Legea „pe gaj” (Legea federală nr. 2872-1) a fost adoptată în 1992. Într-o anumită măsură, acest act normativ a umplut lacunele legale existente. Cu toate acestea, au rămas probleme nerezolvate. Luați în considerare în continuare principalele dispoziții ale Legii federale nr. 2872-1. 
Urgența problemei
Înainte de adoptarea Legii federale nr. 2872-1, un împrumut garantat prin imobiliare nu avea un cadru de reglementare clar. În acest sens, au apărut deseori situații foarte controversate. Tranzacțiile ipotecare pentru locuințe s-au bazat pe un contract de vânzare. De fapt, proprietarul trebuia să vândă apartamentul la bancă și să încheie un contract de închiriere cu el cu o achiziție ulterioară. Unul dintre dezavantajele importante ale acestei scheme a fost faptul că proprietarul a trebuit să părăsească piața. În același timp, proprietarului i-a fost oferit aproximativ 60% din costul minim al obiectului pentru o perioadă de 3-4 luni. Riscul proprietarului a fost, de asemenea, ridicat. Așadar, în cazul falimentului unei societăți financiare, exista posibilitatea ca apartamentul vândut de el să fie folosit pentru a achita datoriile bancare. Pentru a reduce riscurile, precum și pentru a reglementa tranzacțiile cu obiecte, a fost adoptată Legea „privind gajul”.
ipotecare
Ea acționează ca o formă de garanție. Ipoteca este considerată o obligație accesorie. Specificitatea acestuia constă în faptul că numai o cerere valabilă care rezultă din contract este supusă garanției. O concluzie foarte importantă rezultă din aceasta. Nu poate avea o pretenție imaginară de securitate. Dacă entitatea, care se baza pe acordul pentru a primi un împrumut pe cauțiune, nu i-a fost transferat fonduri, atunci nu are obligații. 
titluri de valoare
Legea „pe gaj” a fost completată de Legea federală nr. 152. Acest act normativ a creat baza legală pentru înființarea pieței ipotecare secundare. Investitorii care acordă refinanțarea împrumuturilor, precum și companii de agenți specializați, au putut să desfășoare activități legate de circulația titlurilor obligatorii. Drept urmare, emiterea de obligațiuni garantate și certificate de participare a devenit legal solidă. Dispozițiile Legii federale nr. 152 permit organizațiilor bancare să vândă valori mobiliare, accelerând astfel rambursarea creditelor emise. La rândul său, aceasta contribuie la dezvoltarea sectorului ipotecar.
Punct important
Ipoteca - gaj de proprietate, în care obiectul rămâne în utilizarea și deținerea subiectului care a primit împrumutul. Aceasta se aplică și cazurilor de achiziție de locuințe, care acționează ca garanție pentru pasive, în detrimentul băncii. Proprietatea în astfel de situații este înregistrată pe destinatarul fondurilor. 
Categorii de obligații
Legea „pe gaj” definește o listă aproximativă de acorduri care pot fi garantate. Acestea sunt date în art. 2. Un tip separat de împrumut este un împrumut garantat. Caracterul monetar al cererii este o caracteristică comună a tuturor tranzacțiilor. Aceasta înseamnă că obligațiile de a furniza servicii, de muncă etc. nu pot fi garantate printr-o ipotecă. Cu toate acestea, creditele ipotecare sunt permise în cadrul obligațiilor necontractuale. De exemplu, poate prevedea obligații care decurg din pagube.
Specificul raportului juridic
Ipotecă vorbind ca. obligație accesorie, există până în momentul în care cerința de bază este cu adevărat. Încetarea acordului suplimentar nu atrage raportul juridic inițial. Acordul de gaj poate fi independent. Aceasta înseamnă că poate exista separat în ceea ce privește acordul de bază din care se naște obligația garantată. 
Natura cerințelor
Obligația pe care o prevede acordul de gaj trebuie să fie monetară. În acest caz, condițiile ipotecare pot fi incluse în conținutul acordului principal. De exemplu, contractul prevede că rambursarea la timp a principalului și a dobânzii este garantată de facilitatea transferată. Legea privind gajul împărtășește cerințele. Așadar, principalele datorii și fonduri suplimentare care trebuie plătite în condițiile tranzacției sunt alocate. În acest caz, o sumă parțială sau integrală a datoriei poate fi asigurată printr-o ipotecă. Dacă acordul nu specifică dobânda pentru utilizarea fondurilor, atunci acestea sunt calculate pe baza ratei de refinanțare.
Costuri suplimentare
Despre ei se vorbește în art. 4 Legea federală nr. 2872-1. În acest caz, sunt suplimentare costurile pe care le poate suporta o structură financiară care oferă, de exemplu, un împrumut garantat de bunuri imobiliare, din cauza necesității de a asigura siguranța proprietății. Acesta poate fi costul de întreținere, rambursarea datoriei fiscale, protecție și așa mai departe. În conformitate cu regulile generale, costurile indicate sunt compensate în detrimentul proprietății gajate.
Între timp, este permisă condiționarea semnării acordului prin plata unei anumite sume de către debitor. Din aceasta, creditorul poate acoperi costuri suplimentare. Merită să spunem că în actul normativ nu există restricții privind valoarea acestor cheltuieli, inclusiv în ceea ce privește cazurile când acestea vor fi excesive. Aparent, legiuitorul a fost ghidat de faptul că însuși titularul de gaj va controla aceste costuri. Acest lucru se datorează faptului că lucrul acceptat ca garanție, a cărui valoare are limite, va acționa ca sursa de compensare a acestora. 
subiect de credit ipotecar
Este determinat în funcție de tipul de tranzacție. De exemplu, o ipotecă este furnizată exclusiv de bunuri imobiliare. De regulă, obiectul care este achiziționat cu banii de împrumut este furnizat. În acest caz, este permisă obținerea unui împrumut pentru imobiliare existente. Obiectele pot fi foarte diferite. Acesta poate fi un apartament dintr-o clădire nouă sau o locuință achiziționată pe piața secundară. Cu toate acestea, în orice caz, obiectul trebuie să fie deținut.
Obiectul gajului poate fi terenul. În același timp, se face o rezervare în actul normativ privind repartizările deținute de municipalitate sau de stat. Alte documente legale prevăd gajarea unei mașini și a altor lucruri. Pentru astfel de tranzacții, se aplică reguli ușor diferite. Un credit garantat poate fi emis nu numai de bănci. Actele de reglementare reglementează activitățile unor case de amanet care oferă cantități mici proprietarilor de diverse lucruri. 
Acord de gaj
Principalele condiții ale acordului sunt enumerate la paragraful 1 al art. 9 Legea federală nr. 2872-1. În esență, acestea coincid cu cele date la paragraful 1 al art. 339 GK. Cu toate acestea, în art. 9 nu există nicio condiție cu privire la locația imobilului ipotecat. În ceea ce privește ipoteca, debitorul deține și folosește întotdeauna facilitatea. Deoarece este pusă proprietatea imobiliară, identificarea acesteia începe cu o denumire de tip - teren, casă, apartament etc. Dacă obiectul are un nume, atunci este indicat în acord (de exemplu, complexul sportiv Master).
Locația este determinată de adresă. Dacă lipsește, obiectul este legat de o anumită zonă. Acordul trebuie să indice tipul de lege prin care obiectul aparține debitorului, precum și autoritatea care l-a înregistrat. În plus, este dată data, locul încheierii acordului principal. În practică, se recomandă, de asemenea, să se indice esența obligației inițiale, suma și momentul rambursării acesteia. Acest lucru va evita problemele probabile cu autoritățile de înregistrare a controlului. Autoritățile autorizate pot considera că nu este suficient să se facă referire la contractul inițial și să solicite ca informațiile complete despre acesta să fie furnizate în contractul de ipotecă. 
Evaluarea obiectului
Se realizează prin acordul părților. Cu toate acestea, sunt prevăzute reguli separate pentru evaluarea bunurilor ipotecate deținute de municipalitate sau de stat. Dispozițiile Legii federale „Activități de evaluare în Federația Rusă” se aplică acestor facilități. Dacă obiectul gajului este un obiect privat, părțile la acord pot încredința determinarea valorii unui expert independent.
