În practica juridică rusă, există conceptul de contract de investiții. Un interes deosebit este faptul că, în ciuda utilizării pe scară largă a acestui tip de acord, acesta nu are o oficializare oficială în surse legislative. Cum sunt întocmite în practică asemenea contracte?
definiție
Conform unei interpretări comune, un acord de investiții este un acord, de regulă, de natură comercială care definește mecanismul de transfer de bani sau active materiale către o companie sau un grup de entități în scopul returnării ulterioare a investițiilor sub forma unei prime procentuale sau a unui activ înzestrat cu o valoare ridicată. Prin semnarea unui contract de acest fel, investitorul transferă finanțele sau proprietățile în favoarea altei persoane, cel mai adesea în proprietate sau management operațional.
Astfel, principalul scop pentru care se încheie un acord de activitate de investiții este primirea ulterioară a beneficiilor tangibile din punct de vedere comercial ale investitorului de numerar sau active materiale. În același timp, sursa de venit a investitorului este activitatea organizației în care a investit. Acordul în cauză presupune, de regulă, că activitățile respective ale beneficiarului de fonduri au un caracter antreprenorial. Deși natura juridică a acestor acorduri poate fi foarte diferită.
Investiții în construcții
Acordul de investiții în construcții a câștigat o popularitate deosebită. Sursa de finanțare a activităților dezvoltatorilor, de regulă, sunt fondurile primite din afară - de la cetățeni (dacă vine vorba de construcția de case), organizații, stat sau municipalități (dacă obiectul are un scop comercial). Un acord de investiții în domeniul construcțiilor implică faptul că investitorul transferă bani dezvoltatorului în schimbul primirii proprietății finite la construcția sa (sau, ca opțiune, dreptul de a cumpăra un obiect de interes cu preferințe semnificative).
Un fapt interesant este că acest tip de contract nu este clasificat în niciun fel în legislația civilă a Federației Ruse.
Din punct de vedere al statutului juridic, un acord de investiții pentru construcții este un eșantion al unui acord mixt, a cărui legitimitate este garantată prin formularea clauzei 2 a articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse - privind posibilitatea încheierii de contracte care pot fi sau nu prevăzute de legile Federației Ruse.
Structura acestor acorduri, de regulă, implică prezența unor elemente caracteristice tipurilor de acorduri în diverse domenii.
Adică, contractele de construcție pot conține un limbaj specific unui împrumut, unui contract sau, de exemplu, unui parteneriat, bazat pe specificul companiei care primește investiția.
Nuanțele legii
În același timp, Codul civil al Federației Ruse nu este singura sursă de drept care determină statutul contractelor de construcție (mai precis, oferă linii directoare pentru întocmirea structurii lor). La întocmirea unor astfel de acorduri, se poate aplica Legea Federală „Activități de investiții” și Legea RSFSR cu o orientare similară - în acele părți în care dispozițiile nu contravin actului juridic mai nou. De exemplu, unele dintre normele stabilite în Legea Federală menționată mai sus se aplică dacă nu este vorba despre construirea unui obiect de la zero, ci, să zicem, revizuirea sau reconstrucția acestuia. În unele cazuri, acordurile de acest tip sunt, de asemenea, denumite acorduri de investiții.Deoarece nu există o definiție clară a unor astfel de contracte în dreptul civil, aceasta nu este o greșeală.
Semnele contractelor de investiții
După cum am menționat mai sus, legile Federației Ruse nu dau o definiție clară a ceea ce este un acord de investiții. La începutul articolului am prezentat una dintre interpretările populare ale acestui termen, dar definiția noastră nu este oficială. În același timp, mai multe caracteristici tipice ale unui contract de investiții sunt evidențiate de avocații ruși. Luați în considerare.
Criteriul cheie aici este conținutul economic al acordurilor. Unii avocați consideră că nu contează dacă acordul de investiții este încheiat între persoane fizice, juridice sau ambii - subiecții drepturilor civile pot fi orice (ca obiecte). Susținătorii acestui aviz se referă la formularea Legii RSFSR „privind activitatea de investiții” - spune, în special, că obiectele activității de investiții pot fi fonduri și active circulante în toate sferele și segmentele economiei naționale.
În legea federală, adoptată deja în Federația Rusă, la rândul său, se spune că obiectul investițiilor poate fi proprietatea sub orice formă de proprietate - privat, de stat, municipal și altele. Unii avocați atrag atenția asupra mai multor surse de drept din subordine. De exemplu, unul dintre documentele practicii arbitrale ruse spune că acordul de investiții trebuie să conțină în mod necesar o formulare care să reflecte scopul depozitarului de a primi venituri sau alte preferințe.
Experții identifică următoarele câteva caracteristici cheie prin care un contract poate fi clasificat drept „investiție”. Și anume:
- încheierea unui acord de investiții ar trebui să implice natura pe termen lung a relațiilor dintre părți;
- acordul ar trebui să fie de natură reciprocă (adică, în schimbul primirii investițiilor, entitatea transferă depozitarului rezultatul investiției - venituri, imobiliare, preferințe etc.);
- acordul trebuie să se bazeze (sub formă de documentație de proiectare, o ofertă, oferta comerciala etc);
- contractul ar trebui să reflecte interesul comercial al părților (adică investitorul primește o anumită remunerare).
În funcție de sectorul de activitate în care investitorul și beneficiarul de fonduri cooperează, acordul poate include, de asemenea, formulări care implică utilizarea prevăzută a finanțelor și a activelor materiale transferate de investitor, precum și natura generală sau partajată a dreptului de proprietate asupra proprietății care este transferat investitorului.
Parteneriat de investiții
În 2012, instituția unui parteneriat de investiții a fost fixată legislativ în Rusia, reflectând o formă specială de activitate comună a partenerilor. Care sunt caracteristicile acordurilor încheiate între ele? Acordul de parteneriat de investiții, în primul rând, are specificul subiectului.
În cele mai multe cazuri, aceasta este achiziția comună de valori mobiliare ale entităților comerciale, precum și acțiuni care formează capitaluri proprii într-un tip special de formă juridică de afaceri - parteneriat economic. Prin urmare, un parteneriat de investiții este un fel de opțiune de compromis pentru implementarea relațiilor juridice între forme precum parteneriatul limitat (tipic pentru entitățile juridice) și parteneriatul simplu (la care pot participa persoane).
Un parteneriat de investiții implică o relație contractuală în care impozitele intermediare nu sunt plătite în distribuirea veniturilor între participanți. În acest caz, legiuitorul oferă părților acordului să nu dezvăluie în public termenii tranzacțiilor. Și în acest sens, statutul parteneriatului de investiții diferă, în unele moduri, de acordul dintre organizații. Dar există puncte comune între aceia și ceilalți. De exemplu, în majoritatea cazurilor este necesar să se prescrie durata contractului parteneriat de investiții, să țină cont de specificul retragerii din acordul unor participanți specifici, în special de interacțiunea cu creditorii etc.
Practica de a redacta contracte de investiții în construcții
Să revenim la studiul acordurilor specifice industriei construcțiilor - ca unul dintre cele mai populare din punct de vedere al relațiilor de investiții în afaceri. Va fi util să studiem, de exemplu, algoritmul pentru pregătirea corectă a acestor contracte, pe baza criteriilor adoptate în sistemul juridic rus. Am remarcat mai sus că forma unui acord de investiții poate avea semne de asemănare cu acordurile caracteristice altor domenii ale activității - împrumuturi, vânzări etc. Pe baza acestei funcții, cum să proiectați corect contractele?
În primul rând, orice acord civil trebuie să înceapă cu preambulul. De regulă, acesta stabilește numele contractului, locul și timpul și încheierea acestuia. Următoarea componentă este informația despre părțile la acord. Dacă se încheie un acord de investiții între persoane juridice, este necesar să se stabilească numele lor oficial, precum și să se enumere funcționarii care acționează în numele structurilor relevante. Dacă una dintre părțile contractului este o persoană fizică, atunci este necesar să se indice datele sale de identificare (nume, serie și număr de pașaport, adresa de înregistrare).
Rețineți că partea obligată la o tranzacție are, de obicei, una dintre cele două stări principale - fie clientul, fie contractantul. În primul caz, acest lucru înseamnă că contrapartida investitorului este obligată să atragă contractori suplimentari - adică este în principal structura de management. Dar este foarte posibil ca aceeași persoană juridică să fie atât clientul, cât și contractantul. Cu toate acestea, experții recomandă totuși utilizarea primului termen în contract.
Următoarele sunt condițiile contractului de investiții. De regulă, subiectul acordului, indicatorii financiari, precum și conținutul contractului sunt înregistrate aici. Unii avocați consideră, referindu-se la dispozițiile articolului 432 din Codul civil, că condiția cheie a unui acord de investiții este tocmai subiectul. O formulare tipică aici poate suna ceva de genul: "Investitorul participă la finanțarea proiectului prin transferul de fonduri, iar clientul le folosește în scopul construcției și transferului ulterior al proprietății în beneficiul contrapartidei." Desigur, în funcție de specificul unui anumit proiect, formularea poate fi diferită.
Acordul de investiții, al cărui model pe care îl întocmim în prezent, ar trebui să conțină și adresa viitoarei proprietăți (stradă, casă, clădire și număr de apartament, dacă acestea pot fi cunoscute), numărul de etaje și alte semne care caracterizează amplasarea sa geografică. În unele cazuri, experții recomandă aplicarea contractului un plan grafic al locației obiectului pe teren și, de asemenea, dacă este posibil, și dispunerea apartamentului.
Alineatul următor - părțile la acordul de investiții stabilesc lista lucrărilor pe care partea obligată trebuie să le efectueze pentru a îndeplini condițiile contractului din partea sa. Experții recomandă ca conținutul acestora să fie dezvăluit în detaliu, adică să scrie în acord că vor fi construcții, tehnice, lucrări de instalare, instalare de infrastructură comunală, energie electrică. Dacă finisajul este asigurat, îl fixăm și noi. În unele cazuri, o listă de lucrări relevante, precum și o documentație suplimentară asupra acestora, este mai convenabilă să fie plasată în anexele la contractul principal.
Următorul paragraf al contractului este prețul. Este posibil ca clientul să vrea să îl instaleze în valută. Dar, în acest caz, ar trebui indicată principala sursă de date privind cursul său de schimb în raport cu rubla - de regulă, este vorba despre informații de la Banca Centrală a Federației Ruse. Adică puteți repara această formulare: „Calculele în ruble se fac în funcție de cursul de schimb stabilit de Banca Centrală a Federației Ruse în ziua în care investitorul efectuează plata."În secțiunea „preț” a contractului, este necesar să se reflecte valoarea totală a contribuției din partea investitorului și, de asemenea, întrucât obiectul acordului este imobilul, prețul pe metru pătrat al locuinței.
Contractul de investiții, al cărui eșantion compilăm, ar trebui să includă informații cu privire la data la care clientul (contractantul, dacă aceste statuturi sunt combinate) își îndeplinește obligațiile contractuale. În cel de-al 314-lea articol din Codul civil al Federației Ruse se spune că, dacă perioada nu este definită, atunci se ia o bază rezonabilă de timp. Dar, mai bineînțeles, este mai bine să specifici această condiție a contractului. În același timp, termenul poate fi legat de diferite puncte - livrarea obiectului pentru acceptare sau faptul înregistrării de către investitor al dreptului de a deține un apartament. Un criteriu specific este determinat de părțile contractului, ghidat de priorități obiective.
Responsabilitățile investitorilor
Va fi util să acordați atenție unui astfel de element ca responsabilitățile investitorilor. Experții consideră că un proiect tipic de contract de investiții poate conține următoarea combinație dintre acestea:
- transferați bani sau alte resurse materiale în condițiile convenite prin contract (furnizați-le clientului în mod regulat);
- să furnizeze partenerului documentele necesare de titlu și alte tipuri;
- achită, dacă este necesar prin acord, o taxă separată pentru client;
- efectua acceptarea obiectului.
Responsabilitățile clienților
La rândul său, clientul este, de asemenea, înzestrat cu o anumită serie de obligații. Ce ar trebui să facă:
- elaborează sau comandă documentația proiectului;
- găsiți și alocați terenuri pentru construcția de bunuri imobiliare;
- să raporteze asupra procesului de cheltuieli pentru construcții și investiții în conformitate cu graficul definit de contract;
- să efectueze, dacă este prevăzut în contract sau cerințele legislației, oferte pentru atragerea contractanților;
- să formeze o echipă de constructori și specialiști ai altor profiluri necesare;
- monitorizează și efectuează supravegherea tehnică a activității contrapartidelor;
- predă obiectul spre acceptare;
- furnizați investitorului documentele necesare.
Caracteristici ale construcției contractului
Dacă simplificăm algoritmul pentru construirea unui contract de investiții în construcții, va arăta așa ceva:
- o parte, adică investitorul, este obligat să transfere clientului fonduri;
- cealaltă parte, folosind remunerația corespunzătoare, trebuie să investească fondurile primite, pe baza specificului proiectului de investiții, în construcția proprietății și ulterior să o transfere investitorului;
- Acordul ar trebui să includă termeni și alte condiții.
Conținutul contractului, dacă își rezumă principalele aspecte, va fi următorul: preambulul, condițiile esențiale (subiect, aspecte financiare, termeni), precum și condițiile obișnuite, după drepturile și obligațiile fiecăreia dintre părți.
Etapele implementării contractului de construcție
Am studiat structura aproximativă a unui contract de investiții în industria construcțiilor. Să analizăm acum etapele în care acordul relevant poate fi pus în aplicare. Experții identifică trei etape principale ale implementării proiectului de investiții.
În primul rând, aceasta este perioada care precede decontările financiare directe. Ca parte a acestuia, clientul pregătește documentația proiectului, un studiu de fezabilitate economică și oferă pregătire tehnică pentru construcția unui obiect imobiliar. În ceea ce privește sursa primului tip, este o colecție de informații care reflectă aplicarea tehnologiilor și soluțiilor de inginerie într-un proiect de construcție.
În acest caz, lista lucrărilor prevăzute în documentația de proiectare poate fi indicativă. În unele cazuri, investitorul poate solicita clientului să furnizeze un plan de afaceri, care să reflecte clar avantajele unui anumit proiect, pe baza specificului său tehnologic și tehnic.
În al doilea rând, aceasta este faza de investiții și construcții ca atare.În cadrul său, clientul găsește un investitor, încheie cu el un tip adecvat de contract, semnează contracte, la rândul său cu contrapartide, întocmește relații de muncă cu specialiști angajați. După ce - construiește obiectul, apoi - îl transferă investitorului.
În al treilea rând, aceasta este o fază operațională. Ca parte a acesteia, se pot face lucrări suplimentare - în direcția finisării, furnizarea obiectului cu resurse comunale suplimentare, rezolvarea unor probleme posibile legate de deficiențele realizate în timpul construcției etc.
Transferul obiectului către investitor
Un contract de investiții pentru construcție, un eșantion pe care l-am examinat mai sus în ceea ce privește caracteristicile cheie, implică faptul că transferul proprietății trebuie să fie însoțit de semnarea unui certificat de acceptare (sau a unui document similar) la finalizarea construcției. În plus, investitorul trebuie să primească și documentele de titlu necesare. În unele cazuri, clientul se angajează, de asemenea, să transfere la dispoziția partenerului sursele principale în funcție de profilul documentației de lucru - acestea pot fi utilizate, de exemplu, în timpul lucrărilor de finisare sau reconstrucție.
Descarcă acordul de investiții
