Realitné transakcie v Rusku sú vo vysoko rizikovej zóne. Zanedbanie základných pravidiel administratívy pri uzatváraní dohody o prenájme obydlia môže mať za následok nežiaduce následky, aj keď ide o transakciu medzi príbuznými alebo dobrými priateľmi.
Platí to pre majiteľa nehnuteľností, kupujúcich, nájomcov bytových a nebytových priestorov. Odvolanie sa na realitné kancelárie a právnické firmy, ktoré sa špecializujú na podporu takýchto dohôd, samozrejme nevylučuje pozorný a svedomitý prístup účastníkov samotných transakcií s nehnuteľnosťami k vypracovaniu pracovnej zmluvy.
Niektoré vlastnosti uzavretia nájomnej zmluvy
Písomné uzavretie zmluvy o prenájme priestorov pomôže účastníkom transakcie jasne formulovať, podrobne opísať všetky ich požiadavky a priania a najdôležitejšie podmienky spolupráce. Ďalej sa tým predíde nedorozumeniam, konfliktom a sporom, ktoré vedú k súdnym sporom.
Záverečná nájomná zmluva formy, ktorú má akýkoľvek realitný agent alebo právnik, je potrebné venovať osobitnú pozornosť niektorým dôležitým bodom. Napríklad nájomná zmluva sa môže uzavrieť s jednou osobou a ostatné osoby budú mať bydlisko v byte. Musia byť uvedené v príslušnom ustanovení zmluvy. V tomto prípade, podľa zákona, prenajímateľ rieši všetky sporné otázky iba s osobou, ktorá podpísala zmluvu.
Okrem toho nesmieme zabúdať na požiadavku právnych predpisov v oblasti noriem pre jednu osobu. Koniec koncov, nájomca má právo presunúť svoje maloleté deti do bytu bez súhlasu prenajímateľa.
Najčastejšie sporné otázky, ktoré sa týkajú súdu
Ako ukazuje prax, hlavnými kontroverznými otázkami pri prenájme alebo prenájme obytných priestorov sú podmienky, výška, spôsob platby a ukončenie zmluvy. Toto sa môže vyjadriť v:
- predčasná platba za služby (táto položka v zmluve spravidla venuje osobitnú pozornosť: podmienky a výška platby sú jasne uvedené);
- zneužitie prenajatých priestorov (napríklad organizácia kancelárie alebo prenájom);
- neochota nájomcov platiť za poškodený majetok (domáce spotrebiče, vybavenie) alebo poškodenie priestorov;
- neochota nájomcov opustiť bývanie po uplynutí doby prenájmu uvedenej v zmluve;
- želanie vlastníka bytu alebo domu využívať sporné priestory na iné účely.
Často vznikajú aj spory týkajúce sa opravy priestorov. Tradične sa uznáva, že drobné opravy priestorov, vybavenia a strojov vykonáva sám nájomca. Opravu prenajatých priestorov vykonáva sám prenajímateľ. Ak takéto opravy môžu ovplyvniť zmeny životných podmienok, môžu sa vykonať iba so súhlasom zamestnávateľa.
Štandardná nájomná zmluva, jej hlavná charakteristika
Pri vypracúvaní dokumentu ako nájomnej zmluvy (ktorého charakteristikou je platený, dvojstranne záväzný dokument) sa odborníci riadia hlavnými ustanoveniami zákona č. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Definuje článok po článku hlavné strany dohody - prenajímateľ (poskytuje obytné priestory na užívanie) a nájomca (využíva priestory na bývanie za poplatok).
Povinné ustanovenia zmluvy
Každá nájomná zmluva na byt, ktorého vzor je k dispozícii u ktorejkoľvek notárskej verejnosti, ako aj na tematické zdroje, obsahuje položky, ktoré strany starostlivo predpísali:
- priezvisko, meno, priezvisko každej zo zmluvných strán;
- Predmet zmluvy (bytové priestory umiestnené na vyznačenej adrese, v prípade potreby hlavné charakteristiky: časť bytu, časť domu);
- zoznam osôb, ktoré majú právo na pobyt v prenajatých priestoroch;
- určenie rozsahu, načasovania platby a časového rámca zmluvy;
- povinnosti a práva strán, samostatná doložka pre prenajímateľa a samostatná doložka pre nájomcu;
- podmienky vypovedania zmluvy - v tomto odseku môžu zmluvné strany uviesť podmienky, za ktorých sa vypovedanie zmluvy ukončí okamžite, a to pred plánovaným termínom (zvyčajne sa stane, ak jedna zo strán nedodržiava ustanovenia zmluvy);
- podrobnosti a podpisy strán - tu sú uvedené údaje, ktoré chce každá strana dostávať od druhej strany (pasové údaje, čísla a séria ďalších dokumentov, registrácia, bydlisko, kontaktné telefónne čísla).
Potrebujem predbežnú nájomnú zmluvu
Výhodou písomnej pracovnej zmluvy je možnosť podrobného posúdenia neštandardných situácií.
Napríklad predbežná zmluva o prenájme obydlia sa môže uzavrieť v prípade, že obytné priestory nie sú pripravené (nevykonali sa žiadne opravy, nepriniesol sa nábytok, nepripojili sa žiadne komunikácie potrebné na zabezpečenie normálneho fungovania).
Takýto dokument tiež vysvetľuje predmet zmluvy, povinnosti a práva strán a naznačuje, že po splnení všetkých stanovených doložiek bude hlavná zmluva dodatočne uzavretá a automaticky zruší predbežné.
Prečo sa vzorka používa v nájomnej zmluve?
Pri vypracúvaní zmluvy o prenájme obydlia sa vzorka v niektorých prípadoch nemusí zhodovať so žiadnymi individuálnymi požiadavkami. V takom prípade je potrebné dokument doplniť alebo znovu vykonať. Jedným z kontroverzných problémov môže byť napríklad počet súborov kľúčov pre nájomcu a prenajímateľa.
V štandardných vzorkách zmlúv sa tento problém nemôže zdôrazniť v samostatnom odseku. Hoci to nie je potrebné, je potrebné vyplniť, ale toto ustanovenie v zmluve stanovuje podmienky a postup pri návšteve prenajímateľov prenajímateľmi.
Aby sa predišlo konfliktom so stratou vecí a domácich spotrebičov, ktoré sú v byte v čase prenájmu obytného priestoru, zostaví sa podrobný inventár. V prípade poškodenia alebo straty je potrebné uviesť výšku poistenia. Je tiež možné, že prenajímateľ namiesto poistenia preberá od nájomcu spravidla zálohu vo výške mesačnej platby ako ručiteľ za bezpečnosť majetku.
V prípade korektného využívania priestorov a dostupného vybavenia po uplynutí platnosti zmluvy sa táto suma vráti. Ak si prenajímateľ ponechá súbor kľúčov, nájomca má právo požadovať zahrnutie položky do zmluvy o neprípustnosti návštevy priestorov v jeho neprítomnosti.
Charakteristické črty nájomnej zmluvy medzi jednotlivcami
Občiansky zákonník Ruskej federácie zdieľa pojmy: zmluva o prenájme priestorov medzi jednotlivcami a uzavretie zmluvy medzi osobami, z ktorých jedna je zákonná.
Pracovnú zmluvu je možné uzavrieť písomne (čo zaručuje veľkú záruku dodržiavania všetkých práv a povinností strán), ako aj ústne (tento typ je obzvlášť bežný pri uzatváraní zmluvy na krátke obdobie - deň, týždeň, mesiac).
Strany môžu uzatvoriť pracovnú zmluvu samostatne bez účasti realitnej kancelárie a notára.Podpisy vedenia agentúry a ich pečať môžu slúžiť ako ručiteľ len vtedy, ak vedenie agentúry preberá zodpovednosť za konanie prenajímateľa alebo nájomcu, čo musí byť uvedené aj v jednej z častí dohody.
Spravidla je potrebné vytlačiť nájomnú zmluvu v dvoch kópiách (pre každú stranu). Rukopis dokumentov nie je tiež zákonom zakázaný.
Lehoty na uzavretie štandardnej nájomnej zmluvy na bývanie
Súčasné právne predpisy ustanovujú uzavretie štandardnej zmluvy o prenájme priestorov na obdobie do 1 roka (krátkodobá zmluva) a od 1 do 5 rokov, čo je maximálna doba na dlhodobý prenájom. Každá z nich má svoje vlastné charakteristiky.
Ak zmluva neurčuje časový rámec na jej uzavretie, považuje sa za platnú 5 rokov. Je možné ho ukončiť z iniciatívy prenajímateľa iba v prípade, že platba nebola vyplatená dlhšie ako 6 mesiacov.
V prípade krátkodobej zmluvy sa táto príležitosť objaví po omeškaní platby po dobu 2 mesiacov.
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca v prípade dlhodobej zmluvy po 5 rokoch právo požiadať, aby s ním uzavrel dohodu o ďalšom pobyte v tomto obytnom priestore.
Ak prenajímateľ odmietne a uzavrie dohodu s iným nájomcom, môže požiadať súd o zrušenie tejto dohody a o náhradu majetkovej a morálnej ujmy. A súd ho môže uspokojiť.
Postup pri uzatváraní nájomnej zmluvy
- Pred podpísaním zmluvy musí byť nájomca oboznámený so všetkými dokladmi o tituloch pre obytný priestor.
- Prenajímateľ kontroluje súlad uvedených údajov z pasu (vrátane registrácie, registrácie).
- Pri dodávke bývania s domácimi spotrebičmi je potrebné podpísať zákon o overení jeho práce.
- V osobitnej doložke zmluvy uveďte ukazovatele všetkých elektromerov (elektrina, voda, plyn).
- Po rozhodnutí o všetkých kontroverzných bodoch by strany mali dôkladne prečítať vypracovanú dohodu.
- Podpisy strán sú umiestnené na každej strane zmluvy a na poslednej strane v časti „Podrobnosti o stranách“.
Súčasné právne predpisy nevyžadujú povinnú registráciu nájomnej zmluvy s akoukoľvek vládnou agentúrou ani jej osvedčenie notárom. Môže sa to však stať súčasťou dodatočného zabezpečenia transakcie, aj keď to pri rozhodovaní pred súdom nehrá rozhodujúcu úlohu. Je potrebné tiež poznamenať, že právne predpisy vo väčšej miere chránia práva zamestnávateľa.
Stiahnite si nájomnú zmluvu
