Apartament deținut mai puțin de 3 ani, cum să vândă? Cumpărarea unui apartament: riscuri

Cumpărarea unui apartament este un moment important în viața fiecărei persoane. Această investiție nu este doar mare, dar și expusă unui anumit risc. "Apartamentul este deținut mai puțin de 3 ani" - astfel de titluri publicitare sunt foarte frecvente în prezent. Majoritatea oamenilor nu înțeleg de ce vânzătorul indică astfel de detalii într-o reclamă. Cum să evitați greșelile și să cumpărați un apartament fără riscuri? Pentru a face acest lucru, trebuie să vă familiarizați în detaliu cu toate formalitățile și condițiile de cumpărare și vânzare.

Norme de siguranță la cumpărarea unei proprietăți

Riscurile asociate cu achiziționarea unui apartament sunt foarte mari astăzi. Cum să nu te încadrezi în înșelăciunea unui agent imobiliar și a unui vânzător? Cum să vă protejați în timpul achiziționării și vânzării de spații rezidențiale? Un cumpărător potențial, pentru a nu fi înșelat, ar trebui să acorde atenție detaliilor precum istoricul unei proprietăți rezidențiale, documente pentru un apartament, solicitanți de locuințe, respectarea locuințelor cu documentele.

Înainte de procesarea documentelor de achiziție, este necesar să se studieze în detaliu istoria locuințelor. Ar trebui să știți răspunsurile la o serie de întrebări:

• cine este proprietarul apartamentului acum;
• cine era proprietarul înainte;
• cine este înregistrat în acest apartament;
• câți locuitori neînregistrați trăiesc.

În ceea ce privește documentele, înainte de înregistrare, este necesar să studiați cu atenție documentele pentru spații. Foarte des escrocii folosesc documente false.

În plus, cumpărătorul trebuie să fie sigur că achiziționează apartamentul în mod legal, iar locuința trebuie să respecte documentele. De exemplu, iată câteva întrebări lămuritoare care ar trebui să fie adresate proprietarului în cazul în care apartamentul a fost reconstruit: „A fost legală reamenajarea apartamentului?”, „Serviciile de administrare au fost de acord să transfere comunicațiile?”.

Documente necesare apartamentului

Cumpărarea unui apartament este o tranzacție serioasă, de aceea este important să fiți conștienți de pachetul necesar de documente la întocmirea unui acord. Majoritatea cumpărătorilor consideră că toate întrebările referitoare la vânzare pot fi transferate unui agent imobiliar. Trebuie reținut faptul că nu poartă responsabilitatea financiară și legală pentru semnarea tranzacției. Un agent imobiliar oferă numai servicii de informații.

Apartamentele pot fi de obicei primare sau secundare. În timpul cumpărării într-o clădire nouă, clientul poate achiziționa locuințe deja în casa închiriată sau poate participa la construcții comune. Procedurile pentru cumpărarea unei locuințe într-o casă nouă deja pusă în funcțiune și procedurile pentru achiziționarea de locuințe pe piața secundară sunt aceleași.

Dacă clientul participă la construcția partajată, atunci mai întâi încheie un contract de participare partajată (DDU) cu el, iar după construcția clădirii, cumpărătorul întocmește dreptul de proprietate. Pentru a înregistra un DDU, un client trebuie să:

• cerere (formularul de cerere poate fi obținut la fața locului);
• acord DU;
• verificați la plata taxelor de stat în sumă de 100 de ruble plus o copie a cecului.

Capcanele la cumpărarea unei proprietăți

În timpul vânzării, scopul principal al vânzătorului este să câștige cât mai mult din tranzacție. Pentru a nu cumpăra locuințe care nu se vor potrivi cu prețul, ar trebui să vă feriți de greșelile obișnuite. Greșeli frecvente în timpul achiziției:

1. Cumpărarea unui apartament în grabă. Nu este nevoie să vă grăbiți în legătură cu această problemă și ar trebui luate în considerare cel puțin zece opțiuni înainte de a finaliza documentele.
2. Achiziția de locuințe vara. Pentru a identifica erorile din cameră, trebuie să luați în considerare opțiunile toamna sau iarna.Apoi puteți înțelege cât de bine este încălzită camera, dacă acoperișul se scurge, verificați dacă pereții sunt mucegai.
3. Windows și vizualizați de la ele. Trebuie să fiți atenți dacă există un șantier sau o autostradă zgomotoasă sub ferestre.
4. Reamenajarea camerei. Pentru a evita problemele legii, planul de apartamente trebuie să respecte pașaportul ITO.
5. Locuri de alimentare. Conform legilor Federației Ruse, pentru a transfera prizele, proprietarul trebuie să aibă un proiect de alimentare cu energie electrică a unei instalații rezidențiale.
6. Inspecția locuințelor seara. Experții sfătuiesc să inspecteze locuințele în timpul zilei pentru a vedea toate erorile din cameră.
7. Refuzul ajutorului unui avocat. Când cumpărați o proprietate, trebuie să utilizați serviciile unui avocat. Acest lucru va ajuta la evitarea problemelor în viitor.

Posibile metode de fraudă în timpul cumpărării și vânzării de cazare

Cum să te protejezi și să nu intri într-un escrocher? Astăzi escrocii de apartamente funcționează conform unor astfel de scheme:

1. Vânzări multiple de locuințe. În timpul unei astfel de tranzacții, fraudatorii dau documente false și necesită plata integrală după înregistrarea de către un notar.
2. Vând apartamentul altcuiva. Escrocii pregătesc un pachet necontrolat de documente pentru un apartament închiriat și încearcă să-l vândă.
3. Plata în avans. Călărețul solicită un avans din partea cumpărătorului, după care cel care îl dispare rapid.

Pentru a nu vă înșela de înșelăciune, trebuie să urmați câteva recomandări:

1. Trebuie să închei un contract de vânzare în prezența unui avocat.
2. Este necesar să solicitați toate copiile documentelor semnate ale proprietarului apartamentului.
3. Înainte de a semna contractul, ar trebui să aflați cât mai multe despre proprietar.
4. Cumpărătorul la momentul încheierii contractului are dreptul deplin de a face modificări. Dacă vânzătorul va interzice introducerea modificărilor, atunci un astfel de contract trebuie renunțat.
5. În momentul tranzacției trebuie să fie prezente două persoane. Aceștia pot fi martori în instanță dacă apar probleme.

Cumpărarea unei locuințe deținute de mai puțin de 3 ani

Vânzarea unui apartament de mai puțin de 3 ani în proprietate se datorează condițiilor și procedurilor prevăzute la articolul 220 din Codul fiscal al Federației Ruse. Dacă costul locuinței este mai mare de un milion de ruble, atunci legea impune vânzătorului să plătească impozitul pe venit pentru vânzarea de locuințe. Dacă apartamentul de vânzare este deținut mai puțin de 3 ani, impozitul este de treisprezece la sută din costul total al locuinței.

Mulți vânzători pot încerca să depășească legea și să nu plătească impozitul datorat. Acestea oferă cumpărătorului să semneze un acord în sumă mai mică de un milion de ruble și să plătească partea lipsă în mod informal. Astfel de oferte nu ar trebui să fie acceptate, deoarece vă puteți confrunta cu probleme mari. De exemplu, vânzătorul poate rezilia contractul de vânzare, iar în timpul ședinței de judecată, vânzătorul va fi înapoiat apartamentul, iar cumpărătorul va primi banii menționați în contract. Dacă apartamentul a fost vândut mai puțin de 3 ani în proprietate, impozitul trebuie plătit prin lege. În caz contrar, va rezulta o pedeapsă legală.

Riscuri tipice

Cumpărarea unui apartament mai mic de 3 ani în proprietate poate duce la riscuri mari. Există mai multe motive de îngrijorare:

1. Un apartament donat cu mai puțin de 3 ani în proprietate poate reveni proprietarului înapoi dacă nu au trecut mai mult de trei ani din momentul donării.
2. Contractul poate fi anulat dacă minori sau persoane incapabile legal sunt înregistrate în apartament.
3. Nu este posibil să primiți o deducere fiscală dintr-o proprietate rezidențială dacă apartamentul este deținut mai puțin de 3 ani.

Astfel de riscuri sunt posibile, dar nu în toate cazurile. Astăzi, un apartament deținut mai puțin de 3 ani, de regulă, nu aduce cu sine probleme și griji cumpărătorului. Deși, desigur, există întotdeauna excepții. Puteți intra în escroci, locuințe cu datorii sau drept garanție.

Riscuri în timpul achiziționării de locuințe prin procură

În timpul achiziționării unui apartament prin procură, există riscuri. Trei amenințări principale:

1. Cumpărarea unui apartament de către procură falsă.
2. Înstrăinarea bunurilor datorate procurii expirate sau revocate.
3. Decesul proprietarului, de la care acționează procura. În acest caz, este mai bine să vă întâlniți cu proprietarul și să fiți de acord că cumpărătorul va fi angajat la înregistrare fără intermediar.

Dacă există mai mulți proprietari ai proprietății, atunci este necesar să obțineți o renunțare scrisă de la fiecare proprietar.

În ce constă o procură autentică

Pentru a verifica autenticitatea procurii, ar trebui verificată valabilitatea. Un document autentic trebuie să indice:

• Datele pașaportului principalului (numele, data nașterii, locul înregistrării, seria și numărul pașaportului);
• date despre reprezentantul autorizat;
• adresa locuinței înstrăinate;
• semnătura persoanei care a emis această procură;
• inscripția de certificare și sigiliul notarial.

Riscuri în timpul achiziționării bunurilor obținute prin moștenire

Vânzătorul poate fi o persoană care a moștenit un apartament de la o altă persoană. Trebuie să știți nuanțele unei astfel de moșteniri:

• moștenirea poate trece odată cu datoriile;
• moștenirea poate fi transferată moștenitorului, fiind în gaj; într-o astfel de situație, el nu are dreptul de a dispune de moștenire;

Câteva probleme care pot apărea:

• depunerea unui proces pentru a încălca tranzacția succesorală;
• grevarea apartamentului, de exemplu, dacă a fost semnat un contract de închiriere pe termen lung, atunci un astfel de acord rămâne legal, chiar dacă proprietarul se schimbă.

Curățenia legală a apartamentului

Pentru a vă proteja și a nu cădea în frauda unui fraudator, trebuie să verificați curățenia în apartament. Noul proprietar are nevoie de:

• aflați despre momentul intrării dreptului la moștenire;
• contactați notarul care a executat moștenirea pentru a preveni apariția altor succesori.

Contestarea unei tranzacții

Există cazuri în care cumpărătorul inițiază rezilierea contractului de vânzare. În conformitate cu legea (articolul 450 din Codul civil al Rusiei), o tranzacție poate fi anulată legal:

• dacă vânzătorul a încălcat grav contractul semnat;
• în cazul în care condițiile tranzacției sunt contrare actelor juridice de reglementare;
• în cazul încălcării drepturilor unui terț (moștenitor);

Această problemă poate fi rezolvată în două moduri: de comun acord cu părțile sau în instanță, dacă una dintre părți nu dorește să încalce contractul.

Schimbul unui apartament deținut mai puțin de 3 ani

Schimbul de locuințe a devenit relevant astăzi. Mulți oameni au întrebări:

• Un apartament cu o vechime mai mică de 3 ani, este schimbabil?
• Proprietarii trebuie să plătească impozit în momentul schimbului?

Dacă proprietatea este în posesia mai puțin de 3 ani, proprietarul este scutit de impozit pe durata schimbului de locuințe, solicitând o deducere fiscală. Această deducție este egală cu treisprezece procente din totalul locuințelor.

Dar dacă mandatul depășește cel puțin o lună, proprietarul trebuie să plătească impozitul de stat pentru ca tranzacția să fie considerată valabilă și înregistrată.

Toate legile Federației Ruse cu privire la schimbul de apartamente sunt prevăzute în Codul civil (art. 567), iar în articolul 217 din Codul fiscal se indică taxa pentru plată.