Nie ma znaczenia, który powód skłania Cię do rozważenia wzięcia kredytu hipotecznego. Być może planujesz wziąć ślub, ale nadal nie masz własnego domu. Lub oczekuje się uzupełnienia w rodzinie, a przyszłe potomstwo potrzebuje osobnego pokoju. Podejmij decyzję o zaciągnięciu pożyczki, musisz być ostrożny. Ważne jest, aby obliczyć zdolność spłaty zadłużenia tak dokładnie, jak robią to eksperci bankowi.
Jakie wydatki będą związane z hipoteką?
Sformułuj pytanie w ten sposób, ponieważ koszt pożyczki obejmuje nie tylko stopę procentową, ale także szereg obowiązkowych płatności:
- opłata za wycenę nieruchomości (w razie potrzeby)
- składki ubezpieczeniowe
- opłata państwowa w komorze rejestracyjnej.
Przed uzyskaniem kredytu hipotecznego najlepiej jest przewidzieć, jakie koszty zostaną poniesione i z jakich źródeł spłacisz zobowiązania. Pomoże Ci to zdecydować, czy wziąć teraz kredyt hipoteczny.
Ile pieniędzy potrzeba na opłacenie zaliczki
Banki z reguły nie udzielają kredytów mieszkaniowych na warunkach pełnej ceny nieruchomości tylko kredytem. Część kosztów domu lub mieszkania trzeba będzie zapłacić z kieszeni.
Minimalna kwota zaliczki różni się w zależności od banku, o który ubiegasz się o kredyt hipoteczny i dla którego programu pożyczkowego. Na przykład w Sbierbanku, otrzymując pożyczkę, będziesz musiał zapłacić co najmniej 20% kosztów domu lub mieszkania we własnym zakresie. Wymagana początkowa składka do banku PJSC VTB przy płatności za ukończone mieszkanie wynosi 15% i przy rejestracji hipoteki wspierane przez państwo na zakup powierzchni budowlanej - 20%. W oczekiwaniu na pożyczkę z banku Otkritie przygotuj co najmniej 30% ceny domu lub mieszkania. W Alfa Bank zaliczka na zakup gotowej nieruchomości wynosi 15%, a na zakup metrów kwadratowych w budowie od 30%. W Rosselkhozbank konieczne będzie zapłacenie między 15% ceny gotowych mieszkań i co najmniej 20% kosztów budowy w budowie.
Zastanów się, czy masz teraz tę kwotę. Może warto odłożyć umowę na kilka miesięcy, aby zebrać pieniądze? Jeśli planujesz pożyczyć środki niezbędne do zaliczki od osób fizycznych, zastanów się, jak realistyczne jest spłacanie dwóch długów jednocześnie.
Gdy w rezerwie są pieniądze
Jeśli kwota „znacznie się nagrzewa” w portfelu rodzinnym jest znacznie wyższa niż minimalna zaliczka wymagana przez banki, nie spiesz się, aby od razu dać jej na opłacenie przyszłych mieszkań. Najpierw sprawdź u zarządcy pożyczki, w jaki sposób stopa procentowa i kwota miesięcznych zobowiązań będą zależeć od udziału w cenie nieruchomości, którą sam płacisz. Im większa zaliczka, tym niższy koszt pożyczki w procentach rocznie. Ale ta proporcja przestaje działać, gdy Twój udział przekracza 50% ceny domu lub mieszkania. Jeśli zaliczka wynosi 80, a nawet 90%, stawka jest ustalana dokładnie tak samo, jak w przypadku zapłaty 50% ceny nieruchomości.
Weź również pod uwagę, że jeśli natychmiast wyślesz wszystkie dostępne środki na zakup domu, to trochę później może nie być darmowych pieniędzy na naprawy. Dlatego czasami bardziej opłacalne jest wpłacanie minimalnego wkładu i „wkładanie skarbonki” większej ilości rubli, dzieląc w ten sposób koszt nabycia mieszkania na małe miesięczne akcje.
Kiedy nabyta nieruchomość może zostać w całości spłacona przez bank
Hipotekę bez wkładu można wydać w następujących przypadkach:
- Otrzymujesz pożyczkę na zakup mieszkania zabezpieczonego istniejącą nieruchomością. Taki program w szczególności oferuje Rosselkhozbank JSC. Pożyczka jest udzielana w wysokości nie większej niż 70% wartości rynkowej nieruchomości przekazanej jako zabezpieczenie. Okres finansowania wynosi do 30 lat. Stopy procentowe - od 14 do 16% rocznie, w zależności od terminu. Klientom z wynagrodzeniem przysługuje zniżka w wysokości 0,5 punktu procentowego. Dla kredytobiorców, którzy odmówili ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia zdrowotnego, przewidziano premię w wysokości 3,5%. Nie ma prowizji za wydanie pożyczki.
- Posiadasz aktywa płynne, takie jak samochód, który ponad jego wartość pokrywa kwotę pożyczki. W takim przypadku wartość jest deklarowana.
- Stałeś się szczęśliwym rodzicem dwojga lub więcej dzieci, posiadasz certyfikat kapitału macierzyńskiego. W takim przypadku zaliczka nie zostanie wypłacona w gotówce, ale z dotacją rządową.
- Nie dostajesz klasycznej hipoteki, ale pożyczkę na refinansowanie wcześniej zaciągniętej pożyczki mieszkaniowej.
Opłata miesięczna
Ta pozycja wydatków stanie się obowiązkowa dla rodziny na cały okres kredytowania, który zwykle wynosi od 15 do 30 lat. Większość comiesięcznych płatności, które są obraźliwe, nie są przeznaczone na zmniejszenie kwoty długu głównego, ale na wypełnienie zobowiązań odsetkowych.
Podczas konsultacji z menedżerem kredytowym nie interesuj się już stawką, a zwłaszcza kwotą miesięcznej płatności. Kalkulator kredytu hipotecznego jest dostępny na stronie internetowej każdego banku. Pomoże to określić przybliżoną kwotę, którą będziesz płacić do kasy pożyczkodawcy co miesiąc. Program wyświetli również przybliżoną kwotę nadpłaty na pożyczce.
Nie należy jednak oczekiwać dokładności z kalkulatora. Po pierwsze, nie pokaże kwoty wszystkich wypłat prowizji. Po drugie, nie będą odzwierciedlały kosztów wyceny nieruchomości, opłat w komorze rejestracyjnej, płatności ubezpieczenia. Po trzecie, ty sam, bez konsultacji z menedżerem pożyczki, nie poznasz z góry dokładnej stopy procentowej.
Jednak kalkulator kredytu hipotecznego pomoże ci dowiedzieć się, z jakiej przybliżonej kwoty środków osobistych będziesz musiał się rozstać co 30 dni. Te informacje pomogą ustalić, czy teraz wziąć hipotekę.
Koszty ubezpieczenia
Studiując oferty pożyczek bankowych, sprawdź, czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe, a jeśli tak, to jakie polisy musisz złożyć.
Ubezpieczenie przedmiotu zastawu jest obowiązkowe z mocy prawa. Jeśli nie zgadzasz się na sporządzenie polisy, odmówisz pożyczki. Jeśli nie przedłużysz ubezpieczenia w odpowiednim czasie, gdy obowiązuje umowa pożyczki, bank wierzyciel może zażądać grzywny. Znacznie rzadziej, ale zdarzały się przypadki, gdy instytucje finansowe domagały się sądowej wcześniejszej spłaty pożyczki z powodu niespełnienia przez kredytobiorcę warunków umowy.
Sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku ubezpieczeń na życie i ubezpieczenia zdrowotnego. Banki nie wymagają obowiązkowej zgodności z tym warunkiem. Jednak stopy procentowe bez polisy są wyższe wraz ze wzrostem ryzyka banku.
Rosselkhozbank JSC ustala składkę w wysokości 3,5 punktu procentowego na ubezpieczenia inne niż na życie i ubezpieczenia zdrowotne. Sbierbank Federacji Rosyjskiej i PJSC VTB-24 oszczędzają klientów: wzrost ceny za brak polisy wynosi tylko 1 punkt procentowy.
Otkritie Bank oferuje kredytobiorcom ubezpieczenie nie tylko życia (zdrowia), ale także tytułu, czyli ryzyka utraty własności nabytej nieruchomości. W przypadku braku każdej polisy premia wynosi 2 punkty procentowe.
Gdy trochę brakuje
Nasz kraj charakteryzuje się sytuacją, w której cały świat oszczędza pieniądze dla młodej pary z dzieckiem. Rodzice męża i żony, dziadkowie, ciotki, wujkowie biorą udział w składaniu. Wspólnie często zbiera się wystarczającą ilość pieniędzy, aby w pełni pokryć koszt domu lub mieszkania. Jednak nadal możesz podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego, ponieważ w najbliższej przyszłości pieniądze będą potrzebne na naprawy, a kredyty konsumpcyjne będą udzielane według wyższych stawek.
Wiele osób uważa, że w tym przypadku kredyt hipoteczny będzie najtańszy na rok. Ale to nie do końca prawda. Bardziej opłaca się wziąć taką samą kwotę, jaka jest potrzebna do naprawy mieszkania na dłuższy okres 5 lub 10 lat. Stopa procentowa nie ulegnie zmianie, a miesięczna płatność zmniejszy się z powodu łagodniejszego podziału płatności. Na przykład w Sbierbanku Federacji Rosyjskiej podstawowe stopy procentowe są takie same dla dowolnych warunków kredytu w ciągu 10 lat. Jednak ubiegając się o kredyt hipoteczny, upewnij się, że masz możliwość wcześniejszej spłaty.
Jak obliczyć dla siebie dopuszczalną kwotę pożyczki
Określ, ile miesięcznej płatności stanowi całkowity dochód Twojej rodziny. Nie powinna przekraczać 30–35% kwoty wynagrodzeń „netto” wszystkich członków. Jeśli spłata kredytu hipotecznego wynosi 40 procent lub więcej dochodów rodziny, ryzykujesz zrujnowaniem historii kredytowej i poręczycieli.
Nie możesz zabrać się do końca, aby wszystkie dostępne fundusze zostały na to wydane. Zawsze mogą powstać nieprzewidziane wydatki, na przykład konieczność pokrycia kosztów leczenia lub naprawy. Zastanów się, czy możesz spłacić kredyt hipoteczny, jeśli ktoś z rodziny straci stałe źródło dochodu.
Jeśli boisz się zwolnienia z pracy, starając się o pożyczkę, odłóż na deszczowy dzień kwotę równą trzy do czterech miesięcznych płatności. Dzięki temu środkowi ostrożności w krytycznej sytuacji będziesz miał wystarczająco dużo czasu, aby znaleźć nowe miejsce świadczenia usług, a jednocześnie zachować nienaganną historię kredytową. Aby nie było pokusy roztrwonienia „finansowej poduszki powietrznej” w inne strony, odłóż pieniądze na depozyt.
Zastanów się również, czy masz nieruchomość, którą w razie potrzeby można szybko sprzedać, aby wpływy zostały wypłacone na spłatę kredytu. Może to być na przykład samochód osobowy.
Jakie dokumenty przygotować na kredyt mieszkaniowy
Zdarza się, że z powodu przeszkód w wykonaniu jakiegokolwiek aktu lub certyfikatu bank nie udziela kredytu mieszkaniowego. Dlatego czasem ważnym argumentem przy podejmowaniu decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest możliwość zebrania niezbędnego pakietu dokumentów. Sprawdź, czy masz wszystkie potrzebne dokumenty i jak łatwo jest zdobyć te, których brakuje.
Lista dokumentów hipoteki obejmuje:
- Paszport
- Zapytania o miejsce pracy i dochód jaki otrzymujesz co miesiąc.
- Dokumenty dotyczące składu rodziny, obecności dzieci.
- Paszporty, świadectwa własności przedmiotu zastawu.
- Papier nieruchomości, który zamierzasz kupić na kredyt. Ten pakiet dokumentów będzie musiał dostarczyć ci sprzedawca domu lub mieszkania. Obejmuje ona z reguły świadectwo własności, dokumenty gruntowe, wyciąg z rejestru praw do nieruchomości, paszport katastralny lub kartę danych lokalu, wyciąg z księgi domu.
Kiedy nie brać kredytu hipotecznego
Lepiej odroczyć uzyskanie kredytu mieszkaniowego w przypadkach, gdy:
- Planowane są zmiany w składzie rodziny. Zamierzasz się pobrać, planuje się poród.
- Jeden z członków rodziny (który stanowi znaczną część dochodu) planuje zmianę pracy. Nowa usługa ma okres próbny, relacje z pracodawcą mogą się nie udać. Wynagrodzenia mogą być znacznie niższe niż deklarowane, a warunki pracy gorsze.
Wniosek: jeśli weźmiesz kredyt hipoteczny, to gdzie?
Podejmując decyzję, czy wziąć hipotekę, weź pod uwagę oferty kilku banków. Z reguły pożyczki mieszkaniowe od organizacji kredytowych z udziałem państwa okazują się najbardziej wygodne i ekonomiczne. Banki prywatne częściej spotykają klientów. Stopy procentowe i prowizje od umów pożyczek są nieco wyższe i niższe.
Jednak kontaktując się z małym centrum hipotecznym, należy zachować ostrożność.W bankach kategorii „mini” do stóp procentowych dodaje się wiele dodatkowych płatności, o których klienci nie są wcześniej informowani. Może to być prowizja za wydanie obowiązkowych certyfikatów, wynajem sejfów.
Ale małe prywatne banki, które utrzymują klientów, zwykle oferują wiele usług za umiarkowaną opłatą, co znacznie ułatwia transakcję (doradztwo, sporządzanie dokumentów zakupu i sprzedaży lub prawne badanie due diligence, sprawdzanie wiarygodności kontrahenta, pomoc w interakcji z usługą rejestracji).
Jeśli zdecydujesz się wziąć kredyt hipoteczny, najpierw skontaktuj się z bankiem, w którym otrzymujesz pensję. Najprawdopodobniej to właśnie tam otrzymasz najwięcej korzyści i przywilejów.
