Procedura de înregistrare a vânzării unui apartament este interesantă nu numai pentru începători, ci și pentru cei care se angajează în acest mod profesional. La urma urmei, legislația introduce constant noi modificări, iar procedura în sine este supusă unor modificări. Doar etapele tranzacției nu se modifică.
inspecție
Procedura de înregistrare a vânzării unui apartament este întotdeauna aceeași. Și primul articol este verificarea. Aceasta se referă nu numai la inspecția externă a locuinței, ci și că apartamentul este deținut de vânzător. De asemenea, prezența unei procuri este destul de acceptabilă. Dar ar trebui să aibă o perioadă de valabilitate normală și detalii.
Pentru a nu intra în escroci, cel mai bine este să vă întâlniți personal cu proprietarul și să faceți cunoștință cu toate documentele care stabilesc proprietatea.
De asemenea, înainte de respectarea ordinii de înregistrare a vânzării unui apartament, este mai bine să verificați documentele proprietarului și fotografia acestuia.
În continuare, trebuie să aflați dacă apartamentul este îngrădit, dacă este în cauțiune sau în arest. Acest lucru se poate face mergând la Rosreestr la locul de reședință și solicitând un extras din Registrul juridic unificat al statului. Acest extras va afișa toate informațiile despre apartament și orice restricții impuse.
La fel de important este să aflăm prezența sau absența bolilor la vânzător, care în viitor poate deveni baza pentru anularea tranzacției. Aceasta este o dependență sau un fel de boală mentală. Din acest motiv, vânzătorul trebuie să furnizeze certificate medicale. Acest punct poate fi omis dacă proprietarul are dreptul să conducă un vehicul.
Procedura de înregistrare a vânzării unui apartament include, de asemenea, colectarea informațiilor despre persoanele care au dreptul de a utiliza această locuință. Puteți afla dacă luați un certificat la biroul locativ sau un extras din cartea casei. Complicați externarea persoanelor din apartamentul care locuiește acolo copii minori.
În plus, trebuie să vă asigurați că proprietarii nu au datorii comunale. Dacă acest lucru nu se face, atunci toate datoriile vor fi transferate noului proprietar.
Încheierea unui contract preliminar
Procedura de finalizare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente include o clauză contractuală preliminară. Acest moment este opțional, dar practica arată că, de obicei, oamenii nu refuză să-l compileze.
Care este sensul acestui acord și de ce este inclus în procedura de înregistrare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente? Totul este destul de simplu. Prin un astfel de acord, părțile își confirmă consimțământul pentru a încheia tranzacția principală după ceva timp. Motivul întârzierii poate fi perioada vacanței casei sau perioada în care cumpărătorul găsește suma potrivită. În această etapă, costul locuinței este determinat și când va fi vândut. Nu puteți modifica aceste date mai târziu.
Conținutul contractului preliminar
Nu contează care va fi comanda de înregistrare a achiziției și vânzării apartamentului: prin ipotecă sau numerar, contractul indică toate elementele care vor fi afișate în documentul principal. Adică va fi o descriere a apartamentului, a costului acestuia, a procedurii de decontare și a momentului încheierii contractului principal.
depozit
Adesea, în practică, mulți avocați se confruntă cu problema depunerii. Problema este însă că, cu aceste legi, această acțiune este considerată incorectă. Prin urmare, este imposibil să se întocmească atât un contract de depozit, cât și un contract preliminar în același timp. Va trebui să aleagă.
Riscurile semnării unui contract preliminar
Procedura de înregistrare a vânzării unui apartament prin ipotecă sau numerar nu diferă. Există însă riscuri pe piața primară a locuințelor.Este posibil ca firma de construcții să întocmească un contract preliminar cu câțiva viitori proprietari și apoi să transfere locuințele la discreția sa. Pentru a evita astfel de situații, se încheie un acord privind participarea la construcția comună. Un astfel de acord este supus înregistrării obligatorii la Serviciul Federal de Înregistrare.
Situația pe piața secundară a locuințelor este mult mai simplă, deoarece contractul preliminar nu conține riscuri pentru niciuna dintre părți.
Realizarea tranzacției în sine
Procedura de înregistrare a vânzării unui apartament în Rusia nu interzice încheierea unui contract în scris. Dar cel mai bine este să certificați un astfel de document cu un notar. Acest lucru va elimina unele riscuri, deși va costa mai mult. Indiferent de contract, dar indică în mod necesar cumpărătorul și vânzătorul, o descriere detaliată a proprietății, prețul acesteia, metoda de plată, obligațiile fiecărei părți. Indiferent de comanda de înregistrare a vânzării: în ipotecă sau în numerar, în orice caz, contractul este sigilat de semnăturile ambelor părți.
Cel mai bine este să faceți trei copii de documente simultan, astfel încât fiecare parte să aibă propriile sale, iar una să fie stocată în Registrul federal.
Pe lângă contractul principal, se face un act de transfer și recepție a apartamentului. Acesta surprinde faptul că locuințele au trecut de la vânzător la cumpărător. Contractul și actul sunt încheiate împreună. În timpul transferului contractului, noul proprietar acceptă documentația tehnică, precum și toate documentele care confirmă dreptul de proprietate.
Modalități de plată pentru un apartament
Când un apartament este cumpărat, cumpărătorul poate plăti în mai multe moduri. Cel mai frecvent este decontarea numerarului. Pentru cumpărător va fi mai bine dacă banii vor fi transferați doar după semnarea contractului principal. După ce banii sunt transferați, este necesar să se întocmească o chitanță.
Un alt tip de plată, care este permis de procedura de completare a documentelor pentru vânzarea unui apartament, este de a depune bani într-o celulă bancară, pe care vânzătorul o va indica. Dar această metodă, de regulă, se transformă în probleme suplimentare pentru cei din urmă.
De asemenea, este permisă plata pentru achiziție prin transfer bancar. Aceasta înseamnă că este complet legal să transferați bani dintr-un cont în altul.
Legea permite, de asemenea, tot felul de date de decontare. Mai mult, potrivit legii, toate obligațiile financiare pot fi decontate după ce noul proprietar reînregistrează drepturile de locuință.
Cum se înregistrează
Din ianuarie 2017, procedura de înregistrare a fost simplificată. Acum puteți emite un apartament în proprietate în absolut orice departament din Rosreestr, indiferent de locul în care se află locuința. Chiar dacă este un oraș diferit. Procedura de înregistrare a vânzării unui apartament prin intermediul MFC este mult mai convenabilă și mai rapidă.
Tot în Rosreestr este acum posibil să se înregistreze transferul de drepturi asupra proprietăților imobiliare și să fie pus la înregistrarea cadastrală. Întrucât înainte de asta trebuia făcut separat, acum întreaga procedură necesită mult mai puțin timp și efort.
Procedura de înregistrare a vânzării unui apartament cu un notar este ușor diferită de înregistrarea la Rosreestr. Pentru a înregistra proprietatea, trebuie să aveți:
- Declarație.
- Contract de cumpărare și vânzare cu actul de transfer și acceptare.
- Documente care confirmă drepturile asupra apartamentului.
Pentru a reînregistra proprietatea apartamentului, va trebui să plătiți două mii de ruble. Această taxă de stat trebuie plătită în cel mult cinci zile de la depunerea documentelor.
Înregistrarea poate dura trei-zece zile. În acest moment, prelucrarea datelor la MFC nu este inclusă. După finalizarea înregistrării, cumpărătorul primește un extras din Registrul unificat al statului. Certificatul de proprietate în mâinile nr.
Dacă este necesar, este posibil să faceți un nou certificat de înregistrare a apartamentului în ITI.
taxe
Impozitul pe vânzarea unui apartament depinde de mai mulți factori. Acesta este:
- Motivele pentru transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului.
- Durata mandatului.
Dacă apartamentul este moștenit, donat sau după privatizare, atunci în acest caz nu va exista impozit pe vânzări. Aceasta se aplică numai locuințelor care la momentul vânzării erau deținute mai mult de trei ani.
Aceleași reguli se aplică situației în care proprietarul a obținut proprietatea după ce a proiectat întreținerea în timpul vieții.
În orice alte situații, pentru a nu plăti impozitul pe vânzarea unui apartament, trebuie să treacă cel puțin cinci ani. Dar acest lucru se aplică numai acelor apartamente care au fost achiziționate după prima ianuarie 2016. Pentru proprietarii care dețin un apartament mai devreme, se păstrează aceiași trei ani.
Adică, în cazul în care apartamentul este vândut fără termene limită, va trebui să se plătească o taxă de treisprezece la sută. Se încarcă în funcție de valoarea și coeficientul cadastral 0,7. Coeficientul este calculat în funcție de anul în care proprietarul a achiziționat proprietatea.
Costul locuinței prin cadastru poate fi găsit online pe site-ul web al Rosreestr. Pentru a face acest lucru, aveți nevoie doar de coordonatele apartamentului.
Venit din vânzarea apartamentului, fostul proprietar trebuie să se indice în declarația fiscală. Acesta este furnizat până la sfârșitul lunii aprilie a anului viitor. Adică, atunci când tranzacția a fost finalizată în 2016, taxa este depusă și plătită în 2017. Termenul limită de plată este 15 iulie. În același timp, nu contează deloc prin care va fi pusă în aplicare procedura de înregistrare a vânzării unui apartament: printr-un notar public sau fără ajutorul lui.
Cumpărarea unei case printr-un agent imobiliar
Dacă nu există dorință și timp pentru a vă încurca cu hârtii și pentru a vă apropia de procedura de înregistrare a vânzării unui apartament de către o ipotecă în Sberbank sau în numerar, atunci este mai bine să contactați un agent imobiliar. Găsirea unui profesionist nu este ușoară, dar chiar posibilă. Anunțurile pot fi găsite atât în ziare sau pe internet, cât și la TV sau radio. Există mai multe semne prin care puteți distinge o agenție proastă de una bună:
- Experiență de muncă excelentă.
- Biroul companiei este într-un loc prestigios și are o reparație bună.
- Există mai multe recenzii pozitive decât cele negative.
- Agenția este o asociație profesională de agenți imobiliari.
- Nu există probleme cu pachetul de documente constitutive.
- Angajații privesc și se comportă cu demnitate.
- Calitatea muncii este documentată.
Compania întreprinde întreaga tranzacție și monitorizează procedura de înregistrare a cumpărării și vânzării unui apartament prin capitalul maternal, ipotecare sau numerar. Dar astfel de servicii vor costa mult. De obicei, un agent este dispus să lucreze pentru cinci la sută din prețul locuinței.
Cine poate vinde un apartament
Chiar dacă o persoană nu cumpără întregul apartament, atunci în acest caz nu poate face decât o înțelegere cu proprietarul. Aceasta înseamnă că această persoană trebuie să fie înregistrată în documente. Va face un acord privind achiziționarea de locuințe, un certificat de proprietate, un acord cadou. Dacă proprietarul real din anumite motive nu poate fi prezent la tranzacție, atunci acesta poate fi făcut de către un administrator. Aceasta necesită o împuternicire emisă de proprietar însuși și certificată de acesta și notarul public. Puterea poate fi emisă oricui, principalul lucru este că aceasta se face corect.
Dar ce să faci când proprietarul este minor? Dacă copilul nu a împlinit încă vârsta de paisprezece ani, atunci toate operațiunile legale pentru acesta sunt efectuate de reprezentanții săi legali. Fie că este procedura de înregistrare a vânzării unei părți într-un apartament sau un apartament întreg. Dacă un adolescent are între paisprezece și optsprezece ani, atunci poate acționa cu calm în numele său propriu, dar este în continuare necesar acordul reprezentanților legali.
Hârtie suplimentară necesară
Pentru a vinde rapid un apartament, este posibil să aveți nevoie și de aceste documente:
- Certificat de capacitate juridică. Acest lucru este valabil mai ales la vârstnici. Este eliberat într-un dispensar neuropsihiatric la locul de reședință.
- Când una dintre părțile tranzacției este minoră, este necesar să se furnizeze un certificat de la autoritățile de tutelă.Ea confirmă că nimeni nu încalcă drepturile minorului.
- Dacă un apartament este vândut de unul dintre soți, trebuie să aveți consimțământul scris al celui de-al doilea soț alături de dumneavoastră. Dacă soții sunt divorțați, atunci un astfel de document va fi în continuare necesar. Un astfel de consimțământ trebuie notificat. În plus, trebuie să atașați un certificat de divorț sau căsătorie.
- De asemenea, trebuie să furnizați un certificat de deces în cazul în care soțul a decedat.
- În cazul utilizării capitalului maternal, este nevoie de un certificat care să nu fie încălcate drepturile copilului în cazul vânzării unui apartament.
- Informații conform cărora proprietarii nu au datorii pentru utilități.
- Contractul de vânzare, care a fost executat anterior. O astfel de hârtie confirmă încă o dată tranzacția.
Determinarea costului locuinței
Dacă carcasa are un preț corect, atunci aceasta oferă proprietarului câteva mii de ruble.
Desigur, prețul poate fi pus la întâmplare, dar puteți apela la profesioniști. Există, de asemenea, o a treia opțiune - de a monitoriza prețul mediu al unei astfel de locuințe. După evaluarea tendinței de a stabili un preț care va fi cu douăzeci la sută mai mare decât media, dacă cumpărătorii apelează și sunt interesați, atunci puteți ridica încă zece la sută. În lipsa unei reacții, prețul, dimpotrivă, va trebui să fie redus cu același zece procente.
Cum este estimată valoarea apartamentului? După următoarele criterii:
- Câte camere. Desigur, cu cât sunt mai multe, cu atât va fi mai scump apartamentul. Însă, în acest caz, un metru pătrat costă mai puțin, deoarece este invers proporțional cu numărul de camere. Din acest motiv, odnushki este încă mai scump decât orice alt apartament.
- Filmările apartamentului.
- Filmările bucătăriei. Când este mai puțin de zece metri, atunci prețul scade.
- Dispunerea camerelor. Camerele izolate sunt mai populare decât camerele alăturate.
- Etajul pe care se află apartamentul. Locuințe mai scumpe sunt situate la etajele mijlocii ale casei.
- Cât de bine este zona din jur.
- Curățenia intrării, cât de nouă este casa, dacă are un lift.
- Reparatii in apartament. Reparațiile costisitoare de înaltă calitate pot crește costul cu zece procente, iar starea proastă a produselor cosmetice, dimpotrivă, reduce prețul. O încercare ieftină de a „acoperi ochii” nu va ajuta la vânzarea locuințelor mai scumpă.
- Costul utilităților.
- Ce fel de încălzire. Încălzirea individuală este mai scumpă.
- Infrastructura dezvoltată. Prețul unui apartament depinde de câte magazine sunt în jur, ce fel de transport, dacă există școli și spitale.
- Un rol important îl are zona în care se află apartamentul.
Cum se poate vinde sau cumpăra un apartament prin intermediul MFC
Documentele necesare pentru înregistrarea achiziției și vânzării unui apartament prin MFC sunt aceleași, dar algoritmul acțiunilor este ușor modificat. Mai întâi trebuie să comandați un formular în care trebuie să specificați toate informațiile. Și apoi veniți la MFC și discutați cu un specialist. De obicei, acestea oferă o listă de documente necesare în funcție de modalitatea de plată pentru tranzacție.
Rezumând, putem spune că înainte de a cumpăra un apartament, trebuie să cântărești totul foarte bine. La urma urmei, este foarte ușor să te descurci cu escroci în această problemă, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. Pentru a evita acest lucru, trebuie să studiați cu atenție toate documentele și nu ezitați să solicitați explicației proprietarului apartamentului. În plus, va fi util să vă plimbați vecinii și să aflați totul despre apartament și proprietarii acestuia. Pentru că vânzătorul însuși nu poate spune întregul adevăr. Un alt mod de a vă proteja este să vizitați un incintă local sau un birou de locuințe. Acolo oamenii știu de obicei totul despre toată lumea.
Dar pericolul constă nu numai în vânzător sau cumpărător, ci și în agentul imobiliar. Aceste persoane trebuie tratate cu mare atenție. La cea mai mică îndoială, este mai bine să refuzați serviciile acestei persoane și să căutați alta. Până la urmă, nu fac o glumă cu un apartament, așa că poți rămâne fără locuință. Din acest motiv, o atitudine frivolă față de tranzacția de vânzare este pur și simplu inacceptabilă.Cu cât se va acorda mai multă atenție selectării locuinței și verificării curățeniei documentare, cu atât mai bine. Și este mai bine ca o persoană să nu facă o astfel de tranzacție, ar trebui să existe cineva care să poată ajuta și să sugereze.