Idag är fastighetsmarknaden högt värderade förortsområden för bostäder. I detta avseende är överföringen av jordbruksmark till en annan kategori för efterföljande utveckling särskilt viktig.
Varför utvecklare är intresserade av jordbruksmark
Ryska medborgare vill (åtminstone de som har råd med det) äga hus på landet som är byggda på sina egna tomter, så att de på helger och under semester kan koppla av där från den förorenade luften, buller och rörelse i storstäder, och många är inte motvilliga för lev dem.
Liksom svamp efter regn under det senaste decenniet har elitstugbyar som byggdes på tidigare jordbruksmarker vuxit runt stora industricentre, och tidigare var utvecklare tvungna att överföra jordbruksmark till en annan kategori. Som regel är detta bosättningarnas territorium, vilket möjliggör bostadsutveckling.
Ur deras synvinkel är detta ganska logiskt. Och på vilket land som fortfarande byggs? När allt kommer omkring är andelen bosättningar i Rysslands totala jordfond endast cirka 1%, och möjligheterna att använda dem för konstruktion är nästan uttömda. Så utvecklarna vänder blicken mot de stora ryska fälten, biter av nya bitar från dem och inleder överföringen av jordbruksmark till en annan kategori.
Vad hotar Ryssland med utvecklingen av jordbruksmark
Det verkar som om det finns många sådana platser i Ryssland - över 400 miljoner hektar. Under den efter sovjetiska perioden fanns emellertid en stadig tendens till en minskning av deras område. Endast 2012 minskade området med den största resursen från sammansättningen av dessa länder, nämligen jordbruksmark, med 315,7 tusen hektar, och deras areal i Ryssland är endast 195 miljoner hektar. Och det främsta skälet till minskningen är just överföringen av jordbruksmark till en annan kategori. Året 2014 skulle kunna upphöra med denna praxis när statsduma-suppleanter från A Just Ryssland lämnade in ett motsvarande lagförslag för behandling. Hittills har det inte antagits, men enskilda regioner vidtar redan åtgärder på egen hand.
Så under innevarande år infördes ett förbud mot överföring av jordbruksmark till en annan kategori i Moskva-regionen för användning för flervåningsbyggande. Regionala myndigheter hoppas att denna åtgärd kommer att skapa ytterligare incitament för ägarna att använda sina mark för dess avsedda syfte.
Jordbruksmark (enligt RF-landskoden)
Enligt RF Labor Code är sådana tomter alltid belägna utanför bosättningarna och tillhandahållna och är också avsedda för jordbruk.
Som nämnts ovan är lite mindre än hälften av jordbruksmarkens areal ockuperat av jordbruksmark - det är åkermark, ängar för hammakning, betesmarker, fruktträdgårdar, grönsaksträdgårdar, vingårdar etc. Detta inkluderar jaktgårdar.
Den andra hälften av den totala arealen på alla jordbruksplatser (eller drygt hälften) ligger under vägar som passerar inom jordbruksföretag, olika verktyg, skogsbälten, dammar för landåtervinning och fiskodling samt olika uthus.
Uppenbarligen är hälften av jordbruksmarken för utvecklare som inte är intresserade av mark av lite intresse för dem - trots allt är dessa territorier redan byggda med något eller är ockuperade av vissa linjära strukturer. För bostadsutveckling är det enda möjliga sättet att överföra tomter från jordbruksmark till en annan kategori.
Typer av tillåten användning av jordbruksmark
Vilka möjligheter ger rysk lag för att genomföra detta förfarande? LC RF säger att den lagliga regimen för vilket land som helst bestäms av två av deras huvudsakliga egenskaper:
- som tillhör en eller annan kategori;
- tillåten användning, som fastställs under områdeszoner.
Det är här den första snaggen lurar. Om det inte råder tvivel om jordbruksmarkens tillhörighet till kategorin jordbruksmark (kategori 1 enligt RF-landskoden), finns det ingen fullständig tydlighet vad gäller deras tillåtna användning.
Faktum är att den enda typen av territoriell undersökning som faktiskt genomförs i Ryssland är stadsplanering. För jordbruksmark upprätthålls det inte, och VRI-tomter från deras sammansättning är inte fastställda.
Det är riktigt att enligt vissa experter på området lagstiftning kan listan över de typer av deras användning som anges i artikel 78 i RF Labor Code accepteras som VRI för jordbruksmark. Dessutom identifierar den federala lagen nr 101 ”Om omsättningen av jordbruksmark” tomter från deras sammansättning, vars rättsliga ordning uteslutande regleras av RF Labor Code, och är avsedd för sådana ändamål:
- under IZHS;
- under garagen;
- för LPS;
- för stugor;
- under trädgårdar och köksträdgårdar;
- under betesmark;
- under olika uthus.
Så, Town Planning Code (GRK RF) möjliggör inkludering i sammansättningen av bosättningar som jordbruksmark, samt stuga och trädgårdsområden. Och detta betyder bara överföring av jordbruksmark till en annan kategori.
Är det möjligt att bygga upp jordbruksmark utan att inkludera dem inom bosättningarna?
Som ni vet måste varje kommun i Ryssland anta sina egna regler för markanvändning och utveckling (LAR), som krävs för att inkludera stadsplaneringsbestämmelser. De anger listor över VRI för tomter och kapitalbyggnadsprojekt inom var och en territoriell zon. Effekten av sådana föreskrifter på jordbruksmark som del av jordbruksmark gäller inte, territoriell zonering genomförs inte och VRI-tomter från jordbruksmark upprättas inte, vilket innebär att de inte kan ändras.
Detta utesluter utvecklingen av jordbruks tomter utanför gränserna för bosättningar. Tills en separat lagstiftning om territoriell zonering utanför städer, byar, tätorter, etc. har antagits, skyddas jordbruksmark från att tas bort från jordbrukscirkulation genom utveckling.
Följaktligen är det möjligt att upprätta VRI för jordbruks tomter utanför bosättningen som endast tillhandahåller deras utveckling genom att överföra jordbruksmark till en annan kategori.
I vilka syften är det tillåtet att överföra jordbruksmark till en annan kategori
Förteckningen över exceptionella fall där en sådan överföring är tillåten anges i särskild lag nr 172 om förfarandet för att utföra detta förfarande.
Enligt denna lag utförs överföring av jordbruksmark till en annan kategori i följande fall:
- under deras bevarande;
- när man skapar reservat, naturreservat, orter, naturparker, inklusive dendrologiska, botaniska trädgårdar, etc.
- när man fastställer eller ändrar bosättningarnas gränser;
- när man placerar industrianläggningar på jordbruksmark, vars kadastrale värde är mindre än dess genomsnittliga nivå i kommunen;
- om jordbruksmarker som inte är lämpliga för jordbruksproduktion ingår i sammansättningen av skogar eller dammar samt mark i reserven.
- när linjära föremål är byggda på dem;
- i den ryska federationens genomförande av sina externa skyldigheter, liksom i byggandet av försvarsanläggningar på dessa länder;
- i början av gruvdrift i dessa mineraler;
- när man placerar olika objekt på dem för att tillgodose medborgarnas behov (sociala, kulturella, etc.).
Överföring av jordbruksmark till en annan kategori är förbjudet för jordbruksmark, som är av särskilt värde och produktivitet. De inkluderar experimentella fält för jordbruksforskningsinstitut och universitet, liksom tomter med ett kadastralvärde som betydligt överskrider dess genomsnittliga nivå i en kommun. Ett undantag från denna regel kan vara fall som beskrivs i punkterna 3, 6, 7 och 8 i listan ovan.
Förresten, från och med februari förra året, ifrågasatt, med tanke på lagligheten, är överföringen av jordbruksmark till en annan kategori (vilket innebär 2014) också fylld med ett betydligt ökat böter för missbruk av sådana tomter. Mängden påföljder ligger i intervallet 200-500 tusen rubel, beroende på deras kadastrale värde.
Hur börjar överföringen av mark till en annan kategori
Det första steget är att lämna in lämplig ansökan till det auktoriserade organet för verkställande statsmakt. Den ovannämnda ansökan ska ange:
- matrikkelnummer;
- tillgänglig och önskad markkategori;
- vad är orsaken till överföringen;
- form av markrättigheter.
Överföringen av jordbruksmark till en annan kategori utförs av den statliga myndigheten i den ryska federationens bestående enhet (med undantag för tomter med federal egendom) eller av Ryska federationens regering (i förhållande till federala mark).
Ytterligare dokument för översättning
Dessutom behöver du:
- extrahera från den statliga matrisen för platsen eller dess matrikkelpass;
- kopior av personliga handlingar från den sökande;
- extrakt från register över enhetsstater;
- avslutandet av statlig ekoundersökning (vid behov);
- samtycke från upphovsrättsinnehavaren om begäran av markanvändaren.
Kopior av personliga dokument och samtycke från upphovsrättsinnehavaren överlämnas av framställaren till det auktoriserade organet för statsmakt tillsammans med framställningen. De återstående dokumenten behöver inte lämnas in, eftersom en auktoriserad statlig myndighet kan begära dem oberoende. Men för att påskynda förfarandet är det bättre att ta hand om deras tillgänglighet och överlämna det till dig själv.
Villkor för att behandla en överföringsansökan
Ryska federationens regering överväger det inom tre månader, och Ryska federationens ämnen är skyldiga att behandla dokumentet inom två månader från dagen för mottagandet.
Som ett resultat antas antingen en rättsakt med ett positivt beslut eller en rättsakt med avslag på en sådan överföring.
I vilket fall som helst skickas dokumentet till den sökande inom två veckor från dagen för antagandet.
Lagen ska ange:
- vad är orsaken till den antagna förändringen;
- parametrar, beskrivning och kadastrale antal tomter;
- källa och destinationskategorier.
Hur kan antagandet av en handling om vägran av överföring motiveras
Överföring av jordbruksmark till en annan kategori är inte tillåtet om:
- det är begränsat eller förbjudet enligt federal lag;
- statlig ekoundersökning gav ett negativt yttrande under dess genomförande;
- landets avsedda syfte överensstämmer inte med de godkända planerna för ytterligare användning av territoriet.
Ändringar i den statliga fastighetsmatrisen och till Unified State Register vid överföring av mark till en annan kategori
Det auktoriserade organet för statsmakt, som antog lagen om överföring av mark, skickar en kopia (upp till 5 dagar från dagen för dess antagande) till Rosreestr. Den senare gör ändringar i statskadasteren och Unified State Register of Enterprises inom sju dagar och meddelar alla berörda parter om detta. Överföringen av mark anses ha trätt i kraft från dagen för dess registrering i statens Kadastre (på grund av en ändring i dess kategori).
Dokument som bekräftar rättigheterna till mark vid byte av markkategori återutges inte.
Överföring till bosättningslanden
Som nämnts ovan kan jordbruks tomter inkluderas i bosättningar med tilldelning av en annan kategori till dem - ”bosättningsland”. När de befinner sig inom sina gränser befinner de sig i sammansättningen av en specifik territoriell zon, som omfattas av stadsplaneringsbestämmelser, inklusive inrättandet av VRI, som ger deras utveckling.Förfarandet för sådan inkludering med samtidig etablering (eller ändring) av VRI kan utföras i enlighet med art. 41 i den federala lagen "om ikraftträdandet av Rysslands civillagstiftning."
