Există multe modalități de închiriere a unui apartament. Două principii principale sunt consacrate de dreptul rus - prin încheierea de contracte de închiriere comercială, precum și prin semnarea unui contract de închiriere socială. Cum diferă? Ce surse legislative guvernează contractele relevante?
Diferite tipuri de angajări
Care este diferența dintre chiria comercială și alte tipuri de tranzacții imobiliare? Se poate remarca faptul că specificul raportului juridic corespunzător este reglementat de legislația civilă și de locuire a Federației Ruse. Conform prevederilor Codului civil al Federației Ruse, un contract de închiriere implică faptul că una dintre părțile sale (proprietarul sau o altă persoană autorizată) oferă un alt loc pentru o taxă în posesie legală, însoțită de dreptul de ședere. Întrucât relațiile în cadrul acestui tip de tranzacție implică deconturi monetare, aceasta înseamnă că sunt închiriate spații comerciale.
Este posibilă o variantă în care proprietarul spațiului este o autoritate publică sau municipalitate. În acest caz, discuția va fi cel mai probabil despre angajarea socială, în baza căreia nu există nicio chirie ca atare, adică o persoană transferă autorităților o anumită sumă în conformitate cu tariful stabilit.
Cu toate acestea, relația dintre un cetățean și autoritatea relevantă implică adesea un fel de decontare monetară. Și, prin urmare, diverse surse juridice s-au înrădăcinat, deși un termen neoficial, dar încă folosit în mod regulat, care caracterizează astfel de relații - chiria comercială socială.
Tipuri de locuri de muncă sociale și comerciale
Într-un fel sau altul, din punctul de vedere al legislației civile a Federației Ruse, angajările sociale și comerciale sunt categorii juridice complet diferite. Și acest lucru se întâmplă în ciuda faptului că acordurile care oficializează relațiile relevante au unele caracteristici comune - cum ar fi, de exemplu, consensualitatea, retribuirea (deși unii avocați consideră că acest termen nu se aplică tocmai recrutării sociale), precum și reciprocitatea.
Astfel, contează cine este proprietarul spațiilor. În același timp, unii avocați notează că statul sau municipalitatea poate fi în continuare proprietarul bunurilor imobiliare în baza unui contract comercial, care nu are un caracter social, angajarea. Prin urmare, consideră experții, nu contează atât starea proprietarului, cât și conținutul contractului.
Unii avocați consideră că este fundamental important și cine este angajatorul. Locuința comercială se aplică numai dacă persoana fizică închiriază proprietatea. Subiectul raporturilor juridice relevante care intră sub incidența reglementării unor articole similare de drept civil, o persoană juridică, după cum au menționat avocații, nu poate fi. Cu toate acestea, există opțiuni în care organizațiile acționează ca intermediari între proprietar și persoana care închiriază apartamentul.
Într-un fel sau altul, legislația civilă a Federației Ruse prevede două tipuri principale de contracte de închiriere, ale căror obiecte sunt imobiliare rezidențiale. În primul rând, acesta este contractul real de închiriere comercială a locuințelor, în baza căruia proprietarul poate fi o persoană juridică sau o persoană fizică și numai un cetățean poate fi chiriaș. În al doilea rând, este un contract orientat social. Locatarul este statul sau municipalitatea, locatarul este un individ.
Unul dintre criteriile fundamentale care fac distincția între chiria socială și comercială este privatizarea. Este posibil numai dacă locuințele sunt furnizate de către stat în ordinea preferențială corespunzătoare. În relațiile comerciale, privatizarea este posibilă, dacă numai chiriașul va cumpăra locuințe de la proprietar.
Luați în considerare specificul fiecăruia dintre contracte.
Angajare socială: specificul contractului
Închirierea socială a locuințelor este reglementată de Codul civil al Federației Ruse, precum și de surse de drept relevante în domeniul legislației privind locuințele, la care se poate referi Codul. Sfera în care se desfășoară astfel de raporturi juridice, în conformitate cu dispozițiile Codului, este suficient de restrânsă - numai un spațiu de locuințe de stat sau municipal poate fi obiectul acordurilor relevante. Statutul juridic al chiriașilor de apartamente contează și el.
Un proprietar în baza unui contract de închiriere socială este un organism guvernamental care este proprietarul unei clădiri situate într-un fond de locuințe la un anumit nivel - de stat sau municipal.
La rândul său, doar un cetățean al Rusiei poate fi chiriaș - locuințele nu sunt furnizate străinilor în cadrul acordurilor relevante, cu excepția cazului în care se prevede altfel în legi.
O persoană are dreptul de a conta pe încheierea unui contract de angajare socială cu statul sau municipalitatea, dacă este recunoscută ca fiind săracă în modul prevăzut de lege, precum și că are nevoie de locuință.
Rețineți că pot exista mai mulți angajatori - de regulă, aceștia sunt membri ai aceleiași familii. În același timp, poate fi vorba de rude îndepărtate - dacă se dovedește că conduc o gospodărie comună cu angajatorul. Este posibil ca o persoană să fie identificată ca membru al familiei unui cetățean care închiriază o casă în instanță.
Orice persoană care poate locui într-un apartament în baza unui contract de muncă socială are aceleași drepturi și obligații. Obligațiile care apar în conformitate cu condițiile contractului sunt supuse îndeplinirii în condițiile răspunderii comune a tuturor celor care locuiesc într-un apartament închiriat de la stat sau municipalitate.
Este foarte posibil, așa cum am menționat mai sus, și închirierea comercială a locuințelor de la stat. Cu toate acestea, în practică, chiar și astfel de contracte, deși nu chiar oficial, sunt adesea sociale. Mai mult, după cum remarcă unii avocați, termenul „social” ar trebui să fie considerat în primul rând în contextul în care oferă condiții preferențiale ale contractului - în special în ceea ce privește valoarea chirii.
Cum ar trebui să arate contractul de închiriere a locuințelor din stat sau municipalitate? Luați în considerare structura sa.
Structura contractului de angajare socială
În primul rând, părțile sunt indicate în tipul de contract relevant. Unul este cetățean sau familia sa, celălalt este un stat sau o municipalitate.
Următoarea componentă a acordului este obiectul. Poate fi o locuință, care face parte din fond la nivelul corespunzător - de stat sau municipal.
Următorul articol sunt condițiile de plată. De regulă, acesta este format din trei părți - chiria în sine (se poate remarca faptul că, în baza unui contract de închiriere socială, este denumită mai des chiria pentru spații), compensații pentru utilități, precum și contribuții pentru repararea și întreținerea locuințelor. Dacă totuși, statul ia o taxă pentru angajarea socială - cel mai adesea acest lucru se întâmplă, atunci se calculează, de regulă, pe baza suprafeței apartamentului, la tarifele stabilite în actele juridice relevante.
Închirierea locuințelor sociale implică, de asemenea, anumite drepturi și obligații ale părților, în conformitate cu un acord de tipul corespunzător. În ceea ce privește proprietarul, care este statul sau municipalitatea, obligațiile sale sunt, de regulă, legate de necesitatea de a pune la dispoziția chiriașului o cameră liberă de orice sarcini, efectuarea de reparații în timp util, asigurarea furnizărilor stabile de utilități publice etc.
La rândul său, arendatorul are drepturi. Acestea sunt, de asemenea, prescrise în contract și, de regulă, reflectă dreptul de a solicita plăți de închiriere și utilități la timp, precum și se aplică instanței în caz de încălcări.
Obligațiile chiriașului conform contractului sunt următoarele: utilizarea apartamentului în scopul prevăzut, pentru a-și asigura siguranța, pentru a repara, dacă este necesar, pentru a plăti la timp chirie și utilități.
Drepturile angajatorului, stabilite prin contractele de închiriere socială, sunt următoarele: să insufle alte persoane în apartament, dacă acest lucru nu contravine prevederilor legilor relevante și nu implică disconfort pentru vecini. Cetățeanul are, de asemenea, dreptul de a solicita revizuirea în timp util a proprietarului.
Încetarea contractului de muncă socială
Contractul de închiriere comercială a spațiilor include o clauză privind rezilierea contractului relevant. Situația este similară cu un acord de tip social. Rezilierea contractului este posibilă în orice moment prin acordul reciproc al părților. Pentru aceasta, este suficient ca angajatorul să anunțe proprietarul în scris.
Statul sau municipalitatea - subiecții proprietății imobiliare - au dreptul să rezilieze contractul social de muncă exclusiv în instanță și numai dacă există motive legale.
Având în vedere modul în care este întocmit contractul în care arendatorul este statul, studiem specificul acordurilor care nu aparțin categoriei sociale. Ce este exact angajarea comercială?
Specificul contractelor private
Conform articolului 671 din Codul civil al Federației Ruse, acordurile privind transferul spațiilor rezidențiale pentru închiriere pot fi încheiate între cetățeni, precum și persoane fizice și juridice, dacă aceștia din urmă sunt proprietari de bunuri imobiliare. Un contract de închiriere comercială nu necesită aprobări administrative și nu este supus unei înregistrări obligatorii la agențiile guvernamentale.
Obiectul acordului relevant poate fi locuința care îndeplinește criteriile definite la nivel de construcții, foc, sanitare și alte standarde semnificative din punctul de vedere al funcționării spațiilor. Este important ca apartamentul să aibă statutul oficial al spațiilor, consemnat în documente de la ITI.
Un contract de muncă comercială care nu este clasificat social este urgent. Codul civil al Federației Ruse prevede două tipuri de acorduri în funcție de condiții - până la 1 an și până la 5 ani. Dacă părțile nu au indicat termenul în termenii contractului, atunci se consideră că este semnat timp de 5 ani.
Spre deosebire de un contract de angajare socială, în care doar chiriașul și membrii familiei sale pot locui într-un apartament închiriat dintr-un stat sau municipalitate, angajarea comercială, de regulă, nu implică restricții privind reședința niciunei persoane. La rândul său, toată responsabilitatea pentru utilizarea locuinței revine chiriașului.
În același timp, este posibilă o variantă în care închirierea comercială a unei locuințe să fie realizată cu participarea mai multor locatari. Și în acest caz, obligațiile din contract se aplică tuturor celor care vor face obiectul relațiilor juridice. Responsabilitatea lor devine comună, inclusiv sub aspectul plății pentru locuințe. Valoarea acestuia, spre deosebire de un contract de tip social, este determinată în mod privat și nu se bazează pe norme care depind, de exemplu, de zona apartamentului.
În plus, de îndată ce valoarea chirii este stabilită în contract, aceasta nu poate fi modificată pe durata contractului. În ceea ce privește frecvența de plată - este determinată în mod privat. Dar dacă părțile nu au stabilit această clauză în contract, atunci, potrivit articolului 682 din Codul civil al Federației Ruse, plățile ar trebui să fie efectuate lunar.
Dacă este semnat un contract pentru închirierea comercială a locuințelor din partea statului, atunci, în general, acest document va îndeplini criteriile discutate mai sus.
Să examinăm acum structura unor astfel de contracte.
Structura contractului de muncă
Acest tip de document ar trebui să reflecte:
- obiectul contractului;
- tipul imobilului, adresa acestuia;
- drepturile și obligațiile locatorului și ale chiriașului;
- termenul acordului;
- modurile în care angajatorul își îndeplinește obligațiile;
- informații despre documentele care confirmă dreptul de proprietate asupra locuințelor;
- datele pașaportului locatorului și locatarului sau alte informații de identificare;
- valoarea plății de închiriere, regularitatea plății;
- lista proprietăților situate în interiorul apartamentului;
- condiții de plată pentru utilități.
În unele cazuri, alte elemente sunt incluse în contract. De exemplu, există o închiriere comercială a locuințelor cu drept de cumpărare. Este adevărat, în practica rusă, astfel de relații juridice sunt rare. Cu toate acestea, destul de des sunt practicate în țările occidentale. Avocații spun că termenul corespunzător nu este consacrat în mod expres în lege.
Potrivit experților, actele juridice existente conțin dispoziții care pot fi utilizate în contextul reglementării raporturilor juridice, care implică închirierea unui apartament cu drept de răscumpărare.
Experții recomandă cetățenilor care înregistrează o închiriere comercială să semneze și cu proprietarul un act de acceptare și transfer de locuințe, care însoțește contractul principal de închiriere. Ar trebui să reflecte starea pereților, podelelor, ferestrelor, instalațiilor sanitare și a altor elemente ale spațiilor care sunt semnificative din punct de vedere al aspectului și scopului.
subînchiria
Principala sursă de drept care reglementează categoria chiriașă comercială - Codul civil al Federației Ruse - include dispoziții cu privire la subînchiriere, adică cu privire la posibilitatea unui locatar care, în virtutea unui acord cu proprietarul apartamentului, are dreptul de a dispune de bunuri și de a încheia contracte de închiriere suplimentare cu alte persoane.
Natura juridică a contractelor de închiriere este suficient de similară cu specificul acordurilor dintre chiriașul apartamentului și proprietarul de locuințe. Cu toate acestea, contractele respective au unele limitări. De exemplu, astfel de contracte nu pot fi semnate pentru o perioadă care o depășește pe cea stabilită în contract între proprietar și primul chiriaș. Dacă primul contract este reziliat înainte de termen, atunci închirierea este reziliată.
Specificitatea acordului de subînchiriere este că al doilea chiriaș, după cum notează unii avocați, nu primește un drept deplin de a folosi locuințe, în special, el nu poate dispune de el. În plus, chiriașul principal este responsabil pentru acțiunile „omologului său” față de proprietarul apartamentului.
Pentru ca chiriașul principal să poată închiria apartamentul, atunci, potrivit prevederilor articolului 685 din Codul civil al Federației Ruse, apartamentul trebuie să aibă o suprafață suficientă: 12 mp. m. de persoană. La rândul său, această normă conține o altă lege majoră care reglementează chiria comercială a unei locuințe, RF LC. Adică, dacă norma este mai mică decât cea specificată în Codul locativ în timpul introducerii propuse a celui de-al doilea chiriaș, atunci acordul de subînchiriere nu poate fi încheiat.
Drept preventiv de reînnoire a contractului
Studiind care este închirierea comercială a locuințelor, este util să se acorde atenție unui astfel de aspect precum dreptul preventiv de a prelungi contractul de închiriere. Conform articolului 684 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul unui apartament cu trei luni înainte de expirarea termenului de expirare a contractului trebuie să ofere chiriașului noi condiții ale contractului sau să le confirme pe cele curente. Dacă proprietarul nu mai vrea să închirieze apartamentul după contract, atunci este obligat să anunțe chiriașul despre acest lucru. Dacă nu o face, atunci contractul este prelungit pentru aceeași perioadă pentru care a fost încheiat inițial.
Și mai interesante sunt prevederile articolului 684 din Codul civil al Federației Ruse privind cedarea ulterioară de către locator a proprietății sale atunci când contractul anterior a fost finalizat și nu a fost reînnoit. Așadar, în Codul civil, în special, se spune că proprietarul imobilului nu are dreptul să încheie un acord cu cineva pentru a închiria un apartament pe parcursul anului, dacă l-a informat pe chiriașul anterior că nu va închiria locuințe.
Aceasta este specificul legilor care reglementează închirierea comercială a spațiilor rezidențiale. Practica judiciară legată de exercitarea de către cetățeni a drepturilor lor respective, după cum remarcă unii experți, este ambiguă. Cert este că, departe de întotdeauna, angajatorul reușește să demonstreze în practică că nu a primit avertismentul adecvat.
Încetarea unui contract comercial
Am examinat principalele aspecte ale unei astfel de categorii legale precum chiria comercială. Ce este, acum știți. De asemenea, va fi utilă luarea în considerare a nuanței care reflectă rezilierea tipului relevant de contract. Conform articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse, atât proprietarul, cât și chiriașul pot înceta raporturile juridice în baza unui contract de închiriere comercială.
Este adevărat, al doilea în acest sens are mult mai multe posibilități. Pentru rezilierea contractului de închiriere, chiriașul poate notifica dorința sa de a înceta raportul juridic cu trei luni înainte de expirarea contractului actual, fără explicații. Legea îi dă proprietarului dreptul de a rezilia contractul în instanță.
În acest caz, locatorul trebuie să aibă motive întemeiate pentru rezilierea contractului. De exemplu, întârzieri sistematice în efectuarea plăților chiriașului sau neglijarea de către chiriaș a obligației de a menține apartamentul în stare bună.
