façon dont vous contrôlez MCD. Les inspections peuvent être effectuées par les propriétaires, les personnes impliquées par eux conformément au contrat relatif à la mise en œuvre de la construction et à l'expertise technique. Ces activités peuvent également être exercées par des entités responsables agissant en qualité de responsables des structures de gestion de la HOA, d'une coopérative de logement ou d'une autre coopérative de consommateurs spécialisée. Les résultats de l'inspection sont documentés dans une loi. Il incombe aux décideurs ou aux propriétaires d'appartements de décider de la conformité ou non des objets inspectés avec les exigences de la législation, ainsi que de prendre les mesures nécessaires pour éliminer les défauts, dommages et défaillances détectés.

Les exceptions

Les mesures de maintenance des objets n'incluent pas:

1. Entretien, isolation et réparation des fenêtres et des portes des chambres, des balcons, remplacement du verre endommagé (cassé) des chambres qui ne sont pas des biens communs.
2. Nettoyage et nettoyage des zones non liées au territoire de MKD, leur jardinage et leur amélioration, soin des éléments qui y sont situés. Ces derniers, notamment, comprennent les parterres de fleurs, les pelouses, les arbustes et les arbres. Ces actions sont effectuées par les propriétaires des sites respectifs.

Entités responsables

Le bon entretien et la maintenance des biens communs sont fournis en fonction de la gestion du MKD:

1. Propriétaires légaux des locaux. Ils concluent un accord approprié avec l’organisation gestionnaire ou les personnes fournissant des services ou effectuant le travail spécifié ci-dessus.
2. Association de propriétaires, coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée. Le maintien de la propriété est dans ce cas assuré par l'adhésion à ces associations ou la conclusion d'accords par des citoyens qui n'en sont pas membres.

Avertissement d'usure d'objet

L'entretien des objets inclus dans le bien commun est effectué conformément à la décision adoptée lors de l'assemblée des résidents.La liste des travaux approuvés devrait garantir la prévention de l’usure prématurée et le maintien de la fonctionnalité et des performances, ainsi que l’élimination des dysfonctionnements, des dommages, des défauts. L’entretien n’implique pas le remplacement des ascenseurs munis de murs. Le travail n'inclut pas le dépannage des portes des locaux non résidentiels ou résidentiels, des fenêtres à l'intérieur de celles-ci, si elles appartiennent individuellement aux sujets. Ces activités sont réalisées par les propriétaires respectifs.

Si le degré d'usure physique a atteint l'indicateur maximal autorisé établi dans la législation sur les réglementations techniques et ne garantit pas la sécurité de la santé, la vie des personnes, constitue une menace pour les valeurs et les objets matériels appartenant à des citoyens et à des personnes morales appartenant à l'État, les propriétaires légaux de locaux situés à MKD doivent immédiatement prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation. Pour ce faire, la réunion décide de la mise en œuvre d'une refonte majeure. Les propriétaires ou les personnes responsables, ainsi que les représentants de l'organe exécutif fédéral et des structures régionales habilitées à surveiller le fonctionnement et l'état du parc de logements conformément aux dispositions de la loi fédérale et des autres textes réglementaires en vigueur, déterminent si le bien atteint le niveau des indicateurs maximaux de sécurité et de fiabilité autorisés. Ses résultats sont consignés dans l'acte correspondant.