Verkoop van een aandeel in een appartement: documenten, juridisch advies

Verandering van eigendom van onroerend goed roept altijd veel vragen op bij burgers. En wat kunnen we zeggen over de situatie wanneer er een verkoop van een aandeel in het appartement is! Er is veel onbegrijpelijk voor mensen. In ons artikel willen we begrijpen hoe documenten correct kunnen worden opgesteld, wat in het algemeen gedeeld eigendom is en hoe we moeten omgaan met het betalen van belastingen.

Wat is gedeeld eigendom?

Laten we eerst begrijpen waarom de situatie zich voordoet. gedeeld eigendom. In feite kunnen er veel redenen zijn:

1. Huisvesting is geprivatiseerd voor absoluut alle geregistreerde familieleden ten tijde van het papierwerk.
2. Het appartement, dat in gemeenschappelijk eigendom is, wordt verdeeld na de scheiding van de echtgenoten.
3. Onroerend goed wordt geërfd door verschillende afstammelingen.

Opgemerkt moet worden dat een gewoon appartement, dat in gedeeld eigendom is, fysiek onmogelijk is om te delen. Om dit te doen, zoals ze zeggen, "in natura", is het noodzakelijk dat deze behuizing afzonderlijke ingangen en verbindingen met alle communicatie heeft. Het is onmogelijk om het in praktijk te brengen. Zo kunnen soms alleen particuliere huizen worden verdeeld. In alle andere gevallen worden ideale aandelen verkregen.

Wat is het ideale aandeel?

Allereerst moet u begrijpen dat het ideale aandeel niet uw deel van de behuizing is, maar alleen een deel van het recht daarop. In feite is het eigendomsrecht zelf onderworpen aan verdeling, niet het appartement. Zoals ze zeggen, dit deel in de realiteit voelen is niet mogelijk. Een van de verschillende eigenaren kan niet als de eigenaar van de woning worden beschouwd, omdat hij slechts een aandeel bezit, en dit is in feite slechts een vorm van wet, maar niet het appartement zelf.

Het blijkt dat elk van de eigenaren de mogelijkheid heeft om woningen te gebruiken, maar tegelijkertijd de rechten van anderen niet mag schenden. Natuurlijk is het in de praktijk helemaal niet eenvoudig te implementeren. Het komt erop neer dat het regime voor het gebruik van de woonkamer, badkamer, toilet of keuken is vastgesteld, de kamers zijn verdeeld over de huurders.

Als een van de mede-eigenaars van de rechtbank echter een ruimte toewijst voor gebruik met een oppervlakte van vijftien meter, en de andere, bijvoorbeeld twaalf, dan betalen ze energierekeningen in overeenstemming met de aandelen die ze bezitten. Als elk van hen de helft heeft, ontvangt hij rekeningen voor de helft van het appartement en niet voor de bezette ruimte.

Het verkopen van een aandeel in een appartement is het moeilijkst. Dit roept veel vragen en problemen op. Het is dus noodzakelijk om dit in meer detail te begrijpen.

Verkoop van een aandeel in het appartement door de eigenaar

Deze situatie is zeker niet erg goed. Laten we uitleggen waarom. Het feit is dat de eigenaar (of liever een van hen) niet de woning zelf kan verkopen, maar bezitsrecht hen. Ben het ermee eens dat dit zeker zowel de prijs als de duur van het proces zal beïnvloeden. Er zijn waarschijnlijk niet veel mensen die naast vreemden in de buurt onroerend goed willen kopen. Hoewel een persoon in feite het recht heeft om een ​​aandeel in een appartement te verkopen, is het niet zo eenvoudig om het te realiseren.

Maar dit is niet het enige probleem in dergelijke situaties. Het is een feit dat eigenaars van aandelen een voorkeursrecht hebben om deze woningen te kopen. Hoe werkt het Allereerst moet u aanbieden om onroerend goed aan een andere mede-eigenaar te kopen. Als hij hiermee instemt, wordt het aandeel van het appartement verkocht aan het familielid (in de regel zijn verre en naaste familieleden de mede-eigenaars), en als hij weigert en het gerealiseerde deel niet binnen een maand verwerft, kan het aan volledig vreemden worden verkocht. Er is er maar een. En behoorlijk groot.Het contract van verkoop van een appartementaandeel moet dezelfde voorwaarden hebben voor zowel de eigenaar van het onderdeel als een buitenstaander (de prijs moet hetzelfde zijn). Dit helpt de mogelijkheid van fraude te elimineren.

Als deze voorwaarde wordt geschonden, kunnen de mede-eigenaren een rechtszaak aanspannen bij de rechtbank met betrekking tot de overdracht van het verkooprecht aan zichzelf. Een dergelijke verklaring kan binnen drie maanden worden afgelegd, vanaf het moment dat bekend werd over schendingen van het voorkeursrecht. Het verkopen van een aandeel in een appartement aan een andere eigenaar gaat gepaard met veel problemen en nuances die het best van tevoren bekend zijn. Om onnodige ongevallen in de toekomst te voorkomen.

Registratie van voorkeursrechten

Met behulp van het advies van advocaten die bekend zijn met dergelijke situaties, moet u alle documenten correct opstellen, zodat er geen onaangename incidenten zijn. Om bijvoorbeeld aan het voorkeursrecht te voldoen, is het beter om een ​​voorstel te doen om een ​​schriftelijk aandeel per post te verwerven met een kennisgeving of geregistreerd. En u kunt het ook persoonlijk inleveren, maar tegelijkertijd vragen om kopieën te ondertekenen met vermelding van de tijd en datum van ontvangst. Er moet een ontvangstbevestiging van effecten zijn. Zo bent u beschermd tegen mogelijke oneerlijke acties van andere eigenaren. Ze kunnen je aanbod immers negeren en later verklaren dat je ze niet op de hoogte hebt gesteld.

Overigens wordt op dezelfde manier het voorkeursrecht tijdens de uitwisseling gerealiseerd.

Hoe kunnen prioriteitsrechten worden omzeild?

Als u een deel van het onroerend goed in het appartement heeft, zal verkopen, zoals u weet, niet gemakkelijk zijn, omdat het niet altijd mogelijk is om op een goede manier met de mede-eigenaars te onderhandelen. Wat te doen in dit geval? Er is tenslotte geen andere manier dan van dergelijk onroerend goed af te komen. Hier komt het advies van advocaten te hulp. Mogelijk wordt u aangeboden om het voorkeursrecht te bedriegen en omzeilen. Deze optie is niet helemaal goed en brengt een zeker risico met zich mee. Het feit is dat de koper niet volledig eerlijk is, wat betekent dat u, door het verzakingsrecht te omzeilen door een denkbeeldige overeenkomst, het geld mogelijk niet door een overeenkomst ontvangt.

Is een geschenkovereenkomst mogelijk?

Natuurlijk is de verkoop van een aandeel in een appartement mogelijk door middel van donatie. En in dit geval werkt het voorkeursrecht niet. Je kunt tenslotte niets verbieden om iets te geven. Maar hier zijn enkele nuances en risico's.

Het feit dat aan de koper wordt gegeven, kan ongeldig worden verklaard als een verhullend verkoopcontract. De eigenaar kan echter eisen dat de rechten op de transactie aan hem worden overgedragen. Dus de koper verliest de overname.

De verkoper kan op een andere manier lijden. Als de koper eerlijk niet betaalt, kan hij wettelijk geen geld van hem terugkrijgen.

Te duur in het contract

Om de mede-eigenaars te dwingen het verkochte deel van het onroerend goed niet te kopen, kunt u hen een koopcontract aanbieden voor een deel van het appartement tegen een zeer hoge prijs. Na de weigering te hebben ontvangen of niet te hebben ontvangen, kan de verkoper een ontvangstbewijs uitgeven voor hetzelfde bedrag als gespecificeerd in het contract, maar met de koper overeenkomen dat hij een lager bedrag (echt) zal betalen.

Welke valkuilen kunnen zich voordoen bij een dergelijke ontwikkeling van de situatie? Als gevolg hiervan zal de transactiebelasting worden overschat, omdat de aangifte het bedrag op het ontvangstbewijs weerspiegelt.

Over het algemeen zijn er geen ideale opties. In elk geval hoeft u alleen maar het bedrag van de belasting en de aandelenkoersen te correleren en de voorwaarden te vinden voor het ontstaan ​​van verplichtingen om persoonlijke inkomstenbelasting te betalen (er zijn momenten waarop de verkoop van onroerend goed niet wordt belast).

Een leningsovereenkomst opstellen

U kunt een leningsovereenkomst opstellen, die het bedrag aangeeft dat gelijk is aan de prijs van het teruggekochte aandeel van woningen. Tegelijkertijd wordt een overeenkomst gesloten waarbij de lening wordt gewaarborgd door het recht om onroerend goed te delen. Het is zo'n onderpandovereenkomst die een hypotheek wordt genoemd. Dit is geen lening, zoals velen denken. Hypotheek moet door de staat worden geregistreerd. De staat plicht zal duizend roebel zijn.

Verder mist de lener opzettelijk de voorwaarden van de terugbetaling. Op zijn beurt dwingt de koper van het deel van het appartement, dat in dit geval optreedt als geldschieter, een deel van het onroerend goed. Meld u aan om niet betrokken te raken bij een rechtszaak huurovereenkomst waarbij beide partijen overeenkomen dat in plaats van het geleende bedrag terug te betalen, het recht op een deel van het onroerend goed wordt overgedragen.

Maar in dit geval is het niet zo eenvoudig. Er bestaat echter een risico dat het contract op initiatief van de resterende huiseigenaren wordt geannuleerd als zij naar de rechter stappen. Als aan de claim is voldaan, moet de koper het aandeel retourneren en blijft de verkoper het geld verschuldigd volgens een fictieve leningsovereenkomst, omdat de vergoeding ongeldig wordt.

Welke aandelentransacties zijn illegaal?

De verkoop van een aandeel in een appartement is niet mogelijk in geval van overdracht (cessie). Dergelijke transacties zijn verboden.

Toewijzing kan worden gebruikt voor de vervreemding van aandelen van een oprichter van een LLC, maar een aandeel in een appartement op deze manier verkopen is niet mogelijk.

Werkt preventief recht altijd?

Er is één geval waarin een aandeel in een appartement kan worden verkocht zonder voorkeursrechten. Dit is een openbare verkoop. Alleen schuldeisers doen dit met een deel van het onroerend goed, als er geen andere manieren zijn en fondsen van de schuldenaar niet voldoende zijn om schulden te dekken.

Maar niet elk aandeel kan worden teruggevorderd als schuld (u kunt tenslotte niet de enige woning nemen). Er zijn slechts twee opties wanneer ze een aandeel kunnen nemen:

1. Een aandeel in de wet werd de garantie voor een hypotheek (in dit geval wordt zelfs de enige woning geëist).
2. Als de schuldenaar niet woont in een appartement waarin hij een aandeel heeft en op een ander adres staat, of als hij ook een andere woning bezit.

Verkoop van het hele appartement met gedeeld eigendom

Als het appartement klein is, en er zijn meerdere mede-eigenaars die geen zin hebben om samen op hetzelfde grondgebied te wonen, dan is de beste oplossing in deze situatie om het hele appartement te verkopen. Elke advocaat biedt u een dergelijke oplossing voor het probleem.

Als alle partijen het eens zijn, zullen er geen moeilijkheden ontstaan. Hoewel u mogelijk nog steeds juridische ondersteuning nodig hebt om de transactie correct te voltooien. Verschillende opties zijn mogelijk:

1. Sluit een verkoopcontract, maar alle eigenaars van aandelen treden op als verkoper.
2. Maak zoveel overeenkomsten als eigenaars. Als gevolg hiervan heeft de koper zoveel overeenkomsten voor het kopen en verkopen van aandelen dat hij de enige eigenaar van het appartement wordt.

De eerste optie heeft de voorkeur als de mede-eigenaren in de buurt wonen. Het is interessanter in de zin van het betalen van de staatsverplichting voor het registreren van eigendomsrechten.

Hoewel, als u juridische ondersteuning heeft, zij u in elk geval een meer winstgevende optie zullen vertellen.

De tweede optie kan handig zijn in gevallen waarin de mede-eigenaren categorisch niet willen en niet met elkaar kunnen communiceren, of ver weg wonen, of niet willen bieden volmacht om het contract te ondertekenen naar elkaar. Er kunnen veel nuances zijn. De juiste beslissing helpt u een advocaat te maken.

In het tweede geval zal de koper echter geld moeten uitgeven aan het betalen van een staatsbelasting voor elk aandeel van duizend roebel.

Hoe de situatie op te lossen als een van de partijen tegen de verkoop is?

Deze situatie komt het meest voor. Het is te wijten aan het feit dat verschillende eigenaren de intentie hebben om een ​​appartement te verkopen dat voor hen volledig onnodig is. En verdeel dan het geld. En sommige deelnemers zijn bijvoorbeeld om een ​​of andere reden tegen deze beslissing. Vergeet niet dat veel afhangt van de grootte van de aandelen.

Als de tegenstander van de uitverkoop een klein deel heeft, dan kun je dit met geweld van hem kopen. Dit gebeurt in de rechtbank. Er wordt een rechtszaak aangespannen. Door uw claims te beargumenteren met een klein deel van de mede-eigenaar, kunt u een verzoek indienen voor dwang om zijn aandeel over te dragen aan andere mede-eigenaars, uiteraard, voor geldelijke compensatie.

Natuurlijk, als een persoon op deze woonruimte woont, heeft niemand het recht om hem te dwingen zijn deel te verkopen, omdat de basis slechts de kleine omvang van zijn deel is.

Hoe groot zijn de belastingen?

Fondsen ontvangen uit de verkoop van onroerend goed of rente worden bepaald als inkomsten. Het wordt dus belast door inkomstenbelasting. De omvang ervan is dertien procent van het contractbedrag.

Maar er zijn uitzonderingen wanneer u geen belasting hoeft te betalen. Bijvoorbeeld in het geval dat het aandeel al meer dan drie jaar in het bezit is van een persoon. De peildatum is het moment van staatsregistratie door een burger van eigendomsrechten op zijn aandeel.

In andere gevallen, wanneer de inkomstenbelasting nog moet worden betaald, biedt de staat een belastingaftrek. Dit is het bedrag waarmee de prijs van het appartement of het aandeel ervan moet worden verlaagd bij de berekening van het belastingbedrag.

Maar de belastingaftrek voor de verkoop van het recht om te delen heeft zijn eigen nuances.

Fiscale aftrek

Het maximale aftrekbedrag van één miljoen roebel voor een enkele verkoop is vastgesteld. Een appartement kan zo'n object worden als het in zijn geheel wordt verkocht. Of het kan een aandeel zijn als de overeenkomst voor elk onderdeel afzonderlijk wordt opgesteld.

Het blijkt dat bij de verkoop van het gehele appartement de maximale aftrek wordt berekend in verhouding tot de aandelen van de eigenaren. Maar als elk onderdeel afzonderlijk wordt verkocht, heeft elke eigenaar het recht om een ​​aftrek van een miljoen roebel te ontvangen.

Als u een aandeel in een appartement dat u minder dan drie jaar bezat, hebt verkocht, moet u een verklaring invullen en indienen, waarin het bedrag aan inkomsten uit de transactie wordt vermeld. Daar vindt u ook een kolom voor belastingaftrek. U betaalt belasting vanaf een lager bedrag dan vermeld in het verkoopcontract.

Dienovereenkomstig, als het inkomen dat een burger ontvangt één miljoen roebel is, zullen er geen belastingverplichtingen ontstaan, omdat een belastingaftrek dit bedrag zal afbetalen. Een persoon zal alleen een aangifte indienen, waarbij hij alles in detail zal aangeven.

Documenten voor de verkoop van aandelen in het appartement:

1. Paspoort van de verkoper of alle mede-eigenaren van het onroerend goed.
2. Als een van de eigenaren minderjarig is, heeft hij zijn geboorteakte en de toestemming van de raad van bestuur nodig (deze wordt gegeven na het schrijven van een verklaring aan de voogdijautoriteiten met de details van het appartement dat u wilt kopen in plaats van het oude). Heeft nog steeds de toestemming van de ouders van het kind nodig. Maar als ze gescheiden zijn, zijn notarisdiensten nodig om documenten te certificeren.
3. Bewijs van eigendom van woningen, documenten over privatisering, verkoopcontract (als het appartement is gekocht).
4. Certificaat van het Unified State Register.
5. Technisch paspoort van BTI. Kadastraal paspoort voor onroerend goed.
6. Bewijs van vervreemding van de BTI, dat slechts een maand geldig is.
7. Gezinssamenstellingsdocument van de beherende organisatie.
8. Schriftelijke toestemming van alle deelnemers aan de transactie. Ook hier zijn notarisdiensten nodig om de documenten te certificeren.

Er moet aan worden herinnerd dat de transactie, en dus de overeenkomst zelf, ongeldig zal zijn totdat ze door de staat zijn geregistreerd. Alleen certificering van documenten geeft ze rechtskracht. En alleen in dit geval is de transactie legaal en correct uitgevoerd.

In plaats van een nawoord

Zoals u kunt zien, is de verkoop van het recht om een ​​appartement te delen beladen met een groot aantal nuances. We hopen dat je na het lezen van het artikel geen vragen meer hebt over dit onderwerp.