Dziś rynek nieruchomości to wysoko cenione podmiejskie tereny pod zabudowę mieszkaniową. W tym względzie szczególne znaczenie ma przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii w celu późniejszego rozwoju.
Dlaczego deweloperzy są zainteresowani gruntami rolnymi
Obywatele rosyjscy chcą (przynajmniej ci, którzy mogą sobie na to pozwolić) posiadać własne domy wiejskie zbudowane na własnych działkach, aby w weekendy i podczas wakacji mogli się tam zrelaksować z powodu zanieczyszczonego powietrza, hałasu i zgiełku dużych miast, a wielu nie jest przeciwnych żyj nimi.
Podobnie jak grzyby po deszczu w ostatniej dekadzie, elitarne wioski wiejskie zbudowane na terenach rolniczych rosły wokół dużych ośrodków przemysłowych, a wcześniej deweloperzy musieli przenieść grunty rolne do innej kategorii. Z reguły jest to obszar osiedli, umożliwiający zabudowę mieszkaniową.
Z ich punktu widzenia jest to dość logiczne. A na jakim terenie wciąż się buduje? W końcu udział ziem osadniczych w całkowitym funduszu gruntów Rosji wynosi tylko około 1%, a możliwości wykorzystania ich do budowy są prawie wyczerpane. Deweloperzy skupiają się na rozległych rosyjskich polach, odgryzając od nich nowe kawałki, inicjując przeniesienie działek rolnych do innej kategorii.
Co zagraża Rosji rozwojem gruntów rolnych
Wydaje się, że w Rosji jest wiele takich miejsc - ponad 400 milionów hektarów. Jednak w całym okresie poradzieckim istniała stała tendencja do zmniejszania się ich obszaru. W samym 2012 r. Powierzchnia głównego zasobu ze składu tych ziem, a mianowicie gruntów rolnych, zmniejszyła się o 315,7 tys. Hektarów, a ich powierzchnia w Rosji wynosi zaledwie 195 mln hektarów. A głównym powodem jego zmniejszenia jest właśnie przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii. Rok 2014 może położyć kres tej praktyce, gdy deputowani Dumy Państwowej z Sprawiedliwej Rosji przedłożyli odpowiedni rachunek do rozpatrzenia. Jak dotąd nie została przyjęta, ale poszczególne regiony już same podejmują działania.
Tak więc w bieżącym roku wprowadzono zakaz przeniesienia gruntów rolnych do innej kategorii w obwodzie moskiewskim w celu wykorzystania ich w budownictwie wielopiętrowym. Władze regionalne mają nadzieję, że środek ten stworzy dodatkowe zachęty dla właścicieli do korzystania z ich gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem.
Grunty rolne (zgodnie z RF Land Code)
Zgodnie z kodeksem pracy RF takie działki są zawsze zlokalizowane poza osadami i zapewnione, a także są przeznaczone do uprawy.
Jak wspomniano powyżej, nieco mniej niż połowa powierzchni wszystkich gruntów rolnych zajmują pola uprawne - są to grunty orne, łąki do sianokosów, pastwiska, sady, ogrody warzywne, winnice itp. Obejmuje to gospodarstwa myśliwskie.
Druga połowa całkowitego obszaru wszystkich obszarów rolniczych (lub nieco ponad połowa) znajduje się pod drogami przechodzącymi przez przedsiębiorstwa rolnicze, różne media, pasy leśne, stawy rekultywacyjne i hodowle ryb, a także różne budynki gospodarcze.
Oczywiście połowa gruntów rolnych deweloperów niezainteresowanych gruntami jest dla nich mało interesująca - w końcu terytoria te są już czymś zabudowane lub są zajęte przez niektóre struktury liniowe. W przypadku budownictwa mieszkaniowego jedynym możliwym sposobem jest przeniesienie działek z gruntów rolnych do innej kategorii.
Rodzaje dozwolonego użytkowania gruntów rolnych
Jakie możliwości przewiduje rosyjskie prawo do wdrożenia tej procedury? LC RF stwierdza, że reżim prawny każdego gruntu zależy od dwóch jego głównych cech:
- należące do tej lub innej kategorii;
- dozwolone użycie, które ma miejsce podczas strefowania terytoriów.
Tutaj czai się pierwszy zaczep. Jeżeli nie ma wątpliwości co do przynależności gruntów rolnych do kategorii gruntów rolnych (kategoria 1 zgodnie z RF Land Code), nie ma pełnej jasności co do ich dozwolonego użytkowania.
Rzeczywiście, jak dotąd jedynym rodzajem badania terytorialnego faktycznie przeprowadzonego w Federacji Rosyjskiej jest podział na strefy urbanistyczne. W przypadku gruntów rolnych nie jest utrzymywany, a wykresy VRI z ich składu nie są ustalane.
To prawda, że według niektórych ekspertów w dziedzinie ustawodawstwa dotyczącego gruntów, wykaz rodzajów ich wykorzystania podany w art. 78 kodeksu pracy RF może zostać zaakceptowany jako VRI działek rolnych. Ponadto ustawa federalna nr 101 „W sprawie obrotu gruntami rolnymi” określa działki na podstawie ich składu, których reżim prawny jest regulowany wyłącznie przez kodeks pracy RF i przeznaczony do takich celów:
- zgodnie z IZHS;
- pod garażami;
- dla LPS;
- do domków;
- pod ogrodami i ogrodami kuchennymi;
- na pastwisku;
- pod różnymi budynkami gospodarczymi.
Tak więc kodeks urbanistyczny (GRK RF) pozwala na włączenie w skład osiedli jako gruntów rolnych, a także obszarów domków i ogrodów. A to oznacza tylko przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii.
Czy możliwe jest zagospodarowanie użytków rolnych bez włączania ich w granice osad?
Jak wiadomo, każda gmina w Rosji musi przyjąć własne zasady zagospodarowania przestrzennego (LAR), które muszą zawierać przepisy dotyczące planowania przestrzennego. Wskazują one listy VRI dla działek i projektów budowy kapitału w ramach każdego z nich strefa terytorialna. Wpływ takich przepisów na grunty rolne jako część gruntów rolnych nie ma zastosowania, nie dokonuje się podziału terytorialnego, a działki VRI z gruntów rolnych nie są ustalane, co oznacza, że nie można ich zmienić.
Wyklucza to rozwój działek rolnych poza granicami osiedli. Dopóki nie zostaną przyjęte odrębne przepisy dotyczące stref terytorialnych poza miastami, wioskami, osadami miejskimi itp., Pola uprawne są chronione przed usunięciem z obiegu rolniczego przez rozwój.
W związku z tym możliwe jest ustalenie VRI działek rolnych poza osadą, przewidując ich zagospodarowanie tylko poprzez przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii.
Do jakich celów dopuszczalne jest przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii
Lista wyjątkowych przypadków, w których takie przeniesienie jest dozwolone, znajduje się w specjalnej ustawie federalnej nr 172 o procedurze wykonywania tej procedury.
Zgodnie z tym prawem przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii odbywa się w następujących przypadkach:
- podczas ich konserwacji;
- podczas tworzenia rezerwatów, rezerwatów przyrody, kurortów, parków przyrody, w tym ogrodów dendrologicznych, botanicznych itp.
- przy ustanawianiu lub zmianie granic osiedli;
- umieszczając obiekty przemysłowe na gruntach rolnych, których wartość katastralna jest niższa niż średni poziom w gminie;
- jeżeli działki rolne nienadające się do produkcji rolnej wchodzą w skład lasów lub stawów, a także grunty w rezerwie;
- gdy budowane są na nich obiekty liniowe;
- w wypełnianiu przez Federację Rosyjską jej zobowiązań zewnętrznych, a także w budowie obiektów obronnych na tych ziemiach;
- na początku wydobycia w tych obszarach minerałów;
- umieszczając na nich różne przedmioty, aby zaspokoić potrzeby obywateli (społeczne, kulturowe itp.).
Przenoszenie gruntów rolnych do innej kategorii jest zabronione w przypadku gruntów rolnych o szczególnej wartości i wydajności. Obejmują one pola eksperymentalne rolniczych instytutów badawczych i uniwersytetów, a także działki o wartości katastralnej znacznie przekraczającej jej średni poziom w gminie. Wyjątkiem od tej zasady mogą być przypadki opisane w pkt 3, 6, 7 i 8 powyższej listy.
Nawiasem mówiąc, począwszy od lutego ubiegłego roku, wątpliwe z punktu widzenia legalności przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii (czyli w 2014 r.) Jest również obarczone znacznie wyższą grzywną za niewłaściwe wykorzystanie takich działek. Wysokość kar mieści się w przedziale 200-500 tysięcy rubli, w zależności od ich wartości katastralnej.
Jak zaczyna się przenoszenie gruntów do innej kategorii
Pierwszym krokiem jest złożenie odpowiedniego wniosku do uprawnionego organu władzy wykonawczej. Wyżej wspomniany wniosek powinien wskazywać:
- numer katastralny;
- dostępna i pożądana kategoria gruntów;
- jaki jest powód przeniesienia;
- forma praw do gruntów.
Przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii odbywa się przez organ państwowy podmiotu Federacji Rosyjskiej (z wyjątkiem działek federalnych) lub przez rząd Federacji Rosyjskiej (w odniesieniu do ziem federalnych).
Dodatkowe dokumenty do tłumaczenia
Dodatkowo będziesz potrzebować:
- wyciąg z katastru stanu dla strony lub paszportu katastralnego;
- kopie dokumentów osobistych wnioskodawcy;
- wyciąg z Unified State Register;
- zakończenie państwowego badania ekologicznego (w razie potrzeby);
- zgoda właściciela praw autorskich na żądanie użytkownika gruntu.
Kopie dokumentów osobistych i zgoda właściciela praw autorskich są przekazywane przez składającego petycję do uprawnionego organu władzy państwowej wraz z petycją. Pozostałe dokumenty nie muszą być składane, ponieważ upoważniona agencja państwowa może zażądać ich niezależnie. Jednak, aby przyspieszyć procedurę, lepiej zadbać o ich dostępność i pozostawić to sobie.
Warunki rozpatrywania wniosku o przeniesienie
Rząd Federacji Rosyjskiej rozpatruje ją w ciągu trzech miesięcy, a podmioty Federacji Rosyjskiej są zobowiązane do rozpatrzenia dokumentu w ciągu dwóch miesięcy od daty jego otrzymania.
W rezultacie przyjmuje się albo akt z pozytywną decyzją, albo akt z odmową takiego przeniesienia.
W każdym przypadku dokument jest wysyłany do wnioskodawcy w ciągu dwóch tygodni od daty jego przyjęcia.
Akt powinien wskazywać:
- jaki jest powód przyjętej zmiany;
- parametry, opis i numery katastralne działek;
- kategorie źródłowe i docelowe.
W jaki sposób przyjęcie aktu odmowy przekazania może być uzasadnione
Przeniesienie gruntów rolnych do innej kategorii jest niedozwolone, jeżeli:
- jest ograniczony lub zabroniony przez prawo federalne;
- państwowe badanie ekologiczne wydało negatywną opinię podczas jego realizacji;
- zamierzony cel terenu nie jest zgodny z zatwierdzonymi planami dalszego użytkowania terytorium.
Zmiany w katastrze nieruchomości państwowych i w Jednolitym Rejestrze Stanu przy przenoszeniu gruntów do innej kategorii
Upoważniony organ władzy państwowej, który przyjął ustawę o przekazaniu gruntów, przesyła kopię (do 5 dni od daty jej przyjęcia) do Rosreestr. Ten ostatni wprowadza zmiany do katastru państwowego i jednolitego rejestru przedsiębiorstw w ciągu 7 dni i powiadamia o tym wszystkie zainteresowane strony. Przeniesienie gruntów uznaje się za obowiązujące od daty rejestracji w katastrze państwowym (ze względu na zmianę kategorii).
Dokumenty potwierdzające prawa do gruntów przy zmianie kategorii gruntów nie są ponownie wydawane.
Przenieś na ziemie osad
Jak wspomniano powyżej, działki rolne można włączyć do osiedli z przypisaniem im innej kategorii - „ziemi osiedli”. Znajdując się w swoich granicach, znajdują się w składzie określonej strefy terytorialnej, która podlega przepisom dotyczącym planowania urbanistycznego, w tym ustanowieniu VRI, przewidującego ich rozwój.Procedura takiego włączenia z jednoczesnym ustanowieniem (lub zmianą) VRI może być przeprowadzona zgodnie z art. 41 ustawy federalnej „Po wejściu w życie kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”.
