Civil Code gir for avtalefrihet som et av grunnlaget for loven. Til tross for dette blir forskjellige krav presentert for kontraktene i henhold til lov og toll for virksomhetssirkulasjon. Det siste inkluderer de rådende atferdsreglene innen gründervirksomhet, som må implementeres uavhengig av om de er nedfelt i et juridisk dokument eller ikke. Dette fremgår av art. 5 Russlands føderasjon. Artikkelen vil fokusere på de essensielle betingelsene i en leiekontrakt, det vil si de som bør inkluderes i den (i henhold til loven eller skikken med en virksomhetsomsetning).
Emne for kontrakten
De grunnleggende betingelsene uten at kontrakten er ugyldige, debatteres fortsatt. Men for eieren av eiendommen som han har tenkt å leie, er hovedmålet å arrangere forholdet på en slik måte at alle lovens regler overholdes og konfliktsituasjoner ikke oppstår.
Det er disse tesene vi vil fokusere på når vi utarbeider avtalen. I art. 432 i den russiske føderasjonens sivile kode sier at kontrakten er inngått hvis partene har en avtale om alle de vesentlige vilkårene i kontrakten (utleie av lokaler, i henhold til artikkelens emne).
Emnet, vilkårene som er spesifisert i loven, så vel som i andre rettsakter, kalt nødvendige, og andre forhold som en av partene krever avtale under, er essensielle.
Struktur og materielle forhold
Loven åpner ikke for en streng prosedyre for å utarbeide en avtale. Den må imidlertid være i samsvar med tollene for virksomhetssirkulasjon og ha alle de essensielle vilkårene i den sosiale leieforholdsavtalen. I følge dem skal strukturen ha følgende skjema:
- Innledningen.
- Lagt.
- Tilleggsvilkår.
- Andre forhold.
Ingressen skal angi navnet på kontrakten, datoen og stedet for dens inngåelse, informasjon om personer. Temaet inkluderer det partene er enige om.
Deretter angis pris og oppgjørsprosedyre, hvor størrelsen på gebyret er foreskrevet, samt overføringsprosedyre. Avsnittet om parters rettigheter og plikter beskriver utleier og leietagers rettigheter og plikter, inkludert avtalene som er oppnådd. Du bør også indikere ansvar for brudd på avtalevilkårene, sikkerhet for forpliktelser (for eksempel om et innskudd), gyldighetsperioder, grunnlag for endring og oppsigelse, konfidensialitet og prosedyre for å løse konfliktsituasjoner. Alt dette er en essensiell betingelse for en leiekontrakt.
Andre forhold inkluderer referanser til bestemmelsene i lover, antall kopier, force majeure og så videre. På slutten kreves det detaljer, og partene signerer.
pris
Prisen er oppgitt i art. 682 i den russiske føderasjonens sivile kode. Også en indikasjon på dette finnes i art. 671 i den russiske føderasjonens sivile kode. Det er etablert etter avtale med partene. Betaling for leie er også gitt for statlige og kommunale boliger, som det er bestemmelser i art. 156 LCD RF.
Avtalens indikator på gebyret betyr ikke at partene oppretter det på en vilkårlig og urimelig måte. I henhold til del 2 og 4 i art. 156 LCD RF, beløpet for bruk og vedlikehold av boliglokaler til kommunale og statlige midler avhenger av området, fasiliteter, beliggenhet. De samme kriteriene følges når du setter prisen under en kommersiell leieavtale.
Loven kan fastsette det maksimale leiebeløpet for en bolig.Hvis en høyere pris er angitt i kontrakten, vil den tilsvarende betingelsen bli erklært ugyldig. Dette ugyldiggjør ikke kontrakten som helhet. I stedet for prisen som er spesifisert i den, betales imidlertid maksimalt beløp. I dette tilfellet vil utleier ikke kunne fremsette krav mot leietaker. Det er sant, til tross for den etablerte normen, har ingen ennå brukt den, siden maksimalgrensen for betaling i henhold til en kommersiell leieavtale ikke er gitt noe sted.
tid
En essensiell betingelse for en leiekontrakt er begrepet. Det kan konkluderes for en periode på mindre enn et år. Da regnes det som kortsiktig. Hvis perioden overstiger ett år, er kontrakten langsiktig. Maksimumsperioden for en leiekontrakt kan inngås er fem år. Selv om partene inngår en kontrakt for en lengre periode, vil den derfor bare være gyldig i fem år.
Bestemmelsene om registrering av en langsiktig kontrakt gjelder ikke ansettelse. Til tross for dette tror mange eiendomsekspert (eller later som) at avtalen må registreres hos Rosreestr. Og de anbefaler å inngå en kontrakt på bare 11 måneder. Samtidig er dette alternativet ofte egnet for leietakere, siden de i løpet av denne tiden vil være i stand til å løse spørsmålet om hvor fornøyde de er med leiligheten, og om de vil bo lenger eller ikke.
kansellering
Blant de essensielle vilkårene i kontrakten om utleie av lokaler i den sivile føderal koden, er det oppsigelse av en av partene (av utleier gjennom retten, og av leietaker når som helst med en varsel om utleier i 3 måneder). Partene kan også i kontrakten indikere en kortere periode for å varsle utleier om avslutning av avtalen. Dette er imidlertid i strid med loven (artikkel 687 i Civil Code). Du må forstå at uten å sende inn et varsel, kan utleier gjennom en domstol forplikte leietakeren til å betale en levekost. Derfor bør leietaker ikke ignorere dette stadiet, men det bør foreskrives som en vesentlig betingelse i kontrakten for utleie av spesialiserte boliglokaler.
Aksept av handling: rettslig praksis
Mellom arbeidsgivere og utleiere oppstår det ofte tvister. De kan forholde seg til skade på eiendom, gjeldsdannelse, forekomst av tap og så videre. Oppløsningen deres avhenger i stor grad av den utarbeidede avtalen og visningen av de essensielle vilkårene i kontrakten for kommersiell leie av lokaler.
I tillegg til det utarbeides en overføring og aksept av eiendommen, som indikerer informasjon om tilstanden og eksisterende mangler. Dette er nødvendig, siden uten det vil leietakeren måtte bære ansvaret for manglene i rommet. Hvis det fremgår av loven at lokalene ble overført i god stand, vil ikke retten ta hensyn til leiers innvending om at de tilsvarende manglene opprinnelig eksisterte. Hvis handlingen er fraværende, vil utleier ikke kunne bevise at lokalene ble skadet, siden det ikke er dokumentert informasjon om dens opprinnelige tilstand. Et eksempel er avgjørelsen av ankedomstolen i Ulyanovsk-distriktet nr. 33-3165 / 2013 av 3. mars 2013.
Liste over vedlagt eiendom
Akseptet må også indikere hvilke elementer som blir overført til bruk og deres estimerte verdi. Da vil det være lettere for eieren å bevise at det foreligger tap hvis eiendommen er skadet.
Eieren må eliminere manglene hvis de ikke er forårsaket av leietakers feil. Hvis dette gjøres utidig, har leietaker en grunn til å si opp kontrakten. Og hvis manglene ikke var betydelige, har arbeidsgiveren ingen grunn til å nekte kontrakten. Den relevante avgjørelsen ble truffet av Moskva byrett i sak nr. 33-26040 av 18. august 2011.
Mulige tap for arbeidsgiveren
Under de vesentlige vilkårene i leieavtalen i dommerpraksis, tas beslutninger både til fordel for leietakere og til fordel for utleiere. Leietaker risikerer å få tap, for eksempel på grunn av behovet for å leie andre boliger, hvis eieren har nektet tilgang til den leide leiligheten. I livet hender det ofte at eiere driver ut leietakere, forårsaker dem ulempe og tvinger dem til å søke nye boliger. I mangel av passende grunnlag har leietaker rett til å kreve erstatning fra utleier.
Samtidig skal utgiftene være økonomiske, nær betalingen for lokalene, eller enda mindre. Andre boliger skal være omtrent de samme som den forrige, siden det er i leietakers interesse å redusere tapene deres om mulig. Dette fremgår av art. 404 av den russiske føderasjonens sivile kode. Tap som må refunderes kan ikke tilskrives utgifter som overstiger leieprisen, for eksempel ved leie av hotellrom. Dette ble vedtatt ved avgjørelsen fra Moskva byrett nr. 4g / 8-9143 / 2012 av 23. oktober 2012.
Arbeidsgiveren vil heller ikke kunne kreve erstatning hvis årsaken var hans skyld, for eksempel hvis gjelden ikke ble betalt. Siden sammen med plikten til å skaffe bolig, på den ene siden, er det en plikt til å betale det, på den annen side har utleier rett til å stanse tilgangen til lokalene inntil gjelden er betalt.
konklusjon
Hver leietaker og utleier bestemmer hvordan de bygger forhold. Men for å unngå problemer i fremtiden, er det verdt å studere de essensielle vilkårene i kontrakten for utleie av boliger nøye og sørge for at alle parters interesser blir respektert. Da kan du i tilfelle konflikt stole på en rettferdig rettsavgjørelse, siden alle nødvendige dokumenter for dette vil være tilgjengelige.
