Nieodłączne ulepszenie dzierżawy

Przy wynajmowaniu lokali, zwłaszcza długoterminowych, podmioty korzystające z powierzchni często dokonują inwestycji w te środki trwałe. Odbywa się to w celu doprowadzenia obiektu do stanu, w którym będzie on w pełni odpowiadał specyfiki działalności gospodarczej i potrzebom osoby. Często w takich sytuacjach dochodzi do nierozerwalnej poprawy. Leasing, jako stosunek prawny, jest specyficzny dla funkcji. W szczególności przedmiot, w który inwestuje, nie należy do niego z tytułu prawa własności. Tymczasem nieodłączne ulepszenia najemcy przechodzą w jego legalną własność. Jednak inny warunek może zostać ustalony w drodze porozumienia między stronami. Zastanówmy się bardziej szczegółowo, czym mogą być nieodłączne ulepszenia przedmiotu leasingu.

Informacje ogólne

Nierozłączne ulepszenia to zmiany jakościowe, które zwiększają wartość aktywów. Mogą być ukierunkowane na:

• poprawa;
• poprawa właściwości i właściwości technicznych;
• rozszerzenie zakresu funkcjonalności itp.

Należy pamiętać, że obiekt nie nabywa żadnych nowych właściwości podczas naprawy. Jego parametry techniczne również nie ulegają poprawie. W związku z tym prac naprawczych nie można uznać za nierozerwalną poprawę wynajmowanej nieruchomości. Mogą rozpoznać takie działania, jak:

• dodatkowe wyposażenie;
• zakończenie;
• rekonstrukcja;
• modernizacja;
• techniczne wyposażenie.

Nieodłącznymi ulepszeniami są zmiany, których nie można usunąć ani zdemontować bez uszkodzenia mienia.

Zwrot kosztów

Nieodłączne ulepszenia wynajmowanej nieruchomości są przeprowadzane na koszt podmiotu korzystającego z niej na warunkach umowy z właścicielem. Po zakończeniu postępowania osoba ma prawo polegać na zwrocie kosztów. Prawo przewiduje jednak szereg warunków rekompensaty. W ten sposób wynajmujący zwraca koszty nieodłącznych ulepszeń tylko wtedy, gdy zmiany zostały wprowadzone za jego zgodą. Inny warunek może być określony przez prawo. Wprowadzono nierozłączne ulepszenia nieruchomości opłaty amortyzacyjne od niego działaj jako własność prawnego właściciela obiektu.

Możliwe trudności

Przed dokonaniem nieodłącznej poprawy konieczne jest przestudiowanie warunków umowy. Dokument może nie określać procedury ich wdrażania lub może wskazywać potrzebę uzyskania pisemnej zgody właściciela. W związku z tym podmiot powinien skontaktować się z prawnym właścicielem obiektu przed dokonaniem nierozłącznych ulepszeń (model dodatkowej umowy przedstawiono w artykule). Istnieją jednak sytuacje, w których pisemna zgoda nie jest możliwa. Ten problem występuje, gdy dzierżawiona jest własność federalna. Oprócz tego użytkownik musi wprowadzić pewne zmiany w obiekcie w celu normalnego działania. W zależności od tego, czy wydatki zostaną zwrócone i czy uzyskana zostanie zgoda właściciela, przedsiębiorstwo użytkownika wybierze opcję rozliczania wydatków. Rozważ kilka sytuacji.

Zmiany za zgodą właściciela z odszkodowaniem

Zgodnie z ust. 1 art. 256 Kodeks podatkowy, zmiany jakościowe dokonane za zgodą prawnego właściciela obiektu z późniejszą rekompensatą za ich koszty, są traktowane jako amortyzowane środki trwałe. Rozliczanie nierozłącznych ulepszeń w tym przypadku odbywa się zgodnie z ust. 1 art. 258 Kod podatkowy. Inwestycje kapitałowe, których koszt rekompensuje użytkownikowi właściciel, są amortyzowane przez tego ostatniego. Zgodnie z ust. 4 art.623 Kodeksu cywilnego, najemca nie będzie miał żadnych praw do tych ulepszeń. Według Ministerstwa Finansów koszty użytkownika związane ze zmianami jakościowymi obiektu, gdy są zwracane przez właściciela, pojawiają się jako wydatki poniesione w trakcie pracy dla prawowitego właściciela. Jeżeli nierozerwalna poprawa zostanie przeprowadzona za zgodą drugiej strony, należy to udokumentować. W szczególności warunek ten jest określony w pierwotnej umowie lub w załączniku do niej. Jednocześnie, jeśli właściciel zrekompensuje wydatki poniesione przez użytkownika, wówczas leasingobiorca może uwzględnić koszty jako koszty wynikające z pracy prawowitego właściciela przy obliczaniu podatku dochodowego. Ponadto koszty muszą być zgodne z wymogami ust. 1 art. 252 Kod podatkowy.

Ważna uwaga

W raportowaniu czas będzie znaczący, gdy nastąpi przejście / przeniesienie nieodłącznych ulepszeń. Wyjaśnienia podano w kolejności Ministerstwa Finansów nr 91n z dnia 13 października 2003 r. W paragrafie 35 niniejszego dokumentu wskazano, że jeżeli jest to zgodne z umową inwestycje kapitałowe użytkownik zostaje przeniesiony na właściciela, koszty ukończonej pracy, podlegające zwrotowi, należy odjąć od rachunku na inwestycje w aktywa trwałe. W takim przypadku artykuł rozliczeniowy jest obciążany. Ale jeśli umowa nierozerwalnych ulepszeń przewiduje ich przekazanie właścicielowi obiektu z rekompensatą za wartość końcową użytkownika, który je dokonał, inwestycje kapitałowe są przypisywane do systemu operacyjnego właściciela prawnego do czasu wygaśnięcia umowy.

Zmiany w nieruchomości za zgodą bez odszkodowania

Inwestycje kapitałowe w wynajem obiektów w postaci nierozłącznych ulepszeń dokonanych za zgodą właściciela uznaje się za amortyzowane. To stanowisko zostało ustalone w ust. 1 art. 256 Kod podatkowy. W ust. 1 art. 258 Kodeksu stanowi, że inwestycje kapitałowe dokonane za zgodą właściciela, których wartość nie jest przez niego rekompensowana, amortyzowane są przez podmiot, który dokonał nierozerwalnej poprawy. Odbywa się to przez czas trwania umowy. Uwzględniane są kwoty amortyzacji ustalone na podstawie okresu użytkowania. Jest instalowany dla systemu operacyjnego lub inwestycji kapitałowych w nie przez klasyfikacja środków trwałych zatwierdzony przez rząd. Amortyzacja naliczana jest pierwszego dnia miesiąca następującego po okresie, w którym wprowadzono nieodłączną poprawę.

Niuanse

Zgodnie z paragrafem 5 PBU 6/01 środki trwałe obejmują inwestycje kapitałowe w leasingowane środki trwałe. Wytyczne w paragrafie 35 mówią, że jeżeli zgodnie z umową działają one jako własność prawnego właściciela obiektu, koszty zakończonej pracy są obciążane z rachunku kredytowego inwestycji w aktywa trwałe. Równocześnie obciążana jest pozycja księgowa systemu operacyjnego. Do wysokości kosztów użytkownik otwiera osobną kartę ekwipunku dla każdego obiektu.

Zmiany bez zgody właściciela

Ustawodawstwo nie zabrania wyraźnie nierozerwalnej poprawy bez zgody leasingodawcy. Tymczasem użytkownik musi zrozumieć, że w przypadku wprowadzenia zmian jakościowych właściciel raczej nie zwróci kosztów. Ponadto zgodnie z przepisami art 622 Kodeksu cywilnego, w przypadku rozwiązania umowy, osoba jest zobowiązana zwrócić przedmiot prawowitemu właścicielowi w takiej samej postaci, w jakiej go otrzymał, uwzględniając normalny stopień zużycia lub w warunkach uzgodnionych przez strony. Z tego wynika, że ​​właściciel ma prawo domagać się, aby podmiot doprowadził lokal do jego oryginalnej formy. Będzie to wiązało się z pewnymi kosztami. Jeśli firma jednocześnie chce zaakceptować określone wydatki przy obliczaniu podatku dochodowego, mogą pojawić się poważne zagrożenia podatkowe. Wynika to z przepisów ust. 1 art. 256 Kod podatkowy. Zgodnie z normą tylko inwestycje w leasingowane środki trwałe, które są dokonywane za zgodą właściciela, mogą działać jako amortyzacja nieruchomości.Wynika z tego, że płatnicy będący użytkownikami, którzy je wytworzyli bez zgody prawowitego właściciela, nie mają powodu, aby ujmować koszty w celu opodatkowania zysków.

Ryzyko związane z podatkiem VAT

Wynikają również z przepisów ust. 1 art. 256 Kod podatkowy. Jeżeli koszty nierozerwalnej poprawy nie zostaną uwzględnione przy obliczaniu podatku, bardzo problematyczne będzie udowodnienie, że zostały one przeprowadzone w celu wykonania operacji uznanych za podatki VAT. Pomimo faktu, że te odliczenia nie mają ze sobą bezpośredniego związku legislacyjnego, organy kontrolne ściśle monitorują zgodność z procedurą ich obliczania. Dlatego w powyższej sytuacji, z dużym prawdopodobieństwem, VAT nie będzie podlegał odliczeniu. Nawet jeśli płatnik jest gotowy do obrony swojej pozycji w sądzie, nie ma gwarancji, że jego wnioski zostaną spełnione - z reguły władze staną po stronie organów kontrolnych.

Możliwe wyjście

Biorąc powyższe pod uwagę, poniższe podejście można uznać za najmniej ryzykowne:

1. Koszty nierozerwalnej poprawy dla celów podatku dochodowego nie są brane pod uwagę.
2. Odliczenie podatku VAT nie jest akceptowane.

W takim przypadku należy pamiętać, że sub. 1 s. 1 Artykuł 146 Kodeksu Podatkowego, jako przedmiot podatku od zewn. kosztem jest transfer na terytorium Rosji produktów (wykonywanie pracy, świadczenie usług) na własne potrzeby, których koszty nie są uwzględniane w obliczeniach (w tym poprzez amortyzację) przy ustalaniu podatku dochodowego. Innymi słowy, jeśli ulepszenia nieruchomości są dokonywane samodzielnie, a koszty nie są brane pod uwagę, wówczas płatnik oblicza i płaci podatek VAT od kosztów wykonanej przez niego pracy. W związku z tym podatek od zewn. wartość można odliczyć. W rezultacie kwota odliczeń do budżetu zostanie zmniejszona.

Kluczowe warunki

Ponieważ PBU 6/01 nie ustanawia żadnych ograniczeń, zmiany jakościowe w wynajmowanej nieruchomości są uwzględniane w systemie operacyjnym, jeżeli:

1. Obiekt będzie wykorzystywany w produkcji towarów, wykonywaniu pracy lub świadczeniu usług, w celu dostarczenia przedsiębiorstwa do czasowego użytkowania / własności za opłatą lub potrzebami zarządzania.
2. Nie przewiduje się późniejszej odsprzedaży tych wartości nieruchomości.
3. Obiekt może przynieść korzyści ekonomiczne przedsiębiorstwu w przyszłości.

Koszt tej nieruchomości, a także własnych środków trwałych, jest spłacany przez amortyzację zgodnie z paragrafem 17 PBU 6/01. Okres ten można ustalić zgodnie z okresem najmu. Jest zdefiniowany w paragrafie 20 tych PBU. Jeżeli pod koniec okresu obowiązywania umowy nieodwracalna poprawka zostanie przekazana właścicielowi bez rekompensaty za jego poniesienie, wówczas można to uznać za nieodpłatne potwierdzenie.

Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

W liście nr 03-07-05 / 29 z 26 lipca 2012 r. Ustalono, że zgodnie z ust. 1 art 146 kodeksu podatkowego, operacje mające na celu wykonywanie prac na terytorium Rosji, w tym nieodpłatnie, działają jako przedmiot podatku VAT. Jeśli wcześniej na nierozłączne ulepszenia dodaj. wartość do odliczenia nie została zaakceptowana (na przykład, gdy są one przeprowadzane bez zgody właściciela), po zapisaniu na podstawie nieodpłatnego przelewu można ją wprowadzić do obliczenia, a kwota podatku zostanie zmniejszona.

Odliczenia od nieruchomości

Podatek ten jest płacony przez podmiot, który dokonał nierozerwalnej poprawy, kiedy został wprowadzony do bilansu jako składnik aktywów. Wyjaśnienia na ten temat podano w piśmie Ministerstwa Finansów nr 03-03-06 / 1/651 z 13 grudnia 2012 r. Zgodnie z ust. 1 art. 374 Kodeksu podatkowego przedmiotem opodatkowania dla rosyjskich przedsiębiorstw są nieruchomości i rzeczy ruchome, w tym przeznaczone do czasowego użytkowania, zbycia, posiadania, zarządzania powierniczego, podjęte w ramach ogólnej działalności lub uzyskane zgodnie z umową koncesyjną, która jest wykazywana w bilansie jako środki trwałe zgodnie z procedurą przewidzianą dla prowadzenia sprawozdań finansowych, chyba że art. 378 i 378.1 Kodeksu podatkowego stanowią inaczej.

Reguły, według których generowane są dane systemu operacyjnego, określono w PBU 6/01 oraz w wytycznych, które mają zastosowanie w części, która nie jest sprzeczna z PBU. Zgodnie z ust. 5 tego ostatniego środki trwałe obejmują inwestycje kapitałowe w leasingowane środki trwałe. Zgodnie z ust29 koszt odejścia na emeryturę lub niezdolności do osiągnięcia zysku przez jednostkę należy odjąć. Zgodnie z przepisami PBU 6/01 inwestycje kapitałowe w leasingowane środki trwałe są uwzględniane do momentu ich zbycia. To ostatnie należy rozumieć między innymi jako zwrot przez właściciela kosztów ulepszeń dokonanych przez najemcę. Wyjątkiem są przypadki, gdy prawowity właściciel rekompensuje koszty poniesione przez użytkownika poprzez ustalenie odpowiedniej kwoty opłaty za utrzymanie obiektu.

Komentarze

Zgodnie z planem kont informacje o obiektach, które firma następnie przyjmuje jako system operacyjny, w tym koszty budowy kapitału, podsumowano w c. 08. Początkowy koszt inwestycji w oddane w leasing środki trwałe oddane do użytku i wykonane zgodnie z ustaloną procedurą zostaną pobrane z rachunku. 08. Zostaje przeniesiona do DB SCH. 01. Zatem inwestycje kapitałowe w przedmiot najmu jako koszt jego ulepszenia są przypisywane przez użytkownika do środków trwałych, dopóki przedmioty nie zostaną zbywane w ramach umowy i podlegają podatkowi od nieruchomości. Odmienna procedura przewidziana jest w przypadku, gdy właściciel zwraca koszty w całości. W takiej sytuacji inwestycje kapitałowe dokonane przez użytkownika, zwrócone przez legalnego właściciela przed ich uruchomieniem, nie są uwzględnione w systemie operacyjnym i nie są opodatkowane.

Nieodłączne ulepszenia przy sprzedaży mieszkania

Obecnie większość ekspertów zauważa aktywne przejście banków na specjalny schemat współpracy z klientami. W szczególności istnieje system, w którym kwota transakcji kupna i sprzedaży jest zmniejszona do 1 mln p. Sytuacja ta jest spowodowana rosnącą konkurencją na rynku mieszkaniowym. Banki udzielają kredytów hipotecznych do 1 miliona rubli, a pozostała część niezbędnych środków jest wypłacana jako pożyczka konsumpcyjna. Warunki udzielenia obu pożyczek są jednak takie same. Niektóre organizacje finansowe, zdając sobie sprawę, że takie pożyczki wiążą się z pewnym ryzykiem, zwiększają oprocentowanie pożyczek o 1-1,5 punktu. Jednak wielkość transakcji hipotecznej nie zawsze można zmniejszyć do 1 miliona rubli we wszystkich przypadkach. Na przykład nie jest to możliwe w dzisiejszym dość rozpowszechnionym systemie pożyczek wykorzystującym dotacje państwowe.

W takim przypadku powstaje pytanie o zapłatę przez sprzedawcę podatku dochodowego. Istnieje kilka sposobów wyjścia z tej sytuacji. Na przykład eksperci wyjaśniają, że jeśli nabywca jest zainteresowany wskazaniem całej wartości rynkowej przedmiotu, możliwa jest opcja, w której rekompensuje sprzedającemu kwotę podatku dochodowego. W praktyce zdarzały się również przypadki, w których strony transakcji uzgodniły między sobą podział kosztów wypłaty potrąceń między sobą. Ale, jak mówią eksperci, taki schemat jest rzadko stosowany. Wcześniej był używany w warunkach stagnacji, kiedy nie było tak wielu kupujących, a sprzedawcy byli bardziej lojalni. W okresie ożywienia rynku rekompensata podatkowa jest dokonywana przez zainteresowaną stronę. Jeśli dla nabywcy korzystne jest wskazanie rzeczywistej wartości przedmiotu, ale nie dla sprzedawcy, wówczas zwrot jest dokonywany w pierwszej kolejności. W niektórych przypadkach właściciel nieruchomości jest zainteresowany wskazaniem pełnej ceny. Dzieje się tak na przykład, gdy wyjeżdża za granicę i musi zalegalizować zyski. Koszty notarialne związane z formalnościami przy wskazywaniu całkowitej wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli nabywca nie chce niczego przepłacać, wówczas sprzedawca może ponieść te koszty. Z reguły właściciel sporządza dwa rachunki. W pierwszym wskazuje koszt w drodze umowy z nabywcą. Kolejny paragon pokazuje pozostałą cenę nieruchomości. Jednocześnie otrzymuje kwotę, na przykład, za „prawo pierwokupu do zakupu” lub „nieodłączne ulepszenie domu”. Tymczasem wielu ekspertów zwraca uwagę na ważny fakt.

Kwota, która przekracza niepodlegający opodatkowaniu limit 1 miliona rubli, który z reguły właściciel chce otrzymać w celu „naprawy”, „nieodłącznej poprawy”, zapewnienia „prawa do zakupu” itd., Również działa jako dochód. Według niektórych ekspertów nie ma znaczenia, skąd pochodził temat - przy sprzedaży nieruchomości lub mebli. W każdym razie jest to dochód. Zgodnie z prawem konieczne jest również dokonywanie obowiązkowych odliczeń w formie podatku dochodowego. Różnica polega jedynie na wielkości podstawy wolnej od podatku. W takim przypadku wyniesie to 250 tysięcy rubli. Niemniej jednak ta opcja nie nadaje się do unikania podatków. Co więcej, sądy w takich przypadkach zwykle zajmują stanowisko organu regulacyjnego, a nie przedmiot.