Transakcje nieruchomościami w Rosji znajdują się w strefie wysokiego ryzyka. Zaniedbanie podstawowych zasad dotyczących dokumentacji przy zawieraniu umowy najmu mieszkania może prowadzić do niepożądanych konsekwencji, nawet jeśli transakcja dotyczy krewnych lub dobrych przyjaciół.
Dotyczy to właściciela nieruchomości, nabywców, najemców lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Oczywiście odwołanie do agencji nieruchomości i kancelarii prawnych specjalizujących się we wspieraniu takich umów nie wyklucza uważnego i sumiennego podejścia samych uczestników transakcji dotyczących nieruchomości do sporządzenia umowy o pracę.
Niektóre cechy zawarcia umowy najmu
Pisemne zawarcie umowy najmu lokali pomoże uczestnikom transakcji jasno sformułować, uszczegółowić wszystkie ich wymagania i życzenia oraz najistotniejsze warunki współpracy. Pozwoli to dodatkowo uniknąć nieporozumień, konfliktów i sporów prowadzących do sporów sądowych.
Podsumowując umowa najmu forma, jaką ma każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami lub prawnik, należy zwrócić szczególną uwagę na niektóre ważne punkty. Na przykład umowa najmu może zostać zawarta z jedną osobą, a inne osoby będą mieszkać w mieszkaniu. Muszą być wskazane w odpowiedniej klauzuli umowy. W takim przypadku, zgodnie z prawem, wynajmujący rozwiązuje wszystkie spory tylko z osobą, która podpisała umowę.
Co więcej, nie możemy zapominać o wymogu ustawodawstwa zgodnym z normami obowiązującymi w danym obszarze dla jednej osoby. W końcu najemca ma prawo przenieść swoje małoletnie dzieci do mieszkania bez zgody właściciela.
Najczęstsze kwestie sporne, które trafiają do sądu
Jak pokazuje praktyka, głównymi kontrowersyjnymi kwestiami związanymi z wynajmem lub wynajmem lokali mieszkalnych są warunki, kwota, forma płatności i rozwiązanie umowy. Można to wyrazić w:
- przedterminowa płatność za media (ta pozycja w umowie z reguły zwraca szczególną uwagę: warunki i kwota płatności są wyraźnie określone);
- niewłaściwe wykorzystanie wynajmowanych pomieszczeń (na przykład organizacja biura lub wynajem;
- niechęć najemców do zapłaty za uszkodzone mienie (sprzęt gospodarstwa domowego, sprzęt) lub uszkodzenie lokalu;
- niechęć najemców do opuszczenia mieszkania po upływie okresu najmu określonego w umowie;
- chęć właściciela mieszkania lub domu do korzystania ze spornych pomieszczeń do innych celów.
Często pojawiają się również spory dotyczące naprawy lokalu. Tradycyjnie przyjmuje się, że drobne naprawy lokali, sprzętu i maszyn są przeprowadzane przez samego najemcę. Remont wynajmowanego lokalu przeprowadza sam właściciel. Jeśli takie naprawy mogą wpłynąć na zmiany warunków życia, można je wykonać tylko za zgodą pracodawcy.
Standardowa umowa najmu, jej główna cecha
Przygotowując taki dokument jako umowę najmu (której cechą jest płatny, dwustronnie wiążący dokument), specjaliści kierują się głównymi postanowieniami rozdz. 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Określa artykuł po artykule głównych stron umowy - wynajmującego (zapewnia lokale mieszkalne do użytku) i najemcy (korzysta z lokalu mieszkalnego za opłatą).
Obowiązkowe klauzule umowy
Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego próbka jest dostępna u każdego notariusza, a także w zasobach tematycznych, zawiera przedmioty dokładnie określone przez strony:
- nazwisko, imię, patronimię każdej ze stron umowy;
- Przedmiot umowy (lokale mieszkalne znajdujące się pod wskazanym adresem, w razie potrzeby główne cechy: część mieszkania, część domu);
- wykaz osób, które mają prawo pobytu w wynajmowanym lokalu;
- określenie wielkości, terminu płatności i ram czasowych umowy;
- obowiązki i prawa stron, odrębna klauzula dla leasingodawcy i oddzielna klauzula dla leasingobiorcy;
- warunki rozwiązania umowy - w tym punkcie strony mogą wskazać warunki, na których umowa zostaje rozwiązana natychmiast, przed terminem (zwykle dzieje się tak, jeśli jedna ze stron nie przestrzega postanowień umowy);
- dane i podpisy stron - tutaj wskazane są dane, które każda ze stron chce otrzymać od drugiej strony (dane paszportowe, numery i serie innych dokumentów, rejestracja, miejsce zamieszkania, numery telefonów kontaktowych).
Czy potrzebuję wstępnej umowy najmu
Zaletą pisemnej umowy o pracę jest możliwość szczegółowego rozpatrzenia niestandardowych sytuacji.
Na przykład wstępna umowa najmu mieszkania może zostać zawarta w przypadku, gdy lokale mieszkalne nie są gotowe (nie dokonano żadnych napraw, nie wniesiono mebli, nie zapewniono łączności niezbędnej do zapewnienia normalnego funkcjonowania).
Taki dokument precyzuje również przedmiot umowy, obowiązki i prawa stron oraz wskazuje, że po spełnieniu wszystkich klauzul umownych umowa główna zostanie dodatkowo zawarta, automatycznie anulując umowę wstępną.
Dlaczego próbka jest używana w umowie najmu?
Przy sporządzaniu umowy najmu mieszkania próbka może w niektórych przypadkach nie pokrywać się z żadnymi indywidualnymi żądaniami. W takim przypadku konieczne jest uzupełnienie lub ponowne wykonanie dokumentu. Na przykład jedną z kontrowersyjnych kwestii może być liczba zestawów kluczy dla najemcy i leasingodawcy.
W standardowych próbkach umów kwestia ta nie może być podkreślona w osobnym akapicie. Chociaż nie jest to wymagane, to ta klauzula ustala w umowie warunki i procedurę odwiedzania właścicieli przez właścicieli.
Aby uniknąć konfliktów z utratą rzeczy i sprzętu gospodarstwa domowego, które znajdują się w mieszkaniu w momencie wynajmu powierzchni mieszkalnej, sporządzany jest szczegółowy spis. Konieczne jest wskazanie kwoty ubezpieczenia na wypadek uszkodzenia lub utraty. Możliwe jest również, że zamiast ubezpieczenia, wynajmujący pobiera od najemcy co do zasady depozyt w wysokości miesięcznej płatności, jako gwarant bezpieczeństwa nieruchomości.
W przypadku dozwolonego korzystania z pomieszczeń i dostępnego sprzętu po zakończeniu umowy kwota ta jest zwracana. Jeśli wynajmujący zachowuje zestaw kluczy, najemca ma prawo zażądać włączenia przedmiotu umowy do niedopuszczalności wizyty w obiekcie pod jego nieobecność.
Charakterystyczne cechy umowy najmu między osobami fizycznymi
Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej podziela pojęcia: umowę najmu lokali między osobami fizycznymi oraz zawarcie umowy między osobami, z których jedna jest legalna.
Umowę o pracę można zawrzeć zarówno na piśmie (co daje wielką gwarancję przestrzegania wszystkich praw i obowiązków stron), jak i ustnie (ten typ jest szczególnie powszechny przy zawieraniu umowy na krótki okres - dzień, tydzień, miesiąc).
Strony mogą sporządzić umowę o pracę we własnym zakresie, bez udziału agencji nieruchomości i notariusza.Podpisy kierownictwa agencji i ich pieczęć mogą służyć jako poręczyciel tylko wtedy, gdy kierownictwo agencji przyjmuje odpowiedzialność za działania właściciela lub najemcy, które należy również wskazać w jednej z części umowy.
Z reguły konieczne jest wydrukowanie umowy najmu w dwóch egzemplarzach (dla każdej ze stron). Pismo odręczne dokumentów również nie jest zabronione przez prawo.
Terminy zawarcia standardowej umowy najmu mieszkania
Obecne ustawodawstwo przewiduje zawarcie standardowej umowy najmu lokali na okres do 1 roku (umowa krótkoterminowa), a od 1 do 5 lat jest to maksymalny okres najmu długoterminowego. Każdy z nich ma swoją własną charakterystykę.
Jeżeli umowa nie określa terminu jej zawarcia, uznaje się ją za ważną przez 5 lat. Możliwe jest wypowiedzenie go z inicjatywy właściciela tylko, jeśli płatność nie została dokonana przez okres dłuższy niż 6 miesięcy.
W umowie krótkoterminowej taka możliwość pojawia się po opóźnieniu płatności o 2 miesiące.
Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, w przypadku umowy długoterminowej najemca, po 5 latach, ma prawo zażądać zawarcia z nim umowy w sprawie dalszego pobytu w tej przestrzeni życiowej.
Jeśli wynajmujący odmówi i zawrze umowę z innym najemcą, może zwrócić się do sądu o unieważnienie tej umowy oraz o odszkodowanie za straty materialne i moralne. I sąd może go zadowolić.
Procedura zawarcia umowy najmu
- Przed podpisaniem umowy najemca musi zapoznać się ze wszystkimi tytułowymi dokumentami dotyczącymi powierzchni mieszkalnej.
- Właściciel sprawdza zgodność określonych danych paszportowych (w tym rejestracji, rejestracji).
- Po dostarczeniu mieszkania z urządzeniami gospodarstwa domowego konieczne jest podpisanie aktu dotyczącego weryfikacji jego pracy.
- Zapisz w specjalnej klauzuli umowy wskaźniki wszystkich liczników (energii elektrycznej, wody, gazu).
- Po podjęciu decyzji w sprawie wszystkich kontrowersyjnych kwestii strony powinny dokładnie przeczytać ponownie sporządzoną umowę.
- Podpisy stron są umieszczane na każdej stronie umowy i na ostatniej stronie w sekcji „Szczegóły stron”.
Obecne przepisy nie wymagają obowiązkowej rejestracji umowy najmu w żadnej agencji rządowej ani jej poświadczenia przez notariusza. Można to jednak zrobić w ramach dodatkowego zabezpieczenia transakcji, chociaż nie odgrywa to decydującej roli w postępowaniu przed sądem. Należy również zauważyć, że ustawodawstwo w większym stopniu chroni prawa pracodawcy.
Pobierz umowę najmu
