Kupno mieszkania jest dość skomplikowanym i długim procesem, który wymaga szczególnej uwagi i ostrożnego podejścia. Stawką jest nie tylko duża suma pieniędzy, ale także kwestia dachu nad głową. Kupując mieszkanie, musisz być tak czujny, jak to możliwe, aby nie zakochać się w licznych sztuczkach oszustów. Nawet jeśli kupujący ma do czynienia ze sprzedawcą działającym w dobrej wierze, istnieje duże prawdopodobieństwo nieprzewidzianych sytuacji przy zakupie mieszkania. Na co zwrócić uwagę, aby nabyte mieszkania nie zawiodły w przyszłości?
Lokalizacja mieszkania
Kupując mieszkanie, musisz dokładnie wszystko zważyć. Ważne jest, aby był wygodny nie tylko w środku, ale także na zewnątrz. Dlatego pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest obszar miasta, w którym znajduje się mieszkanie. Oprócz tak ważnych cech, jak bliskość miejsc pracy, nauka, łatwość dojazdu do kraju, należy wziąć pod uwagę infrastrukturę obszaru:
- właściciele samochodów powinni ocenić dostępność miejsc parkingowych i bezpłatnych miejsc parkingowych;
- Jeśli regularnie korzystasz z transportu publicznego, zaleca się, aby stacja metra lub przystanek autobusowy znajdowały się w odległości spaceru;
- obecność rynku spożywczego lub dużego sklepu nie będzie zbędna;
- pomyśl o najmniejszych członkach rodziny - plac zabaw lub plac w pobliżu domu będzie bardzo przydatny, a ważną rolę odgrywa także bliskość przedszkola lub szkoły;
- jeśli lubisz sport, sprawdź, czy w pobliżu jest klub fitness, siłownia lub basen;
- Nie zapomnij o klinikach dla dzieci i dorosłych.
Poznaj sąsiadów
Jeśli poradziłeś sobie z zadaniem i wybrałeś kilka opcji, które w zasadzie spełniają wszystkie powyższe wymagania, musisz osobiście zapoznać się z zaletami i wadami każdego mieszkania. Lepiej zgodzić się na oglądanie w ciągu dnia. Wskazane jest przybycie wcześniej niż w wyznaczonym czasie, aby samodzielnie opracować jasne pojęcie o możliwych problemach z transportem i sprawdzić obszar. Odgrywa to ważną rolę i może wpłynąć na ostateczną decyzję przy zakupie mieszkania.
Na co szukać najpierw? Drzwi frontowe to ściana domu, która może wiele powiedzieć o przyszłych sąsiadach. Ludzie mieszkający w sąsiedztwie mogą znacznie wpłynąć na jakość życia w nowym mieszkaniu. Zawsze istnieje możliwość, że sąsiad na klatce schodowej jest alkoholikiem, który zorganizuje wieczorne picie. Lub duża rodzina mieszka nad tobą, wtedy płacz dzieci, krzyki i piski staną się twoimi partnerami życiowymi na długi czas.
Kontrola mieszkania
Aby uzyskać bardziej obiektywną opinię na temat salonu, lepiej jest przeprowadzić inspekcję bez mebli. Inspekcja mieszkania podczas zakupu powinna rozpocząć się od spojrzenia na komunikację: okablowanie elektryczne, system kanalizacji, rury wodne, grzejniki grzewcze, szczególnie jeśli naprawa po zakupie nie jest uwzględniona w twoich planach. Ważna jest przewodność cieplna pomieszczenia. Rozglądając się po mieszkaniu w zimnych porach roku, możesz ocenić ogrzewanie, ale nie możesz z całą pewnością powiedzieć, jak będzie gorąco w lecie i odwrotnie.
Podłoga, sufit, drzwi wewnętrzne i zewnętrzne, armatura, okna z podwójnymi szybami, ogólny stan kuchni i łazienki są najdroższymi i czasochłonnymi miejscami do naprawy, które należy dokładnie sprawdzić przy zakupie mieszkania.
Czego szukać w pokojach narożnych? W tym przypadku ściana jest głównym wskaźnikiem. Obecność na nich pleśni wskazuje na wilgotność i wysoką wilgotność w pomieszczeniach. W mieszkaniach na wyższych piętrach dach może przeciekać, powodując smugi na suficie. Wilgotność obserwuje się także w pokojach na pierwszych piętrach. Oznacza to, że piwnica jest słabo wentylowana.
Należy zgłosić obecność przedprzedażowych napraw kosmetyków, które najprawdopodobniej są wykonywane w celu ukrycia różnych wad. Lepiej jest, jeśli naprawa ma kilka lat i jest „rozliczana” przez właścicieli mieszkania. Sprawdź izolację akustyczną pomieszczenia w absolutnej ciszy. Ile kosztuje hałas uliczny i dźwięki z ulicy?
Prawna strona problemu
Oprócz cech jakościowych zakupionego mieszkania nie należy zapominać o prawnej stronie problemu. Pamiętaj: sprzedawca musi posiadać tytuł własności lokalu. Lista dokumentów przy zakupie mieszkania, które potwierdzają własność nieruchomości na sprzedaż:
- Umowa sprzedaży, umowa darowizny, zamiany, darowizny lub utrzymania przez całe życie.
- Świadectwo własności lub prawo do dziedziczenia.
- Umowa wymiany
- Decyzja sądu, która weszła w życie.
- Zaświadczenie o nabyciu nieruchomości na aukcji lub na aukcji publicznej.
Ponadto prawo własności, potwierdzone jednym z powyższych dokumentów, musi zostać zarejestrowane w organach ds. Inwentaryzacji technicznej. Dokonanie zakupu mieszkania powinno nastąpić dopiero po dostarczeniu specjalnego wyciągu z rejestru państwowego, który jest prawnym dowodem transakcji.
Apartamenty w nowych budynkach
Zakup mieszkania w nowym budynku jest dość ryzykownym krokiem, a ryzyko nie zawsze się zwraca. Z reguły koszt mieszkania tutaj nie jest znacznie niższy niż koszt gotowych mieszkań. Kupując nieruchomości w nowym budynku prawie po cenie rynkowej, napotykasz nieuzasadnione wysokie ryzyko w porównaniu z mieszkaniem na rynku wtórnym.
Aby nie wpaść w ręce oszustów, musisz ocenić wszelkiego rodzaju sytuacje przy zakupie mieszkania. Na co zwrócić uwagę przy wyborze nowego budynku:
- Stopień gotowości w domu. Jeśli pośrednik twierdzi, że dom jest prawie gotowy, cała komunikacja jest zakończona, lepiej zweryfikować to z pierwszej ręki i odwiedzić plac budowy.
- Umowa Zainteresuj się umową, którą możesz zawrzeć. Lepiej jest, jeśli jest to umowa kapitałowa (DDU). Ma zalety w stosunku do umów przedwstępnych i automatycznie potwierdza, że deweloper ma pozwolenie na budowę. Ponadto w przypadku bankructwa roszczenia będą zabezpieczone zabezpieczeniem.
- Akredytacja nowego budynku w banku to liczba banków, które mogą udzielić pożyczki na zakup mieszkania. Brak pożyczek oznacza, że deweloper ma pewne trudności.
- Reputacja programisty. Zapoznaj się z wcześniej zleconymi projektami budowlanymi, możliwymi problemami finansowymi dewelopera i historią firmy.
- Sprawdź dokumenty:
- umowa inwestycyjna;
- dokumentacja projektowa;
- pozwolenie na budowę;
- certyfikat własności gruntu lub dzierżawy;
- umowa z firmą ubezpieczeniową;
- wyciąg z ujednoliconego rejestru nieruchomości;
- dokumenty rejestracyjne i składowe dewelopera;
- forma umowy, na podstawie której zostanie dokonany zakup mieszkania.
Pułapki przy zakupie domu na rynku wtórnym
Nabycie mieszkań zawsze wiąże się z wieloma niuansami i subtelnościami prawnymi, o których nie wszyscy wiedzą. Dlatego ważne jest, aby ostrożnie i skrupulatnie traktować tę kwestię. Jak nie popełnić błędu przy zakupie drugiego domu?
Najpierw musisz dokładnie przestudiować dokumenty dotyczące własności sprzedawcy. Mogą to być umowy sprzedaży, darowizny, spadek, decyzje sądowe, które weszły w życie.
Po drugie, małoletnie dzieci mogą mieć prawo własności do drugiego mieszkania lub prawo do korzystania z mieszkania. Przed zakupem nieruchomości poproś sprzedawcę o zgodę władz opiekuńczych na sprzedaż mieszkań. Jeśli dzieci nie są właścicielami mieszkania, a jedynie się w nim zarejestrują, muszą zostać zwolnione i zarejestrowane w innym miejscu. Jeżeli warunki te nie zostaną spełnione, sąd wypowie umowę sprzedaży w interesie dziecka.
Po trzecie, sprawdzając paszport właściciela mieszkania, zwróć uwagę na obecność znaczków przy rozwodzie małżeńskim. Sprawdź ich daty z datami dokumentów potwierdzających własność nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest kupiona w związku małżeńskim, małżonek ma prawo do połowy mieszkania, nawet jeśli nie jest zarejestrowany i nie mieszkał w tym pokoju.
Po czwarte, lepiej jest, jeśli do czasu podpisania umowy sprzedaży wszyscy najemcy zostaną zarejestrowani w innym miejscu. Dowiedz się o zaginionych członkach rodziny. Być może jeden z nich znajduje się w szpitalu, wojsku i miejscach pozbawienia wolności. Po powrocie mają prawo zakwestionować transakcję zawartą bez ich wiedzy.
Po piąte, dokonując transakcji pełnomocnictwa, zapoznaj się z uprawnieniami posiadacza tego dokumentu. Wszelkie istotne z punktu widzenia prawa działania powinny być określone w pełnomocnictwie. Można również wskazać przedział cenowy, poza którym przedstawiciel nie jest uprawniony do przekroczenia. Sprawdź ważność pełnomocnictwa. Jeśli data wydania nie jest podana, dokument jest nieważny. W przypadku śmierci mocodawcy pełnomocnictwo zostaje unieważnione.
Po szóste, przy zakupie odziedziczonego mieszkania warto wziąć pod uwagę, że w ciągu 6 miesięcy po śmierci właściciela mogą pojawić się nowi wnioskodawcy. Lepiej, jeśli sprzedawca jest jedynym spadkobiercą testamentu. Jego prawa powinny być zapisane w certyfikacie spadkowym.
Ostatnią rzeczą do sprawdzenia jest historia mieszkania. Poproś właściciela o dostarczenie wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw. Możesz więc dowiedzieć się o wszystkich osobach zarejestrowanych w mieszkaniu. Należy zachować ostrożność, jeśli w ostatnich latach nieruchomości często zmieniały właścicieli.
Procedura zakupu mieszkania
Nie ma dużej różnicy, czy mieszkanie jest kupowane na rynku wtórnym czy w nowym budynku. Etapy posiadania domu nie są zbyt różne. W każdym razie sekwencja działań jest zrozumiała.
1. etap Sprawdzenie i formalności przy zakupie mieszkania.
2 etap. Podpisanie umowy alienacyjnej (w przypadku zakupu domu na rynku wtórnym) lub aktu przekazania i przyjęcia (w przypadku nabycia nieruchomości w nowym budynku).
3 etap. Rejestracja przy zakupie mieszkania prawa własności nabytych mieszkań w organach państwowych.
Weryfikacja i formalności
Większość obywateli nie musi często mieć do czynienia z czymś takim, jak kupno mieszkania. Jakie dokumenty są potrzebne? Jakie są etapy rejestracji nieruchomości? Jak legalnie przeprowadzić transakcję? To nie jest cała lista problemów pojawiających się podczas takich transakcji.
Lista dokumentów podlegających obowiązkowej weryfikacji przy zakupie mieszkania w nowym budynku lub na rynku wtórnym jest podana wcześniej. Jeśli podczas kontroli papierów wartościowych nie pojawią się żadne pytania, możesz przystąpić do podpisania umowy przedwstępnej i dokonać zaliczki. Istnieje kilka rodzajów przedpłat:
- Kaucja przy zakupie mieszkania to pewna suma pieniędzy, którą kupujący płaci sprzedającemu jako gwarancję transakcji. Jeśli w przyszłości kupujący odmówi zakupu mieszkania z jakiegokolwiek powodu, pieniądze nie zostaną zwrócone. W przypadku anulowania transakcji z inicjatywy właściciela kaucja przy zakupie mieszkania jest wpłacana w podwójnej wielkości. Przeniesienie depozytu jest obowiązkowe ustalone przez notariusza w specjalnym dokumencie.
- Zaliczka to kwota, którą kupujący wpłaca jako przedpłatę. W przypadku anulowania transakcji zaliczka jest zwracana kupującemu.Umowa o przeniesienie przedpłaty jest również ustalona na piśmie, ale obecność notariusza nie jest konieczna.
Umowa alienacyjna lub zaświadczenie o przyjęciu
W zależności od tego, czy mieszkanie zostało zakupione w nowym budynku, czy na rynku wtórnym, kupujący musi posiadać certyfikat przeniesienia lub umowę przeniesienia własności z umową. W przypadku braku tych dokumentów sąd może unieważnić nawet płatną i zarejestrowaną umowę.
Umowa o przeniesienie własności to dokument, na podstawie którego naliczany jest podatek dla sprzedającego. W rzeczywistości potwierdza zgodę obu stron na transakcję i przygotowanie umowy sprzedaży w przyszłości.
Świadectwo odbioru wystawiane jest w przypadku zakupu mieszkania w nowym budynku. Po podpisaniu nabywca staje się właścicielem mieszkania, jednak przeniesienie nieruchomości może nastąpić dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży podczas rejestracji w organach państwowych lub uzyskaniu świadectwa własności.
Rejestracja stanowa
Rejestracja państwowa jest prawnym dowodem własności nieruchomości mieszkalnej, niezależnie od tego, czy została nabyta w nowym budynku, czy na rynku wtórnym. Rejestracja własności następuje w ciągu 30 dni kalendarzowych od daty złożenia niezbędnego pakietu dokumentów. Po sprawdzeniu dokumentów rejestratorzy odnotowują w Unified State Register of Rights (USRP) informację, że tytuł własności jest zarejestrowany.
Warunki zakupu mieszkania
Nabywcy nieruchomości martwią się przede wszystkim pytaniem, ile możesz kupić mieszkanie. Ale nie mniej interesujący jest czas transakcji. Wszystko zależy od dostępności niezbędnych dokumentów, braku kontrowersyjnych problemów i innych niuansów wymagających dodatkowego czasu. Przy dobrej umowie i wzajemnym porozumieniu stron transakcja może zostać zakończona w ciągu jednego miesiąca.
