Instytut własności ogólnej w Federacji Rosyjskiej reprezentowany jest przez dwa główne modele własności nieruchomości - wspólne i wspólne. Jaka jest specyfika każdego z nich? Jak odbywa się wspólne tworzenie prawa do własności? W jaki sposób podział i alokacja części aktywów leży w wyłącznym posiadaniu obywatela?
Różnica między współwłasnością a kapitałem własnym
Współwłasność jest jednym z podgatunków modelu wspólnej własności niektórych nieruchomości przez kilku obywateli zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej. Jego cechą wyróżniającą jest brak określonych udziałów we własności aktywów. Co to jest „wspólna własność”? Definicja tego terminu wydaje się prosta - własność, która jest własnością dwóch lub więcej osób jednocześnie. Każdy ze współwłaścicieli może posiadać określony udział w nieruchomości. W takim przypadku model wspólnej własności jest taki sam.
Przy współwłasności ludzie posiadają własność, zarządzają nią i rozporządzają nią wyłącznie w ramach kolegialnych decyzji. Wspólna własność w tym sensie jest niepodzielnym zasobem. Możesz go sprzedać, dać, udostępnić tylko na podstawie osobistych umów.
Rodzaje współwłasności
Wspólną własność wspólną, pomimo jej szerokiego podziału, można reprezentować, jeśli przestrzega się przepisów rosyjskiego prawa, w stosunkowo niewielkiej gamie odmian. Po pierwsze, może to być współwłasność małżonków, na przykład mieszkanie. Po drugie, wspólną wspólną własność można zaobserwować w ramach zbiorowej organizacji rolnictwa chłopskiego.
W historii prawnej Federacji Rosyjskiej istniały okresy, w których można stworzyć odpowiedni model własności nieruchomości, na przykład po prywatyzacji. Ale z czasem wprowadzono poprawki do ustawodawstwa Rosji, zgodnie z którymi po prywatyzacji osoba mogła uzyskać tylko określony udział we wspólnej własności.
Zbycie nieruchomości we współwłasności
Zauważyliśmy powyżej, że obywatele mogą rozporządzać mieniem we wspólnym posiadaniu, koordynując wszystkie działania między sobą. Rozważmy ten aspekt bardziej szczegółowo.
Wspólna własność w ramach współwłasności daje zatem każdemu właścicielowi prawo do dokonywania transakcji we własnym imieniu, które odzwierciedlają zbycie nieruchomości. W takim przypadku wszystkie działania muszą być skoordynowane z innymi właścicielami. Jeśli tak się nie stanie, transakcje mogą zostać uznane, w szczególności w sądzie, za nieważne.
Jednocześnie, jak zauważają niektórzy prawnicy, współwłaściciele nieruchomości są uprawnieni do unieważnienia transakcji dokonanej bez ich wiedzy tylko wtedy, gdy zostanie udowodnione, że czynności zbycia nieruchomości, która jest współwłasnością, zostały popełnione przez innych właścicieli, którzy zdali sobie sprawę, że nie są upoważnieni do podjęcia odpowiednich działań . Oznacza to, że sąd może anulować transakcję w sprawie żony przeciwko mężowi za wynajem mieszkania, jeśli udowodni, że jej mąż wiedział, że jest przeciwna wynajmowaniu nieruchomości, ale mimo to zawarła umowę z najemcami.
Sekcja współwłasności
Wspólną własność nieruchomości można podzielić w sposób określony przez prawo.Jaka jest specyfika tej procedury? Jednym z kluczowych przepisów prawa dotyczących podziału majątku wspólnego jest konieczność ustalenia z góry określonej liczby akcji dla każdego z przyszłych właścicieli nieruchomości. Ponadto, jeśli przestrzegasz przepisów art. 254 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, przedmiotowe akcje są uznawane za równe, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez prawo lub na podstawie prywatnych umów stron.
Zasadniczo procedura podziału współwłasności jest podobna do algorytmu charakterystycznego dla procedury przydzielania udziału w całkowitej współwłasności. O ile oczywiście nie przewidziano inaczej w aktach prawnych lub nie wynika to z właściwości komunikacji między właścicielami.
Wspólna własność małżonków
Zauważyliśmy powyżej, że jeden z przewidywanych modeli współwłasności nieruchomości implikuje fakt, że podmioty takich stosunków prawnych są małżeństwem. Jakie funkcje zarządzania nieruchomościami są realizowane w tym scenariuszu? Jaka jest specyfika takiej kategorii prawnej, jak wspólny majątek małżonków?
Głównym mechanizmem formowania własności, które małżonkowie będą posiadać w ramach tego modelu, jest nabywanie nieruchomości w okresie wspólnego zamieszkania. Kodeks rodzinny Federacji Rosyjskiej przewiduje jednocześnie dwa główne formaty stosunków majątkowych między małżonkami - na podstawie prawa, a także na podstawie umowy.
Jakie są wspólne cechy współwłasność małżonków w pierwszym scenariuszu? Ten reżim prawny własności nieruchomości jest prawnie skuteczny i jest istotny, jeżeli nie ma innych warunków w umowie małżeńskiej. Jest to nieruchomość nabyta w okresie wspólnego pobytu małżonków. Jakie rodzaje nieruchomości mogą się z tym odnosić? Jeśli przestrzegasz przepisów prawa, może to być dochód - w postaci wynagrodzeń, dochodów z działalności gospodarczej, sprzedaży produktów intelektualnych, emerytur, świadczeń społecznych. Również pojęcie majątku wspólnego powstającego w procesie wspólnego pobytu małżonków obejmuje majątek, papiery wartościowe, udziały w przedsiębiorstwach. Co więcej, w ogólnym przypadku, jak zauważają prawnicy, nie ma znaczenia, kto włożył więcej wysiłku w przejęcie niektórych aktywów - męża lub żony.
Mienie należące do każdego z małżeństw przed oficjalną rejestracją ich związku należy do nich na podstawie mienia osobistego. Kodeks rodzinny przewiduje również scenariusz, w którym majątek nabyty przez męża lub żonę w okresach, gdy z jakiegokolwiek powodu mieszkał osobno, również należy do każdego z nich na podstawie własności osobistej.
Kolejną cechą, która charakteryzuje wspólną własność małżonków, jest obecność mechanizmu ustalania modelu współwłasności, jeśli ustalono, że w procesie życia w małżeństwie mąż lub żona zainwestowali pewne środki we własność małżonka, tak że wartość aktywów znacznie wzrosła. Mogą to być na przykład naprawy na dużą skalę w mieszkaniu, ponowne wyposażenie jednego rodzaju pokoju w inny.
Małżonkowie mogą rozporządzać wspólnym mieniem, koordynując między sobą proponowane działania. Ponadto, jeśli konkretna transakcja na nieruchomości dokonana przez jednego właściciela wymaga notarialnego poświadczenia, wówczas zgoda współwłaściciela musi być również poświadczona przez notariusza. Jeśli odpowiedni dokument nie zostanie wykonany, transakcję można również uznać za nieważną.
Ciekawym faktem jest to, że zgodnie z dokumentami właścicielem nieruchomości może być jeden. Na przykład, jeśli jest to mieszkanie, wówczas tylko jego pełna nazwa może być wskazana w certyfikacie rejestracji własności jako jego właściciel. mąż Jeśli jednak nieruchomość została zakupiona przez niego podczas małżeństwa, wówczas jego żona będzie również uważana za jego drugiego pełnego właściciela.Można również zauważyć, że ze względu na wspólne zarządzanie nieruchomościami właściciele są również zobowiązani do utrzymania ich razem, płacenia podatków ustanowionych przez prawo itp.
Podział majątku w małżeństwie
Wspólna własność małżonków z reguły podlega podziałowi dopiero po rozwodzie. Jednak procedura ta jest również możliwa w okresie, gdy obywatele są małżeństwem. Podobne scenariusze są dopuszczalne w takich przypadkach:
- jedno z małżonków postanowiło domagać się podziału majątku;
- wierzyciel mający uzasadnione powody domagał się podziału nieruchomości w celu sprzedaży akcji na rachunku dłużnym;
- małżonkowie zgodzili się podzielić nieruchomości.
Jak zauważyliśmy powyżej, udział, jaki otrzymuje każdy małżonek, jest na ogół równy. Sąd może jednak dostosować tę formułę, uznając za sprawiedliwe, aby dać mężowi lub żonie większy odsetek. W takim przypadku sąd ma prawo wyznaczyć małżonkowi, który otrzymał mniejsze wynagrodzenie pieniężne, w wysokości proporcjonalnej do kwoty własności nieruchomości, która została przekazana na rzecz innego właściciela. Podobne zasady mają zastosowanie, jeśli ustalono udział we wspólnym prawie własności po rozwodzie.
Odnośnie rozrządzenia własności po rozwiązanie małżeństwa Można zauważyć ciekawy niuans. Faktem jest, że jeśli na przykład ludzie się rozwiedli w 2011 r., A mieszkanie nie zostało jeszcze sprzedane ani podzielone, zachowuje wspólną własność wspólną. Jeśli na przykład współwłaściciel będący małżonkiem chce w jakiś sposób zarządzać nieruchomością, będzie musiał uzyskać zgodę obywatela, który był jego żoną.
Umowa majątkowa i przedślubna
Rozważ inny scenariusz przewidziany w Kodeksie rodzinnym Federacji Rosyjskiej, w którym małżonkowie mogą określić model wspólnej własności nieruchomości. Jest to kwestia sporządzenia umowy przedślubnej, na podstawie której można określić odpowiednie warunki.
Dokument ten może wykazać, że na przykład wspólna własność mieszkania nie będzie współwłasna, ale wspólna. Jednocześnie warunki umowy małżeńskiej można określić zarówno w odniesieniu do nieruchomości, którą małżonkowie już posiadają, jak i pod względem przyszłego nabycia tej lub innej nieruchomości przez męża i żonę w okresie wspólnego pożycia. Ciekawym faktem jest to, że dany dokument może być sporządzony i podpisany przez małżonków nie tylko przed zarejestrowaniem małżeństwa, ale także w okresie, w którym odpowiedni stan cywilny jest istotny.
Praktyka korzystania z nieruchomości w małżeństwie: sprzedaż
Jak w praktyce małżonkowie mogą w praktyce realizować prawo do wspólnej własności? Weź scenariusz, jeśli chodzi o sprzedam udział w mieszkaniu jeden z małżeństw. Załóżmy, że mąż i żona byli w stanie uzgodnić, jaki udział we własności nieruchomości będzie należał do wszystkich. Następnie mąż zdecydował, że sprzeda istniejący składnik aktywów, na przykład kontaktując się z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.
Specyfika rosyjskiego ustawodawstwa regulującego prawo do wspólnej własności polega na tym, że obejmuje on ustalenie pierwszeństwa w kolejności nabywców udziału we wspólnej własności nieruchomości na rzecz jednego z obecnych współwłaścicieli. Oznacza to, że jeśli mąż, jak w naszym scenariuszu, chciał sprzedać część mieszkania, to pierwszą osobą, która będzie miała prawo pierwokupu do zakupu tego udziału w nieruchomości, jest jego żona. Tylko jeśli małżonek nie chce skorzystać z tej preferencji, mąż ma prawo udać się do pośrednika w obrocie nieruchomościami. W ramach tego programu jeden właściciel akcji jest zobowiązany do ostrzeżenia drugiego, że zamierza zawrzeć taką umowę, i na piśmie.
Ciekawostką jest to, że jeśli współwłaścicielem mieszkania jest nie tylko jego żona, to każdy, kto jest współwłasnością mieszkania, może skorzystać z prawa pierwokupu do zakupu akcji sprzedanej przez męża. Z kolei sam małżonek musi wybrać komu sprzedać nieruchomość.Inni właściciele mogą zdecydować o zakupie udziału w mieszkaniu oferowanym przez męża w ciągu 30 dni. Jeżeli nie skorzystają z tej preferencji, małżonek może sprzedać udział w nieruchomości stronom trzecim.
Praktyki współwłasności: odliczenie podatku
Wśród istotnych okoliczności z punktu widzenia własności mieszkania może być chęć małżonków do skorzystania z odliczenia podatku od nieruchomości, którego podstawą jest fakt nabycia nieruchomości. Jak wiadomo, właściciel domu, który kupił go na własny koszt, ma prawo zwrócić 13% kosztów (ale nie więcej niż 260 tysięcy rubli). W tym sensie mechanizmy korzystania z tej preferencji w przypadku własności mieszkania we współwłasności i wspólnych systemach mogą się różnić. Co to wyraża?
Jeśli małżonkowie są właścicielami mieszkania w akcjach, wówczas każdy z nich będzie mógł otrzymać kwotę odliczenia, która jest proporcjonalna do kosztu odpowiedniej części mieszkania, która jest zarejestrowana w nieruchomości. To znaczy, na przykład, jeśli nieruchomości są warte 3,5 miliona rubli, wówczas przy równym podziale akcji każdy małżonek będzie posiadał nieruchomość o wartości 1 miliona 750 tysięcy rubli. W związku z tym, aby otrzymać maksymalne gwarantowane odliczenie - 260 tysięcy rubli. - to nie zadziała, w tym przypadku wartość nieruchomości powinna wynosić 2 miliony rubli.
Dlatego w aspekcie odliczenia podatku współwłasność może okazać się bardziej opłacalną opcją. Nie zdefiniowano żadnych udziałów. Dlatego małżonek może udać się do urzędu skarbowego i złożyć wniosek o odliczenie w pełnej cenie mieszkania. To prawda, że w takim przypadku konieczne będzie sporządzenie dodatkowego dokumentu od drugiego małżonka potwierdzającego prawo do skorzystania z odliczenia za mieszkanie, aby złożyć je w Federalnej Służbie Podatkowej. Można również zauważyć, że mąż i żona mogą „podzielić” mieszkanie w celu odliczenia w dowolnej proporcji. Oznacza to na przykład, że jeden z małżonków może „przekazać” 3 miliony rubli drugiemu w celu odliczenia podatku i pozostawić sobie 500 tysięcy rubli.
Taka możliwość jest przydatna, jeśli na przykład żona, która kupiła mieszkanie, idzie na urlop macierzyński. Jej dochody stają się niewystarczające, aby otrzymać konkretne odliczenia. W takim przypadku „przyznaje” swojemu mężowi prawo do otrzymania odpowiedniego odszkodowania od państwa za mieszkanie. Ważny niuans - jeśli jedno z małżonków całkowicie „przeniosło” swój udział w mieszkaniu do odliczenia na rzecz innego, to on sam nie traci prawa do ubiegania się o podobną preferencję podatkową w późniejszym terminie. Oczywiście tylko wtedy, gdy nabywa nową nieruchomość, ponieważ ta, która jest współwłasnością, „przekazała” prawo. Lub, opcjonalnie, będzie mu „przysługiwać” prawo do potrącenia z niego w taki sam sposób, jak w poprzednim mieszkaniu.
Współwłasność w rolnictwie chłopskim
Kolejny przewidziany przez prawo scenariusz dotyczący wspólnej wspólnej własności nieruchomości może zostać zrealizowany, jeżeli właściciele wspólnie prowadzą rolnictwo chłopskie. Ten rodzaj stowarzyszenia jest możliwy z powodu więzi rodzinnych lub stabilnych związków partnerskich w ramach działalności rolniczej.
Własność należąca do gospodarki chłopskiej należy zatem do jej uczestników na zasadzie wspólnej własności, chyba że akty prawne stanowią inaczej. W ten sposób ustanawia się wspólną własność ziemi, domów, nasadzeń, zapasów, sprzętu, transportu, żywego inwentarza, drobiu. Ogólnie wszystko związane z działalnością rolniczą. Zakłada się, że każdy członek stowarzyszenia będzie miał równe szanse na otrzymywanie owoców i innych produktów rolnych w procesie korzystania ze wspólnych zasobów.
W odniesieniu do rozporządzania majątkiem dzielonym przez rolników kluczową zasadą są równe prawa wszystkich członków stowarzyszenia w zakresie wykorzystania zasobów.Ponadto model zarządzania własnością prywatną można określić na poziomie umów między uczestnikami stowarzyszenia - jest to określone w przepisach art. 4 ustawy federalnej „O gospodarce chłopskiej”.
Należy zauważyć, że głównym przedmiotem transakcji, w ramach których wykorzystanie zasobów gospodarstwa ma być rozpatrywane przez prawo, jest szef stowarzyszenia. Musi jednak wykonywać swoje działania wyłącznie w interesie zbiorowym. Odpowiedzialność za skutki prawne umów zawartych przez kierownika gospodarstwa spoczywa na zjednoczeniu w solidarności.
Podział i podział nieruchomości w stowarzyszeniach rolników
Jak przeprowadzane jest oddzielenie od wspólnej własności w stowarzyszeniach rolników? Głównym źródłem prawa jest prawo wspomniane powyżej. W 9 artykule ustawy federalnej „Na farmie chłopskiej” mówi się, że gdy członek opuszcza stowarzyszenie, jeden z uczestników nie podlega podziałowi, w szczególności działce, a także środkom produkcji. Rolnik ma jednak prawo polegać na rekompensacie proporcjonalnej do jego szacunkowych udziałów. Termin jej zapłaty jest ustalany za obopólną zgodą uczestników gospodarki. Istnieje możliwość wyznaczenia go w sądzie. Ważny niuans: nawet jeśli dana osoba opuściła gospodarstwo, przez kolejne dwa lata, zgodnie z prawem, powinna ponosić pomocniczą odpowiedzialność proporcjonalną do wielkości poprzednich akcji za zobowiązania stowarzyszenia.
Jeśli chodzi o podział ogólnej działalności rolniczej, zwykle zakłada się, że na podstawie jednego gospodarstwa powstanie kilka niezależnych przedsiębiorstw. Jednocześnie wspólna własność jest podzielona, aby każdy rolnik mógł następnie zapisać wszystkie procesy produkcyjne ustanowione w stowarzyszeniu. Oznacza to, że każdy właściciel nowej niezależnej gospodarki powinien otrzymać swój ciągnik, swoje terytorium do siewu, sprzętu i innych zasobów.
