V ruskej právnej praxi existuje pojem investičnej zmluvy. Mimoriadny význam má skutočnosť, že napriek rozšírenému použitiu tohto typu dohody nemá oficiálne formalizovanie v legislatívnych zdrojoch. Ako sa takéto zmluvy uzatvárajú v praxi?
definícia
Podľa bežného výkladu je investičná dohoda spravidla dohodou obchodnej povahy, ktorá definuje mechanizmus prevodu peňazí alebo materiálnych aktív na spoločnosť alebo skupinu subjektov na účely následného návratu investícií vo forme percentuálneho poplatku alebo majetku s vysokou hodnotou. Podpísaním takejto zmluvy investor prevedie finančné prostriedky alebo nehnuteľný majetok v prospech inej osoby, najčastejšie vo vlastníctve alebo operatívne riadenie.
Hlavným účelom, na ktorý sa uzatvára dohoda o investičnej činnosti, je následné získanie komerčne hmatateľných výhod investora v hotovosti alebo materiálnych aktívach. Zdrojom príjmu investora je zároveň činnosť organizácie, do ktorej investoval. V predmetnej dohode sa zvyčajne predpokladá, že príslušné činnosti príjemcu prostriedkov majú podnikateľskú povahu. Právna povaha takýchto dohôd sa však môže veľmi líšiť.
Stavebné investície
Investičná dohoda v stavebníctve si získala osobitnú obľubu. Zdrojom financovania aktivít developerov sú spravidla finančné prostriedky získané zvonku - od občanov (pokiaľ ide o výstavbu domov), organizácií, štátu alebo obcí (ak má objekt komerčný účel). Investičná zmluva v oblasti výstavby znamená, že investor prevedie peniaze vývojárovi výmenou za prevzatie hotového majetku po jeho výstavbe (alebo prípadne právo kúpiť predmet záujmu s významnými preferenciami).
Zaujímavé je, že tento typ zmluvy nie je nijako klasifikovaný v občianskych právnych predpisoch Ruskej federácie.
Z hľadiska právneho postavenia je investičná zmluva na výstavbu vzorom zmiešanej dohody, ktorej legitimita je zaručená znením článku 2 ods. 2 článku 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie - o možnosti uzatvárania zmlúv, ktoré môžu alebo nemusia byť upravené zákonmi Ruskej federácie.
Štruktúra takýchto dohôd spravidla znamená prítomnosť prvkov charakteristických pre typy dohôd v rôznych oblastiach.
To znamená, že zákazky na výstavbu môžu obsahovať jazyk špecifický pre pôžičku, zmluvu alebo napríklad partnerstvo, na základe špecifík spoločnosti prijímajúcej investíciu.
Nuansy zákona
Občiansky zákonník Ruskej federácie zároveň nie je jediným prameňom práva, ktorý určuje stav zmlúv o zhotovení (presnejšie poskytuje usmernenia na zostavenie ich štruktúry). Pri príprave takýchto dohôd sa spolkový zákon o investičných činnostiach a zákon RSFSR podobného smerovania môžu uplatňovať v tých častiach, v ktorých ustanovenia nie sú v rozpore s novším právnym aktom. Napríklad niektoré z noriem uvedených vo vyššie spomenutom spolkovom zákone platia, ak sa nejedná o stavbu predmetu od nuly, ale povedzme jeho opravu alebo rekonštrukciu. Dohody tohto druhu sa v niektorých prípadoch označujú aj ako investičné dohody.Keďže v občianskom práve nie je jasná definícia takýchto zmlúv, nejde o chybu.
Znaky investičných zmlúv
Ako sme už uviedli, zákony Ruskej federácie nedávajú jednoznačnú definíciu toho, čo je to investičná dohoda. Na samom začiatku článku sme predstavili jednu z populárnych interpretácií tohto pojmu, ale naša definícia nie je oficiálna. Ruskí právnici zároveň zdôrazňujú niekoľko typických čŕt investičnej zmluvy. Zvážte ich.
Kľúčovým kritériom je tu ekonomický obsah dohôd. Niektorí právnici sa domnievajú, že nezáleží na tom, či je investičná dohoda uzavretá medzi jednotlivcami, právnickými osobami alebo oboma - môžu byť akýmkoľvek subjektom občianskych práv (napríklad objekty). Navrhovatelia tohto stanoviska sa odvolávajú na znenie zákona RSFSR „O investičnej činnosti“ - uvádza sa v ňom najmä to, že predmetmi investičnej činnosti môžu byť fondy a obežný majetok vo všetkých sférach a segmentoch národného hospodárstva.
Vo federálnom zákone prijatom už v Ruskej federácii sa zase hovorí, že predmetom investícií môže byť majetok v akejkoľvek forme vlastníctva - súkromný, štátny, obecný a ďalšie. Niektorí právnici upozorňujú na niekoľko podriadených prameňov práva. Napríklad jeden z dokumentov ruskej arbitrážnej praxe hovorí, že investičná dohoda musí nevyhnutne obsahovať znenie odrážajúce účel vkladateľa získať príjem alebo iné preferencie.
Odborníci identifikujú nasledujúce kľúčové vlastnosti, podľa ktorých možno zmluvu klasifikovať ako „investíciu“. Ide o:
- uzavretie investičnej dohody by malo znamenať dlhodobý charakter vzťahov medzi stranami;
- dohoda by mala byť vzájomnej povahy (tj výmenou za príjem investícií subjekt prevedie vkladateľovi výsledok investície - príjem, nehnuteľnosť, preferencie atď.);
- dohoda musí byť založená (vo forme projektovej dokumentácie, ponuky, obchodná ponuka atď.);
- zmluva by mala odrážať obchodný záujem strán (to znamená, že investor dostáva určitú odmenu).
V závislosti od podnikateľského sektora, v ktorom investor a príjemca finančných prostriedkov spolupracujú, môže dohoda zahŕňať aj formulácie zahŕňajúce zamýšľané použitie finančných prostriedkov a materiálnych aktív prevedených investorom, ako aj všeobecnú alebo spoločnú povahu vlastníctva majetku, ktorý sa prevádza na investora.
Investičné partnerstvo
V roku 2012 bola inštitúcia investičného partnerstva v Rusku legislatívne fixná, čo odrážalo osobitnú formu spoločnej činnosti partnerov. Aké sú znaky dohôd uzavretých medzi nimi? Dohoda o investičnom partnerstve má predovšetkým špecifiká predmetu.
Vo väčšine prípadov ide o spoločné nadobudnutie cenných papierov podnikateľských subjektov, ako aj akcií tvoriacich vlastný kapitál v osobitnej právnej forme obchodno-ekonomického partnerstva. Investičné partnerstvo je preto akýmsi kompromisným riešením na implementáciu právnych vzťahov medzi formami, ako sú komanditné spoločnosti (typické pre právnické osoby) a jednoduché partnerstvá (na ktorých sa môžu jednotlivci zúčastňovať).
Investičné partnerstvo znamená zmluvný vzťah, v ktorom nie sú vyplácané dane z obratu pri rozdelení príjmu medzi účastníkov. V takom prípade zákonodarca poskytuje stranám dohody nezverejňovať podmienky transakcií na verejnosti. V tomto zmysle sa stav investičného partnerstva v niektorých ohľadoch líši od dohody medzi organizáciami. Medzi tými a ostatnými však existujú spoločné body. Napríklad vo väčšine prípadov sa vyžaduje predpisovanie trvanie zmluvy investičné partnerstvo, zohľadniť osobitosti odstúpenia od dohody konkrétnych účastníkov, najmä interakciu s veriteľmi atď.
Prax navrhovania investičných zmlúv v stavebníctve
Vráťme sa k štúdiu dohôd špecifických pre stavebníctvo - ako jedna z najpopulárnejších z hľadiska investičných vzťahov v podnikaní. Bude užitočné študovať napríklad algoritmus pre správnu prípravu takýchto zmlúv na základe kritérií prijatých v ruskom právnom systéme. Už sme poznamenali, že forma investičnej zmluvy môže mať znaky podobnosti s dohodami, ktoré sú charakteristické pre iné oblasti podnikania - pôžičky, predaj atď. Na základe tejto funkcie, ako správne navrhnúť zmluvy?
Po prvé, každá občianska dohoda sa musí začať preambulou. Spravidla sa v nej uvádza názov zmluvy, miesto a čas a jej uzavretie. Ďalším komponentom sú informácie o stranách dohody. Ak sa medzi právnickými osobami uzatvára investičná dohoda, je potrebné určiť ich oficiálne meno a uviesť úradníkov, ktorí konajú v mene príslušných štruktúr. Ak je jednou zo zmluvných strán fyzická osoba, je potrebné uviesť jej identifikačné údaje (meno, sériu a číslo pasu, adresu registrácie).
Povedzme, že povinná strana transakcie má obvykle jeden z dvoch hlavných stavov - buď je to zákazník, alebo dodávateľ. V prvom prípade to znamená, že protistrana investora je povinná prilákať ďalších dodávateľov - to znamená, že je to hlavne riadiaca štruktúra. Je však celkom možné, že rovnaká právnická osoba bude zákazníkom aj dodávateľom. Odborníci však odporúčajú použiť prvý termín uvedený v zmluve.
Nasledujú podmienky investičnej zmluvy. Spravidla sa tu zaznamenáva predmet dohody, finančné ukazovatele, ako aj obsah zmluvy. Niektorí právnici sa na základe ustanovení článku 432 Občianskeho zákonníka domnievajú, že kľúčovou podmienkou dohody o investovaní je presne ten predmet. Typické znenie tu môže znieť takto: „Investor sa podieľa na financovaní projektu prevodom finančných prostriedkov a zákazník ich používa na účely výstavby a následného prevodu nehnuteľnosti v prospech zmluvnej strany.“ “ Znenie sa samozrejme môže líšiť v závislosti od špecifík konkrétneho projektu.
Investičná dohoda, ktorej vzorku v súčasnosti pripravujeme, by mala obsahovať aj adresu budúceho majetku (ulicu, dom, budovu a číslo bytu, ak sú známe), počet podlaží a ďalšie znaky charakterizujúce jeho geografickú polohu. V niektorých prípadoch odborníci odporúčajú uplatniť na zákazku grafický plán umiestnenia objektu na zemi, a ak je to možné, aj rozloženie bytu.
Nasledujúci odsek - zmluvné strany dohody o investovaní stanovia zoznam prác, ktoré musí povinná strana vykonať, aby splnila podmienky zmluvy z jej strany. Odborníci odporúčajú, aby bol ich obsah zverejnený podrobne, to znamená, že s tým súhlasí, že sa jedná o stavebné, technické, inštalačné práce, pokládku komunálnej infraštruktúry, elektrinu. Ak je k dispozícii povrchová úprava, opravíme ju. V niektorých prípadoch je vhodnejšie uviesť zoznam relevantných prác, ako aj ich dodatočnú dokumentáciu v prílohách k hlavnej zmluve.
Ďalším odsekom zmluvy je cena. Je možné, že ho chce zákazník nainštalovať v cudzej mene. V tomto prípade by sa však mal uviesť hlavný zdroj údajov o jeho výmennom kurze k rublu - spravidla ide o informácie od centrálnej banky Ruskej federácie. To znamená, že môžete opraviť toto znenie: „Výpočty v rubľoch sa robia na základe výmenného kurzu stanoveného Centrálnou bankou Ruskej federácie v deň, keď investor uskutoční platbu.“V časti „cena“ zmluvy je potrebné odzrkadliť celkovú výšku príspevku investora a tiež, keďže predmetom dohody sú nehnuteľnosti, cena za meter štvorcový bývania.
Investičná zmluva, ktorej vzorku zostavujeme, by mala obsahovať informácie o dátume splnenia zmluvných záväzkov zákazníkom (dodávateľom, ak sú tieto stavy kombinované). V 314. článku Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa uvádza, že ak nie je stanovená lehota, vychádza sa z primeranej lehoty. Je však lepšie špecifikovať túto podmienku zmluvy. Zároveň môže byť tento termín viazaný na rôzne body - dodanie predmetu na prevzatie alebo skutočnosť, že investor má právo vlastniť byt. Osobitné kritérium určujú zmluvné strany podľa objektívnych priorít.
Povinnosti investorov
Bude užitočné venovať pozornosť takej položke, ako sú povinnosti investorov. Odborníci sa domnievajú, že typický návrh investičnej zmluvy môže obsahovať tieto kombinácie:
- prevádzať peniaze alebo iné materiálne zdroje v rámci podmienok dohodnutých v zmluve (pravidelne ich poskytovať zákazníkovi);
- dodať partnerovi potrebné doklady o titule a iných druhoch;
- zaplatiť zákazníkovi osobitný poplatok, ak to vyžaduje dohoda;
- vykonať prijatie predmetu.
Povinnosti zákazníkov
Zákazník je zase oboznámený s určitým rozsahom povinností. Čo by mal urobiť:
- vypracovať alebo objednať projektovú dokumentáciu;
- nájsť a prideliť pôdu na výstavbu nehnuteľností;
- podávať správy o postupe výstavby a investičných výdavkov v súlade s harmonogramom stanoveným v zmluve;
- vykonávať výberové konania na pritiahnutie dodávateľov, ak to ustanovuje zmluva alebo požiadavky právnych predpisov;
- tvoriť tím staviteľov a odborníkov iných potrebných profilov;
- monitorovať a vykonávať technický dohľad nad prácou protistrán;
- odovzdať predmet na prevzatie;
- poskytnúť investorovi potrebné dokumenty.
Funkcie konštrukcie zmluvy
Ak zjednodušíme algoritmus na vytvorenie investičnej zmluvy vo výstavbe, bude to vyzerať takto:
- na jednej strane, tj investor, je povinný previesť prostriedky zákazníkovi;
- druhá strana musí pomocou primeranej odmeny investovať získané prostriedky na základe špecifík investičného projektu do výstavby nehnuteľnosti a následne ju previesť na investora;
- Dohoda by mala obsahovať podmienky a ďalšie podmienky.
Obsah zmluvy, ak zhrnie jej hlavné body, bude nasledovný: preambula, základné podmienky (predmet, finančné hľadiská, podmienky), ako aj zvyčajné podmienky, nasledujúce - práva a povinnosti každej zo strán.
Etapy vykonávania stavebnej zmluvy
Študovali sme približnú štruktúru investičnej zmluvy v stavebníctve. Pozrime sa teraz na kroky, v ktorých možno príslušnú dohodu vykonať. Odborníci identifikujú tri hlavné fázy realizácie investičného projektu.
Po prvé, ide o obdobie predchádzajúce priamym finančným vyrovnaniam. V rámci toho zákazník pripraví projektovú dokumentáciu, štúdiu ekonomickej realizovateľnosti a zabezpečí technickú prípravu na výstavbu nehnuteľného objektu. Pokiaľ ide o zdroj prvého typu, je to súbor informácií, ktorý odráža aplikáciu technológií a inžinierskych riešení v stavebnom projekte.
V takom prípade môže byť zoznam prác uvedený v projektovej dokumentácii informatívny. V niektorých prípadoch môže investor požadovať, aby zákazník predložil podnikateľský plán, ktorý by mal jasne odrážať výhody konkrétneho projektu na základe jeho technologických a inžinierskych špecifík.
Po druhé, ide o fázu investícií a výstavby.V rámci toho zákazník nájde investora, uzavrie s ním vhodný typ zmluvy, podpíše zmluvy, spoločne s protistranami, uzavrie pracovnoprávne vzťahy s najatými odborníkmi. Potom - postaví objekt a potom ho prevedie na investora.
Po tretie, ide o fázu prevádzky. V rámci toho je možné vykonať ďalšie práce - v smere dokončovania, dodania objektu ďalšie komunálne zdroje, vyriešenia možných problémov týkajúcich sa nedostatkov vzniknutých počas výstavby atď.
Prevod predmetu na investora
Investičná zmluva na výstavbu, ktorej vzorku sme preskúmali vyššie z hľadiska kľúčových čŕt, znamená, že k prevodu nehnuteľnosti musí byť pri dokončení stavby priložené podpísanie akceptačného osvedčenia (alebo podobného dokumentu). Okrem toho musí investor dostať aj potrebné doklady o titule. V niektorých prípadoch sa zákazník tiež zaväzuje previesť na partnera partnera hlavné zdroje podľa profilu pracovnej dokumentácie - môžu sa použiť napríklad pri dokončovacích prácach alebo rekonštrukciách.
Stiahnite si investičnú zmluvu
