Istnieje wiele sposobów wynajmu mieszkania. Dwie główne zasady są zapisane w prawie rosyjskim - poprzez zawarcie umów najmu handlowego, a także po podpisaniu umowy o pracę socjalną. Czym się różnią? Jakie źródła legislacyjne regulują odpowiednie umowy?
Różne rodzaje wynajmów
Jaka jest różnica między najmem komercyjnym a innymi rodzajami transakcji nieruchomościowych? Można zauważyć, że specyfikę odpowiedniego rodzaju stosunku prawnego reguluje ustawodawstwo cywilne i mieszkaniowe Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu oznacza, że jedna z jej stron (właściciel lub inna upoważniona osoba) zapewnia inne pomieszczenia za opłatą będącą w posiadaniu prawnym, któremu towarzyszy prawo pobytu. Ponieważ relacje w ramach tego typu transakcji obejmują rozliczenia pieniężne, oznacza to, że wynajmowane są lokale komercyjne.
Możliwy jest wariant, w którym właścicielem lokalu jest organ publiczny lub gmina. W takim przypadku dyskusja będzie najprawdopodobniej dotyczyła wynajmu społecznego, w ramach którego nie ma czynszu jako takiego, to znaczy osoba przekazuje władzom pewną kwotę zgodnie z ustaloną taryfą.
Jednak związek między obywatelem a właściwym organem często wiąże się z pewnym rodzajem rozliczenia pieniężnego. Dlatego też zakorzenione zostały różne źródła prawne, choć nieoficjalne, ale wciąż regularnie używane określenie charakteryzujące takie relacje - społeczna dzierżawa komercyjna.
Społeczne i handlowe rodzaje zatrudnienia
Tak czy inaczej, z punktu widzenia prawa cywilnego Federacji Rosyjskiej, zatrudnienie społeczne i komercyjne to zupełnie inne kategorie prawne. Dzieje się tak pomimo faktu, że umowy formalizujące stosowne stosunki mają pewne wspólne cechy - takie jak na przykład konsensualność, zemsta (chociaż niektórzy prawnicy uważają ten termin za niezbyt odpowiedni do rekrutacji społecznej), a także wzajemność.
Dlatego ważne jest, kto jest właścicielem lokalu. Jednak niektórzy prawnicy zauważają, że państwo lub gmina może nadal być właścicielem nieruchomości na podstawie umowy handlowej, niemającej charakteru społecznego, wynajmującej. Dlatego eksperci uważają, że liczy się nie tyle status właściciela, co treść umowy.
Niektórzy prawnicy uważają, że zasadnicze znaczenie ma również to, kim jest pracodawca. Najem komercyjny ma zastosowanie tylko wtedy, gdy osoba wynajmuje nieruchomość. Przedmiotem odpowiednich stosunków prawnych podlegających regulacji podobnych artykułów prawa cywilnego nie może być podmiot prawny, jak zauważają prawnicy. Istnieją jednak opcje, w których organizacje działają jako pośrednicy między właścicielem a osobą wynajmującą mieszkanie.
Tak czy inaczej, ustawodawstwo cywilne Federacji Rosyjskiej przewiduje dwa główne rodzaje umów najmu, których przedmiotem są nieruchomości mieszkalne. Po pierwsze, jest to faktyczna umowa komercyjnego wynajmu mieszkań, na mocy której wynajmujący może być osobą prawną lub osobą fizyczną, a najemcą może być tylko obywatel. Po drugie, jest to umowa zorientowana społecznie. Leasingodawcą jest państwo lub gmina, najemcą jest osoba fizyczna.
Jednym z podstawowych kryteriów odróżniających najem socjalny od komercyjnego jest prywatyzacja. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy państwo zapewnia mieszkanie w odpowiedniej preferencyjnej kolejności. W stosunkach handlowych prywatyzacja jest możliwa, jeśli tylko najemca kupi mieszkanie od właściciela.
Rozważ specyfikę każdej z umów.
Zatrudnienie społeczne: specyfika umowy
Czynsz socjalny za mieszkanie jest regulowany przez Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, a także przez odpowiednie źródła prawa w dziedzinie prawa mieszkaniowego, do których Kodeks może się odwoływać. Sfera, w której takie stosunki prawne są przeprowadzane, zgodnie z przepisami Kodeksu, jest wystarczająco wąska - tylko odpowiednie zasoby mieszkaniowe państwowe lub komunalne mogą być przedmiotem odpowiednich umów. Ważny jest także status prawny najemców mieszkań.
Właścicielem na podstawie umowy najmu społecznego jest organ rządowy, który jest właścicielem budynku znajdującego się w funduszu mieszkaniowym określonego poziomu - stanowego lub gminnego.
Z kolei najemcą może być tylko obywatel Rosji - mieszkańcom nie zapewnia się mieszkań w ramach odpowiednich umów, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej.
Osoba ma prawo liczyć na zawarcie umowy o wynajem socjalny ze stanem lub gminą, jeśli zostanie uznana za biedną w sposób określony przez prawo, a także potrzebuje mieszkania.
Pamiętaj, że może być kilku pracodawców - z reguły są to członkowie tej samej rodziny. Jednocześnie mogą być odległymi krewnymi - jeśli zostanie udowodnione, że prowadzą wspólne gospodarstwo domowe z pracodawcą. Możliwe jest, że osoba zostanie zidentyfikowana jako członek rodziny obywatela, który wynajmuje dom w sądzie.
Każdy, kto może mieszkać w mieszkaniu na podstawie umowy o pracę społeczną, ma takie same prawa i obowiązki. Zobowiązania wynikające z warunków umowy podlegają wykonaniu pod warunkiem wspólnej odpowiedzialności wszystkich osób mieszkających w mieszkaniu wynajmowanym od państwa lub gminy.
Jest całkiem możliwe, jak zauważyliśmy powyżej, również komercyjne wynajmowanie mieszkań od państwa. Jednak w praktyce nawet takie umowy, choć nie całkiem oficjalnie, często mają charakter społeczny. Ponadto, jak zauważają niektórzy prawnicy, termin „społeczny” należy rozpatrywać przede wszystkim w kontekście zapewniania preferencyjnych warunków umowy - w szczególności pod względem wysokości czynszu.
Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania od państwa lub gminy? Rozważ jego strukturę.
Struktura umowy o pracę socjalną
Przede wszystkim strony są wskazane w odpowiednim typie umowy. Jeden jest obywatelem lub jego rodziną, drugi to państwo lub gmina.
Kolejnym elementem umowy jest przedmiot. Może to być mieszkanie, które jest częścią funduszu na odpowiednim poziomie - stanowym lub miejskim.
Następnym przedmiotem są warunki płatności. Z reguły składa się z trzech części - samego czynszu (można zauważyć, że w ramach umowy najmu społecznego częściej określa się go jako czynsz za lokal), odszkodowania za media, a także składki na remont i utrzymanie mieszkania. Jeśli jednak państwo pobiera opłatę za zatrudnienie społeczne - najczęściej tak się dzieje, to jest ono z reguły obliczane na podstawie powierzchni mieszkania według stawek określonych w odpowiednich aktach prawnych.
Wynajem mieszkań socjalnych wiąże się również z pewnymi prawami i obowiązkami stron zgodnie z umową odpowiedniego typu. Jeśli chodzi o wynajmującego, którym jest państwo lub gmina, jego obowiązki z reguły związane są z koniecznością zapewnienia lokatorowi pokoju wolnego od wszelkich obciążeń, przeprowadzania napraw w odpowiednim czasie, zapewniania stabilnych dostaw mediów komunalnych itp.
Z kolei wynajmujący zatrudnienie społeczne ma również prawa. Są one również określone w umowie i, co do zasady, odzwierciedlają prawo do żądania płatności czynszu i opłat za usługi komunalne na czas, a także zwracać się do sądu w przypadku jakichkolwiek naruszeń.
Zobowiązania najemcy wynikające z umowy są następujące: do korzystania z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, w celu zapewnienia bezpieczeństwa, w razie konieczności dokonywania napraw, w celu opłacenia czynszu i mediów na czas.
Prawa pracodawcy, ustalone w umowach najmu społecznego, są następujące: wpuszczać inne osoby do mieszkania, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami odpowiednich przepisów i nie oznacza dyskomfortu dla sąsiadów. Obywatel ma również prawo żądać od właściciela terminowego przeglądu.
Rozwiązanie umowy o pracę socjalną
Umowa komercyjnego wynajmu lokalu zawiera klauzulę o rozwiązaniu odpowiedniej umowy. Podobnie jest w przypadku umowy typu społecznego. Rozwiązanie umowy jest możliwe w dowolnym momencie za obopólną zgodą stron. W tym celu wystarczy, aby pracodawca powiadomił właściciela na piśmie.
Państwo lub gmina - podmioty własności nieruchomości - mają prawo rozwiązać społeczną umowę o pracę wyłącznie w sądzie i tylko wtedy, gdy istnieją podstawy prawne.
Po rozważeniu sposobu sporządzenia umowy, w której leasingodawcą jest państwo, analizujemy specyfikę umów, które nie należą do kategorii społecznej. Czym dokładnie jest wynajem komercyjny?
Specyfika umów prywatnych
Zgodnie z art. 671 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowy dotyczące przeniesienia lokali mieszkalnych na wynajem mogą być zawierane między obywatelami, a także osobami fizycznymi i prawnymi, jeżeli te ostatnie są właścicielami nieruchomości. Umowa najmu komercyjnego nie wymaga żadnych zezwoleń administracyjnych i nie podlega obowiązkowej rejestracji w agencjach rządowych.
Przedmiotem stosownej umowy mogą być mieszkania spełniające kryteria określone na poziomie konstrukcji, przeciwpożarowe, sanitarne i inne standardy istotne z punktu widzenia prowadzenia lokalu. Ważne jest, aby mieszkanie miało oficjalny status lokalu, zapisane w dokumentach z WIT.
Umowa o pracę zarobkową niesklasyfikowaną jako socjalna jest pilna. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej przewiduje dwa rodzaje umów w zależności od warunków - do 1 roku i do 5 lat. Jeżeli strony nie wskazały terminu w warunkach umowy, uznaje się, że została podpisana na 5 lat.
W przeciwieństwie do umowy o najem socjalny, w której tylko najemca i członkowie jego rodziny mogą mieszkać w mieszkaniu wynajmowanym od państwa lub gminy, komercyjne zatrudnienie z reguły nie implikuje ograniczeń w pobycie jakichkolwiek osób. Z kolei cała odpowiedzialność za użytkowanie mieszkania spoczywa na najemcy.
Jednocześnie możliwy jest wariant, w którym komercyjny wynajem mieszkania realizowany jest z udziałem kilku najemców. W takim przypadku obowiązki wynikające z umowy dotyczą wszystkich osób, które będą przedmiotem stosunków prawnych. Ich odpowiedzialność staje się wspólna, w tym w zakresie płatności za mieszkanie. Jego wartość, w przeciwieństwie do umowy o charakterze socjalnym, jest ustalana prywatnie i nie jest oparta na normach, które zależą na przykład od powierzchni mieszkania.
Ponadto, gdy tylko kwota czynszu zostanie ustalona w umowie, nie można jej zmienić w okresie obowiązywania umowy. Jeśli chodzi o częstotliwość płatności - ustalana jest prywatnie. Ale jeśli strony nie naprawiły tej klauzuli w umowie, to zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej płatności należy dokonywać co miesiąc.
Jeśli zostanie podpisana umowa komercyjnego wynajmu mieszkań od państwa, to ogólnie dokument ten będzie spełniał kryteria omówione powyżej.
Przeanalizujmy teraz strukturę takich umów.
Struktura umowy o pracę
Ten typ dokumentu powinien odzwierciedlać:
- przedmiot umowy;
- rodzaj nieruchomości, jej adres;
- prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy;
- okres obowiązywania umowy;
- sposób, w jaki pracodawca wypełnia swoje obowiązki;
- informacje o dokumentach potwierdzających własność mieszkań;
- dane paszportowe wynajmującego i najemcy lub inne dane identyfikacyjne;
- wysokość opłaty czynszowej, prawidłowość płatności;
- lista nieruchomości znajdujących się w mieszkaniu;
- warunki płatności za media.
W niektórych przypadkach inne elementy są zawarte w umowie. Na przykład istnieje komercyjny wynajem mieszkań z prawem do zakupu. To prawda, że w praktyce rosyjskiej takie stosunki prawne są rzadkie. Jednak dość często są one praktykowane w krajach zachodnich. Prawnicy twierdzą, że odpowiedni termin nie jest wyraźnie zapisany w prawie.
Zdaniem ekspertów istniejące akty prawne zawierają przepisy, które można wykorzystać w kontekście regulacji stosunków prawnych, co oznacza najem mieszkania z prawem do jego umorzenia.
Eksperci zalecają, aby obywatele rejestrujący umowę najmu komercyjnego podpisali również z wynajmującym akt przyjęcia i przekazania mieszkania, który towarzyszy głównej umowie najmu. Powinien odzwierciedlać stan ścian, podłóg, okien, kanalizacji i innych elementów pomieszczeń, które są istotne pod względem wyglądu i przeznaczenia.
Poddzierżawa
Główne źródło prawa regulujące kategorię najmu komercyjnego - Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej - obejmuje postanowienia dotyczące podnajmu, czyli możliwości najemcy, który na mocy umowy z właścicielem mieszkania ma prawo rozporządzać nieruchomością i zawierać dodatkowe umowy najmu z innymi osobami.
Charakter prawny umów podnajmu jest wystarczająco podobny do specyfiki umów między najemcą mieszkania a właścicielem domu do wynajęcia. Jednak odpowiednie umowy mają pewne ograniczenia. Na przykład takich umów nie można podpisać na okres dłuższy niż ustalony w umowie między właścicielem a pierwszym najemcą. Jeśli pierwsza umowa zostanie rozwiązana przed terminem, wówczas poddzierżawa zostanie rozwiązana.
Specyfika umowy podnajmu polega na tym, że drugi najemca, jak zauważają niektórzy prawnicy, nie otrzymuje pełnego prawa do korzystania z mieszkania, w szczególności nie może go zbyć. Ponadto główny najemca jest odpowiedzialny za działania swojego „kontrahenta” wobec właściciela mieszkania.
Aby główny najemca mógł wynająć mieszkanie, wówczas zgodnie z postanowieniami art. 685 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej mieszkanie musi mieć wystarczającą powierzchnię: 12 m2 M. m. na osobę. Ta norma z kolei zawiera inne ważne prawo regulujące komercyjne wynajmowanie mieszkania, RF LC. Oznacza to, że jeśli norma jest mniejsza niż norma określona w Kodeksie mieszkaniowym podczas proponowanego wprowadzenia drugiego najemcy, wówczas umowa podnajmu nie może zostać zawarta.
Prawo pierwokupu do odnowienia umowy
Studiując, czym jest komercyjny wynajem mieszkań, warto zwrócić uwagę na taki aspekt, jak prawo pierwokupu do przedłużenia umowy najmu. Zgodnie z art. 684 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej właściciel mieszkania trzy miesiące przed upływem terminu wygaśnięcia umowy musi zaproponować najemcy nowe warunki umowy lub potwierdzić aktualne. Jeśli wynajmujący nie chce już wynajmować mieszkania po zawarciu umowy, zobowiązany jest powiadomić o tym najemcę. Jeśli nie, umowa zostaje przedłużona na ten sam okres, na który została pierwotnie zawarta.
Jeszcze bardziej interesujące są postanowienia art. 684 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące późniejszego zbycia przez wynajmującego jego nieruchomości, gdy poprzednia umowa została zakończona i nie przedłużona. W szczególności w Kodeksie cywilnym mówi się, że właściciel nieruchomości nie jest uprawniony do zawarcia umowy z kimś na wynajem mieszkania w ciągu roku, jeśli poinformuje poprzedniego najemcę, że nie zamierza wynajmować mieszkania.
Taka jest specyfika przepisów regulujących komercyjny wynajem lokali mieszkalnych, a praktyka sądowa związana z wykonywaniem przez obywateli ich praw, jak zauważają niektórzy eksperci, jest niejednoznaczna. Faktem jest, że pracodawcy nie zawsze udaje się udowodnić w praktyce, że nie otrzymał odpowiedniego ostrzeżenia.
Rozwiązanie umowy handlowej
Przeanalizowaliśmy główne aspekty takiej kategorii prawnej, jak najem komercyjny. Co to jest, teraz już wiesz. Przydatne będzie również rozważenie niuansów odzwierciedlających rozwiązanie odpowiedniego rodzaju umowy. Zgodnie z art. 687 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą rozwiązać stosunki prawne na podstawie umowy najmu handlowego.
To prawda, że drugi w tym sensie ma znacznie więcej możliwości. W celu rozwiązania umowy najmu najemca może powiadomić o swoim pragnieniu rozwiązania stosunku prawnego trzy miesiące przed wygaśnięciem bieżącej umowy bez wyjaśnienia. Prawo daje wynajmującemu prawo do rozwiązania umowy w sądzie.
W takim przypadku leasingodawca musi mieć uzasadniony powód do rozwiązania umowy. Na przykład systematyczne opóźnienia w dokonywaniu płatności najemcy lub zaniedbanie przez najemcę obowiązku utrzymania mieszkania w dobrym stanie.
