Köp av jordbruksmark: den nödvändiga listan över dokument för registrering

Den nuvarande lagstiftningen fastställer kriterierna för klassificering av tomter som jordbruksmark. I art. 77 ZK innehåller en kort och omfattande beskrivning av sådana territorier.

Allmän beskrivning

Jordbruksmark ligger alltid utanför bosättningarna. Sådana territorier bör vara avsedda och användas som mark, inre vägar, vattendrag, kommunikation samt skogsplantor för att skydda mot effekterna av skadliga industriella och naturliga fenomen. På dessa platser är det också tillåtet att bygga platser för strukturer och byggnader som drivs för produktion, primär bearbetning och lagring av produkter.

Köp av jordbruksmark: funktioner

En av de grundläggande aspekterna av transaktionen är skyldigheten för ägaren av territoriet att använda den strikt i enlighet med den etablerade kategorin och typen. Köp av jordbruksmark registreras i Unified State Register of Real Estate Transaction. Förfarandet i enlighet med vilket föremålet överförs till den nya ägaren fastställs av Federal Law No. 122. Ett av de väsentliga villkoren som fastställs i denna lag är företrädesrätten att köpa jordbruksmark av kommunala och statliga organ. I enlighet med denna bestämmelse måste säljaren av tilldelningen få ett undantag från dessa organisationer. Den här proceduren liknar en affär med övergripande delat ägande.

Hur görs köp av mark?

Förfarandet för att slutföra en transaktion fastställs genom lagstiftningsakter. De viktigaste dokumenten som krävs för köp av mark är ett intyg om statlig registrering av lag, ett matrikkelpass. Lagen kräver också anmälan till den verkställande myndigheten om avsikten att sälja tomten. Meddelandet måste vara skriftligt. Det anger kostnaden för tomten, koordinater och storlek. Dessutom anger säljaren den period under vilken erbjudandet är relevant. Enligt gällande standarder är denna period inte mer än 3 månader.

Om administrationen vägrar att köpa tilldelningen eller inte meddelar säljaren skriftligen om avsikten att köpa den, får ägaren rätten att sälja sin tomt under året till ett pris som inte är lägre än det som anges i meddelandet. I händelse av att de materiella villkoren för transaktionen ändras måste ägaren skicka ett nytt meddelande. Köp av jordbruksmark i strid med detta förfarande är inte tillåtet. Om en sådan transaktion avslutas kommer den att förklaras ogiltig. Denna bestämmelse gäller inte territorier avsedda för privata hushålls tomter, liksom för oss tilldelningar, som genomförs i present- eller bytesavtal.

Är det möjligt att bedriva bostadsbyggande i sådana områden?

Det sades ovan att lagstiftningsnormer kräver att den nya ägaren använder jordbruksmark i enlighet med den fastställda tillåtna kategorin. Dessa inkluderar särskilt trädgårdsskötsel, sommarstuga, trädgårdsskötsel. Vägen ut ur denna situation kan vara att registrera ägaren som en enskild företagare som kommer att bedriva jordbruk. I det här fallet kan platsen inte bara användas för privata hushålls tomter, utan också för att bygga ett bostadshus med möjlighet till bostad och registrering i den.

Oberoende bedömning

Inköp av jordbruksmark sker till en kostnad som inte tar hänsyn till priset på strukturer som ligger på det eller antas därefter.För att bestämma kostnaden för tilldelningen genomförs en oberoende bedömning. Detta är en speciell riktning för att arbeta med fastigheter. Även om det finns några strukturer på webbplatsen kommer deras kostnader inte att ingå i priset för mark. Säljaren ger emellertid information om dem.

prissättning

Kostnaden för vilken jordbruksmark kommer att köpas bildas i enlighet med olika faktorer. Den viktigaste av dessa är den tillåtna kategorin. Eftersom marknaderna för territorier som tillhör olika grupper utvecklas på sitt eget sätt kan kostnaden för tilldelningar som ligger i närheten, men med olika typer, variera avsevärt. Inköp av jordbruksmark utförs efter utvärdering av topografi, jordkomposition, vattenregim. Landets värde bestäms av fertilitet och möjliga tillämpningsfaktorer (som åkermark, betesmark och så vidare). Av alla troliga alternativ väljs ett som gör att du kan få det maximala ekonomiska resultatet.

Skäl för förvärv

Jordbruksmark köps efter fertilitetsbedömning. För att bestämma det utförs en jämförande analys av indikatorer med liknande klimat- och agronomiska parametrar med samma intensitet av odlingen av terrängen. Denna procedur kallas markskorning. Det är ganska komplicerat och tidskrävande. I detta avseende görs inköp av jordbruksmark med befintliga skalor. De lyfte fram de viktigaste funktionerna som påverkar produktiviteten.

I synnerhet inkluderar de kraften hos humuskiktet, nivån på lerfraktioner i åkermarken, karaktären av reaktionen från jordlösningen och så vidare. Efter att fertiliteten och alternativet för ytterligare användning av platsen har fastställts genomförs utvecklingen av en inkomstmodell för jordbruksproduktion. Den tar hänsyn till de sannolika kostnaderna för att organisera processen och inkomster från försäljningen av odlade produkter under en viss tidsperiod (år, kvartal, månad, vecka). Den positiva skillnadsindikatorn som bildas mellan utgifter och inkomster diskonteras till de aktuella parametrarna och indikerar tilldelningens marknadspris. Kostnaderna i detta fall inkluderar förvärv av utrustning, ersättning till alla anställda, inklusive ägaren själv, ränta på användning av kapital och företagarinkomst.

Skäl för kostnadsminskning

Priset kommer att påverkas avsevärt av förekomsten av en förfallen struktur, även om det ägs. I detta fall är det nödvändigt att ta hänsyn till möjligheten och mängden återställande av byggnaden för dess efterföljande drift eller de nödvändiga kostnaderna för dess rivning och borttagning av det resulterande byggavfallet. Tillsammans med detta beaktas tillgängligheten och villkoren för kommunikation. De kan fungera som nettning och öka kostnaderna eller omvänt minska, eftersom de kräver reparation eller demontering. Detsamma gäller för rensning av åkermark från buskar, utrotning av träd eller planering av landskapet och återfyllning av gropar och diken. I dessa fall finns det skäl att sänka kostnaden för territoriet i proportion till de uppskattade kostnaderna. I detta avseende är bestämningen av mängden erforderliga eller nödvändiga merkostnader av samma betydelse som bedömningen av obebyggda tomter.

Vanliga missuppfattningar

Allmänhetens uppfattning om de befintliga priserna för tomter är baserad på information från media och Internet om webbplatser som liknar plats och område. I de flesta fall återspeglar dock dessa uppgifter inte det verkliga marknadsvärdet. Skillnaden mellan transaktionspriset och erbjudandet kallas förhandlingar. Bestämningen av korrigeringsindikatorn fungerar som ett av stadierna i varje utvärdering som används jämförande metoder tillvägagångssätt.I detta avseende är det inte förvånande att transaktionspriset och initialkostnaden för ett objekt som säljs kan ha betydande skillnader. Det finns många orsaker till skillnaden. En av de viktigaste är den upplevda marknadsdynamiken. Om den växer blir till och med fem procents rabatt ganska stor. I avsaknad av prognoser för marknadstillväxt och i fallet då nedgången kommer att vara grundläggande kan skillnaden mellan erbjudandets värde och transaktionen själv uppgå till flera tiotals procent.

Avslutningsvis

Vanligtvis har säljare inte bråttom att minska värdet på tilldelningar. Detta är förståeligt, för ingen vill ge upp de inkomster som räknade på. I detta avseende bör inköp av jordbruksmark genomföras med hänsyn till ekonomisk genomförbarhet. När du gör en transaktion bör styras av sunt förnuft och inte overifierad information.

Grunden för ett framgångsrikt förvärv är en rimlig beräkning av skillnaden mellan de faktiska kostnaderna för att anordna territoriet och den ekonomiska vinsten från produktionen. Dessutom bör laglig minimering av möjliga risker säkerställas. Transaktionen genomförs enligt allmänna regler. Efter att ha fått avslag från verkställande organ bör du kontakta statens matriktjänst. Grunden för att ange uppgifter i det enhetliga registret är försäljningsavtalet. Ett matrikkelpass är anslutet till det och intyg om statlig registrering av lag tidigare ägare (säljare).