Mnoho ruských podnikov sa snaží podpísať dohodu o prenájme nehnuteľností s jedným alebo iným vládnym orgánom - štátom alebo samosprávou. Zástupcovia firiem sú preto radi, že sa zúčastňujú rôznych súťaží a aukcií. Aký je účel podnikateľov zapojených do komunikácie s orgánmi?
Prenajať ako spôsob sporenia
Prenájom komunálneho majetku je postup, ktorý sa v ruskom podnikateľskom prostredí považuje za vynikajúcu alternatívu k príslušnej dohode s obchodnou organizáciou.
Dôvodom je skutočnosť, že jeden alebo iný sklad, kancelária alebo iné priestory, ktoré obec má, sú zvyčajne oveľa lacnejšie ako zariadenia ponúkané právnickými osobami. A mnohí podnikatelia sú veľmi radi, že majú právo na prenájom obecného majetku.
Špecifiká obecného majetku
Aká je špecifickosť nehnuteľností vo vlastníctve miestnych orgánov? V súlade s ustanoveniami článku 215 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je majetok vo vlastníctve miest, vidieckych sídiel a iných územnosprávnych celkov, na úrovni ktorého sa implementuje miestna samospráva, klasifikovaný ako komunálny typ. Príslušný druh majetku sa často prideľuje jednotlivým inštitúciám. Ak to tak nie je, je zaradený ako majetok do štátnej pokladnice.
Ak chce podnikateľ zistiť, či je možné prenajať nehnuteľnosť konkrétneho druhu obecného majetku, takéto informácie sa zvyčajne zverejňujú na webových stránkach miestnych orgánov. Ale aj keď z akýchkoľvek dôvodov neexistujú žiadne relevantné údaje o webových zdrojoch obcí, podnikateľ má právo podať žiadosť miestnej samospráve. Služby súvisiace s poskytovaním relevantných informácií podnikateľovi by mala poskytovať obec zadarmo.
Subjekty nájomných vzťahov
Stojí za zmienku, že pre podnikateľov je možné kúpiť nehnuteľnosť nielen mestského, ale aj štátneho typu. Medzi postupom, v ktorom sa prenajíma obecný majetok, a podobnými opatreniami s účasťou štátnych orgánov existuje len niekoľko zásadných rozdielov, pretože všetky tieto procesy sú upravené v rovnakých zákonoch.
Druhy zmlúv
Možno tiež poznamenať, že leasing nie je jedinou možnosťou interakcie medzi orgánom na jednej alebo druhej úrovni a podnikom. Špecifickosťou príslušných zmlúv je to, že nehnuteľnosť prevádza prenajímateľ za poplatok za dočasné použitie.
Je možná aj možnosť uzavretia zmluvy na bezdôvodné použitie. Podľa tejto zmluvy je vlastník nehnuteľnosti povinný previesť nehnuteľnosť na inú stranu, ktorá ju musí zaslať späť vlastníkovi v rovnakom stave, berúc do úvahy povolené odpisy alebo formu stanovenú v zmluve.
Okrem takých druhov transakcií, ako je prenájom štátneho a komunálneho majetku a zmluva o bezdôvodnom použití, je možné uzatvárať zmluvy o správe majetku aj pre tento majetok. Podľa týchto dohôd obec alebo štátny orgán prevedie majetok zmluvnej strane na osobu spoločnosti na dobu neurčitú.Druhá strana musí zase spravovať prijatý majetok v záujme svojho vlastníka alebo iného príjemcu.
Zmluva, ktorej predmetom je nájom komunálneho majetku, môže byť tiež nahradená zmluvou upravujúcou úschovu majetku a jeho súčasné použitie. Variant je možný aj s uzavretím zmluvy o pôžičke, ktorej predmetom je zodpovedajúci druh vecného majetku.
Prenájom federálneho a komunálneho majetku sa však v praxi uskutočňuje hlavne v rámci bežných lízingov. Aj keď, samozrejme, na úrovni konkrétnych obcí v konkrétnom regióne sú možné rôzne prístupy k otázke interakcie s podnikmi. Hlavné je, že príslušné kroky orgánov nie sú v rozpore s právnymi predpismi upravujúcimi vzťahy štátnych a obecných inštitúcií so súkromnými podnikmi.
Charakteristiky lízingu s obcami
Hlavným právnym aktom určujúcim postup pri prenájme komunálneho majetku je federálny zákon č. 135. V súlade s jeho ustanoveniami sa nehnuteľný majetok, ktorý nie je fixovaný vo forme ekonomického vlastníctva subjektu na úrovni miestnej samosprávy, môže prenajímať podnikateľom iba na konkurenčnom základe (alebo dražbe). Podobný postup by sa mal vykonať, ak nehnuteľnosť patrí obci jednotný podnik. A nezáleží na tom, či ide o hospodárske riadenie alebo prevádzku. Rovnaké pravidlá sa použijú, ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve autonómnej štátnej inštitúcie alebo obecného orgánu, ale je predmetom prevádzkového riadenia.
Špecifiká súťaže
V niektorých prípadoch je teda prenájom obecného majetku možný až po výberovom konaní. Pravidlá, podľa ktorých sú tieto postupy organizované, sú stanovené v jednom z nariadení Federálnej protimonopolnej služby Ruskej federácie - agentúry, ktorá je v mnohých ohľadoch zodpovedná za správnosť interakcie medzi vládou a podnikmi. Príslušný regulačný akt vydaný protimonopolnou službou obsahuje zoznam druhov nehnuteľností, ktorých prenájom je nevyhnutný. Ustanovenia nariadenia FAS Rusko môžu naopak doplniť nariadenia vydané na úrovni jednotlivých obcí. Tieto dokumenty sú spravidla k dispozícii na webových stránkach miestnych orgánov.
Zvláštnosťou výberových konaní, ktorých predmetom je uzavretie dohody o prenájme obecného majetku, je to, že informácie týkajúce sa týchto udalostí by sa mali zverejňovať na internete na adrese torgi.ru, ktorý vlastní ministerstvo hospodárskeho rozvoja.
Ak sa súťaže nekonajú
Existujú situácie, keď príslušné súťaže nie sú potrebné. V ktorých prípadoch je možné prenajať si obecný majetok bez ponuky? Tieto momenty upravuje 17. článok federálneho zákona č. 135. Zvážte ich.
Prvý scenár, za predpokladu, že prenájom obecného majetku je možný bez výberového konania, môže byť realizovaný v súlade s ustanoveniami 5. kapitoly spolkového zákona č. 135, ktorý odráža možnosť zavedenia určitých preferencií zo strany obecných úradov.
Druhý scenár predpokladá, že hospodárska súťaž sa už uskutočnila podľa pravidiel obsiahnutých v ustanoveniach spolkového zákona č. 44, to znamená podľa obecnej zmluvy. Zároveň doba prenájmu predmetu nemôže byť dlhšia ako doba trvania príslušného typu zmluvy.
Treťou možnosťou, v rámci ktorej ponuka nie je povinná, je prenájom nehnuteľností na obdobie nepresahujúce 30 dní do šiestich mesiacov. Zároveň je neprijateľné opätovne uzatvárať dohody medzi obcou a tou istou protistranou po dokončení zmluvy v stanovenej lehote.
Možno tiež poznamenať, že výberové konanie, ktorého predmetom je lízing komunálneho majetku, sa nemôže konať, ak sa predpokladá predĺženie existujúcich zmlúv medzi podnikateľmi a obcami.
Ponuka sa nemôže konať, ak sa práva na komunálny a iný majetok udeľujú firmám na základe ustanovení medzinárodných zmlúv podpísaných Ruskou federáciou, medzivládnych dohôd, ako aj federálnych zákonov, ktorými sa ustanovuje osobitný postup pri používaní majetku a iných právnych aktov: dekrétov prezidenta, vládnych dekrétov alebo napríklad , súdne rozhodnutia, ktoré nadobudli účinnosť.
Ponuky sa neuskutočňujú, ak obec daruje kultové budovy, stavby a iné druhy majetku náboženské organizácie.
Potreba verejnej súťaže nemusí byť nevyhnutná, ak sa nehnuteľnosť prevádza v prospech iných orgánov na štátnej alebo obecnej úrovni, ako aj mimorozpočtových prostriedkov alebo napríklad Ruskej centrálnej banky.
Možno tiež poznamenať, že postup, ktorý sme preskúmali, podľa ktorého sa prenajíma majetok obcí a štátnych orgánov, sa nevzťahuje na oblasti, ktoré sú upravené zákonmi o pôde, vode, lesoch Ruskej federácie, ako aj o podzemných zákonoch.
Používaná nehnuteľnosť: dve možnosti
Podnikatelia tak majú niekoľko príležitostí, ako získať lacný zdroj vo forme obecného majetku. V prvom rade je potrebné poznamenať, že zmluvy medzi podnikmi a orgánmi môžu byť zastúpené v širokom spektre: vo forme nájomných zmlúv, bezdôvodného použitia, správy dôvery atď. Každá z možností stanovených v právnych predpisoch Ruskej federácie je možná v rámci dvoch hlavných schém. :
- pri uskutočňovaní ponúk (ponúk alebo aukcií), ktorých predmetom je právo spoločnosti uzavrieť dohodu jedného alebo druhého typu s obecným alebo štátnym orgánom;
- uzavretie dohody bez ponúk alebo aukcií v súlade s ustanoveniami zákona.
V niektorých prípadoch sa príslušné ponuky nazývajú tendre, v iných - aukcie. Ktorý výraz je správnejší?
Súťaž alebo dražba?
V závislosti od kontextu a radu konkrétnych znakov postupu sa jeden a druhý pojem môže použiť z úplne legitímnych dôvodov. Pokiaľ ide o súťaž, predpokladá sa, že prihlášky účastníkov sa budú predkladať v uzavretej forme (napríklad v obálkach). Súťažiaci nebudú poznať podrobnosti o prihláškach.
Aukcia je zase určením najvýhodnejšej možnosti pre obec na základe verejnej ponuky. To znamená, že jeden alebo iný účastník súťaže o právo uzavrieť nájom komunálneho majetku v priebehu toho, čo konkurent ponúka, a môže sa pokúsiť predložiť návrh, ktorý je pre majiteľa výhodnejší.
Ako sa uskutočňujú výberové konania
V závislosti od toho, či sa koná aukcia alebo verejná súťaž, môžu sa pravidlá ponuky mierne líšiť. Ako sme už uviedli, ak ide o súťaž, verejný zostáva iba zoznam účastníkov. Ak sa podujatie koná v aukcii, všetky informácie o účastníkoch a ich návrhoch sú otvorené.
Obec, ktorá vlastní nehnuteľnosť, vytvára osobitnú províziu. Jeho hlavné funkcie sú: práca s obálkami obsahujúcimi ponuky od uchádzačov, zakladanie okruhu ľudí s prístupom k informáciám o udalosti, skúmanie konkurenčných výhod a ďalších vlastností každej ponuky, určovanie víťazných ponúk alebo účastníkov aukcie.
Lízing komunálneho majetku je možný nielen pre právnické osoby, ale aj pre občanov a podnikateľov.To znamená, že subjekty právnych vzťahov v ktoromkoľvek z týchto právnych štatútov sa môžu zúčastňovať na príslušných súťažiach a dražbách.
Preskúmanie aplikácie
Študujeme aspekt týkajúci sa posudzovania žiadostí uchádzačov. Hlavné ustanovenia upravujúce príslušný postup sa určujú na úrovni komunálnej legislatívy. Nasledujúce formulácie sa však môžu považovať za celkom typické.
Obce zvyčajne posudzujú žiadosti prijaté do jedného mesiaca od okamihu, keď súťažiaci zaslal príslušný dokument.
Prihlášky sa skúmajú, iba ak boli spolu s nimi zaslané dokumenty stanovené v pravidlách súťaže. Spravidla ide o nasledujúci zoznam:
- písomné vyhlásenie adresované vedúcemu orgánu;
- zakladajúce dokumenty účastníka, osvedčenia o registrácii právnickej osoby, ako aj zdroje potvrdzujúce štatút osoby, ktorá podpíše nájomnú zmluvu, ak spoločnosť prejde výberovým konaním;
- bankové údaje uchádzač;
- dokumenty odrážajúce údaje súvahy v podniku.
Orgán zodpovedný za usporiadanie výberového konania môže zároveň požadovať od účastníka ďalšie dokumenty, ak to ustanovuje zákon.
Hlavným kritériom na určenie víťaza súťaže sú najlepšie podmienky na vykonanie príslušnej zmluvy. Organizácia, ktorá mestu ponúkla najvyššiu zmluvnú hodnotu, je zase víťazom aukcie. Prenájom komunálneho majetku je možný iba v prospech víťazov aukcie.
preferencie
Zaujímavé ustanovenia sú obsiahnuté v 18. článku federálneho zákona č. 209. Uvádza sa v ňom, že malé a stredné podniky majú právo spoliehať sa na niektoré podporné opatrenia zo strany obcí vo forme bezdôvodných alebo implikovaných preferenčných podmienok pre prevod majetku na dočasné použitie. V takom prípade by mala byť verejnosť k dispozícii zoznam majetku, ktorý je možné prenajať ako súčasť vhodných podporných opatrení - v médiách alebo na oficiálnych internetových stránkach orgánov. Prenájom mestského majetku v preferenčnej podobe je možný na obdobie najmenej 5 rokov. Môže sa však znížiť, ak podnikateľský subjekt predloží príslušnú žiadosť.
Prenájom komunálneho majetku a DPH
Dôležitým aspektom je výpočet DPH pri prenájme obecného majetku. Predmetom platby príslušnej dane bude spoločnosť, ktorá si nehnuteľnosť prenajala.
Hodnota základu dane sa stanoví súčtom výšky nájomného za každú nehnuteľnosť. Nájomca musí vygenerovať faktúru do 5 dní od dátumu platby. Jeho povinnosťou je podať daňové priznanie k DPH do 20. dňa mesiaca nasledujúceho po zdaňovacom období.
Kam plynú príjmy z prenájmu?
Kam obec posiela finančné prostriedky získané z prenájmu majetku? Výťažok sa spravidla vynakladá na aktualizáciu a údržbu materiálnej a technickej základne orgánu. Prostriedky sa prevádzajú na osobitný rozpočtový účet, z ktorého sa potom prevádzajú na účet samotnej inštitúcie v medziach ustanovených zákonom.
