Valoare reziduală. Metode de calcul al valorii reziduale

Pe piața rusă de astăzi, valoarea revânzării devine din ce în ce mai importantă. De obicei, este utilizat pentru a lucra cu întreprinderi falimentare sau obiecte de construcție pe termen lung a fondului federal. Procesul de evaluare a proprietății este deosebit de important într-o situație de criză din țară.

Tipuri de costuri

Fiecare produs este caracterizat prin valoare. În condiții standard, există o piață, care este considerată baza pentru evaluarea unui obiect. Atunci când se abat de la trăsăturile sale caracteristice, apar alte tipuri de valoare.

Piață - acesta este prețul obiectului, care este considerat cel mai probabil. Obiectul evaluării este vândut pe o piață concurențială. Părțile sunt informate cu datele necesare despre obiect. Prețul nu este afectat de motive de urgență, care includ:

1. Nu există obligații impuse părților la tranzacție: una trebuie să vândă, cealaltă trebuie să răscumpere.
2. Obiectul este pus la licitație publică.
3. Prețul mărfurilor este exprimat în termeni monetari.
4. Valoarea tranzacției pare adecvată, nu există nicio constrângere cu vânzarea.
5. Ambele părți la tranzacție dețin informații despre subiectul său și acționează în propriile lor interese.

Nerespectarea unuia dintre criteriile descrise ale valorii de piață conduce la apariția altor tipuri. Acest fapt necesită o definiție clară a celei mai potrivite forme în orice situație dată. Valoarea investiției apare la achiziția de proprietăți cu obiective clare. Aceasta este o dorință pur comercială de profit în viitor și motive neeconomice, de exemplu, obținerea plăcerii dintr-o imagine veche. Salvarea este necesară atunci când apar circumstanțe extraordinare și prețul proprietății este subestimat.

Costul lichidării - ce este?

Conceptul de valoare reziduală se referă la oferta de bani care poate fi obținută din lichidarea activelor. Acestea includ proprietățile care aparțin unei persoane fizice sau juridice. În consecință, aceasta este suma reală pe care proprietarul o așteaptă la vânzarea obiectului într-un timp scurt. Piața rusă nu are încă o bază statistică suficientă pentru vânzarea unor astfel de obiecte, prin urmare, se utilizează tipul de evaluare a pieței.

În același timp, se calculează valoarea reziduală a obiectului. Reprezintă o valoare egală cu valoarea reală din punct de vedere economic, ținând cont de deprecierea bunurilor imobiliare. Pentru a obține rezultatul corect, este necesar să se deducă amortizarea acumulată din prețul inițial. Aceste date sunt luate în considerare atunci când se calculează valoarea de lichidare a bunurilor scoase la licitație în circumstanțe forțate.

Când apare?

O întreprindere este evaluată folosind metoda valorii de lichidare atunci când devine necesară achitarea datoriilor existente cu creditorii. Vânzarea mărfurilor fabricate nu este în măsură să acopere datoriile și îl obligă pe proprietar să vândă active pentru a le rambursa. Factorul timp devine crucial. Cu cât activele se vând mai repede, cu atât mai repede vor fi rambursate datoriile.

Condițiile tranzacției sunt acceptate individual pentru fiecare caz în parte. Lichidarea unei persoane juridice se realizează atât în ​​forme obligate, cât și în mod voluntar. În cazul unei vânzări voluntare de proprietăți, devine posibil să întocmiți un program acceptabil de vânzări, să vă planificați acțiunile pe baza unor detalii specifice. Proprietatea falimentului (proprietatea debitorului) este scoasă la licitație în timp util.Valoarea reziduală este o garanție pentru creditori că datoria va fi rambursată. Proprietatea se transformă într-un gaj. Este important ca creditorul să știe când se va face calculul, la ce preț va avea loc vânzarea. Uneori valoarea revânzării se numește garanție.

În cazul lichidării forțate, condițiile sunt reduse brusc. În acest caz, evaluarea valorii reziduale a proprietății se face pe baza legislației Federației Ruse. Obiectele de proprietate sunt vândute în termen de două luni de la confiscarea lor. Atât lichidarea voluntară, cât și cea forțată conduc la o scădere a valorii obiectului, prețul devine mai mic decât piața. Pentru vânzător, acesta devine un eveniment neprofitabil, iar pentru cumpărător - rentabil.

Factorii de evaluare

De la constrângerea de a pune la licitație proprietatea depinde de valoarea de lichidare a obiectului de evaluare. Acesta este principalul factor care afectează mărimea, în absența acordurilor de piață. Pentru calculul exact al valorii reziduale, sunt luate în considerare și alte motive:

1. Termenul de expunere este timpul alocat pentru vânzarea unui obiect. Cu cât perioada de licitație este mai scurtă, cu atât prețul proprietății este mai mic.
2. Situația economică din țară la momentul licitației. Starea obiectivă a pieței poate afecta negativ evaluarea obiectului.
3. Atractivitatea unei proprietăți pe piața imobiliară depinde de caracteristicile sale individuale și de cererea pieței pentru un anumit tip de exponat.

Într-un loc separat este valoarea revânzării acțiuni preferate. Proprietarii lor la încetarea organizației primesc în primul rând compensații pentru pierderi. De asemenea, beneficiază de dreptul de prioritate la plata sumei de fonduri care corespunde unei dimensiuni monetare solide sau ca procent din valoarea nominală a acțiunii.

Metode de evaluare

Pe piața imobiliară rusă se folosesc metode particulare de calculare a valorii de lichidare la evaluarea unui obiect.

Pentru a efectua o metodă directă de evaluare a bunurilor imobiliare, este necesar să se utilizeze o analiză comparativă a vânzărilor de obiecte similare în acest sector de piață. Acest lucru este necesar pentru a studia tranzacțiile de vânzare recente într-un loc specific la subiecți similari. Apoi, se stabilește o dependență directă a valorii de lichidare a obiectului față de principalii factori.

O metodă indirectă de evaluare a bunurilor imobiliare se bazează pe valoarea de piață reală a bunurilor imobiliare într-o anumită perioadă de timp. Prețul este ajustat pentru coeficientul (corectarea) influenței factorilor principali care forțează proprietatea de a fi scoasă la licitație. Această metodă nu depinde de opinii subiective, deoarece este calculată după formulă.

Formula de calcul

Pentru a evita prețul intuitiv al proprietății, cel mai bine este să folosiți metoda matematică. Formula oferă o acuratețe irefutabilă la întrebarea modului de a găsi valoarea de revânzare.

Deci, formula pentru calculul exact: valoarea de lichidare este valoarea de piață înmulțită cu factorul de corecție. Clarificăm ultimul concept. Factorul de corecție este un indicator al ofertării forțate. Intervalul acestei valori variază de la unu la zero. Nu există indicatori matematici care să-l calculeze. Evaluatorul, bazat pe experiența personală, cunoștințe și intuiție, atribuie un factor de corecție (corecție forțată). Realitatea rusă o expune în valoare de la o zecime la trei zecimi. Acest lucru reprezintă, de la zece la treizeci la sută din valoarea de piață a proprietății. Acești indicatori apar ca urmare a unei tranzacții eșuate. Realitățile moderne pe piața imobiliară implică un factor de corecție de cinci zecimi și mai mult.Această valoare a apărut ca urmare a studiului factorilor de compulsie a lichidării: metode de vânzare și costuri pentru aceasta, perioada de expunere, riscurile de investiții. Dintre componentele formulei, cea mai precisă este valoarea de piață.

Evaluarea imobilizărilor necorporale prezintă unele dificultăți. Formula matematică nu este potrivită, pentru fiecare caz este necesar un calcul individual. Acest lucru se datorează dificultăților în determinarea rezultatelor cantitative ale utilizării obiectului pentru a genera venituri. Metoda exactă costă. Se bazează pe calcularea costurilor de dezvoltare și creare a bazei juridice a imobilizărilor necorporale. Metoda este utilizată pentru evaluarea rezultatelor lucrărilor de proiectare și a cercetării științifice. Atunci când se aplică metoda de calculare a costurilor, se are în vedere că se fac mai multe etape pentru a converti rezultatele cercetării în implementarea generatoare de venituri. Mai întâi trebuie să terminați activitatea de dezvoltare. Pe baza rezultatelor sale, proiectați produsul, creați o versiune de încercare. Dacă există indicații pentru producția în masă, aceasta este solicitată de consumatori, atunci o întreprindere este construită pentru producția sa. Abia stăpânind capacitățile de producție, încep să producă și să vândă articole noi. Pentru a promova produsul, va trebui să urmați o politică de cucerire a pieței. Fiecare etapă prevede costuri materiale și, mai important, are un interval de timp.

Cazuri de formare a valorii revânzării

Exemple de conversie a valorii de piață în lichidare se împart în trei tipuri tipice:

1. Anularea unei organizații este cel mai adesea rezultatul falimentului.
2. Vânzarea garanțiilor.
3. Vânzare forțată a altor proprietăți.

Lichidarea unei organizații sau întreprinderea duce la formarea unui program de vânzare a proprietății pentru a achita datoria existentă. Există cazuri în care suma totală a veniturilor din vânzarea proprietății nu poate acoperi toate datoriile. Calendarul măsurilor de pre-vânzare și a ofertei în sine este limitat. De la prezența unui factor temporar depinde de valoarea reziduală a obiectului de evaluare. Aceasta, cu egalitatea tuturor celorlalte condiții, joacă un rol decisiv.

În fiecare caz, durata perioadei de lichidare este determinată individual. Este important să luăm în considerare că o astfel de decizie poate fi luată în mod voluntar. Apoi există mai multe opțiuni pentru eliminarea problemei, există timp pentru a dezvolta și implementa un plan eficient pentru lichidarea întreprinderii. Vânzarea forțată a proprietății pentru decontarea cu creditorii se realizează după o decizie privind procedura de faliment, bazată pe rezultatele managementului extern. Baza competitivă creată ar trebui vândută la licitație deschisă. Calendarul unui astfel de eveniment este extrem de limitat. Proprietarii pot, înainte de a fi obligați la lichidarea forțată, să ia în considerare efectuarea voluntară.

Vânzarea unei proprietăți gajate seamănă cu izolarea de realitate. În acest caz, valoarea reziduală estimată este necesară pentru a determina limita inferioară a împrumutului, pentru care este necesar să se realizeze proprietatea ipotecată. Aceasta nu prevede vânzarea efectivă a proprietății. Dar creditorul trebuie să știe la ce preț este posibil să vândă un articol gajat într-o perioadă limitată de timp, dacă suma nu este returnată. Timpul limitat și vânzările forțate ne permit să apelăm la această valoare de lichidare. Deși în unele surse se numește garanție și este alocat într-o categorie separată.

Vânzarea forțată a proprietății datorită limitării timpului de expunere necesită calcularea valorii de lichidare. Proprietatea poate fi vândută din proprie inițiativă (vânzare voluntară) și prin executare legală (vânzare forțată).În al doilea caz, perioada de expunere a bunurilor arestate într-o procedură judiciară nu durează cel mult două luni de la momentul confiscării.

Impactul crizei asupra evaluării facilității

Instabilitatea pieței economice afectează valoarea de lichidare a bunurilor imobiliare, și mai des negativ. Criza agravează acest impact non-negativ. Influența reciprocă se datorează mai multor motive:

• nu există suficiente resurse financiare pe piața economică;
• proprietățile mici ale locuințelor secundare sunt foarte solicitate;
• un eșec al creditării din sectorul bancar reduce cererea pentru imobiliare mari.

Criza ajustează activitățile evaluatorilor și necesită proprietari mai atenți. Pentru a obține un preț adecvat, este mai bine să folosiți ambele metode de determinare a valorii reziduale a unui obiect. În condițiile existente, nu trebuie să vă bazați doar pe experiența profesioniștilor. Caracteristicile evaluării valorii lichidării în timpul unei crize sunt că fiecare dintre metode aduce propriile avantaje. Direct vă permite să analizați starea pieței imobiliare și tranzacțiile de vânzări similare. Concluzia se va transforma în baza metodei indirecte. El va ține cont de valoarea reală de piață a proprietății, va ține cont de evaluarea cadastrală și va stabili un factor de ajustare adecvat constrângerii.

Doar o combinație armonioasă de două abordări, luând în considerare motivele obiective și factorii subiectivi va atinge efectul maxim.

Concluzie: particularitățile evaluării valorii de lichidare pe piața rusă sunt imperfecțiunea ei și relevanța aplicării sale. Informațiile empirice și percepția intuitivă a specialiștilor stau la baza activităților de evaluare. Pentru a obține un rezultat precis, trebuie să utilizați toate metodele disponibile.

Metode de calcul al valorii mijloacelor fixe

În practică, este necesar să se calculeze valoarea reziduală a mijloacelor fixe. Există mai multe opinii cu privire la explicația acestui concept. Primul este prețul deșeurilor utile care vor fi primite după vânzarea instalației, care este inclus în suma totală. Al doilea este diferența dintre valoarea obiectului după finalizarea utilizării sale și costul lichidării sale. Există o a treia opinie: atunci când fondurile sunt depreciate integral și impozitarea lor pentru operațiunea ulterioară este recunoscută, această valoare va fi egală cu diferența dintre prețul deșeurilor utile (lemn de foc, fier vechi, cărămidă etc.) și costul distrugerii articolului.

Astfel, valoarea reziduală a activelor fixe este calculată după o formulă specială. Să presupunem că un obiect a fost inițial estimat la un milion de ruble, a fost folosit timp de zece ani. Valoarea de piață a echipamentelor similare pentru aceeași perioadă de utilizare a scăzut la trei sute de mii. Costurile estimate ale anulării sale sunt de aproximativ nouăzeci de mii. Prin urmare, trei sute minus nouăzeci sunt două sute zece mii de ruble. Această sumă va fi venitul organizației din vânzarea deșeurilor utile după anularea mijloacelor fixe.

Este important să luăm în considerare faptul că, atunci când se decide lichidarea la sfârșitul vieții unui obiect, trebuie luate în considerare câteva criterii. Acestea includ:

• complexitatea lucrărilor de demontare;
• valoarea cheltuielilor pentru distrugerea mijloacelor fixe;
• deprecierea reziduurilor, atât fizice cât și morale;
• dinamica prețurilor pentru materiale de construcție, metal, piese de schimb și multe altele;
• capacitatea de a utiliza echilibrele în propriile activități sau de a le realiza;
• o evaluare fiabilă a reziduurilor vândute.

Încetarea existenței în sine a unei întreprinderi ca persoană juridică duce la întocmirea unui document contabil contabil. costul soldul lichidării caracterizează sursele de fonduri și valoarea acestora în momentul închiderii organizației. Pentru perioada alocată pentru anularea unei întreprinderi, obligațiile față de bănci și creditori trebuie rambursate. Starea de decontare a organizației după perioada de lichidare arată situația financiară reală.

Dificultăți de evaluare

Calculul valorii reziduale este însoțit de unele probleme. Principala este limitarea timpului de vânzare a proprietății. Pentru a înregistra o proprietate, este nevoie de timp și verificare riguroasă a documentelor. A doua problemă este reducerea cercului de clienți.

Reevaluarea rentabilității întreprinderii poate avea loc în trei moduri.

1. Metoda venitului ia în considerare beneficiile în viitorul apropiat și îndepărtat.
2. Metoda comparativă se bazează pe prețul real al proprietății vândute pe piața deschisă.
3. Vizualizarea costurilor implică costurile admisibile pe care le va suporta proprietarul pentru achiziționarea și, ulterior, re-crearea acestuia.

Relevanța metodelor afectează stabilirea valorii de lichidare a întreprinderii. Perioada limitată de timp nu permite potențialilor cumpărători să fie conștienți de avantajele activelor. Pentru aprobarea finală a ratei, este necesar să se analizeze rezultatele tuturor abordărilor pentru estimare.