Îmbunătățirea inextricabilă a închirierii

Atunci când închiriază spații, mai ales dacă este pe termen lung, entitățile care folosesc spațiul adesea investesc în aceste mijloace fixe. Aceasta se realizează pentru a aduce obiectul într-o stare în care acesta va corespunde cel mai pe deplin specificului activității economice și nevoilor persoanei. Adesea, în astfel de situații apar îmbunătățiri inseparabile. Leasingul, ca raport juridic, este specific caracteristicilor. În special, obiectul în care persoana investește nu îi aparține prin dreptul de proprietate. Între timp, îmbunătățirile inseparabile ale chiriașului intră în posesia sa legală. Cu toate acestea, o convenție diferită poate fi stabilită prin acord între părți. Să luăm în considerare mai detaliat care pot fi îmbunătățirile inseparabile ale unui obiect închiriat.

Informații generale

Îmbunătățirile inseparabile sunt modificări calitative care adaugă valoare unui activ. Acestea pot fi orientate spre:

• îmbunătățire;
• îmbunătățirea proprietăților și a caracteristicilor tehnice;
• extinderea gamei de funcționalități etc.

Trebuie avut în vedere faptul că obiectul nu dobândește calități noi în timpul reparației. Caracteristicile sale tehnice nici nu se îmbunătățesc. În acest sens, lucrările de reparație nu pot fi considerate îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate. Aceștia pot recunoaște acțiuni precum:

• echipamente suplimentare;
• finalizare;
• reconstrucție;
• modernizare;
• reechipare tehnică.

Îmbunătățirile inseparabile sunt acele modificări care nu pot fi eliminate sau demontate fără a deteriora proprietatea.

Recuperarea costurilor

Îmbunătățirile inseparabile ale proprietății închiriate sunt efectuate în detrimentul entității utilizând-o în condițiile acordului cu proprietarul. După încetarea acțiunii sale, o persoană are dreptul să se bazeze pe rambursarea cheltuielilor. Cu toate acestea, legea prevede o serie de condiții pentru compensare. Astfel, proprietarul rambursează costurile îmbunătățirilor inseparabile numai dacă modificările au fost făcute cu acordul său. O condiție diferită poate fi prevăzută de lege. Îmbunătățirile proprietății inseparabile realizate prin taxe de amortizare de la el, acționează ca proprietatea proprietarului legal al obiectului.

Posibile dificultăți

Înainte de a face o îmbunătățire inseparabilă, este necesar să se studieze termenii acordului. Documentul nu poate determina procedura de implementare a acestora sau poate stabili necesitatea obținerii consimțământului scris al proprietarului. În consecință, subiectul ar trebui să contacteze proprietarul legal al instalației înainte de a face îmbunătățiri inseparabile (un model de acord suplimentar este prezentat în articol). Cu toate acestea, există situații în care consimțământul scris nu este posibil. Această problemă apare atunci când proprietatea federală este închiriată. Alături de aceasta, utilizatorul trebuie să efectueze anumite modificări ale obiectului pentru o funcționare normală. În funcție de dacă vor fi rambursate cheltuielile și dacă va fi obținut acordul proprietarului, întreprinderea utilizator va alege opțiunea de contabilizare a cheltuielilor. Luați în considerare mai multe situații.

Modificări cu acordul proprietarului cu compensație

Conform alineatului 1 al art. 256 Codul fiscal, modificările calitative făcute cu permisiunea proprietarului legal al obiectului, cu compensații ulterioare pentru cheltuielile aferente acestora, sunt considerate mijloace fixe depreciate. Contabilizarea îmbunătățirilor inseparabile în acest caz se realizează în conformitate cu paragraful 1 al art. 258 Cod fiscal. Investițiile de capital, al căror cost este compensat de utilizator de către proprietar, sunt amortizate de acesta din urmă. În conformitate cu alineatul (4) al art.623 Cod civil, chiriașul nu va avea niciun drept asupra acestor îmbunătățiri. Potrivit Ministerului Finanțelor, costurile utilizatorului legate de modificările calitative ale instalației, atunci când sunt rambursate de proprietar, apar ca cheltuieli efectuate în timpul lucrării pentru proprietarul de drept. Dacă îmbunătățirea inseparabilă este realizată cu acordul celei de-a doua părți, atunci aceasta trebuie documentată. În special, această condiție este prevăzută în acordul inițial sau în anexa la acesta. În același timp, dacă proprietarul compensează cheltuielile efectuate de utilizator, atunci costurile pot fi luate în considerare de către locatar ca și costurile care decurg din lucrul pentru proprietarul de drept atunci când se calculează impozitul pe venit. Mai mult, costurile trebuie să respecte cerințele alineatului 1 al art. 252 Cod fiscal.

Punct important

În raportare, timpul va fi semnificativ atunci când are loc tranziția / transferul de îmbunătățiri inseparabile. Explicațiile sunt date în ordinul Ministerului Finanțelor nr. 91n din 13 octombrie 2003. La punctul 35 din acest document este indicat că, în conformitate cu acordul investiții de capital utilizatorul este transferat proprietarului, costurile lucrării finalizate, sub rezerva rambursării, ar trebui să fie deduse din cont pentru investiții în active imobilizate. În acest caz, articolul de soluționare este debitat. Dar, în cazul în care contractul de îmbunătățiri inseparabile prevede transferul lor către proprietarul obiectului, cu compensație pentru valoarea reziduală a utilizatorului care le-a făcut, investițiile de capital sunt atribuite OS-ului proprietarului legal până la expirarea acordului.

Modificări ale proprietății cu permisiunea fără compensare

Investițiile de capital în facilități de închiriere sub formă de îmbunătățiri inseparabile realizate cu acordul proprietarului sunt considerate depreciabile. Această poziție este stabilită la paragraful 1 al art. 256 Cod fiscal. În paragraful 1 al art. 258 din Cod prevede că investițiile de capital realizate cu permisiunea proprietarului, a căror valoare nu este compensată de acesta, sunt amortizate de către entitatea care a făcut o îmbunătățire inseparabilă. Aceasta se face pe durata acordului. Sunt luate în considerare sumele de amortizare determinate în funcție de viața utilă. Este instalat pentru sistemul de operare sau investiții de capital în acestea clasificarea mijloacelor fixe aprobat de guvern. Amortizarea este percepută în prima zi a lunii următoare perioadei în care îmbunătățirea inseparabilă este pusă în funcțiune.

nuanțe

Conform alineatului 5 PBU 6/01, activele fixe includ investiții de capital în active fixe închiriate. Liniile directoare de la punctul 35 spun că dacă, în baza acordului, acționează ca proprietatea proprietarului legal al obiectului, costurile lucrărilor finalizate sunt debitate din contul de credit pentru investiții în active imobilizate. În același timp, elementul contabil pentru sistemul de operare este debitat. Pentru valoarea costurilor, utilizatorul deschide o carte de inventar separată pentru fiecare obiect.

Modificări fără acordul proprietarului

Legislația nu interzice în mod explicit îmbunătățiri inseparabile fără permisiunea locatorului. Între timp, utilizatorul trebuie să înțeleagă că, în cazul implementării unor modificări calitative, proprietarul este puțin probabil să ramburseze costurile. În plus, în conformitate cu dispozițiile articolului 622 din Codul civil, în cazul rezilierii acordului, persoana este obligată să restituie obiectul proprietarului său legal la fel cum a primit-o, ținând cont de gradul normal de uzură sau în starea convenită de părți. De aici rezultă că proprietarul are dreptul să solicite subiectului să aducă spațiul la forma inițială. Aceasta va atrage anumite costuri. Dacă compania dorește în același timp să accepte cheltuielile specificate la calcularea impozitului pe venit, pot apărea riscuri fiscale grave. Acestea se datorează prevederilor alineatului (1) al art. 256 Cod fiscal. Conform normei, numai acele investiții în active fixe închiriate care se fac cu permisiunea proprietarului pot acționa ca proprietăți amortizabile.Rezultă că plătitorii utilizatori, care i-au produs fără acordul proprietarului de drept, nu au niciun motiv să recunoască costurile în scopul impozitării profiturilor.

Riscuri TVA

De asemenea, ele decurg din prevederile alineatului 1 al art. 256 Cod fiscal. Dacă la calcularea impozitului nu sunt luate în considerare costurile îmbunătățirii inseparabile, atunci va fi foarte problematic să se demonstreze că acestea au fost efectuate pentru a efectua operațiuni recunoscute ca obiecte de TVA. În ciuda faptului că aceste deduceri nu au o legătură legislativă directă între ele, organismele de control monitorizează îndeaproape respectarea procedurii de calcul a acestora. Prin urmare, în situația de mai sus, cu un grad ridicat de probabilitate, TVA nu va fi deductibilă. Chiar dacă plătitorul este gata să-și apere poziția în instanță, nu există nicio garanție că cererile sale vor fi satisfăcute - autoritățile, de regulă, iau partea organelor de control.

Ieșire posibilă

Având în vedere cele de mai sus, următoarea abordare poate fi considerată cea mai puțin riscantă:

1. Costurile îmbunătățirilor inseparabile pentru impozitul pe venit nu sunt luate în considerare.
2. TVA deductibilă nu este acceptată.

În acest caz, trebuie amintit că sub. 1 p. 1 articol 146 din Codul fiscal, ca obiect de impozit pe ext. costul este transferul pe teritoriul Rusiei a produselor (performanța muncii, prestarea de servicii) pentru nevoile proprii, ale căror costuri nu sunt incluse în calcul (inclusiv prin depreciere) pentru determinarea impozitului pe venit. Cu alte cuvinte, dacă îmbunătățirile proprietății sunt realizate de unul singur și costurile nu sunt luate în considerare, atunci plătitorul calculează și plătește TVA pentru costul lucrării efectuate de acesta. În consecință, impozitul pe ext. valoarea poate fi dedusă. Drept urmare, valoarea deducerilor la buget va fi redusă.

Condiții cheie

Deoarece PBU 6/01 nu stabilește nicio restricție, modificările calitative ale proprietății închiriate sunt incluse în sistemul de operare dacă:

1. Obiectul va fi utilizat în producția de bunuri, în executarea muncii sau în furnizarea de servicii, pentru furnizarea întreprinderii pentru utilizare temporară / proprietate pentru o taxă sau necesități de management.
2. Nu este anticipată revânzarea ulterioară a acestor valori ale proprietății.
3. Un obiect poate aduce beneficii economice întreprinderii în viitor.

Costul acestei proprietăți, precum și a mijloacelor fixe proprii, sunt rambursate prin depreciere la punctul 17 din PBU 6/01. Termenul poate fi stabilit în funcție de perioada contractului de închiriere. Este definit la punctul 20 din aceste PBU. Dacă la sfârșitul termenului acordului, îmbunătățirea inseparabilă este transferată proprietarului fără compensație de către acesta din urmă pentru costurile aferente, atunci aceasta poate fi considerată drept primire gratuită.

Clarificări ale Ministerului Finanțelor

În scrisoarea nr. 03-07-05 / 29 din 26 iulie 2012, s-a stabilit că, în conformitate cu articolul 1 alineatul (1) 146 din Codul fiscal, operațiunile de desfășurare a lucrărilor pe teritoriul Rusiei, inclusiv gratuit, acționează ca obiect al TVA. Dacă anterior se adaugă îmbunătățiri inseparabile. valoarea deducției nu a fost acceptată (de exemplu, atunci când sunt efectuate fără permisiunea proprietarului), atunci când este creditată dintr-un transfer gratuit, aceasta poate fi înscrisă în calcul și valoarea impozitului plătibil va fi redusă.

Deducții din proprietate

Această taxă este plătită de către entitatea care a făcut îmbunătățirea inseparabilă atunci când este luată în bilanț ca activ. Clarificări cu privire la această problemă sunt date în scrisoarea Ministerului Finanțelor nr. 03-03-06 / 1/651 din 13 decembrie 2012. În conformitate cu alineatul (1) al art. 374 din Codul fiscal, obiectele de impozitare pentru întreprinderile rusești sunt bunurile imobile și bunurile mobile, inclusiv cele prevăzute pentru utilizarea temporară, cedarea, deținerea, administrarea trustului, înscrise în activități generale sau obținute în conformitate cu un acord de concesiune, care este inclus în bilanț ca active fixe. în conformitate cu procedura prevăzută pentru menținerea situațiilor financiare, cu excepția cazului în care se specifică altfel de articolele 378 și 378.1 din Codul fiscal.

Regulile prin care sunt generate datele de sistem de operare sunt stabilite în PBU 6/01 și în liniile directoare care se aplică în parte care nu contravin PBU. În conformitate cu alineatul (5) din acesta din urmă, activele fixe includ investiții de capital în active fixe închiriate. Conform alin29, costurile de retragere sau incapabilitatea obținerii unui profit pentru entitate trebuie deduse. În conformitate cu prevederile PBU 6/01, investițiile de capital în active fixe închiriate sunt luate în considerare până la cedarea lor. Acesta din urmă ar trebui înțeles, printre altele, ca rambursare de către proprietar a costului îmbunătățirilor aduse de chiriaș. Excepție fac cazurile în care proprietarul de drept compensează costurile suportate de utilizator prin stabilirea sumei corespunzătoare a taxei de întreținere a instalației.

post

Conform graficului de conturi, informațiile despre obiectele pe care compania le acceptă ulterior ca sistem de operare, inclusiv costurile de construcție de capital, sunt rezumate în c. 08. Costul inițial al investițiilor în active fixe închiriate puse în funcțiune și executate în conformitate cu procedura stabilită se debitează din cont. 08. Este transferată la DB SCH. 01. Astfel, investițiile de capital într-un obiect închiriat ca cost al îmbunătățirilor sale sunt atribuite de utilizator utilizatorului mijloacelor fixe până când obiectele sunt eliminate ca parte a acordului și sunt supuse impozitului pe proprietate. O procedură diferită este prevăzută pentru cazul în care proprietarul rambursează integral cheltuielile. Într-o astfel de situație, investițiile de capital realizate de utilizator, rambursate de către proprietarul legal înainte de punerea lor în funcțiune, nu sunt incluse în sistemul de operare și nu sunt impozitate.

Îmbunătățiri inseparabile în vânzarea unui apartament

În prezent, majoritatea experților notează o tranziție activă a băncilor la o schemă specială de colaborare cu clienții. În special, există un sistem în care valoarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare este redusă la 1 milion p. Această situație este cauzată de creșterea concurenței pe piața locuințelor. Băncile acordă credite ipotecare până la 1 milion de ruble, iar partea rămasă din fondurile necesare este realizată ca împrumut pentru consum. Cu toate acestea, condițiile pentru acordarea ambelor împrumuturi sunt aceleași. Unele organizații financiare, realizând că astfel de împrumuturi prezintă anumite riscuri, cresc rata dobânzii la împrumuturi cu 1-1,5 puncte. Cu toate acestea, volumul unei tranzacții ipotecare nu poate fi întotdeauna redus la 1 milion de ruble în toate cazurile. De exemplu, acest lucru nu este posibil cu sistemul de creditare destul de răspândit de azi, folosind subvenții de la stat.

În acest caz, se pune problema plății de către vânzător a impozitului pe venit. Există mai multe modalități de ieșire din această situație. Astfel, de exemplu, specialiștii explică că dacă dobânditorul este interesat să indice întreaga valoare de piață a obiectului, atunci este posibilă o opțiune în care să-i compenseze pe vânzător pentru valoarea impozitului pe venit. În practică, au existat și cazuri în care părțile la tranzacție sunt de acord între ele pentru a împărți între ele costurile de plată a deducțiilor. Dar, după cum spun specialiștii, o astfel de schemă este rar folosită. Anterior, era folosită în condiții de stagnare, când nu existau atât de mulți cumpărători, iar vânzătorii erau mai fideli. În perioada de recuperare a pieței, compensația fiscală este asigurată de partea interesată. Dacă este benefic pentru dobânditor faptul că valoarea reală a obiectului este indicată, dar nu și pentru vânzător, atunci rambursarea se face mai întâi. În unele cazuri, proprietarul imobilului este interesat să indice prețul complet. De exemplu, acest lucru se întâmplă atunci când pleacă în străinătate și trebuie să legalizeze profiturile. Costuri notariale pentru documentație atunci când se indică întreaga valoare de piață a unui obiect imobil. Dacă dobânditorul nu dorește să plătească nimic, vânzătorul își poate asuma aceste costuri. De regulă, proprietarul întocmește două chitanțe. În primul, el indică costul prin acord cu dobânditorul. O altă chitanță arată prețul rămas al proprietății. În același timp, el primește suma, de exemplu, pentru „dreptul preventiv de cumpărare” sau „îmbunătățiri de casă inseparabile”. Între timp, o serie de experți atrag atenția asupra unui fapt important.

Suma care depășește limita neimpozabilă de 1 milion de ruble, pe care proprietarul, de regulă, dorește să o primească pentru „reparații”, „îmbunătățiri inseparabile”, furnizarea de „drept de cumpărare” și așa mai departe, acționează și ca venit. Potrivit unor experți, nu contează de unde a venit subiectul - atunci când vindeți o proprietate sau un mobilier. În orice caz, acesta este un venit. Conform legii, este necesară și deducerea obligatorie sub formă de impozit pe venit. Diferența este doar în mărimea bazei fără taxe. În acest caz, se va ridica la 250 de mii de ruble. Cu toate acestea, această opțiune nu este potrivită pentru evaziune fiscală. Mai mult, în aceste cazuri, instanțele de judecată iau de obicei poziția organului de reglementare, și nu subiectul.