Tegenwoordig is de onroerendgoedmarkt zeer gewaardeerde voorstedelijke gebieden voor huisvesting. In dit verband is de overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie met het oog op verdere ontwikkeling van bijzonder belang.
Waarom ontwikkelaars geïnteresseerd zijn in landbouwgrond
Russische burgers willen (tenminste degenen die het zich kunnen veroorloven) landhuizen bezitten die op hun eigen kavels zijn gebouwd, zodat ze in het weekend en tijdens vakanties daar kunnen ontspannen van de vervuilde lucht, het lawaai en de drukte van grote steden, en velen zijn niet vies van leef ze.
Net als paddenstoelen na regen in het laatste decennium, zijn elite cottage dorpen gebouwd op voormalige landbouwgronden gegroeid rond grote industriële centra, en eerder ontwikkelaars moesten landbouwgrond overzetten naar een andere categorie. In de regel is dit het grondgebied van nederzettingen, waardoor residentiële ontwikkeling mogelijk is.
Vanuit hun oogpunt is dit vrij logisch. En op welk land wordt nog gebouwd? Het aandeel land van nederzettingen in het totale landfonds van Rusland is immers slechts ongeveer 1% en de mogelijkheden om ze te gebruiken voor de bouw zijn bijna uitgeput. Dus richten ontwikkelaars hun scherpe blik op de uitgestrekte Russische velden, bijten ze nieuwe stukken af en initiëren de overdracht van landbouwgrondpercelen naar een andere categorie.
Wat Rusland bedreigt met de ontwikkeling van landbouwgrond
Het lijkt erop dat er veel van dergelijke sites in Rusland zijn - meer dan 400 miljoen hectare. Gedurende de post-Sovjetperiode was er echter een gestage neiging om hun gebied te verkleinen. Alleen al in 2012 daalde het areaal van de belangrijkste grondstof van de samenstelling van deze gronden, namelijk landbouwgrond, met 315,7 duizend hectare, en hun oppervlakte in Rusland is slechts 195 miljoen hectare. En de belangrijkste reden voor de vermindering ervan is juist de overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie. Het jaar 2014 zou een einde kunnen maken aan deze praktijk, toen de afgevaardigden van de Doema van A Just Russia een overeenkomstige rekening ter overweging voorlegden. Tot nu toe is het nog niet aangenomen, maar afzonderlijke regio's nemen al maatregelen op zichzelf.
Dus werd in het lopende jaar een verbod ingevoerd op de overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie in de regio Moskou voor gebruik voor de bouw van meerdere verdiepingen. Regionale autoriteiten hopen dat deze maatregel extra prikkels voor eigenaars zal creëren om hun land voor het beoogde doel te gebruiken.
Landbouwgrond (volgens de RF Land Code)
Volgens de RF Labour Code bevinden dergelijke percelen zich altijd buiten de nederzettingen en worden ze verstrekt, en zijn ze ook bedoeld voor landbouw.
Zoals hierboven vermeld, wordt iets minder dan de helft van alle landbouwgrond bezet door landbouwgrond - dit is bouwland, weiden voor hooien, weiden, boomgaarden, moestuinen, wijngaarden, enz. Dit omvat jachtboerderijen.
De tweede helft van het totale oppervlak van alle landbouwterreinen (of iets meer dan de helft) bevindt zich onder wegen die door landbouwbedrijven lopen, verschillende nutsbedrijven, bosgordels, vijvers voor landaanwinning en viskwekerij, evenals verschillende bijgebouwen.
Het is duidelijk dat de helft van de landbouwgrond van ontwikkelaars die niet geïnteresseerd zijn in grond hen weinig interesseert - deze gebieden zijn immers al met iets opgebouwd of bezet door enkele lineaire structuren. Voor residentiële ontwikkeling is de enige mogelijke manier om percelen over te brengen van landbouwgrond naar een andere categorie.
Soorten toegestaan gebruik van landbouwgrond
Welke mogelijkheden biedt de Russische wetgeving voor de uitvoering van deze procedure? De LC RF stelt dat het wettelijke regime van elk land wordt bepaald door twee van hun belangrijkste kenmerken:
- behorend tot een of andere categorie;
- toegestaan gebruik, dat wordt vastgesteld tijdens het bestemmingsplan.
Dit is waar de eerste addertje onder het gras op de loer ligt. Als er geen twijfel bestaat over het behoren van landbouwgrond tot de categorie landbouwgrond (categorie 1 volgens de RF-landcode), is er geen volledige duidelijkheid over het toegestane gebruik ervan.
Tot op heden is stadszonering het enige type territoriaal onderzoek dat daadwerkelijk wordt uitgevoerd in de Russische Federatie. Voor landbouwgrond wordt het niet onderhouden en worden VRI-plots van hun samenstelling niet vastgesteld.
Toegegeven, volgens sommige deskundigen op het gebied van grondwetgeving kan de lijst van soorten gebruik in artikel 78 van de RF-arbeidswetgeving worden aanvaard als de VRI van landbouwpercelen. Bovendien identificeert federale wet nr. 101 “Over de omzet van landbouwgrond” percelen op basis van hun samenstelling, waarvan het wettelijke regime uitsluitend wordt gereguleerd door de RF Labour Code, en bedoeld voor dergelijke doeleinden:
- onder IZHS;
- onder garages;
- voor LPS;
- voor huisjes;
- onder tuinen en moestuinen;
- onder weiland;
- onder verschillende bijgebouwen.
Dus, de Town Planning Code (GRK RF) maakt de opname in de samenstelling van nederzettingen als landbouwgrond, evenals cottage- en tuingebieden mogelijk. En dit betekent alleen maar de overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie.
Is het mogelijk om landbouwgrond op te bouwen zonder ze op te nemen binnen de grenzen van nederzettingen?
Zoals u weet, moet elke gemeente in Rusland zijn eigen regels voor landgebruik en ontwikkeling (LAR) aannemen, die verplicht zijn om stadsplanningsvoorschriften op te nemen. Ze geven lijsten van VRI's aan voor landpercelen en kapitaalconstructieprojecten binnen elk territoriale zone. Het effect van dergelijke voorschriften op landbouwgrond als onderdeel van landbouwgrond is niet van toepassing, territoriale zonering wordt niet uitgevoerd en VRI-plots van landbouwgrond zijn niet vastgesteld, wat betekent dat ze niet kunnen worden gewijzigd.
Dit sluit de ontwikkeling van landbouwpercelen buiten de grenzen van nederzettingen uit. Totdat een afzonderlijke wetgeving inzake territoriale zonering buiten steden, dorpen, stedelijke nederzettingen, enz. Is aangenomen, wordt landbouwgrond beschermd tegen verwijdering uit de landbouwcirculatie door ontwikkeling.
Bijgevolg is het mogelijk om de VRI van landbouwpercelen buiten de nederzetting vast te stellen die alleen voorzien in hun ontwikkeling door de landbouwgrond over te dragen naar een andere categorie.
Voor welke doeleinden is het toegestaan landbouwgrond over te dragen naar een andere categorie
De lijst met uitzonderlijke gevallen waarin een dergelijke overdracht is toegestaan, wordt gegeven in speciale federale wet nr. 172 betreffende de procedure voor het uitvoeren van deze procedure.
Volgens deze wet wordt de overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie uitgevoerd in de volgende gevallen:
- tijdens hun conservering;
- bij het creëren van reservaten, natuurreservaten, resorts, natuurparken, inclusief dendrologische, botanische tuinen, etc.
- bij het vaststellen of wijzigen van de grenzen van nederzettingen;
- bij het plaatsen van industriële installaties op landbouwgrond waarvan de kadastrale waarde lager is dan het gemiddelde niveau in de gemeente;
- als landbouwpercelen die niet geschikt zijn voor landbouwproductie worden opgenomen in de samenstelling van bossen of vijvers, evenals land in reserve;
- wanneer er lineaire objecten op worden gebouwd;
- bij de nakoming door de Russische Federatie van haar externe verplichtingen, evenals bij de bouw van defensiefaciliteiten op deze landen;
- bij het begin van de mijnbouw in deze gebieden met mineralen;
- bij het plaatsen van verschillende objecten erop om te voldoen aan de behoeften van burgers (sociaal, cultureel, enz.).
De overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie is verboden voor landbouwgrond, die van bijzondere waarde en productiviteit is. Ze omvatten experimentele velden van agrarische onderzoeksinstituten en universiteiten, evenals percelen met een kadastrale waarde die aanzienlijk hoger is dan het gemiddelde niveau in een gemeente. Een uitzondering op deze regel kunnen de gevallen zijn die worden beschreven in de paragrafen 3, 6, 7 en 8 van de bovenstaande lijst.
Trouwens, vanaf februari vorig jaar, twijfelachtig, vanuit het oogpunt van legaliteit, is de overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie (wat betekent in 2014) ook beladen met een aanzienlijk verhoogde boete voor het misbruik van dergelijke percelen. Het aantal straffen ligt tussen 200 en 500 duizend roebel, afhankelijk van hun kadastrale waarde.
Hoe begint de overdracht van land naar een andere categorie
De eerste stap is het indienen van de juiste aanvraag bij het bevoegde orgaan van de uitvoerende staat. De bovengenoemde aanvraag vermeldt:
- kadastraal nummer;
- beschikbare en gewenste landcategorie;
- wat is de reden voor de overdracht;
- vorm van landrechten.
De overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie wordt uitgevoerd door de overheidsinstantie van de constituerende entiteit van de Russische Federatie (behalve percelen van federaal eigendom) of door de regering van de Russische Federatie (met betrekking tot federale gronden).
Aanvullende documenten voor vertaling
Bovendien heb je nodig:
- uittreksel uit het rijkskadaster voor de site of het kadastraal paspoort;
- kopieën van persoonlijke documenten van de aanvrager;
- uittreksel uit het Unified State Register;
- de conclusie van staatseco-onderzoek (indien nodig);
- toestemming van de houder van het auteursrecht, op verzoek van de landgebruiker.
Kopieën van persoonlijke documenten en de toestemming van de houder van het auteursrecht worden door de indiener bij het verzoekschrift ingediend bij de bevoegde instantie. De resterende documenten hoeven niet te worden ingediend, omdat een bevoegd overheidsinstantie deze onafhankelijk kan aanvragen. Om de procedure te versnellen, is het echter beter om voor hun beschikbaarheid te zorgen en deze aan uzelf over te laten.
Voorwaarden voor het overwegen van een overdrachtsaanvraag
De regering van de Russische Federatie beschouwt het binnen drie maanden en de onderdanen van de Russische Federatie zijn verplicht het document binnen twee maanden na ontvangst te onderzoeken.
Als gevolg hiervan wordt een handeling met een positieve beslissing of een handeling met een weigering van een dergelijke overdracht aangenomen.
In ieder geval wordt het document binnen twee weken na de datum van goedkeuring aan de aanvrager toegezonden.
De handeling vermeldt:
- wat is de reden voor de aangenomen verandering;
- parameters, beschrijving en kadastraal aantal plots;
- bron- en doelcategorieën.
Hoe kan de vaststelling van een handeling tot weigering van overdracht gerechtvaardigd zijn?
Overdracht van landbouwgrond naar een andere categorie is niet toegestaan als:
- het is beperkt of verboden door de federale wetgeving;
- eco-onderzoek door de staat gaf een negatief advies tijdens de uitvoering ervan;
- het beoogde doel van het land voldoet niet aan de goedgekeurde plannen voor het verdere gebruik van het grondgebied.
Wijzigingen van het kadaster voor onroerend goed van de staat en van het Unified State Register bij overdracht van land naar een andere categorie
Het bevoegde orgaan van de staat, dat de wet inzake de overdracht van land heeft aangenomen, stuurt een kopie (tot 5 dagen vanaf de datum van goedkeuring) naar Rosreestr. Laatstgenoemde brengt binnen 7 dagen wijzigingen aan in het staatskadaster en het Unified State Register of Enterprises en brengt alle geïnteresseerde partijen hiervan op de hoogte. De overdracht van land wordt geacht in werking te zijn getreden vanaf de datum van registratie in het kadaster (vanwege een wijziging in de categorie).
Documenten die de rechten op land bevestigen, worden bij het wijzigen van de landcategorie niet opnieuw uitgegeven.
Transfer naar het land van nederzettingen
Zoals hierboven vermeld, kunnen landbouwpercelen worden opgenomen in nederzettingen met de toewijzing van een andere categorie aan hen - "land van nederzettingen". Eenmaal binnen hun grenzen bevinden ze zich in de samenstelling van een specifieke territoriale zone, die onderworpen is aan stadsplanningsvoorschriften, waaronder de oprichting van VRI, die voor hun ontwikkeling zorgt.De procedure voor een dergelijke opname met de gelijktijdige vaststelling (of wijziging) van VRI kan worden uitgevoerd in overeenstemming met Art. 41 van de federale wet "Over de inwerkingtreding van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie."
