Verkopers van onroerend goed die inkomsten uit de transactie hebben ontvangen, moeten 13% inkomstenbelasting betalen. Belastinginning is een procedure onder strikte staatscontrole. Deskundigen zeggen echter dat de kwaliteit van de implementatie niet toereikend is vanwege een aantal uitzonderingen in de moderne wetgeving. Te veel burgers ontwijken op volledig juridische gronden belastingen. En velen betalen op hun beurt te veel, niet wetende over de belangrijke voordelen die de staat garandeert aan deelnemers aan de onroerendgoedmarkt. Waar moet u op letten bij het verkopen van een appartement? Wat is de meest correcte manier om belasting te betalen bij de verkoop van onroerend goed?
Algemene belastingprincipes bij de verkoop van appartementen
Experts identificeren de volgende basisprincipes van belastingheffing op onroerendgoedtransacties in overeenstemming met de Russische wetgeving:
- Persoonlijke inkomstenbelasting ten bedrage van 13% van het van de koper van de woning ontvangen bedrag is verschuldigd en verschuldigd indien het appartement minder dan 3 jaar in het bezit is van de verkoper;
- de voormalige eigenaar van het onroerend goed is verplicht om uiterlijk 30 april van het jaar na de transactie van de verkoop van het appartement een verklaring in de juiste vorm in te dienen bij het territoriaal kantoor van de Federale Belastingdienst;
- De berekende inkomstenbelasting moet volledig door de burger worden betaald tot 15 juli van het jaar waarin de aangifte wordt ingediend.
Aftrek van onroerend goed
De wetten van de Russische Federatie definiëren een bepaald soort voordelen dat gegarandeerd wordt aan onroerend goed verkopers. Het komt van de zogenaamde belastingaftrek. Ze vertegenwoordigen een cijfer waarmee u de hoeveelheid contant geld kunt ontvangen die u ontvangt bij de verkoop van onroerend goed. Inhoudingen zijn daarom voor beide soorten transacties - verkoop, aankoop van onroerend goed. De belasting wordt echter slechts voor één van hen betaald.
Nu is de aftrek 1 miljoen roebel. De uiteindelijke belasting op de verkoop van onroerend goed wordt berekend met behulp van zeer eenvoudige wiskundige formules. Overweeg een voorbeeld.
Citizen Ivanov verkocht het appartement voor 2,5 miljoen roebel. Standaard moet hij 13% van dit bedrag, dat is 325 duizend, inkomstenbelasting betalen, maar hij besloot het wettelijke recht te gebruiken om een belastingaftrek van 1 miljoen te ontvangen. Daarom zal de werkelijke belastbare basis 1,5 miljoen roebel zijn. Ivanov zal daarom de staat 195 duizend roebel moeten betalen.
U kunt 1 miljoen roebel aftrekkingen uitgeven, ten koste van één aankoop- en verkooptransactie, en op basis van meerdere, maar alleen gedurende het jaar. Als het bedrag van de inkomsten uit de verkoop van onroerend goed niet 1 miljoen heeft bereikt, moeten er geen belastingen worden betaald (maar tegelijkertijd moet een verklaring worden ingediend vóór 30 april).
Een ander belangrijk aftrekmechanisme is de opname in de "formule" van bevestigde bedragen in verband met de kosten van het verwerven van een appartement. Dat wil zeggen, als bijvoorbeeld Ivanov, die een appartement verkocht voor 2,5 miljoen roebel, het eerder had gekocht, bijvoorbeeld voor 2,7, dan heeft hij het recht om dit bedrag te weerspiegelen in de vorm van 3-personenbelasting (bijlagen bijvoegen - uittreksels, overeenkomst, enz.) en helemaal niet aan de staat verschuldigd zijn. De belasting op de verkoop van onroerend goed wordt in dit geval niet betaald.
Aftrek voor gedeeld en gezamenlijk eigendom
Als het verkochte appartement eigendom is van twee of meer personen op basis van gedeeld of gezamenlijk eigendom, dan wordt er 1 miljoen roebel in mindering gebracht. onder hen verdeeld. Als we het hebben over de eerste versie van eigendom, dan in overeenstemming met de procentuele verdeling gespecificeerd in de certificaten van eigendom. In het tweede geval - in overleg. Als een compromis mislukt, dan via de rechtbanken.De overeenkomst dat mede-eigenaars klaar zijn om hun belangen te differentiëren volgens een of andere procentuele verdeling, wordt geacht te zijn bereikt wanneer elk van hen een overeenkomst voor de verkoop van onroerend goed ondertekent. In de regel zijn geen aanvullende documenten vereist die een "compromis" bevestigen.
Tegelijkertijd hebben personen die het recht hebben om een aandeel in het appartement te bezitten het recht om hun deel van het onroerend goed te verkopen zonder toestemming van de mede-eigenaars en ontvangen tegelijkertijd de volledige aftrek, individueel. Natuurlijk is de verantwoordelijkheid voor het betalen van belasting bij de verkoop van onroerend goed in dit geval volledig individueel.
PIT: 13% of 30%?
In de gemeenschap van makelaars en burgers die betrokken zijn bij onroerend goed transacties, rijst soms de vraag: waarom in sommige gevallen belastingtarief voor transacties gelijk aan 30%? Welke belasting op de verkoop van onroerend goed gaat zo omslachtig? Het antwoord is simpel. Deze indicator is voor niet-ingezetenen van de Russische Federatie. Het zijn meestal vreemdelingen die hebben besloten hun onroerend goed in Rusland te verkopen.
Maar er zijn ook veel gevallen waarin burgers van de Russische Federatie ook als niet-ingezetenen worden erkend. Het feit is dat een persoon die niet langer dan 183 dagen per jaar op het grondgebied van zijn land woont, ongeacht zijn nationale Russische staatsburgerschap, wordt erkend als een niet-ingezetene. Het is zijn plicht veel meer inkomstenbelasting te betalen dan wanneer hij langer dan zes maanden in Rusland zou wonen. En nog een belangrijke nuance. Als een niet-ingezetene het onroerend goed verkoopt, worden belastingen niet gecompenseerd door aftrekposten. De betalingsvoorwaarden blijven hetzelfde, de meldingsprocedure bij de Federale Belastingdienst - hetzelfde.
Wat als u geen aangifte indient?
Voor een gebied als het kopen en verkopen van onroerend goed, zijn belastingen het belangrijkste aspect. En daarom zijn de relevante afdelingen voldoende streng met betrekking tot het beleid van toezicht op de beweging van fondsen in het kader van transacties met appartementen. Als de verkoper van onroerend goed daarom niet binnen de voorgeschreven periode een verklaring indient die de ontvangen bedragen voor de verkoop van woningen weerspiegelt, dan Artikel 119 van het belastingwetboek hij ontvangt een boete gelijk aan 5% van de belasting (of het bedrag dat niet is betaald), elke maand berekend vanaf het moment dat de documenten worden voorgelegd aan de Federale Belastingdienst (maar de maximale waarde kan niet meer bedragen dan 30% van de schuld aan de staat, en de minimale grootte is 1 duizend roebel).
Wat als u geen belasting betaalt?
Als de verkoper van onroerend goed de berekende inkomstenbelasting niet heeft betaald, zal de federale belastingdienst de betaling van het juiste bedrag eisen, een boete in rekening brengen (20% van het belastingbedrag) en rente (in procent gelijk aan 1/300 van de herfinancieringsrente van de Centrale Bank - ze worden dagelijks in rekening gebracht tot er is een vertraging).
Moeten gepensioneerden belasting betalen?
Er is een versie dat gepensioneerden zijn vrijgesteld van het betalen van inkomstenbelasting voor inkomsten uit de verkoop van een appartement. Dit is niet waar. Inkomsten uit de verkoop van woningen in termen van fiscale wetgeving is gelijk aan salaris. De staat biedt geen voordelen voor onroerendgoedbelasting aan gepensioneerden. Bovendien is voor hen de verplichting om de 3-NDFL-aangifte op tijd aan de Federale Belastingdienst over te dragen, evenals de tijdige betaling van de berekende bedragen, precies hetzelfde als voor werkende mensen. Natuurlijk blijft de regel dat de belasting op de verkoop van onroerend goed minder dan 3 jaar in het onroerend goed niet wordt betaald.
Hoe aangifte doen?
Er zijn drie hoofdopties voor het indienen van het 3-NDFL-formulier, dat de cijfers voor onroerendgoedtransacties weergeeft, bij het territoriale orgaan van de Federale Belastingdienst. Ten eerste kan een persoon dit doen door persoonlijk contact op te nemen met de afdeling, ten tweede door een volmacht te schrijven aan iemand die notaris is, ten derde, door een elektronisch formulier te sturen via de Staatsdiensten (nadat hij zich daar heeft geregistreerd).
Komt er binnenkort een nieuwe belasting?
Onder experts en sommige media-berichten verschijnen dat in Rusland binnenkort een nieuwe belasting op de verkoop van onroerend goed zal verschijnen. Of op zijn minst belangrijke wijzigingen worden aangebracht in de huidige wetgeving.Waar kunnen we hier over praten? Hoe waarschijnlijk is het dat het jaar waarin de nieuwe omzetbelasting wordt ingevoerd 2015 is?
In 2014 was er een wetsvoorstel in de publieke sfeer dat werd opgeroepen om de bestaande belastinginning voor de verkoop van onroerend goed te wijzigen. Het punt is dat de inkomstenbelasting moet worden berekend op basis van de kadastrale waarde van woningen. Experts benadrukken dat deze formulering nog steeds indicatief is. Maar het specifieke doel van de wetgever is duidelijk: de autoriteiten willen transacties "witten" waarbij de waarde van het onroerend goed dat is opgenomen in het contract voor de verkoop van onroerend goed lager is dan de werkelijke prijs van het appartement (dit wordt gedaan om de belastingaftrek van 1 miljoen te "voldoen" of maximaal te gebruiken ). Hierover moet de kadastrale waarde van woningen volgens de wetgever min of meer overeenkomen met de markt (nu is deze meestal veel lager).
Wat is het voorgestelde mechanisme voor de werking van de wet in vergelijking met de huidige procedures? Laten we een paar voorbeelden bekijken.
Burger Ivanov, die een aandelenovereenkomst had opgesteld, investeerde 700 duizend roebel in de ontwikkeling van het huis. Twee jaar later gaf het aannemersbedrijf opdracht tot huisvesting. Tegen die tijd was de marktprijs van het appartement van Ivanov gegroeid tot 2,5 miljoen. Hij wilde het verkopen, maar in het contract om de kosten op te schrijven gelijk aan 1,7 miljoen. Van dit bedrag zal hij in overeenstemming met de huidige wetgeving 700 duizend aan kosten kunnen aftrekken voor gedeelde bouw, evenals verminderen met de vereiste aftrek ten bedrage van 1 miljoen.Zo "sluit" de volledig officieel ontvangen inkomsten onder het contract, om geen inkomstenbelasting te betalen. Volgens de huidige normen van de wet zou alles wat Ivanov bedoelde, kunnen en moeten slagen.
Wijzigingen in het belastingwetboek van de Russische Federatie, die momenteel worden besproken, kunnen een burger ertoe dwingen in elk geval inkomstenbelasting te betalen. Het feit is dat, in overeenstemming met de kadastrale herwaardering, de prijs van een appartement bijvoorbeeld 2,2 miljoen roebel kan zijn. Dit is 500 duizend roebel. meer dan in het verkoopcontract opgesteld door Ivanov en zijn koper. En van deze 500 duizend moet de verkoper de voorgeschreven inkomstenbelasting betalen ten belope van 13%.
Er is een optie, zeggen experts, dat de wetgever enige vorm van verlichting in zijn "formules" zal invoeren. Dit is de zogenaamde "reductiefactor", die wordt vermenigvuldigd met kadastrale waardering van onroerend goed. Nu blijkt in de wet een indicator gelijk aan 0,7. In het geval van de transactie van burger Ivanov, wordt het definitieve cijfer verkregen door 2,5 met 0,7 te vermenigvuldigen. Dat zijn 1,54 miljoen roebel. Wat in principe voor Ivanov zou moeten regelen - in zijn akkoord zijn de cijfers zelfs meer dan dit. Maar wat als zijn appartement niet 2,5 miljoen zou kosten, maar alle 4? In dit geval zou de kadastrale waardering waarschijnlijk dicht bij de markt liggen. En dan zou de verkoper van onroerend goed grondig moeten forceren.
Tegelijkertijd zeggen veel deskundigen, evenals vertegenwoordigers van de wetgevende kringen zelf, dat de "verlagingscoëfficiënt" helemaal niet kan worden goedgekeurd. Een optie is ook mogelijk om de regionale parlementen in staat te stellen het overeenkomstige cijfer te bepalen en, zoals deskundigen zeggen, te motiveren dat alle opbrengsten van de betaling van persoonlijke inkomstenbelasting op basis van de kadastrale waarde in de begroting van het onderwerp blijven.
Data van openbare bespreking van het wetsvoorstel - tot 30 oktober 2014. Dan wordt het doorverwezen naar de afgevaardigden van de Doema. Het is waarschijnlijk dat al in 2015 wijzigingen in de belastingwetgeving van de Russische Federatie van kracht zullen worden.
Nieuwe wet: voordelen en concessies
Zoals we kunnen zien, heeft de staat besloten om grondig in te grijpen in een fenomeen als het kopen en verkopen van onroerend goed. Belastingen, waarschijnlijk verwacht door de autoriteiten, moeten actiever in deze richting worden geïnd. Op sommige punten laat het beleid van de wetgever ondertussen een aantal concessies toe. Ondanks het feit dat nog geen wijzigingen zijn aangebracht in de belastingwetgeving van de Russische Federatie, zijn sommige van hun nuances met betrekking tot voordelen en concessies bij onroerendgoedtransacties al openbaar gemaakt. Wijs enkele van hen aan.
Persoonlijke inkomstenbelasting kan helemaal niet worden betaald als een burger zijn enige woning verkoopt (of die deze status had gedurende de laatste 12 maanden vóór de verkoop). Toegegeven, de maximale kosten van een appartement mogen niet meer zijn dan 5 miljoen roebel. Er wordt ook aangenomen dat de huidige norm, die recht geeft op vrijstelling van inkomstenbelasting op het feit van de verkoop van onroerend goed, namelijk 3 jaar in het onroerend goed, zal blijven bestaan.
Nieuwe wet: mening van deskundigen
Veel marktdeskundigen betwijfelen dat de instanties die verantwoordelijk zijn voor de implementatie van de nieuwe wet in staat zullen zijn om het juiste kadastrale waarderingsalgoritme te formuleren. Experts geven toe dat ze niet erg duidelijk zijn waar de cijfers vandaan zullen komen. Verschillen in de methoden die worden gebruikt door verschillende "taxateurs" zijn heel goed mogelijk, zeggen experts. Er is een versie dat de nieuwe wet een negatieve impact zal hebben op de primaire vastgoedmarkt, omdat de investeringsaantrekkelijkheid van gedeelde bouw zal afnemen. Uiteindelijk kan het resultaat een toename van de waarde van onroerend goed in alle segmenten zijn.
Tegelijkertijd is er ook een mening onder experts dat hervormingen nodig zijn. Bovendien is het in de richting van verscherpte monitoring van transacties. Weddenschappen verhogen of verlagen is zinloos. Gezien het enorme aantal "grijze deals" wordt het absoluut niet relevant welke belasting wordt geheven op de verkoop van onroerend goed - het wordt helemaal niet betaald.
Verantwoordelijkheid voor grijze deals vandaag
Een redelijke vraag rijst: kan het echt zo zijn dat de "grijze regelingen" die de autoriteiten proberen te "witten" vandaag niet wettelijk kunnen worden ontdekt en onderdrukt? Houden al die "fraude" verband met de indicatie in de verkoopcontracten van ondergewaardeerde cijfers voor onroerend goed, geen enkele verantwoordelijkheid?
Volgens deskundigen heeft de Federale Belastingdienst geen goed ontwikkeld algoritme om dergelijke transacties te identificeren. Tenminste omdat de belastingdienst juridisch gezien geen klachten kan hebben tegen marktpartijen op onroerend goed. De koper en verkoper maken twee volledig legale contracten. De eerste is de belangrijkste, deze geeft het bedrag aan van maximaal 1 miljoen. Dit document is voor belastingambtenaren. Het tweede contract weerspiegelt op zijn beurt geen onroerendgoedtransactie, maar de vergoeding van de koper voor de kosten van de verkoper in verband met "verbetering van het type appartement". In feite is het een ontvangstbewijs voor de overdracht van middelen. Dit belastingverdrag vereist in de regel geen (en de daarin vermelde bedragen verschijnen nergens officieel).
Tegelijkertijd kunnen niet-openbare werkzaamheden in deze richting worden uitgevoerd in de structuren van de Federale Belastingdienst. In het bijzonder zijn er feiten dat het hoofdkantoor van deze afdeling van tijd tot tijd brieven naar zijn territoriale afdelingen stuurt dat het nodig is om speciale functionele eenheden te creëren - juist om de ontduiking van burgers uit de personenbelasting te bestrijden bij de volledige verkoop van woningen.
Volgens een van deze documenten, die in het bezit was van enkele Russische media, werden de regionale belastingdienststructuren bevolen om verkoopcontracten te bestuderen en onderzoeken van onderzoekende aard uit te voeren - in de vorm van bezoeken aan belastingbetalers thuis en gesprekken voeren. Als de "grijze regelingen" worden geïdentificeerd, brengt u het "juiste" bedrag aan inkomstenbelasting in rekening (op basis van een onafhankelijke beoordeling van de kosten van het appartement) en brengt u tegelijkertijd fijne burgers in rekening.
Trouwens, veel experts zijn onder de indruk van de aanpak om te controleren hoe de verkoop van onroerend goed in Oekraïne verloopt. De belastingen daar, evenals die van ons, zijn niet klein - ze kunnen oplopen tot 15%. En daarom hebben de Oekraïense autoriteiten onlangs een norm ingevoerd om de kans op 'grijze deals' te minimaliseren: notarissen die koop- en verkoopovereenkomsten voor woningen certificeren, moeten informatie over een onafhankelijke marktwaardering van het onroerend goed in de "cloud" -database controleren. Als informatie niet online wordt gevonden, heeft een notaris niet het recht om documenten te certificeren.
Experts geloven dat de relevantie van de procedures voor het identificeren van "grijze regelingen" met name is toegenomen door wijzigingen in de belastingwetgeving van de Russische Federatie die de aftrek van onroerend goed voor kopers van onroerend goed regelt. Het feit is dat kopers van appartementen tot 1 januari 2014 het recht hadden om de belastingaftrek slechts eenmaal te gebruiken voor een enkel onroerend goed. Als ze woningen kochten en het contract een bedrag van 1 miljoen aangaf, dan konden ze alleen maar rekenen op 13% van dit bedrag.
Daarom waren veel kopers niet tevreden met de "grijze regelingen" en vroegen zij verkopers contracten met reële aantallen op te stellen. Maar nadat wijzigingen zijn aangebracht in de belastingwetgeving, te ontvangen eigendom aftrek mogelijk gemaakt met een willekeurig aantal onroerendgoedtransacties. En nu maakt het kopers in principe niet uit welk bedrag in het verkoopcontract staat. Het kan hen niet schelen wat voor soort onroerendgoedbelasting de verkopers willen betalen en of ze het helemaal willen doen.
Transacties waarbij rechtspersonen betrokken zijn
Laten we kort ingaan op aspecten die verband houden met de belastingheffing op transacties waarbij verkopers van onroerend goed rechtspersonen zijn (zakelijke ondernemingen, enz.). Het kostenberekeningsschema verschilt hier natuurlijk van dat wat kenmerkend is voor individuen. Maar het is heel begrijpelijk en logisch. Als we het hebben over een dergelijk fenomeen als de verkoop van onroerend goed door een juridische entiteit, worden hier twee soorten belastingen betaald.
Ten eerste is het btw (18%). Ten tweede is het de vennootschapsbelasting (20%). Er worden geen inhoudingen verstrekt. Als de organisatie echter gebruik maakt van het vereenvoudigde belastingstelsel, wordt onroerend goed verkocht volgens geheel andere normen. Er is geen "vereenvoudigde" winstbelasting en de opbrengsten uit de verkoop van onroerend goed worden gelijkgesteld met commercieel. Volgens de normen voor het vereenvoudigde belastingstelsel zal het bedrijf 6% van de opbrengst van de verkoop of 15% van het verschil tussen de opbrengst en de kosten van de aankoop van dit onroerend goed moeten betalen.
Soortgelijke regels zijn ook van toepassing op individuele ondernemers. Als ze werken volgens het vereenvoudigde belastingstelsel, betalen ze voor de verkoop van onroerend goed 6% van het inkomen of 15% van het "verschil". Volgens het algemene belastingstelsel moeten btw en inkomstenbelasting worden betaald. Toegegeven, het is belangrijk dat de ontvangst van geld van de koper via een officieel geregistreerde bankrekening verloopt. Als een individuele ondernemer onroerend goed verkoopt via een 'gewone' bankrekening, moet hij als persoon inkomstenbelasting betalen. Toegegeven, u kunt in dit geval de aftrek gebruiken.
