Multe întreprinderi ruse au experiență în încheierea unor acorduri de subînchiriere imobiliare. Care sunt caracteristicile tipului de tranzacții corespunzător? Ce surse de drept guvernează procedurile pentru încheierea lor? Cum participă proprietarii de proprietăți la astfel de acorduri?
Ce este subînchiriere?
Subleasing este un tip de relație juridică prevăzut de Codul civil al Federației Ruse, în care contrapartida proprietarului, care a încheiat un contract cu el pentru închirierea spațiilor, semnează un nou contract de închiriere cu un terț. Mai mult, legea nu interzice în mod expres, de exemplu, o creștere a chiriilor în cadrul unui nou contract. Prin urmare, închirierea de birouri, atelier, depozit, garaj și alte spații este un fenomen comun în afaceri.
Subleasing în afaceri: aspect legislativ
Conceptul de subînchiriere, așa cum am menționat mai sus, este înscris în Codul civil al Federației Ruse. Mai multe articole ale Codului prevăd un tip de relație juridică similară. Prin urmare, acestea sunt deosebit de relevante pentru practicarea relațiilor între entitățile de afaceri: întreprinderi, care încheie contracte de închiriere „primare” pentru spații, apoi le închiriază mai mult decât contrapartidele lor. Subiectele tranzacțiilor în acest caz sunt deseori imobiliare comerciale. Adică, subînchirierea spațiilor nerezidențiale este un fenomen caracteristic mai ales pentru sfera antreprenoriatului.
Toate dispozițiile necesare sunt fixate în legislația Federației Ruse, potrivit căreia întreprinderile care au luat proprietăți imobiliare în regim de închiriere pot acționa singure ca locatori ulterior. Iar omologii lor, care primesc proprietatea, au, de asemenea, dreptul de a o preda - lanțul de relații juridice, după cum cred unii avocați, poate fi teoretic foarte lung.
Termeni de subînchiriere
În același timp, mulți avocați acordă atenție prevederilor articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse. Se spune, în special, că pentru închirierea bunurilor imobiliare, este necesar acordul proprietarului său inițial. Ce înseamnă asta în practică? Dacă, prin urmare, compania a încheiat un acord de subînchiriere cu contrapartida fără acordul proprietarului proprietății, atunci acest tip de tranzacție, potrivit avocaților, ar trebui să fie considerat invalid.
În același timp, după cum notează mulți experți, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse nu spune în mod explicit modul în care proprietarul trebuie să dea consimțământul pentru operațiunile ulterioare cu proprietatea sub formă de subînchiriere (și mai departe de-a lungul lanțului, dacă este necesar). Prin urmare, avocații recomandă prescrierea condiției corespunzătoare în contractul de închiriere „la primul nivel” direct cu proprietarul. Se dovedește un contract de închiriere cu subînchiriere ca unul dintre puncte. Mai puțin de dorit, dar, potrivit experților, în unele cazuri este permis să se stabilească acorduri suplimentare la contractul principal. În conformitate cu acest document, proprietarul poate acorda dreptul contrapartidei, dacă este necesar, de a încheia un acord de subînchiriere cu un terț.
Dependența de contract
Presupunem că proprietarul imobilului a permis contrapartidei să încheie acorduri subînchiriere. Dar ce zici de un antreprenor, dacă contractul „primul nivel” s-a încheiat din orice motiv - termenul său s-a încheiat, proprietarul spațiului a găsit motive legale pentru încetarea relației?
Avocații notează că închirierea spațiilor nerezidențiale este considerată un contract derivat, în funcție de „primarul”. Astfel, dacă contractul principal este reziliat, atunci cel pe care l-a încheiat chiriașul cu omologul său este imediat anulat.Se poate remarca faptul că dispozițiile relevante sunt consacrate de articolul 618 din Codul civil al Federației Ruse. Astfel, închirierea spațiilor nerezidențiale este posibilă numai în termenul de valabilitate a contractului principal al chiriașului cu proprietarul imobilului.
Dacă examinăm Codul civil al Federației Ruse pentru eventuale concesii pentru beneficiar, atunci putem acorda atenție și uneia dintre dispozițiile articolului 618.
Dreptul la un nou contract
Acesta precizează, în special, că la rezilierea „contractului primar”, omologul chiriașului are dreptul să contacteze proprietarul imobilului pentru a încheia, la rândul său, un nou contract. Este adevărat, acest lucru este posibil numai în termenele specificate în primul contract. Cu toate acestea, după cum au menționat avocații, în practică se întâmplă deseori ca termenul inițial al contractului „primar” să fie suficient din punctul de vedere al nevoilor sub-locatarului.
Astfel, legea prevede un mecanism prin care închirierea spațiilor nerezidențiale poate fi transformată într-o închiriere cu drepturi depline. Pentru aceasta, chiriașul principal și proprietarul imobilului trebuie să rezilieze contractul „primar”. După aceea, susținătorul are dreptul să „schimbe locuri” cu chiriașul inițial al imobilului. Se pune întrebarea: „Cum poate fi pusă în practică un astfel de drept de închiriere?” Luați în considerare aspectul relevant.
Cum chiriașul obține un „impuls”
Astfel, am stabilit că un contrapartid-locatar al unei întreprinderi care a încheiat un „contract primar” cu un proprietar al unei proprietăți de închiriat un obiect poate emite legal un contract de închiriere cu normă întreagă de spații nerezidențiale. Primul pas pe care trebuie să-l facă o companie pentru a-și exercita dreptul corespunzător este de a contacta proprietarul imobilului cu o ofertă. Aceasta ar trebui să exprime intenția persoanei juridice de a închiria spațiile, precum și condițiile de bază ale contractului de închiriere ulterioară.
La rândul său, proprietarul proprietății este obligat prin lege să accepte această ofertă. Dacă nu o face, atunci, potrivit articolului 445 din Codul civil al Federației Ruse, un sublocotenent care poate fi lăsat fără sediul de care are atâta nevoie poate merge în instanță. Obiectul cererii va fi obligarea proprietarului de a încheia un contract adecvat. După cum au remarcat mulți avocați, practica judiciară în ansamblu atestă tendința instanțelor de a lua partea subofițerilor.
Luați în considerare un exemplu care ilustrează mecanismul de mai sus.
Subtenant și proprietar de bunuri imobiliare: practică de interacțiune
Să spunem că Propeller LLC deține un atelier de producție de cablu. IP Ivanov A. B. a închiriat acest atelier pe o perioadă de 3 ani. Scopul tranzacției relevante a antreprenorului este de a deschide o linie proprie pentru producția de cabluri sub brandul său. Cu toate acestea, a existat o prăbușire a monedei naționale ruse, iar IE Ivanov A. B. a considerat că nu este profitabil să se deschidă producția din cauza creșterii prețului materiilor prime necesare pentru producția de cablu. Cu toate acestea, se întoarse spre Ivanov întreprindere de stat „Gidrokabelmontazh”, în depozitele cărora s-au acumulat suficiente materii prime, dar care aveau nevoie urgentă de un atelier pentru producerea cablului. Ivanov a considerat că a avut o oportunitate bună de a câștiga bani prin închirierea spațiilor la tarife mai mari decât în contractul cu LLC Propeller. Întreprinderea de stat a fost de acord. Propeller LLC a fost de acord.
Drept urmare, s-au conturat următoarele subiecte ale relațiilor juridice. În primul rând, este Propellerul LLC, proprietarul atelierului. În al doilea rând, acesta este chiriașul „primar” - IP Ivanov AB În al treilea rând, este contrapartida sa și, în același timp, susținătorul - întreprinderea de stat Gidrokabelmontazh.
Sublocotenentul a adus echipamente la atelier și a început producția. Dar apoi, a apărut un dezacord între FE Ivanov A. B. și conducerea Propeller LLC cu privire la corectitudinea încheierii unui contract de închiriere. Drept urmare, proprietarul companiei a atelierului a intentat un proces împotriva omului de afaceri, care s-a aflat în fața reclamantului. Contractul a fost anulat.
Avocații Gidrokabelmontazh au decis să utilizeze dreptul legal de a încheia un contract de închiriere cu LLC Propeller direct, datorită prevederilor Codului civil al Federației Ruse. Au făcut o ofertă, unde s-au oferit să plătească aceeași sumă către Propeller LLC, întrucât au trimis ca răspundere la contractul de subînchiriere IE Ivanova B. Proprietarul companiei atelierului, pe de o parte, a fost obligat să accepte oferta - conform Codului civil, alta, a făcut-o cu plăcere, deoarece a devenit posibil să primească mai multe venituri din închirierea atelierului. Mai mult, este posibil să presupunem că Propeller LLC a sugerat ca Gidrokabelmontazh să încheie un contract nou, mai lung.
Cum să fii susținător de contrapartidă?
Există o altă nuanță interesantă cu privire la tipul de relație juridică luată în considerare. După cum am menționat mai sus, închirierea de spații nerezidențiale poate forma un lanț secvențial de tranzacții. În primul pas se află acordul chiriașului cu proprietarul imobilului. Următorul este subînchiriere. Potrivit acestuia, chiriașul „primar” semnează contractul relevant cu omologul său. După aceea, se poate face o subînchiriere secundară etc. Adică este posibil un scenariu în care Gidrokabelmontazh să predea atelierul unui alt producător, să spunem, Connectmetallist LLC, după ce a primit permisiunea IE Ivanov A. B., cu excepția cazului în care, desigur, până atunci nu a intrat încă, așa cum rezultă în scenariul nostru descris mai sus, în dezacord cu Propellerul LLC.
Am examinat nuanța în care contrapartida poate ocupa legal locul locatarului „primar”. Cu toate acestea, există un astfel de drept pentru o întreprindere care acționează ca un locatar „secundar”, fiind, relativ vorbind, o legătură mai departe de proprietarul proprietății?
Avocații spun că legislația rusă nu prevede în mod explicit un astfel de mecanism. Se dovedește că drepturile sublocatarului „secundar” nu sunt la fel de puternic protejate ca în cazul contrapartidei care a încheiat un acord cu chiriașul „primar”. Și acest lucru este în ciuda faptului că subînchirierea „secundară” este o procedură care nu este interzisă de lege.
Dubla subînchiriere: specific
Cu toate acestea, unii avocați acordă atenție formulării articolului 6 din Codul civil al Federației Ruse. Acesta spune că, în situațiile în care relațiile civile nu pot fi rezolvate direct din lipsa unei legislații relevante, iar practica de afaceri nu a fost încă formată, normele sunt aplicate în cadrul analogiei legii. Și în acest caz, în principiu, secundarul „secundar” poate încerca să prezinte chiriașului „primar” o cerere de renegociere a contractului, pentru a continua să folosească proprietatea.
Dar, în practică, după cum notează avocații, acest lucru este posibil numai atunci când susținătorul a solicitat prompt semnarea unui contract „direct” cu proprietarul imobilului. Dacă contrapartida chiriașului „primar” a fost inactivă, atunci toate „acordurile subordonate” din cazul general încetează să fie valabile. Prin urmare, Connectmetallist LLC ar trebui să fie atent la încheierea contractelor pentru care proprietarul real al proprietății este cu mai multe niveluri mai mare decât proprietarul real.
În același timp, unii avocați spun că este posibil să interpreteze termenii de subînchiriere ca un mecanism prin care contrapartidele „în aval” pot conta încă pe un nou contract cu proprietarul imobilului - tocmai datorită posibilității de a aplica regulile ca parte a analogiei legii.
Structura acordului subînchiriere
Cum ar trebui să arate un acord de subînchiriere? În principiu, structura sa în ansamblu este foarte similară cu contractele corespunzătoare care asigură o interacțiune directă între chiriașul imobilului și proprietarul său. Luați în considerare specificul acordurilor relevante, în baza cărora este întocmită o subînchiriere, un exemplu de structură a acestor contracte.
Ca și în cazul celorlalte tranzacții civile, tipul de contract în cauză conține dispoziții generale. În ei, avocații recomandă utilizarea termenului „subînchiriere” - acesta, așa cum am definit mai sus, este destul de oficial, este în aparatul conceptual al legislației relevante. Prevederile generale pentru tipul de tranzacții luate în considerare sunt practic aceleași ca și pentru contractele de închiriere standard - proprietarul atribuie complet dreptul de utilizare a proprietății chiriașului, se asigură că imobilul nu este gajat, etc. Este valabil acordul.
Următorul alineat al acordului îl reprezintă obligațiile părților. Totul este aproape la fel ca și cum s-ar încheia un contract de închiriere regulat. Termenele pentru transferul de bunuri imobiliare către chiriaș sunt prescrise, dacă este necesar - utilizarea obiectului în acest scop, obligațiile contrapartidei către proprietarul imobilului de a menține spațiile în ordine etc.
În plus, condițiile de plată sunt de obicei incluse în contract, precum și în procedura de decontare. De regulă, este indicat termenul indicat de susținătorul plăților relevante - de obicei înainte de a 5-a zi a fiecărei luni, este stipulat dreptul chiriașului de a încasa datoria. Sunt incluse dispoziții privind plata utilităților etc. În general, totul este la fel ca în cazul închirierii „primare” a spațiilor nerezidențiale.
Următorul paragraf al contractului este responsabilitatea părților. Formularea aici este, de asemenea, destul de standard. Aceasta este obligația subiecților raporturilor juridice de a plăti penalități, amenzi etc.
Acordul de subînchiriere prevede, de asemenea, condițiile pentru modificarea, rezilierea sau rezilierea contractului relevant. De obicei, acestea sunt asociate cu regularitatea efectuării plăților, precum și, după cum am menționat la începutul articolului, livrarea de bunuri pentru închiriere ulterioară în favoarea terților fără acordul locatorului.
Acordurile de subînchiriere, ca multe alte tipuri de contracte, pot avea condiții speciale. Acestea pot reflecta, de exemplu, faptul că este posibil îmbunătățiri inseparabile proprietatea devine proprietatea locatorului. De asemenea, o dispoziție este, de regulă, fixată prin care sublocatarul are dreptul de a continua să utilizeze proprietatea, chiar dacă dreptul de proprietate asupra acesteia trece către terți.
Printre alte condiții ale contractului, care sunt, de asemenea, prescrise - cele care, de exemplu, guvernează, pe lângă formularea anterioară, opțiuni pentru implementarea îmbunătățirilor în structura obiectului. Cum ar fi, de exemplu, revizuirea.
În general, nu este necesară înregistrarea de stat a unei subînchirieri. În același timp, așa cum am menționat mai sus, chiriașul actual trebuie să aibă acordul scris al proprietarului proprietății pentru tranzacțiile ulterioare, al cărui obiect este să lase obiectul corespunzător. Tipurile de activități ale firmelor care efectuează astfel de tranzacții pot fi oricare. Dacă părțile semnează un acord prin care spațiile sunt închiriate, OKVED-ul companiei și alte atribute care caracterizează profilul organizației din punctul de vedere al sectorului de afaceri nu contează.