Existuje veľa spôsobov, ako si prenajať byt. V ruskom práve sú zakotvené dva hlavné princípy - uzavretím obchodných zmlúv o prenájme, ako aj podpísaním zmluvy o prenájme spoločnosti. Ako sa líšia? Aké legislatívne zdroje upravujú príslušné zmluvy?
Rôzne druhy prenájmu
Aký je rozdiel medzi komerčným nájmom a inými typmi transakcií s nehnuteľnosťami? Je potrebné poznamenať, že špecifiká zodpovedajúcich typov právnych vzťahov upravujú občianske a bytové právne predpisy Ruskej federácie. Podľa ustanovení Občianskeho zákonníka Ruskej federácie z nájomnej zmluvy vyplýva, že jedna z jej strán (vlastník alebo iná oprávnená osoba) poskytuje ďalšie priestory za poplatok v zákonnom vlastníctve spolu s právom na pobyt. Keďže vzťahy v rámci tohto typu transakcie zahŕňajú peňažné vyrovnanie, znamená to, že sa prenajímajú obchodné priestory.
Je možný variant, v ktorom je vlastníkom priestorov orgán verejnej správy alebo obec. V takom prípade bude najpravdepodobnejšie záležitosťou sociálneho nájmu, podľa ktorého neexistuje nájom ako taký, to znamená, že osoba prevedie na orgány určitú sumu v súlade so stanovenou tarifou.
Vzťah medzi občanom a príslušným orgánom však často zahŕňa určitý druh peňažného vyrovnania. Preto boli zakotvené rôzne právne pramene, aj keď neoficiálne, ale stále sa pravidelne používa pojem, ktorý charakterizuje takéto vzťahy - sociálne obchodné nájomstvo.
Sociálne a obchodné typy zamestnania
Tak či onak, z hľadiska občianskych právnych predpisov Ruskej federácie sú sociálne a obchodné nájom úplne odlišné právne kategórie. A to aj napriek skutočnosti, že dohody, ktoré formujú príslušné vzťahy, majú niektoré spoločné črty - napríklad konsenzualitu, odplatu (hoci niektorí právnici považujú tento pojem za neaplikovateľný na nábor v spoločnosti), ako aj reciprocitu.
Záleží teda na tom, kto je vlastníkom priestorov. Niektorí právnici však poznamenávajú, že štát alebo obec môžu byť stále vlastníkmi nehnuteľností na základe zmluvy o komerčnom prenájme, ktorá nemá sociálny charakter. Odborníci sa preto domnievajú, že to nie je ani tak postavenie vlastníka, ale obsah zmluvy.
Niektorí právnici sa domnievajú, že je zásadne dôležité aj to, kto je zamestnávateľ. Komerčné nájomné je uplatniteľné, iba ak si fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť. Predmetom príslušných právnych vzťahov, na ktoré sa vzťahuje úprava podobných článkov občianskeho práva, právnická osoba, ako poznamenali právnici, nemôže byť. Existujú však možnosti, v ktorých organizácie pôsobia ako sprostredkovatelia medzi vlastníkom a jednotlivcom prenajímajúcim byt.
Občianske právne predpisy Ruskej federácie ustanovujú dva hlavné typy nájomných zmlúv, ktorých predmetom sú obytné nehnuteľnosti. Po prvé, ide o skutočnú zmluvu o komerčnom prenájme bývania, podľa ktorej môže byť prenajímateľom právnická osoba alebo fyzická osoba a nájomcom môže byť iba občan. Po druhé, ide o sociálne orientovanú zmluvu. Prenajímateľom je štát alebo obec, nájomca je jednotlivec.
Jedným zo základných kritérií, ktoré rozlišujú medzi spoločenským a obchodným nájmom, je privatizácia. Je to možné iba vtedy, ak štát poskytuje bývanie v príslušnom preferenčnom poradí. V obchodných vzťahoch je možná privatizácia, ak iba nájomca kúpi bývanie od majiteľa.
Zvážte špecifiká každej zo zmlúv.
Sociálne prenajímanie: špecifiká zmluvy
Sociálny nájom bývania upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie, ako aj príslušné pramene práva v oblasti bytovej legislatívy, na ktoré sa Kódex môže odvolávať. Oblasť, v ktorej sa takéto právne vzťahy vykonávajú, je podľa ustanovení Kódexu dostatočne úzka - predmetom príslušných dohôd môže byť iba štátny alebo obecný bytový fond. Dôležité je aj právne postavenie nájomcov bytov.
Prenajímateľ na základe zmluvy o sociálnom prenájme je vládny orgán, ktorý je vlastníkom budovy nachádzajúcej sa v bytovom fonde určitej úrovne - štátu alebo obci.
Nájomcom môže byť iba občan Ruska - bývanie sa cudzincom neposkytuje v rámci príslušných dohôd, pokiaľ právne predpisy neustanovujú inak.
Osoba má právo počítať s uzavretím zmluvy o sociálnom prenájme so štátom alebo obcou, ak je uznaná za chudobnú spôsobom predpísaným zákonom, alebo ak potrebuje bývanie.
Upozorňujeme, že zamestnávateľov môže byť niekoľko - spravidla sú členmi rovnakej rodiny. Zároveň to môžu byť vzdialení príbuzní - ak sa preukáže, že so zamestnávateľom vykonávajú spoločnú domácnosť. Je možné, že osoba bude identifikovaná ako rodinný príslušník občana, ktorý prenajíma dom na súde.
Každý, kto môže žiť v byte na základe pracovnej zmluvy v sociálnej oblasti, má rovnaké práva a povinnosti. Záväzky vyplývajúce z ustanovení zmluvy podliehajú splneniu pod podmienkou spoločnej zodpovednosti všetkých, ktorí žijú v byte prenajatom od štátu alebo obce.
Ako sme už uviedli, je celkom možné aj komerčný prenájom bývania od štátu. V praxi sú však aj také zmluvy, aj keď nie úplne oficiálne, často sociálne. Navyše, ako niektorí právnici poznamenávajú, pojem „sociálny“ by sa mal posudzovať predovšetkým v súvislosti s poskytovaním preferenčných podmienok zmluvy - najmä pokiaľ ide o výšku nájomného.
Ako by mala vyzerať zmluva o nájme bývania od štátu alebo obce? Zvážte jeho štruktúru.
Štruktúra zmluvy o prenájme sociálnych vecí
V prvom rade sú strany uvedené v príslušnom type zmluvy. Jeden je občan alebo jeho rodina, druhý je štát alebo obec.
Ďalšou súčasťou dohody je predmet. Môže to byť byt, ktorý je súčasťou fondu na príslušnej úrovni - štát alebo obec.
Ďalšou položkou sú platobné podmienky. Spravidla sa skladá z troch častí - samotného nájomného (je možné poznamenať, že podľa zmluvy o sociálnom prenájme sa častejšie označuje ako nájomné za priestory), náhrady za služby a príspevky na opravu a údržbu bývania. Ak napriek tomu štát vyberá poplatok za sociálne nájom - najčastejšie sa tak stáva, vypočíta sa spravidla na základe rozlohy bytu v sadzbách stanovených v príslušných právnych predpisoch.
Z prenájmu sociálneho bývania vyplývajú aj určité práva a povinnosti strán v súlade so dohodou príslušného typu. Pokiaľ ide o prenajímateľa, ktorým je štát alebo obec, jeho povinnosti sa spravidla vzťahujú na potrebu poskytnúť nájomcovi priestor bez akýchkoľvek bremien, vykonávanie včasných opráv, zabezpečenie stabilných dodávok verejných služieb atď.
Prenajímateľ v oblasti sociálneho nájmu má zase práva. Sú tiež predpísané v zmluve a spravidla odrážajú právo požadovať platby za nájomné a poplatky za služby včas, ako aj sa vzťahujú na súd v prípade akéhokoľvek porušenia.
Povinnosti nájomcu podľa zmluvy sú tieto: užívať byt na určený účel, zaistiť jeho bezpečnosť, v prípade potreby vykonať opravy, zaplatiť nájomné a poplatky za služby včas.
Práva zamestnávateľa stanovené v dohodách o sociálnom prenájme sú tieto: vnášať do bytu ďalšie osoby, ak to nie je v rozpore s ustanoveniami príslušných zákonov a neznamená to nepohodlie susedom. Občan má tiež právo požadovať od vlastníka včasné opravy.
Ukončenie pracovnej zmluvy v sociálnej oblasti
Zmluva o komerčnom prenájme priestorov obsahuje klauzulu o ukončení príslušnej zmluvy. Situácia je podobná v prípade dohody o sociálnom type. Vypovedanie zmluvy je možné kedykoľvek na základe vzájomnej dohody strán. Stačí preto, aby zamestnávateľ písomne upovedomil prenajímateľa.
Štát alebo obec - subjekty vlastníctva nehnuteľností - majú právo ukončiť sociálnu pracovnú zmluvu výlučne na súde, a to len ak existujú právne dôvody.
Berúc do úvahy, ako sa uzatvára zmluva, v ktorej je prenajímateľom štát, skúmame špecifiká dohôd, ktoré nepatria do kategórie sociálnych. Čo presne je komerčný prenájom?
Špecifiká súkromných zmlúv
Podľa článku 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa môžu zmluvy o prevode obytných priestorov na prenájom uzatvárať medzi občanmi, ako aj medzi fyzickými a právnickými osobami, ak sú vlastníkmi nehnuteľností. Zmluva o komerčnom prenájme nevyžaduje administratívne schválenie a nepodlieha povinnej registrácii u vládnych agentúr.
Predmetom príslušnej dohody môže byť bývanie, ktoré spĺňa kritériá definované na úrovni výstavby, požiaru, sanitárnych a iných noriem významných z hľadiska prevádzkovania priestorov. Je dôležité, aby mal byt úradný štatút priestorov, zaznamenaný v dokumentoch ZINZ.
Pracovná zmluva, ktorá nie je klasifikovaná ako sociálna, je naliehavá. Občiansky zákonník Ruskej federácie ustanovuje dva typy dohôd v závislosti od podmienok - do 1 roka a do 5 rokov. Ak zmluvné strany neuvedú termín v podmienkach zmluvy, považuje sa za podpísaný na dobu 5 rokov.
Na rozdiel od dohody o sociálnom prenájme, v ktorej iba nájomca a jeho rodinní príslušníci môžu bývať v byte prenajatom od štátu alebo obce, komerčný prenájom spravidla neznamená obmedzenia pobytu žiadneho človeka. Celú zodpovednosť za využívanie bývania nesie nájomca.
Zároveň je možný variant, v ktorom sa komerčný nájom obydlia uzatvára za účasti viacerých nájomcov. V tomto prípade sa povinnosti vyplývajúce zo zmluvy vzťahujú na každého, kto bude predmetom právnych vzťahov. Ich zodpovednosť sa stáva spoločnou aj vo vzťahu k platbe za bývanie. Jeho hodnota, na rozdiel od zmluvy sociálneho typu, je určená súkromne a nie na základe noriem, ktoré závisia napríklad od oblasti bytu.
Okrem toho, akonáhle je výška nájomného stanovená v zmluve, nemôže sa zmeniť počas doby platnosti dohody. Pokiaľ ide o frekvenciu platieb - určuje sa súkromne. Ak však zmluvné strany toto ustanovenie v zmluve nestanovili, podľa článku 682 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by sa platby mali uskutočňovať mesačne.
Ak je podpísaná zmluva o komerčnom prenájme bývania od štátu, potom bude tento dokument vo všeobecnosti spĺňať vyššie uvedené kritériá.
Pozrime sa teraz na štruktúru týchto zmlúv.
Štruktúra pracovnej zmluvy
Tento typ dokumentu by mal odrážať:
- predmet zmluvy;
- druh nehnuteľnosti, jej adresa;
- práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu;
- doba platnosti dohody;
- spôsoby, ako zamestnávateľ plní svoje povinnosti;
- informácie o dokladoch potvrdzujúcich vlastníctvo bývania;
- údaje z pasu prenajímateľa a nájomcu alebo iné identifikačné informácie;
- výška platby za prenájom, správnosť platby;
- zoznam nehnuteľností nachádzajúcich sa v byte;
- platobné podmienky za služby.
V niektorých prípadoch sú súčasťou zmluvy aj ďalšie prvky. Napríklad existuje komerčný prenájom bývania s právom kúpy. Je pravda, že v ruskej praxi sú takéto právne vzťahy zriedkavé. Často sa však praktizujú v západných krajinách. Zodpovedajúci pojem nie je výslovne zakotvený v práve, hovoria právnici.
Podľa odborníkov súčasné právne akty obsahujú ustanovenia, ktoré sa môžu použiť v súvislosti s reguláciou právnych vzťahov, z čoho vyplýva prenájom bytu s právom na jeho vykúpenie.
Odborníci odporúčajú, aby občania, ktorí registrujú obchodné nájomné zmluvy, podpísali s prenajímateľom aj akt o prijatí a prevode bývania, ktorý je súčasťou hlavnej nájomnej zmluvy. Mala by odrážať stav stien, podláh, okien, vodovodných potrubí a iných prvkov priestorov, ktoré sú z hľadiska vzhľadu a účelu významné.
podnájom
Hlavným zdrojom práva, ktorým sa riadi kategória komerčného nájmu - Občiansky zákonník Ruskej federácie - sú ustanovenia o podnájme, tj o možnosti nájomcu, ktorý má na základe dohody s vlastníkom bytu právo nakladať s majetkom a uzatvárať ďalšie nájomné zmluvy s inými osobami.
Právna povaha dohôd o podnájme je dostatočne podobná osobitostiam dohôd medzi nájomcom bytu a vlastníkom domu. Príslušné zmluvy však majú určité obmedzenia. Napríklad takéto zmluvy nemožno podpísať na obdobie, ktoré presahuje obdobie stanovené v zmluve medzi vlastníkom a prvým nájomcom. Ak je prvá zmluva ukončená v predstihu, potom sa podnájom ukončí.
Špecifickosťou dohody o podnájme je, že druhý nájomca, ako niektorí právnici poznamenávajú, nezískava plné právo na využívanie bývania, najmä ho nemôže zbaviť. Okrem toho je hlavný nájomca zodpovedný za konanie svojej „protistrany“ vlastníkovi bytu.
Na to, aby hlavný nájomca mohol prenajať byt, musí mať byt podľa ustanovení článku 685 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie dostatočnú plochu: 12 m2. m na osobu. Táto norma zase obsahuje ďalší významný zákon upravujúci obchodné nájomné obydlie, RF LC. To znamená, že ak je norma počas navrhovaného zavedenia druhého nájomcu nižšia ako norma uvedená v zákone o bývaní, nemožno dohodu o podnájme uzavrieť.
Preventívne právo obnoviť zmluvu
Pri štúdiu toho, čo je komerčný prenájom bývania, je užitočné venovať pozornosť takému aspektu, ako je preventívne právo na predĺženie nájmu. Podľa článku 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí majiteľ bytu tri mesiace pred uplynutím lehoty na ukončenie zmluvy ponúknuť nájomcovi nové podmienky zmluvy alebo potvrdiť súčasné podmienky. Ak prenajímateľ po prenájme už nechce byt prenajímať, je povinný o tom informovať nájomcu. Ak tak neurobí, zmluva sa predĺži na rovnaké obdobie, na ktoré bola pôvodne uzavretá.
Ešte zaujímavejšie sú ustanovenia článku 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie týkajúce sa následného zbavenia prenajímateľa jeho majetku po dokončení a neobnovení predchádzajúcej zmluvy. Najmä v Občianskom zákonníku sa hovorí, že vlastník nehnuteľnosti nie je oprávnený v priebehu roka uzavrieť dohodu s niekým o prenájme bytu, ak informoval predchádzajúceho nájomcu, že nebude prenajímať bývanie.
Toto je špecifickosť právnych predpisov upravujúcich komerčný prenájom obytných priestorov, ako niektorí odborníci poznamenávajú, že súdna prax súvisí s výkonom ich práv občanmi. Faktom je, že zamestnávateľ ani zďaleka nedokáže v praxi dokázať, že nedostal príslušné varovanie.
Ukončenie obchodnej zmluvy
Preskúmali sme hlavné aspekty takej právnej kategórie, ako je komerčný nájom. Čo to je, viete. Bude tiež užitočné zvážiť nuanciu odrážajúcu ukončenie príslušného typu zmluvy. Podľa článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môžu prenajímateľ aj nájomca ukončiť právne vzťahy na základe dohody o obchodnom prenájme.
Je pravda, že druhý v tomto zmysle má oveľa viac možností. V záujme ukončenia nájmu môže nájomca bez vysvetlenia oznámiť svoje želanie ukončiť právny vzťah tri mesiace pred uplynutím platnosti súčasnej zmluvy. Zákon dáva prenajímateľovi právo vypovedať zmluvu na súde.
V takom prípade musí mať prenajímateľ dôvod na ukončenie zmluvy. Napríklad systematické oneskorenia pri platení nájomného alebo zanedbávanie povinnosti nájomcu udržiavať byt v dobrom stave.
