Bij het kopen of verkopen van onroerend goed houden Russen zich bijna altijd bezig met belastingen. Als ze de status van thuiskopers hebben, hebben ze geen directe verantwoordelijkheid voor het betalen van bijdragen aan de schatkist - bovendien hebben ze recht op een speciale belastingaftrek.
Maar als een persoon een verkoper van onroerend goed is, dan heeft hij meer dan voldoende verplichtingen tegenover de staat. Hij is verplicht belasting over de opbrengst te betalen. Tijdig en volledig. Als iemand wordt geconfronteerd met de taak om "een appartement rechtmatig te verkopen", welke belastingen moet hij dan betalen? Heeft hij het recht op enige uitkering te rekenen?
Hoe groot is de belasting?
Volgens de Russische wet, wanneer particulieren onroerend goed (appartementen, kamers, huizen, huisjes, percelen, enz.) Verkopen dat de verkoper op het moment van de transactie minder dan 3 jaar bezit, ontstaat een verplichting om inkomstenbelasting te betalen ten belope van 13% van de opbrengst bedrag. Het is mogelijk om de belastinggrondslag met 1 miljoen roebel te verminderen. (Zogenaamde aftrek van onroerend goed). Of voor het bedrag dat de verkoper heeft uitgegeven bij het kopen van een woning (als er relevante ondersteunende documenten zijn).
De mogelijkheid om de kosten van het verwerven van een appartement te verrekenen, is bijvoorbeeld nuttig in gevallen waarin een persoon die onroerend goed heeft gekocht, besloot dat het niet geschikt was voor hem en daarom besloot het te verkopen. Als hij dit binnen een jaar doet, hoeft hij geen bijdragen aan de Federale Belastingdienst te betalen als hij tijdens de transactie geen winst van meer dan 1 miljoen ontvangt. De belasting op de verkoop van een appartement moet worden betaald vóór 15 juli van het jaar volgend op het tijdstip waarop de transactie is voltooid.
Verkoper verplichtingen
Naast het feit dat een geldbedrag ter waarde van de berekende inkomstenbelasting op tijd moet worden betaald, heeft de verkoper nog een belangrijke verplichting - om zich te melden bij de Federale Belastingdienst. Dit gebeurt door het indienen van een aangifte in de vorm van 3-personenbelasting. Bovendien, zelfs als de belasting op de verkoop van een appartement feitelijk nul was (dat wil zeggen, het transactiebedrag lager was dan of gelijk aan een aftrek van 1 miljoen roebel), moet dit document nog steeds worden ingediend bij de Federale Belastingdienst. Dit moet bovendien worden gedaan vóór 30 april van dat jaar, dat volgt op het moment waarop de transactie is voltooid.
verantwoordelijkheid
Wat gebeurt er als een burger geen inkomstenbelasting betaalt bij de verkoop van een appartement? Dan zal de staat in de persoon van de Federale Belastingdienst het een boete opleggen van 20% van het berekende bedrag aan inkomstenbelasting (of het saldo om welke reden dan ook niet betaald). Ook wordt een dagelijkse boete in rekening gebracht ter hoogte van 1/300 van de herfinancieringsrente van de Centrale Bank (nu 8,25%) in verhouding tot het bedrag van de schuld - totdat een persoon de staat volledig heeft afgewikkeld.
Wat gebeurt er als een persoon geen 3-NDFL-formulier bij de Federale Belastingdienst indient (zelfs als er geen belasting hoeft te worden betaald over de verkoop van een appartement)? In dit geval zal de federale belastingdienst ook een eenmalige boete opleggen van duizend roebel. Die zal toenemen met 5% van het bedrag van de maandelijks berekende belasting - totdat een persoon met de staat regelt. Toegegeven, het definitieve cijfer zal niet meer bedragen dan 30% van de schuld.
Privatiseringsfactor
Een vrij veel voorkomend geval opgemerkt door Russische advocaten: een persoon privatiseert een appartement waarin hij meer dan 10 jaar heeft gewoond en verkoopt het. Soms zelfs een eerlijke weergave van het volledige bedrag in het contract met de koper. Al snel ontving hij een telefoontje van de federale belastingdienst en vroeg hij beleefd om niets meer dan inkomstenbelasting te betalen bij de verkoop van een appartement. Hoe is dit mogelijk? Het feit is dat een burger een belachelijke fout heeft gemaakt - hij heeft onmiddellijk na de privatisering woningen verkocht. En dit vanuit het oogpunt van de wet valt onder het geval wanneer het onroerend goed in het bezit is van minder dan drie jaar.
Het feit dat een persoon vele jaren in een appartement woonde vóór privatisering speelt geen enkele rol. De situatie is vergelijkbaar wanneer de verkoop van een appartement door erfenis wordt uitgevoerd - de belasting wordt in rekening gebracht als de vervalperiode van 3 jaar niet is verstreken. Daarom instrueren advocaten strikt burgers die zojuist het eigendom van het appartement hebben geregistreerd via een procedure: u moet drie jaar wachten.
Belasting en mede-eigendom
Een variant is mogelijk waarbij de inkomstenbelasting op de verkoop van een appartement moet worden betaald, op voorwaarde dat de woning in gezamenlijk of gedeeld eigendom is. Het grootste probleem hier is hoe de aftrek van 1 miljoen roebel te verdelen? Het hangt allemaal allereerst af van welk specifiek type onroerend goed we het hebben - gedeeld of gezamenlijk.
In het eerste geval is alles eenvoudig. De aftrek wordt verdeeld in verhouding tot het percentage eigendom dat in de documenten is vermeld. Als, zeg, Ivanov 45% van het appartement bezit, en Petrov - 55%, dan heeft de eerste recht op een "korting" bij de verkoop van woningen voor een bedrag van 450 duizend roebel, de tweede - 550 duizend.
In het geval van gezamenlijk eigendom hangt de mate van eenvoud voornamelijk af van het vermogen van mede-eigenaars om onderling overeenstemming te bereiken.
Er is nog geen universeel, algemeen aanvaard op de marktmechanismen voor het bepalen van een specifiek aandeel in het eigendom van woningen door de Russische wetgeving.
Mede-eigenaars moeten een compromis sluiten. En als het niet lukt, beslist de rechtbank de vraag.
Een andere vraag die veel burgers opwindt is: "Wat als een persoon bijvoorbeeld 10 jaar geleden een aandeel in een appartement in een dergelijk en zo'n volume kocht, en een maand geleden hij het hele huis kocht en van plan is het onroerend goed te verkopen? Is de verkoop van het appartement in dit geval belast?" Advocaten adviseren om aandacht te schenken aan een van de brieven van het ministerie van Financiën gepubliceerd in 2012 (namelijk document nr. 03-04-05 / 9-189). Het zegt dat een verandering in het aandeel van onroerend goed niet betekent dat de eigendomsrechten voor eigenaren worden beëindigd.
Volgens dezelfde logica moet, zoals sommige deskundigen geloven, een onderscheid worden gemaakt in de individuele eigendomsvoorwaarden van aandelen. Als een van de eigenaren de eigenaar van het huis is tegen de tijd dat het appartement wordt verkocht, 3 jaar, hoeft hij niet specifiek belasting te betalen. Terwijl de ander zijn aandeel van minder dan drie jaar kan bezitten. En als hij zijn deel van het onroerend goed wil verkopen, moet hij de NFDL betalen (met het overeenkomstige bedrag aan inkomsten).
Hoewel, zoals experts zeggen, de positie van de territoriale organen van de federale belastingdienst kan verschillen van de mening van het ministerie van Financiën. Daarom wordt aanbevolen om vóór transacties waarbij vergelijkbare voorwaarden gelden, de belastingautoriteiten van een bepaalde regio of stad te raadplegen.
Er is een belangrijke nuance met betrekking tot de aankoop- en verkoopprocedures met deelname van mede-eigenaars van onroerend goed in het kader van aandelen. Als een appartement wordt verkocht onder een verkoopcontract ondertekend door alle eigenaren, is het aftrekbedrag 1 miljoen roebel. verdeeld (zoals we hierboven al zeiden, in verhouding). Maar als elk van de mede-eigenaars zijn aandeel onder een afzonderlijke overeenkomst wil verkopen, heeft hij het recht om de door de staat gegarandeerde "korting" volledig te gebruiken. Evenzo, in het geval van mensen die een appartement bezitten op basis van gezamenlijk eigendom (hoewel het in dit geval noodzakelijk is om overeenstemming te bereiken over de grootte van de te verkopen aandelen).
Niet-ingezeten transactie
Het is bekend dat er in Rusland twee hoofdtypen belastingbetalers zijn. De eerste zijn inwoners van het land, ze betalen een inkomstenbelasting van 13%. Burgers van Rusland en burgers van andere staten die meer dan 183 dagen gedurende 12 maanden in Rusland hebben gewoond, worden als zodanig erkend. De tweede zijn niet-ingezetenen. Die respectievelijk het grootste deel van het jaar in het buitenland woonden. Wat te doen als een appartement wordt verkocht door een niet-ingezetene? Moet u belasting betalen?
Ja. Bovendien is het bedrag aanzienlijk groter dan wanneer de verkoper inwoner was, namelijk 30%. Burgers van deze categorie betalen trouwens hetzelfde bedrag als ze werken voor verhuur (of een ander soort officieel inkomen ontvangen).Een andere belangrijke nuance is dat niet-ingezetenen geen inhoudingen mogen ontvangen.
Als de verkoper IP is
Hoe wordt de belasting berekend bij het kopen (verkopen) van een appartement voor ondernemers? Wat zijn de inhoudingen van IP? Met betrekking tot de aankoop - geen. Ondernemers kunnen niet door een "gemeenschappelijk burgerlijk" recht om 13% van de waarde van het onroerend goed terug te geven als onderdeel van de aftrek van onroerend goed. Maar dan hebben ze de kans om een aanzienlijk lagere belasting over de verkoop te betalen.
Te veel IP's werken aan een "vereenvoudiging". In overeenstemming met dit belastingstelsel worden opbrengsten uit de verkoop van onroerend goed gelijkgesteld met commercieel. En daarom is 6% van het ontvangen inkomen verschuldigd.
Als de verkoper een senior is
Wordt de belasting op de verkoop van een appartement aan gepensioneerden berekend? Ja, en volledig. Het feit dat een persoon met pensioen is, heeft geen invloed op hem belastingplichtige status. Er zijn dezelfde verplichtingen voor de tijdige indiening van de 3-NDFL-aangifte bij de Federale Belastingdienst en de betaling van beoordeelde bijdragen op tijd.
Gray Schemes: Verantwoordelijkheid
Heel veel burgers van de Russische Federatie die proberen geen belasting te betalen over de verkoop van een appartement, geven de veel lagere kosten van een appartement aan bij het registreren van aan- en verkooptransacties dan wanneer ze echte schikkingen met de koper maken. Gewoonlijk verschijnt in dergelijke gevallen de som van 1 miljoen roebel, gelijk aan de aftrek. Het resterende aantal contante verkopers van appartementen ontvangt op basis van aanvullende overeenkomsten (voornamelijk "ontvangsten").
Vanuit het oogpunt van de wet ziet alles er 'schoon' uit. Zoals deskundigen echter zeggen, zijn overheidsdiensten de afgelopen jaren steeds minder loyaal aan dergelijke transacties. En het uiterlijk van "zuiverheid" kan desgewenst worden genegeerd, omdat de daadwerkelijke acties van de verkoper neerkomen op belastingontduiking (en dit komt in aanmerking voor 198e artikel van het wetboek van strafrecht). Het enige dat vereist is van de werknemers van de Federale Belastingdienst om de belasting op de volledige verkoop van een appartement te ontvangen, is het verzamelen van bewijs dat de persoon de "grijze regeling" heeft toegepast in de vorm van verminderde cijfers in het verkoopcontract. En dan kunt u informatie overdragen aan de rechtbank.
Hoe gebeurt dit in de praktijk? In de regel bestellen de belastingautoriteiten, nadat ze vermoeden dat ze echte cijfers over de verkoop duidelijk verborgen hebben, een onafhankelijke beoordeling van een appartement in hetzelfde huis (en als dit niet mogelijk is, dan huisvesting in een gebouw met hetzelfde ontwerp in hetzelfde gebied). Nadat ze onafhankelijke cijfers hebben ontvangen, bellen ze de belastingbetaler voor een gesprek en vragen ze om opheldering.
Als een persoon zegt dat hij er gewoon in is geslaagd om de koper over te halen om een woning te kopen die vijf keer goedkoper is dan de marktwaarde, dan kan de werknemer van de Federale Belastingdienst, die hem redelijkerwijs niet gelooft, in beroep gaan bij de rechtbank. Er is een grote kans dat het niet mislukt: de afgelopen jaren zijn er precedenten geweest toen de opstellers van de "grijze regelingen" werden veroordeeld. In de regel moesten ze belasting betalen over de verkoop van een appartement, berekend op basis van de reële marktwaarde van het onroerend goed.
Informanten voor transacties met lagere huisvestingskosten kunnen ondertussen notarissen zijn die hebben deelgenomen aan de certificering van documenten voor de verkoop van appartementen, en zelfs justitie-ambtenaren die onroerend goed hebben geregistreerd. Daarom zeggen experts dat het steeds moeilijker wordt om woningen te verkopen volgens “grijze regelingen”. Hoewel ze tot nu toe toegeven dat dit in de volgorde van de dingen is - de inkomstenbelasting op de verkoop van een appartement is te groot.
Nuances van eigendom
Zoals we al hebben vastgesteld, betaalt een persoon persoonlijke inkomstenbelasting door de huizen die hij bezit minder dan 3 jaar te verkopen. Hoe wordt deze periode berekend? Heel eenvoudig - 36 volledige maanden worden in aanmerking genomen op het moment van ondertekenen van de aan- en verkooptransactie. Experts merken op dat de ambtstermijn wordt geteld vanaf de datum die wordt weergegeven in het rijksregister (en niet degene die is geschreven in het certificaat van registratie van onroerend goed). Het verschil tussen deze dagen, kunnen experts opmerken, kan aanzienlijk zijn - tot 2 weken.
Het is ook vermeldenswaard dat een persoon die, zeg maar 10 jaar een appartement heeft gehad, het heeft verkocht en het een maand later heeft teruggekocht, wordt beschouwd, zoals experts zeggen, de nieuwe eigenaar.Om belasting te voorkomen, moet u drie jaar wachten voordat u onroerend goed verkoopt.
Trucs van aftrekkingen
Zoals we in het begin al zeiden, hebben burgers van de Russische Federatie het recht om aftrekkingen te ontvangen die niet alleen betrekking hebben op de verkoop van onroerend goed, maar ook op de aankoop van appartementen. In het tweede geval is het mechanisme voor het berekenen van bedragen natuurlijk volledig anders (evenals de wettelijke normen die hieraan ten grondslag liggen). Laten we kort de bijzonderheden van de aftrek van onroerend goed voor kopers van appartementen bekijken.
De staat in de persoon van de Federale Belastingdienst geeft burgers die onroerend goed hebben gekocht het recht om 13% van het uitgegeven bedrag in verband met een aankooptransactie terug te geven. Dit is in de eerste plaats een betaling ten gunste van de verkoper. De maximale aftrek op basis hiervan is 260 duizend roebel. Veel appartementen worden gekocht in een hypotheek. Vanaf hier wordt nog een basis gevormd voor het berekenen van de aftrek, waarvan het maximale bedrag op deze basis 390 duizend roebel is. (als het appartement is gekocht na 1 januari 2014), en misschien zelfs volledig onbeperkt (als de behuizing in voorgaande jaren is gekocht).
Het lijkt erop dat deze bedragen veel lager zijn dan de aftrek van 1 miljoen gegarandeerd door de verkoop van appartementen. Maar laten we niet vergeten dat de "formules" voor het berekenen van belastingverplichtingen voor verkopers compleet verschillen. Het kan heel goed blijken dat de aftrek van onroerend goed bij het kopen van een appartement in feite meer zal zijn dan de inkomstenbelasting berekend op de verkoop ervan.
Van bijzonder belang is dat beide soorten aftrek kunnen worden gecombineerd. Bovendien is het in sommige gevallen realistisch om de berekende inkomstenbelasting te compenseren die voortvloeit uit de verkoop van een appartement en een belastingaftrek op basis van de aankoop van onroerend goed. Het is alleen nodig om contact op te nemen met de territoriale structuur van de Federale Belastingdienst om overeenstemming te bereiken over deze procedure. Het is relatief ongecompliceerd en in de meeste gevallen kan het worden gedaan zonder dure consultants.
Het volgende scenario is bijvoorbeeld heel goed mogelijk.
Citizen Ivanov verkocht een appartement aan Lenin Avenue voor 2,5 miljoen roebel. Hij gebruikte het recht op aftrek ten belope van 1 miljoen euro, en nu is hij een belasting van 13% van 1,5 miljoen roebel verschuldigd, dat wil zeggen 195 duizend roebel.
Voor de opbrengst van de verkoop van appartementen aan Lenin Avenue, kocht burger Ivanov appartementen aan Moskovskaya-straat voor dezelfde 2,5 miljoen roebel. (hij hield gewoon van dat gebied). Van de kosten van het kopen van dit appartement heeft hij het recht om nu, als koper, een aftrek te ontvangen van 260 duizend roebel.
Ivanov legt de relevante documenten voor aan het belastingkantoor, waar hij de belastingaftrek en de inkomstenbelasting persoonlijk meetelt. Als gevolg hiervan blijft de Federale Belastingdienst zelfs nog “65.000 roebel” verschuldigd aan de burger. Die hem op de voorgeschreven manier wordt uitbetaald. Het belangrijkste is dat Ivanov beide transacties in één jaar zou moeten uitvoeren.
