Na dnešnom ruskom trhu je hodnota opätovného predaja čoraz dôležitejšia. Zvyčajne sa používa na prácu s bankrotujúcimi podnikmi alebo predmetmi dlhodobej výstavby federálneho fondu. Proces posudzovania majetku je obzvlášť dôležitý v krízových situáciách v krajine.
Typy nákladov
Každý výrobok sa vyznačuje hodnotou. Za štandardných podmienok existuje trhový, ktorý sa považuje za základ pre hodnotenie predmetu. Ak sa odchýlia od svojich charakteristických znakov, vznikajú iné typy hodnoty.
Trh - to je cena objektu, ktorá sa považuje za najpravdepodobnejšiu. Predmet hodnotenia sa predáva na konkurenčnom trhu. Strany sú informované o potrebných objektoch. Cena nie je ovplyvnená mimoriadnymi dôvodmi, medzi ktoré patria:
- Strany transakcie neukladajú žiadne povinnosti: jeden musí predať, druhý musí vyplatiť.
- Objekt je usporiadaný na verejnú dražbu.
- Cena tovaru je vyjadrená v peňažnom vyjadrení.
- Suma transakcie sa zdá byť primeraná, nedochádza k nátlaku na predaj.
- Obidve strany transakcie vlastnia informácie o svojom predmete a konajú vo vlastnom záujme.
Nesplnenie jedného z opísaných kritérií trhovej hodnoty vedie k objaveniu sa iných druhov. Táto skutočnosť si vyžaduje jasnú definíciu najvhodnejšej formy v danej situácii. Investičná hodnota vzniká pri nadobudnutí nehnuteľnosti s jasnými cieľmi. Je to čisto komerčná túžba po zisku v budúcnosti a neekonomické dôvody, napríklad získanie potešenia zo starého obrazu. Záchrana sa vyžaduje v prípade mimoriadnych okolností a podcenenia ceny nehnuteľnosti.
Náklady na likvidáciu - čo to je?
Pojem zostatková hodnota sa vzťahuje na peňažnú zásobu, ktorú možno získať z likvidácie aktív. Patria sem majetok, ktorý patrí fyzickej alebo právnickej osobe. Preto je to skutočná suma, ktorú majiteľ očakáva pri predaji objektu v krátkom čase. Ruský trh zatiaľ nemá dostatočný štatistický základ na predaj takýchto predmetov, preto sa používa trhové ocenenie.
Súčasne sa vypočíta zostatková hodnota objektu. Predstavuje hodnotu rovnajúcu sa ekonomicky reálnej hodnote, berúc do úvahy odpisy nehnuteľností. Na dosiahnutie správneho výsledku je potrebné odpočítať akumulované odpisy z pôvodnej ceny. Takéto údaje sa berú do úvahy pri výpočte likvidačnej hodnoty majetku ponúkaného na dražbu za nútených okolností.
Kedy sa to stane?
Podnik sa posudzuje pomocou metódy likvidácie, keď je potrebné splatiť existujúce dlhy s veriteľmi. Predaj vyrobeného tovaru nie je schopný pokryť dlhy a núti majiteľa predávať aktíva na ich splatenie. Časový faktor sa stáva rozhodujúcim. Čím rýchlejšie sa aktíva vypredajú, tým skôr sa dlhy splatia.
Podmienky transakcie sa prijímajú individuálne pre každý prípad. Likvidácia právnickej osoby sa vykonáva v nútenej aj dobrovoľnej forme. V prípade dobrovoľného predaja majetku je možné zostaviť prijateľný harmonogram predaja, naplánovať svoje akcie na základe konkrétnych podrobností. Majetok konkurznej podstaty (majetok dlžníka) je ponúkaný na dražbu včas.Zvyšková hodnota je zárukou pre veriteľov, že dlh bude splatený. Majetok sa stáva záložným právom. Je dôležité, aby veriteľ vedel, kedy sa vykoná výpočet, za akú cenu sa predaj uskutoční. Hodnota ďalšieho predaja sa niekedy nazýva kolaterál.
V prípade nútenej likvidácie sú podmienky výrazne obmedzené. V tomto prípade sa zostatková hodnota majetku posudzuje na základe právnych predpisov Ruskej federácie. Položky majetku sa predávajú do dvoch mesiacov od ich zabavenia. Dobrovoľná aj nútená likvidácia vedie k zníženiu hodnoty predmetu, cena je nižšia ako na trhu. Pre predávajúceho sa to stáva nerentabilnou udalosťou a pre kupujúceho výnosným.
Hodnotiace faktory
Od donútenia ponúknuť dražbu nehnuteľnosti závisí od likvidačnej hodnoty oceňovacieho objektu. V prípade neexistencie trhových dohôd je to hlavný faktor ovplyvňujúci veľkosť. Na presný výpočet zostatkovej hodnoty sa berú do úvahy aj iné dôvody:
- Expozičný termín je čas vyhradený na predaj predmetu. Čím je kratšia lehota na predkladanie ponúk, tým nižšia je cena nehnuteľnosti.
- Ekonomická situácia v krajine v čase dražby. Objektívny stav trhu môže nepriaznivo ovplyvniť ocenenie predmetu.
- Atraktívnosť nehnuteľnosti na trhu s nehnuteľnosťami závisí od jej individuálnych charakteristík a dopytu na trhu po konkrétnom type exponátu.
Na samostatnom mieste je hodnota ďalšieho predaja preferované akcie. Ich vlastníci po ukončení organizácie dostávajú predovšetkým náhradu za straty. Rovnako majú prednostné právo na vyplatenie sumy finančných prostriedkov, ktorá zodpovedá solídnemu peňažnému rozmeru alebo ako percento z menovitej hodnoty akcie.
Metódy hodnotenia
Na ruskom trhu s nehnuteľnosťami sa pri hodnotení objektu používajú zvláštne metódy výpočtu likvidačnej hodnoty.
Na vykonanie priamej metódy oceňovania nehnuteľností je potrebné použiť porovnávaciu analýzu predaja podobných objektov v tomto trhovom sektore. Je to potrebné na štúdium nedávnych predajných transakcií na konkrétnom mieste u podobných predmetov. Potom sa zistí priama závislosť likvidačnej hodnoty objektu od hlavných faktorov.
Nepriama metóda oceňovania nehnuteľností je založená na skutočnej trhovej hodnote nehnuteľností v konkrétnom časovom období. Cena je upravená o koeficient (korekcia) vplyvu hlavných faktorov, ktoré nútia nehnuteľnosť ponúknuť na dražbu. Táto metóda nezávisí od subjektívnych názorov, pretože sa počíta pomocou vzorca.
Výpočtový vzorec
Aby sa predišlo intuitívnemu stanoveniu ceny nehnuteľnosti, je najlepšie použiť matematickú metódu. Vzorec dáva nevyvrátiteľnú presnosť v otázke, ako nájsť hodnotu pri ďalšom predaji.
Vzorec pre presný výpočet: likvidačná hodnota je trhová hodnota vynásobená korekčným faktorom. Objasňujeme posledný koncept. Korekčný faktor je indikátorom núteného predkladania ponúk. Rozsah tejto hodnoty je v rozsahu od jednej do nuly. Neexistujú žiadne matematické ukazovatele na jeho výpočet. Znalec na základe osobných skúseností, znalostí a intuície priraďuje korekčný faktor (nútená korekcia). Ruská realita ju vystavuje v hodnote od jednej desatiny do troch desatín. Táto hodnota sa pohybuje od 10 do 30% trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Takéto ukazovatele sa objavujú v dôsledku neúspešného obchodovania. Moderná realita na trhu s nehnuteľnosťami znamená korekčný faktor päť desatín a viac.Táto hodnota sa objavila ako výsledok štúdie faktorov nútenej likvidácie: metód predaja a nákladov na ňu, doby expozície, investičných rizík. Zo zložiek vzorca je najpresnejšia trhová hodnota.
Oceňovanie nehmotného majetku predstavuje určité ťažkosti. Matematický vzorec nie je vhodný, pre každý prípad sa vyžaduje individuálny výpočet. Je to kvôli ťažkostiam pri určovaní kvantitatívnych výsledkov použitia predmetu s cieľom generovať príjem. Presná metóda je kalkulácia. Je založená na výpočte nákladov na vývoj a vytvorenie právneho základu nehmotného majetku. Táto metóda sa používa na vyhodnotenie výsledkov dizajnovej práce a vedeckého výskumu. Pri použití metódy kalkulácie sa berie do úvahy, že sa podniklo niekoľko krokov na premenu výsledkov výskumu na implementáciu generujúcu príjmy. Najprv musíte dokončiť vývojové práce. Na základe jeho výsledkov navrhnite produkt a vytvorte skúšobnú verziu. Ak existujú náznaky pre hromadnú výrobu, požadujú ju spotrebitelia, potom sa na jej výrobu stavia podnik. Len po zvládnutí výrobných kapacít začnú vyrábať a predávať nové položky. Ak chcete propagovať produkt, budete musieť uplatňovať politiku dobývania trhu. Každá etapa zabezpečuje materiálové náklady a, čo je dôležité, má časový rámec.
Prípady vzniku hodnoty ďalšieho predaja
Príklady prevodu trhovej hodnoty na likvidáciu sú rozdelené do troch typických typov:
- Zrušenie organizácie je najčastejšie výsledkom bankrotu.
- Predaj kolaterálu.
- Nútený predaj iného majetku.
Likvidácia organizácie alebo podnik vedie k zostaveniu harmonogramu predaja majetku na splatenie existujúceho dlhu. Existujú prípady, keď celková výška príjmu z predaja majetku nemôže pokryť všetky dlhy. Načasovanie opatrení predpredaja a samotné predkladanie ponúk je obmedzené. Z prítomnosti dočasného faktora závisí od zostatkovej hodnoty oceňovacieho objektu. To pri rozhodovaní zohráva rozhodujúcu úlohu pri rovnakých podmienkach.
V každom prípade je doba likvidácie stanovená individuálne. Je dôležité vziať do úvahy, že takéto rozhodnutie sa môže robiť dobrovoľne. Potom existuje viac možností na vyriešenie problému, zdá sa, že je čas vyvinúť a implementovať efektívny plán likvidácie podniku. Nútený predaj majetku na vyrovnanie s veriteľmi sa vykonáva po rozhodnutí o konkurznom konaní na základe výsledkov externej správy. Vytvorená konkurenčná základňa by sa mala predávať na otvorenej dražbe. Načasovanie takejto udalosti je mimoriadne obmedzené. Majitelia môžu pred nútenou likvidáciou zvážiť jej vykonanie na dobrovoľnom základe.
Predaj zastavenej nehnuteľnosti pripomína izoláciu od reality. V tomto prípade sa na stanovenie dolnej hranice úveru vyžaduje odhadovaná zostatková hodnota, pre ktorú je potrebné realizovať zastavenú nehnuteľnosť. Toto neustanovuje skutočný predaj nehnuteľnosti. Veriteľ však musí vedieť, za akú cenu je možné predať zastavený tovar v obmedzenom časovom období, ak sa suma nevráti. Obmedzený čas a vynútený predaj nám umožňujú nazývať túto hodnotu likvidácie. Aj keď sa v niektorých zdrojoch nazýva kolaterál a je zaradený do samostatnej kategórie.
Vynútený predaj majetku aj z dôvodu obmedzenia času vystavenia vyžaduje výpočet likvidačnej hodnoty. Majetok sa môže predávať z vlastnej iniciatívy (dobrovoľný predaj) a zákonným vymáhaním (nútený predaj).V druhom prípade doba vystavenia majetku zatknutému v súdnom konaní netrvá dlhšie ako dva mesiace od okamihu zaistenia.
Vplyv krízy na hodnotenie zariadenia
Nestabilita hospodárskeho trhu ovplyvňuje likvidačnú hodnotu nehnuteľností a častejšie negatívne. Kríza tento negatívny vplyv ešte zhoršuje. Vzájomný vplyv je spôsobený niekoľkými dôvodmi:
- finančné zdroje nevstupujú na hospodársky trh;
- veľký dopyt po malom majetku sekundárneho bývania;
- zlyhanie poskytovania úverov v bankovom sektore znižuje dopyt po veľkých nehnuteľnostiach.
Kríza upravuje činnosti odhadcov a vyžaduje opatrnejších vlastníkov. Na získanie primeranej ceny je lepšie použiť obe metódy stanovenia zostatkovej hodnoty objektu. Za súčasných podmienok by sa človek nemal spoliehať iba na skúsenosti odborníkov. Pri posudzovaní likvidačnej hodnoty počas krízy je charakteristické, že každá z metód prináša svoje výhody. Direct vám umožňuje analyzovať stav trhu s nehnuteľnosťami a podobné predajné transakcie. Záver sa zmení na základ nepriamej metódy. Zohľadní skutočnú trhovú hodnotu nehnuteľnosti, vezme do úvahy katastrálne ocenenie a stanoví vyrovnávací faktor primeraný sile.
Iba harmonická kombinácia dvoch prístupov, berúc do úvahy objektívne dôvody a subjektívne faktory, dosiahne maximálny účinok.
Záver: Charakteristiky posúdenia zostatkovej hodnoty na ruskom trhu sú jeho nedokonalosť a relevantnosť jej uplatňovania. Empirické informácie a intuitívne vnímanie odborníkov sú jadrom hodnotiacich aktivít. Ak chcete získať presný výsledok, musíte použiť všetky dostupné metódy.
Metódy výpočtu hodnoty investičného majetku
V praxi je potrebné vypočítať zostatkovú hodnotu fixných aktív. Pokiaľ ide o vysvetlenie tohto pojmu, existuje niekoľko stanovísk. Prvým je cena užitočného odpadu, ktorý bude prijatý po predaji zariadenia, ktorý je zahrnutý v celkovom množstve. Druhým je rozdiel medzi hodnotou predmetu po dokončení jeho použitia a nákladmi na jeho likvidáciu. Existuje tretie stanovisko: keď sú finančné prostriedky úplne odpisované a zistí sa ich nevhodnosť pre ďalšiu činnosť, táto hodnota sa bude rovnať rozdielu medzi cenou užitočného odpadu (palivové drevo, kovový šrot, tehla atď.) A nákladmi na zničenie predmetu.
Zvyšková hodnota fixných aktív sa teda počíta podľa osobitného vzorca. Predpokladajme, že objekt bol pôvodne odhadovaný na milión rubľov, používa sa už desať rokov. Trhová hodnota podobného zariadenia za rovnaké obdobie používania klesla na tristo tisíc. Odhadované náklady na jeho zrušenie sú približne deväťdesiat tisíc. Preto tristo mínus deväťdesiat je dvesto desaťtisíc rubľov. Táto suma bude príjmom organizácie z predaja užitočného odpadu po zrušení dlhodobého majetku.
Je dôležité vziať do úvahy, že pri rozhodovaní o likvidácii na konci životnosti objektu sa musia zohľadniť niektoré kritériá. Tieto zahŕňajú:
- zložitosť demontážnych prác;
- výška výdavkov na zničenie fixných aktív;
- odpisy zvyškov, fyzických aj morálnych;
- dynamika cien stavebných materiálov, kovu, náhradných dielov a ďalších;
- schopnosť využívať zostatky vo svojich vlastných činnostiach alebo ich realizovať;
- spoľahlivé hodnotenie predaných zvyškov.
Ukončenie samotnej existencie podniku ako právnickej osoby vedie k zostaveniu účtovného účtovného dokladu. náklady likvidačný zostatok charakterizuje zdroje finančných prostriedkov a ich hodnotu v čase uzavretia organizácie. Počas stanoveného obdobia na zrušenie podniku sa musia splatiť záväzky voči bankám a veriteľom. Stav vyrovnania organizácie po období likvidácie ukazuje skutočnú finančnú situáciu.
Ťažkosti s posudzovaním
Výpočet zostatkovej hodnoty je sprevádzaný niekoľkými problémami. Hlavným je obmedzenie času predaja nehnuteľnosti. Registrácia majetku vyžaduje čas a starostlivé overenie dokumentov. Druhým problémom je zníženie okruhu zákazníkov.
Precenenie ziskovosti podniku sa môže uskutočniť tromi spôsobmi.
- Metóda príjmu zohľadňuje výhody v blízkej a vzdialenejšej budúcnosti.
- Porovnávacia metóda je založená na skutočnej cene nehnuteľností predaných na voľnom trhu.
- Z pohľadu nákladov sú prípustné náklady, ktoré vzniknú vlastníkovi pri jeho získaní a následnom opätovnom vytvorení.
Relevantnosť metód ovplyvňuje stanovenie likvidačnej hodnoty podniku. Obmedzené časové obdobie neumožňuje potenciálnym kupujúcim poznať výhody aktív. Na konečné schválenie sadzby je potrebné analyzovať výsledky všetkých prístupov k odhadu.
