Zasady rządzące działalnością programistów zostały kilkakrotnie poprawione w ostatnich latach. Jedną z innowacji było rozszerzenie praw stowarzyszeń budowlanych, których udział sam w sobie działał jako licencja. Jednocześnie zachowana została procedura wydawania pozwoleń na budowę, zgodnie z którą organizacje deweloperskie otrzymują prawa do realizacji swoich projektów. Zazwyczaj firmy planują budowę obiekt budowy kapitału, problemy z uzyskaniem takiego pozwolenia nie powstają.
Nawet na etapie przygotowania do pracy deweloperzy muszą posiadać całą listę dokumentacji technicznej, która pozwala im prowadzić budowę zgodnie z nadzorem i władzami urbanistycznymi. Z kolei zezwolenie staje się ostatnim etapem, na którym przeprowadzana jest ostateczna weryfikacja dokumentów dotyczących projektu.
Dlaczego potrzebuję pozwolenia na budowę?
Prawa do przeprowadzenia prac przebudowy i budowy to dokument wskazujący, że projekt zadeklarowany przez odbiorcę jest zgodny ze standardami planu zagospodarowania przestrzennego. Obecność tego dokumentu umożliwia przeprowadzenie prac budowlanych, a także renowację i remont obiektów. Ponadto wydawanie pozwoleń na budowę można również przeprowadzić w przypadkach, w których planowane są tylko częściowe prace. Na przykład, jeśli deweloper przyjmuje jedynie konstrukcję fundamentu lub projekt elewacji.
Okres ważności
Dokument jest dostarczany deweloperowi w dwóch egzemplarzach i pozostaje odpowiedni przez czas określony w projekcie przebudowy lub budowy. Jeśli już w trakcie pracy prawa do gruntu lub obiektu budowlanego zostaną przeniesione na innego właściciela, zmiana terminu nie jest oczekiwana. Ponadto, jeśli to konieczne, deweloper może złożyć wniosek o przedłużenie okresu obowiązywania prawa do budowy. W szczególności zasady wydawania pozwoleń na budowę przewidują możliwość przedłużenia tego okresu, pod warunkiem że wniosek został złożony co najmniej 2 miesiące przed datą wygaśnięcia ważności aktualnego dokumentu. Mogą odmówić przedłużenia czasu budowy, jeżeli prace nie zostały rozpoczęte przed upływem terminu składania wniosków o zwiększenie czasu realizacji projektu.
Kto wydaje zezwolenie?
Władze lokalne mają prawo złożyć dokument. Oznacza to, że wydanie pozwolenia na budowę odbywa się w miejscu, w którym znajduje się działka lub obiekt budowlany będący częścią projektu dewelopera. Istnieją również wyjątki, zgodnie z którymi upoważnieni przedstawiciele wykonawczej władzy federalnej oraz lokalni przedstawiciele gmin i podmiotów Federacji Rosyjskiej mogą pełnić tę funkcję.
Ten wyjątek ma zastosowanie, jeśli jedna organizacja planuje pracę z obiektami liniowymi lub zamierza przeprowadzić budowę (przebudowę) w różnych jednostkach lub obszarach miejskich. Oznacza to, że zarządzanie wydawaniem pozwoleń na budowę wymaga zaangażowania władz odpowiedniego poziomu, aż do federalnego. Rozszerzenie prawa do ekstradycji obowiązuje również w przypadkach, gdy na terenie obiektu administracyjnego planowana jest odbudowa lub budowa.
Kto otrzymuje pozwolenie na budowę?
Prawie wszystkie organizacje deweloperskie i programiści powinni otrzymać dokument zezwalający im na prowadzenie działalności. Z prawnego punktu widzenia wnioskodawcami mogą być osoby prawne lub osoby fizyczne, które zamierzają prowadzić prace budowlane na swoim terytorium. W większości przypadków pozwolenia na budowę wydawane są przedsiębiorstwom w ramach organizacji samoregulacyjnych. Udział w takich stowarzyszeniach z reguły ułatwia przejście takich procedur. W rzeczywistości bez członkostwa w SRO przebudowa lub budowa jest całkowicie niemożliwa - w każdym razie, jeśli mówimy o ułatwieniach kapitałowych.
Dokumenty umożliwiające uzyskanie pozwolenia
Składając wniosek o pozwolenie na wzniesienie budynku, deweloper musi dołączyć do niego następujące dokumenty:
- Dowód praw do gruntu lub placu budowy.
- Plan działki.
- Dokumentacja projektu
- Ekspertyza dokumentacji technicznej projektu.
- W przypadku przebudowy obiektu, do którego nie należą prawa dewelopera, konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli obiektu.
Nadużycia władzy przez władze kontroli urbanistycznej i nielegalne wydawanie pozwoleń na budowę odnoszą się głównie do ignorowania dokumentów nieruchomości od stron trzecich, gdy naruszane są prawa interesariuszy i innych kategorii właścicieli nieruchomości lub gruntów.
Procedura składania wniosku
Aby uzyskać pozwolenie na przebudowę lub budowę, należy wysłać do działu wniosek w ustalonej formie oraz listę powyższych dokumentów. Wnioski są zwykle przyjmowane w dni robocze, a okres na wydanie pozwolenia na budowę nie przekracza 10 dni. W tym czasie komitet sprawdza pakiet załączonych dokumentów pod kątem zgodności z projektem i wymogami planu rozwoju obszarów miejskich. Ponadto eksperci oceniają zgodność dokumentacji projektowej ze schematem katastralnym terenu, rozważają decyzje architektoniczne i planistyczne dotyczące przyszłej struktury lub parametrów rekonstrukcji.
Zasady wydawania zezwoleń
W zależności od tego, w jaki sposób dostarczone dokumenty są zgodne ze standardami urbanistycznymi, deweloper otrzymuje pozwolenie lub odmowę z pisemną motywacją. Należy zauważyć, że zasady wydawania pozwoleń na budowę przewidują również rejestrację osoby składającej wniosek, dlatego ważne jest, aby dostarczyć odpowiednie zaświadczenie. Jeśli wniosek został złożony przez osobę trzecią, nie można tego zrobić bez pełnomocnictwa od dewelopera, które zostało potwierdzone notarialnie.
W przypadkach, w których wydano pozwolenie na budowę budynków, departament może wysłać kopię dokumentu do służb nadzoru - w zależności od charakterystyki przyszłego obiektu, kopia jest wysyłana do władz technologicznych, środowiskowych lub jądrowych w ciągu trzech dni. Nie później niż 10 dni od daty wydania pozwolenia wnioskodawca musi dostarczyć działowi dane dotyczące badań inżynieryjnych na miejscu, informacje o inżynierii i komunikacji oraz parametry techniczne obiektu.
Podstawy odmowy zezwolenia
Istnieje kilka powodów, dla których nawet deweloperowi, który ma licencję i członkostwo w stowarzyszeniu samoregulacyjnym, można odmówić prawa do budowy lub przebudowy. Wydanie pozwolenia na budowę może nie być spowodowane następującymi czynnikami:
- Niekompletna lista dokumentów wysyłanych wraz z wnioskiem.
- Planowany obiekt nie spełnia standardów planowania urbanistycznego w odniesieniu do konkretnego planu terenu.
- Realizacja projektu narusza istniejące parametry geodezyjne i gospodarowania gruntami.
- Dane w dokumentach projektowych nie odpowiadają charakterystyce obiektu zgłoszonego do budowy lub przebudowy.
Zdarzają się również przypadki, gdy deweloperzy nie przedkładają komitetowi planów, które wskazują lokalizację przyszłego obiektu, konfigurację sieci elektroenergetycznych i inne parametry, których uwzględnienie określa zasady wydawania pozwoleń na budowę i przebudowę. Oprócz bezpośredniego rozpatrzenia dokumentów przedstawiciele miejscowej kontroli urbanistycznej mogą również poprosić o dostęp do obiektu - nieprzestrzeganie tego może skutkować negatywną decyzją w sprawie wydania dokumentów.
Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane?
Konieczność opracowania zasad wydawania pozwoleń na budowę wynika z konieczności ścisłej kontroli funduszu rozwoju obszarów miejskich. Innymi słowy, wraz z organizacjami bezpośrednio zaangażowanymi w opracowywanie i weryfikację dokumentacji technicznej, dział wydawania pozwoleń na budowę działa jako następny organ odgradzający niepożądanych uczestników tego sektora, którzy nie są w stanie zapewnić odpowiedniej jakości obiektów. Prowadzi to do dokładnych kontroli zgodności z wymogami technicznymi projektu i miejscowym planem rozwoju obszarów miejskich.
Istnieje jednak zapotrzebowanie na mniej krytyczne urządzenia, które nie wymagają rygorystycznej weryfikacji technicznej i kontroli. Do takich obiektów należą garaże, konstrukcje do prowadzenia domu letniego, budynki pomocnicze, kioski, konstrukcje na zawiasach itp. Ponadto nie należy się spodziewać wydania pozwolenia na budowę i przebudowę, jeśli deweloper planuje przeprowadzić naprawy (w tym naprawy kapitałowe) w budynkach niezwiązanych z inwestycjami kapitałowymi.
Ale w budownictwie kapitałowym nie zawsze konieczne jest uzyskanie specjalnych zezwoleń. Na przykład, jeśli organizacja planuje wprowadzić poprawki i ulepszenia w elementach budynku, które nie wpływają na parametry projektowe, wówczas zatwierdzenie przez dział planowania miasta nie jest wymagane.
