Când cumpărați un apartament ce să căutați? Lista documentelor necesare la cumpărarea unui apartament

Cumpărarea unui apartament este un proces destul de complicat și de lungă durată, care necesită atenție specială și atitudine atentă. Nu numai că este în joc o sumă mare de bani, este pusă și problema unui acoperiș peste cap. Când cumpărați un apartament, trebuie să fiți cât mai vigilenți, pentru a nu cădea în numeroasele trucuri de escroci. Chiar dacă cumpărătorul are de-a face cu un vânzător de bună credință, există o mare probabilitate de situații neprevăzute atunci când cumpără un apartament. Ce să caute pentru ca locuințele achiziționate să nu dezamăgească în viitor?

Locația apartamentului

Când achiziționați locuințe, trebuie să cântăriți cu atenție totul. Este important să fie convenabil nu numai în interior, ci și în exterior. Prin urmare, primul lucru la care ar trebui să acordați atenție este zona orașului în care se află apartamentul. Pe lângă caracteristici atât de importante precum proximitatea locurilor de muncă, studiul, ușurința călătoriei în țară, trebuie să luați în considerare infrastructura zonei:

• proprietarii de mașini ar trebui să evalueze disponibilitatea de locuri de parcare și locuri de parcare gratuite;
• Dacă utilizați în mod regulat transportul în comun, este recomandabil ca stația de metrou sau autobuz să fie la distanță de mers;
• prezența unei piețe alimentare sau a unui magazin mare nu va fi de prisos;
• gândiți-vă la cei mai mici membri ai familiei - un loc de joacă sau o piață în apropierea casei va fi foarte util, iar locația apropiată a grădiniței sau a școlii joacă, de asemenea, un rol important;
• dacă îți plac sporturile, vezi dacă există un club de fitness, sală de gimnastică sau piscină în apropiere;
• Nu uitați de clinicile pentru copii și adulți.

Întâlniți vecinii

Dacă ați făcut față sarcinii și ați ales mai multe opțiuni care, în principiu, îndeplinesc toate cerințele de mai sus, trebuie să vă familiarizați personal cu avantajele și dezavantajele fiecărui apartament. Este mai bine să fiți de acord cu vizualizarea în timpul orei de zi. Este recomandabil să sosiți mai devreme decât ora stabilită pentru a face o idee clară a posibilelor probleme de transport și inspecta zona. Acest lucru joacă un rol important și poate afecta decizia finală la cumpărarea unui apartament.

Ce să caute mai întâi? Ușa din față este fața casei, care poate spune multe despre viitorii vecini. Oamenii care locuiesc în cartier sunt capabili să afecteze foarte mult calitatea vieții într-un apartament nou. Există întotdeauna posibilitatea ca un vecin din casa scării să fie un alcoolic care va aranja să bea noaptea. Sau o familie numeroasă trăiește deasupra ta, apoi plânsul, țipetele și scârțâitul copiilor vor deveni partenerii tăi de viață mult timp.

Inspectarea apartamentului

Pentru a face o opinie mai obiectivă despre zona de locuit, este mai bine să efectuați o inspecție fără mobilier. Inspecția apartamentului în timpul achiziției ar trebui să înceapă cu o revizuire a comunicațiilor: cablaj electric, sistem de canalizare, conducte de apă, radiatoare de încălzire, mai ales dacă reparațiile după achiziție nu sunt incluse în planurile dvs. Importantă este conductivitatea termică a încăperii. Privind în jurul apartamentului în sezonul rece, puteți evalua încălzirea, dar nu puteți spune cu certitudine cât de cald va fi vara și invers.

Podeaua, tavanul, ușile interioare și exterioare, corpurile sanitare, geamurile cu geam termopan, starea generală a bucătăriei și a băii sunt cele mai scumpe și consumatoare de timp în ceea ce privește reparația, care trebuie examinate cu atenție la cumpărarea unui apartament.

Ce să cauți în camerele de colț? În acest caz, peretele este principalul indicator. Prezența mucegaiului pe ele indică umezeală și umiditate ridicată în încăperi. În apartamentele de la etajele superioare, un acoperiș se poate scurge, rezultând pete pe tavan. Umiditatea este observată și în camerele de la primele etaje. Aceasta indică faptul că subsolul este slab ventilat.

Trebuie semnalată prezența reparațiilor cosmetice pre-vânzare, care este cel mai probabil făcută pentru a ascunde diferite defecte. Este mai bine dacă reparația este veche de câțiva ani și este „decontată” de proprietarii apartamentului. Verificați izolarea fonică a camerei în liniște absolută. Cât este zgomotul traficului și sunetele de pe stradă?

Latura juridică a problemei

Pe lângă caracteristicile calitative ale locuinței achiziționate, nu trebuie să uităm de latura legală a problemei. Nu uitați: vânzătorul trebuie să aibă o faptă de titlu pentru spații. Lista documentelor la cumpărarea unui apartament, care confirmă proprietatea asupra proprietății de vânzare:

1. Contractul de vânzare, contractul de cadou, schimb, donație sau întreținere pe tot parcursul vieții.
2. Certificat de proprietate sau drept de moștenire.
3. Acord de schimb.
4. Decizia instanței, care a intrat în vigoare.
5. Certificat de achiziție de bunuri imobiliare la licitație sau la licitație publică.

În plus, dreptul de proprietate, confirmat de unul dintre documentele de mai sus, trebuie înregistrat la autoritățile de inventar tehnic. Efectuarea unei achiziții de apartamente ar trebui să apară numai după furnizarea unui extras special din registrul de stat, care este dovada legală a tranzacției.

Apartamente în clădiri noi

Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă este un pas destul de riscant, iar riscul nu este întotdeauna plătitor. De regulă, costul locuinței aici nu este cu mult mai mic decât costul apartamentelor terminate. Cumpărând proprietăți imobiliare într-o clădire nouă aproape la prețul pieței, vă confruntați cu riscuri nejustificat de mari în comparație cu locuințele de pe piața secundară.

Pentru a nu cădea în mâinile escrocilor, trebuie să evaluați tot felul de situații atunci când cumpărați un apartament. Ce să caute atunci când alegi o clădire nouă:

1. Gradul de pregătire acasă. Dacă agentul imobiliar susține că casa este aproape gata, toate comunicările sunt finalizate, este mai bine să verificați acest lucru de mână și să vizitați șantierul.
2. Tratat. Interesează-te în ce contract ți se oferă să încheie. Este mai bine dacă este un acord de echitate (DDU). Are avantaje față de contractele preliminare și confirmă automat faptul că dezvoltatorul are autorizație de construire. În plus, în caz de faliment, creanțele dvs. vor fi garantate prin garanție.
3. Acreditarea unei clădiri noi într-o bancă este numărul băncilor care pot oferi un împrumut pentru achiziționarea de locuințe. Dacă nu se împrumută bănci, acest lucru înseamnă că dezvoltatorul are anumite dificultăți.
4. Reputația dezvoltatorului. Familiarizați-vă cu proiectele de construcție comandate anterior, cu posibilele probleme financiare ale dezvoltatorului și cu istoricul companiei.
5. Verificați documentele:

• contract de investiții;
• documentația proiectului;
• autorizație de construire;
• certificatul de proprietate sau închiriere a terenului;
• contract cu o companie de asigurare;
• extras din registrul unificat al bunurilor imobiliare;
• înregistrarea și documentele constitutive ale dezvoltatorului;
• forma contractului prin care se va face achiziția apartamentului.

Capcanele la cumpărarea unei case pe piața secundară

Achiziția de locuințe este întotdeauna asociată cu multe nuanțe și subtilități legale de care nu toată lumea știe. Prin urmare, este important să tratați cu atenție și scrupule această problemă. Cum să nu greșești când cumperi o a doua casă?

În primul rând, trebuie să studiați cu atenție documentele cu privire la proprietatea vânzătorului. Acestea pot fi contracte de vânzare, cadou, moștenire, hotărâri judecătorești care au intrat în vigoare.

În al doilea rând, copiii minori pot avea dreptul de a deține locuințe secundare sau dreptul de a utiliza un apartament. Înainte de a cumpăra o proprietate, cereți vânzătorului să acorde permisiunea autorităților de tutelă pentru vânzarea de locuințe. Dacă copiii nu sunt proprietarii apartamentului, ci doar înregistrați în acesta, aceștia trebuie descărcați și înregistrați în altă parte. Dacă nu sunt îndeplinite aceste condiții, instanța va rezilia contractul de vânzare în interesul copilului.

În al treilea rând, verificând pașaportul proprietarului apartamentului, acordați atenție prezenței timbrelor despre căsătorie-divorț. Verificați datele acestora cu datele documentelor care confirmă proprietatea asupra proprietății. Dacă proprietatea este achiziționată într-o căsătorie, soțul are dreptul la jumătate din apartament, chiar dacă nu este înregistrat și nu locuia în această cameră.

În al patrulea rând, este mai bine dacă până la semnarea contractului de vânzare toți chiriașii vor fi înregistrați în alt loc. Aflați despre membrii familiei dispărute. Poate că unul dintre ei se află în spital, în armată și în locuri lipsite de libertate. La întoarcere, ei au dreptul să conteste tranzacția încheiată fără știrea lor.

În al cincilea rând, atunci când efectuați o tranzacție de avocatură, familiarizați-vă cu autoritatea titularului acestui document. Toate acțiunile semnificative din punct de vedere legal ar trebui să fie prescrise în procură. Un interval de preț poate fi, de asemenea, indicat acolo, dincolo de care reprezentantul nu are dreptul să depășească. Verificați validitatea procurii. Dacă data emiterii nu este indicată, documentul nu este valabil. În caz de deces al mandantului, procura este anulată.

În al șaselea rând, la cumpărarea unui apartament moștenit, merită să luăm în considerare faptul că, în termen de 6 luni de la moartea proprietarului, pot apărea noi solicitanți de proprietate. Este mai bine dacă vânzătorul este unicul moștenitor al testamentului. Drepturile sale ar trebui consacrate într-un certificat de moștenire.

Ultimul lucru de verificat este istoricul apartamentului. Cereți proprietarului să furnizeze un extras din Registrul unitar al drepturilor statului. Astfel, puteți afla toate persoanele înregistrate în apartament. Ar trebui să aveți grijă dacă proprietățile imobiliare au schimbat deseori proprietarii în ultimii ani.

Procedura de cumpărare a unui apartament

Nu există prea multe diferențe dacă un apartament este achiziționat pe piața secundară sau într-o clădire nouă. Etapele dreptului de proprietate nu sunt prea diferite. În orice caz, succesiunea acțiunilor este de înțeles.

Etapa 1 Verificarea și documentația la cumpărarea unui apartament.

2 etapa. Semnarea unui contract de înstrăinare (în cazul cumpărării unei case pe piața secundară) sau a unui act de transfer și acceptare (în cazul achiziției de bunuri imobiliare într-o clădire nouă)

3 etape. Înregistrarea la cumpărarea unui apartament a dreptului de proprietate asupra locuinței dobândite în organele statului.

Verificare și documente

Majoritatea cetățenilor nu trebuie să se ocupe adesea cu așa ceva cum ar fi cumpărarea unui apartament. Ce documente sunt necesare? Care sunt etapele înregistrării imobiliare? Cum să efectuezi o tranzacție legal? Aceasta nu este întreaga listă de probleme care apar în timpul acestor tranzacții.

O listă de documente care sunt supuse verificării obligatorii la cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă sau pe piața secundară este dată mai devreme. Dacă în timpul verificării valorilor mobiliare nu au apărut întrebări, puteți proceda la semnarea contractului preliminar și la efectuarea unei plăți în avans. Există mai multe tipuri de plată anticipată:

• Depozitul la cumpărarea unui apartament reprezintă o anumită sumă de bani pe care cumpărătorul o plătește vânzătorului ca garanție a tranzacției. Dacă în viitor cumpărătorul refuză să cumpere locuințe din orice motiv, banii nu vor fi restituiți. În cazul anulării tranzacției la inițiativa proprietarului, depozitul la cumpărarea unui apartament este plătit în dimensiune dublă. Transferul depozitului este fixat obligatoriu de un notar într-un document special.
• Un avans reprezintă suma de bani care este plătită de cumpărător ca plată anticipată. Dacă tranzacția este anulată, avansul este returnat cumpărătorului.Un acord privind transferul de plată în avans este stabilit și în scris, dar nu este necesară prezența unui notar.

Contract de înstrăinare sau certificat de acceptare

În funcție de dacă apartamentul a fost achiziționat într-o clădire nouă sau de pe piața secundară, cumpărătorul trebuie să aibă un certificat de acceptare-transfer sau un contract de înstrăinare cu contractul. În lipsa acestor documente, instanța poate invalida chiar și contractul plătit și înregistrat.

Un contract de înstrăinare este un document pe baza căruia se calculează impozitul pentru vânzător. De fapt, confirmă acordul ambelor părți la tranzacție și pregătirea unui contract de vânzare în viitor.

Certificatul de acceptare este întocmit în cazul achiziționării de locuințe într-o clădire nouă. După semnarea acestuia, cumpărătorul devine proprietarul apartamentului, cu toate acestea, transferul bunurilor imobiliare se poate face numai după semnarea contractului de vânzare în timpul înregistrării cu autoritățile statului sau obținerea unui certificat de proprietate.

Înregistrare de stat

Înregistrarea de stat este o dovadă legală a dreptului de proprietate asupra imobilelor rezidențiale, indiferent dacă a fost achiziționată într-o clădire nouă sau pe piața secundară. Înregistrarea dreptului de proprietate are loc în termen de 30 de zile calendaristice de la data depunerii pachetului de documente necesar. După verificarea documentelor, înregistrătorii înregistrează în Registrul unitar al drepturilor de stat (USRP) o notă conform căreia titlul asupra proprietății este înregistrat.

Condiții de cumpărare a unui apartament

Cumpărătorii imobiliari sunt preocupați în primul rând de cât de mult poți cumpăra un apartament. Dar nu mai puțin interesant este momentul tranzacției. Totul depinde de disponibilitatea documentelor necesare, de absența problemelor controversate și de alte nuanțe care necesită timp suplimentar. Cu un bun acord și acordul reciproc al părților, tranzacția poate fi finalizată în termen de o lună.