Kúpa bytu je pomerne komplikovaný a zdĺhavý proces, ktorý si vyžaduje osobitnú pozornosť a opatrný prístup. V stávke nie je len veľká suma peňazí, ale aj otázka strechy nad hlavou. Pri kúpe bytu musíte byť obozretní, aby ste nespadli na početné triky podvodníkov. Aj keď kupujúci rokuje s predajcom v dobrej viere, pri kúpe bytu je vysoká pravdepodobnosť nepredvídaných situácií. Na čo sa zamerať, aby získané bývanie v budúcnosti nesklamalo?
Umiestnenie bytu
Pri kúpe bývania je potrebné všetko starostlivo zvážiť. Je dôležité, aby bol vhodný nielen vo vnútri, ale aj vonku. Preto by ste mali ako prvú vec venovať pozornosť oblasti mesta, kde sa byt nachádza. Okrem takých dôležitých charakteristík, ako sú blízkosť pracovísk, štúdia, ľahká cesta do krajiny, je potrebné zvážiť infraštruktúru oblasti:
- majitelia automobilov by mali posúdiť dostupnosť parkovacích a bezplatných parkovacích miest;
- Ak pravidelne používate verejnú dopravu, je vhodné, aby zastávka metra alebo autobusu bola v pešej vzdialenosti;
- prítomnosť trhu s potravinami alebo veľkého obchodu nebude zbytočná;
- premýšľajte o najmenších rodinných príslušníkoch - detské ihrisko alebo námestie v blízkosti domu bude veľmi užitočné a dôležitú úlohu zohráva aj blízke umiestnenie materskej školy alebo školy;
- ak máte radi šport, pozrite sa, či sa v blízkosti nachádza fitnes klub, telocvičňa alebo bazén;
- Nezabudnite na kliniky pre deti a dospelých.
Zoznámte sa so susedmi
Ak ste si s touto úlohou poradili a vybrali si niekoľko možností, ktoré v zásade spĺňajú všetky uvedené požiadavky, musíte sa osobne oboznámiť s výhodami a nevýhodami každého bytu. Je lepšie dohodnúť sa na prehliadaní počas denných hodín. Odporúča sa prísť skôr, ako je určený čas, aby bolo možné nezávisle vypracovať jasnú predstavu o možných dopravných problémoch a skontrolovať oblasť. To hrá dôležitú úlohu a môže to ovplyvniť konečné rozhodnutie pri kúpe bytu.
Čo hľadať ako prvé? Predné dvere sú tvárou domu, ktorá môže povedať veľa o budúcich susedoch. Ľudia žijúci v okolí môžu výrazne ovplyvniť kvalitu života v novom byte. Vždy existuje možnosť, že sused na schodisku je alkoholik, ktorý zabezpečí nočné pitie. Alebo nad vami žije veľká rodina, potom sa plač, výkriky a kňučanie detí stanú vašimi životnými partnermi na dlhú dobu.
Inšpekcia bytu
Ak chcete urobiť objektívnejší názor na obytnú oblasť, je lepšie vykonať inšpekciu bez nábytku. Inšpekcia bytu počas kúpy by sa mala začať pri pohľade na komunikáciu: elektrické vedenie, kanalizácia, vodovodné potrubie, vykurovacie telesá, najmä ak oprava po kúpe nie je zahrnutá vo vašich plánoch. Dôležitá je tepelná vodivosť miestnosti. V chladnom období sa po rozhliadnutí po byte môžete vyhodnotiť vykurovanie, ale s istotou nemôžete povedať, aké bude horúce v lete, a naopak.
Podlaha, strop, interiérové a exteriérové dvere, vodovodné armatúry, okná s dvojitým zasklením, všeobecný stav kuchyne a kúpeľne sú z hľadiska opravy najdrahšie a časovo najnáročnejšie miesta, ktoré je potrebné pri kúpe bytu starostlivo preveriť.
Čo hľadať v rohových izbách? V takom prípade je stena hlavným indikátorom. Prítomnosť plesní na nich znamená vlhkosť a vysokú vlhkosť v miestnostiach. V bytoch na horných poschodiach môže strecha presakovať, čo vedie k šmuhám na strope. Vlhkosť je tiež pozorovaná v izbách na prvom poschodí. To znamená, že suterén je zle vetraný.
Malo by sa upozorniť na prítomnosť kozmetických opráv pred predajom, ktoré sa s najväčšou pravdepodobnosťou uskutočňujú s cieľom skryť rôzne nedostatky. Je lepšie, ak je oprava stará niekoľko rokov a vlastníci bytu ju „urovnajú“. V absolútnom tichu skontrolujte zvukovú izoláciu miestnosti. Koľko je hluk z dopravy a zvuky z ulice?
Právna stránka problému
Okrem kvalitatívnych charakteristík kúpeného bývania by sa nemalo zabúdať ani na právnu stránku problému. Pamätajte, že predajca musí mať k dispozícii vlastnícke listiny. Zoznam dokladov pri kúpe bytu, ktorý potvrdzuje vlastníctvo nehnuteľnosti na predaj:
- Zmluva o predaji, zmluva o darovaní, výmene, darovaní alebo doživotnej údržbe.
- Osvedčenie o vlastníctve alebo dedičskom práve.
- Výmenná dohoda.
- Rozhodnutie súdu, ktoré nadobudlo účinnosť.
- Osvedčenie o nadobudnutí nehnuteľnosti v dražbe alebo na verejnej dražbe.
Okrem toho musí byť vlastnícke právo potvrdené jedným z vyššie uvedených dokladov zaregistrované u orgánov technickej inventarizácie. Nákup bytu by sa mal uskutočniť až po predložení osobitného výpisu zo štátneho registra, ktorý je právnym dôkazom transakcie.
Byty v nových budovách
Kúpa bytu v novej budove je dosť riskantným krokom a riziko sa nemusí vždy vyplácať. Náklady na bývanie tu spravidla nie sú o nič nižšie ako náklady na dokončené byty. Nákupom nehnuteľností v novej budove takmer za trhovú cenu čelíte neprimerane vysokým rizikám v porovnaní s bývaním na sekundárnom trhu.
Aby ste sa nedostali do rúk podvodníkov, musíte pri kúpe bytu vyhodnotiť všetky situácie. Čo hľadať pri výbere novej budovy:
- Stupeň pohotovosti doma. Ak realitné kancelárie tvrdia, že dom je takmer pripravený, všetka komunikácia je dokončená, je lepšie si to overiť z prvej ruky a navštíviť stavenisko.
- Zmluvy. Zaujímajte sa o to, akú zmluvu máte k dispozícii. Je lepšie, ak ide o dohodu o vlastnom imaní (DDU). Má výhody oproti predbežným zmluvám a automaticky potvrdzuje, že developer má stavebné povolenie. Okrem toho v prípade bankrotu budú vaše pohľadávky zabezpečené kolaterálom.
- Akreditácia novej budovy v banke je počet bánk, ktoré môžu poskytnúť pôžičku na nákup bývania. Ak žiadne banky požičiavajú, znamená to, že developer má určité ťažkosti.
- Dobré meno vývojára. Oboznámte sa s predtým zadanými stavebnými projektmi, možnými finančnými problémami vývojára a históriou spoločnosti.
- Skontrolujte dokumenty:
- investičná zmluva;
- projektová dokumentácia;
- stavebné povolenie;
- osvedčenie o vlastníctve alebo prenájme pôdy;
- zmluva s poisťovacou spoločnosťou;
- výpis z jednotného registra nehnuteľností;
- registráciu a základné dokumenty vývojára;
- forma zmluvy, podľa ktorej sa kúpa bytu uskutoční.
Úskalia pri kúpe domu na sekundárnom trhu
Nadobudnutie bývania je vždy spojené s mnohými zákonnými nuansami a jemnosťami, ktoré nie každý vie. Preto je dôležité tento problém starostlivo a dôsledne riešiť. Ako neurobiť chybu pri kúpe druhého domu?
Najprv musíte dôkladne preštudovať dokumenty o vlastníctve predajcu. Môžu to byť predajné zmluvy, dar, dedičstvo, súdne rozhodnutia, ktoré nadobudli účinnosť.
Po druhé, maloleté deti môžu mať vlastníctvo sekundárneho bývania alebo právo používať byt. Pred nákupom nehnuteľnosti požiadajte predávajúceho o povolenie od opatrovníckeho orgánu na predaj bytov. Ak deti nie sú vlastníkmi bytu, ale iba sú v ňom zaregistrované, musia byť prepustené a zaregistrované inde. Ak tieto podmienky nie sú splnené, súd v záujme dieťaťa vypovie kúpnu zmluvu.
Po tretie, pri kontrole pasu vlastníka bytu, venovať pozornosť prítomnosti pečiatok na manželstvo-rozvod. Skontrolujte ich dátumy spolu s dátumami dokladov potvrdzujúcich vlastníctvo nehnuteľnosti. Ak je nehnuteľnosť kúpená v manželstve, manžel má právo na polovicu bytu, aj keď nie je zaregistrovaný a nežije v tejto miestnosti.
Po štvrté, je lepšie, ak v čase podpísania kúpnej zmluvy budú všetci nájomníci zaregistrovaní na inom mieste. Zistite viac o nezvestných rodinných príslušníkoch. Jeden z nich je možno v nemocnici, armáde a na miestach zbavenia slobody. Po návrate majú právo napadnúť transakciu uzavretú bez ich vedomia.
Po piate, pri uskutočňovaní plnej moci sa oboznámte s oprávnením držiteľa tohto dokumentu. Všetky právne významné kroky by sa mali predpisovať v plnej moci. Na tomto mieste je možné uviesť aj cenové rozpätie, za ktoré zástupca nie je oprávnený ísť ďalej. Skontrolujte platnosť plnomocenstva. Ak nie je uvedený dátum vydania, dokument je neplatný. V prípade úmrtia príkazcu sa plnomocenstvo zruší.
Po šieste, pri kúpe zdedeného bytu sa oplatí zvážiť, že do 6 mesiacov od smrti majiteľa sa môžu objaviť noví žiadatelia o nehnuteľnosť. Je lepšie, ak je predávajúci výhradným dedičom vôle. Jeho práva by mali byť zakotvené v osvedčení o dedičstve.
Posledná vec, ktorú treba skontrolovať, je história bytu. Požiadajte vlastníka, aby poskytol výpis z Jednotného štátneho registra práv. Dozviete sa teda o všetkých osobách registrovaných v byte. Mali by ste byť obozretní, ak sa nehnuteľnosť v posledných rokoch často zmenila.
Postup pri kúpe bytu
Nie je veľký rozdiel, ak sa byt kupuje na sekundárnom trhu alebo v novej budove. Fázy vlastníctva domu nie sú príliš odlišné. V každom prípade je postupnosť krokov zrozumiteľná.
1. etapa. Kontrola a administratíva pri kúpe bytu.
2 štádium. Podpísanie dohody o odcudzení (v prípade kúpy domu na sekundárnom trhu) alebo úkonu prevodu a prevzatia (v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti v novej budove).
3 etapa. Registrácia pri kúpe bytu práva vlastníctva k získanému bývaniu v štátnych orgánoch.
Overovanie a administratíva
Väčšina občanov sa často nemusí zaoberať takou otázkou, ako je kúpa bytu. Aké dokumenty sú potrebné? Aké sú fázy registrácie nehnuteľností? Ako legálne vykonávať transakciu? Toto nie je celý zoznam problémov, ktoré sa vyskytnú počas takýchto transakcií.
Zoznam dokumentov, ktoré podliehajú povinnému overeniu pri kúpe bytu v novej budove alebo na sekundárnom trhu, je uvedený skôr. Ak počas kontroly cenných papierov nevznikli žiadne otázky, môžete pokračovať v podpise predbežnej zmluvy a uskutočniť platbu vopred. Existuje niekoľko druhov predplatenia:
- Záloha pri kúpe bytu predstavuje určité množstvo peňazí, ktoré kupujúci zaplatí predajcovi ako záruku transakcie. Ak v budúcnosti kupujúci z akéhokoľvek dôvodu odmietne kúpiť bývanie, peniaze sa nevracajú. V prípade zrušenia transakcie z iniciatívy majiteľa sa záloha pri kúpe bytu platí dvojnásobne. Prevod vkladu je povinný, ktorý notár stanoví v osobitnom dokumente.
- Záloha je suma peňazí, ktorú kupujúci zaplatí ako preddavok. Ak je transakcia zrušená, záloha sa vráti kupujúcemu.Dohoda o prevode preddavku je tiež stanovená písomne, prítomnosť notára však nie je potrebná.
Odcudzovacia zmluva alebo osvedčenie o prijatí
V závislosti od toho, či bol byt kúpený v novej budove alebo na sekundárnom trhu, musí mať kupujúci osvedčenie o prevode na prevzatie alebo dohodu o odcudzení so zmluvou. Ak tieto dokumenty chýbajú, súd môže zrušiť aj platenú a registrovanú zmluvu.
Zmluva o odcudzení je dokument, na základe ktorého sa daň vypočítava pre predávajúceho. Skutočne to potvrdzuje súhlas oboch strán s transakciou a prípravu zmluvy o predaji v budúcnosti.
Akceptačné osvedčenie sa vystavuje v prípade kúpy bývania v novej budove. Po jej podpísaní sa kupujúci stáva vlastníkom bytu, prevod nehnuteľnosti je však možné vykonať až po podpísaní kúpnej zmluvy pri registrácii na štátnych orgánoch alebo po získaní osvedčenia o vlastníctve.
Štátna registrácia
Štátna registrácia je právnym dôkazom vlastníctva rezidenčných nehnuteľností bez ohľadu na to, či bola získaná v novej budove alebo na sekundárnom trhu. Registrácia vlastníctva sa uskutoční do 30 kalendárnych dní odo dňa predloženia potrebného balíka dokumentov. Po skontrolovaní dokladov registrujúci zapíšu do Zjednoteného štátneho registra práv (USRP) poznámku, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti je zaregistrované.
Podmienky kúpy bytu
Kupujúci nehnuteľností sa zaoberajú predovšetkým otázkou, do akej miery si môžete byt kúpiť. Nemenej zaujímavé je však načasovanie transakcie. Všetko záleží na dostupnosti potrebných dokumentov, absencii sporných otázok a iných nuancií, ktoré si vyžadujú viac času. Transakcia môže byť dokončená do jedného mesiaca po vzájomnej dohode strán.
