Förfarandet för att registrera en försäljning av en lägenhet är intressant inte bara för nybörjare, utan också för dem som är engagerade i detta. När allt kommer omkring införs lagstiftningen ständigt nya ändringar, och själva förfarandet är föremål för justeringar. Endast stadierna i transaktionen ändras inte.
inspektion
Förfarandet för registrering av försäljning av en lägenhet är alltid detsamma. Och det första är kontrollen. Detta avser inte bara den externa inspektionen av bostaden, utan också att lägenheten ägs av säljaren. Närvaron av en fullmakt är också ganska acceptabel. Men hon borde ha en normal giltighetsperiod och detaljer.
För att inte stöta på bedragare är det bäst att personligen träffa hyresvärden och bekanta sig med alla dokument som upprättar fastigheten.
Innan man följer ordern om registrering av försäljning av en lägenhet är det bättre att verifiera ägarens dokument och hans foto.
Därefter måste du ta reda på om lägenheten är besvärad, om den är i borgen eller arresterad. Detta kan göras genom att åka till Rosreestr på bostadsorten och begära ett utdrag från Unified State Legal Register. Detta extrakt visar all information om lägenheten och eventuella begränsningar.
Det är lika viktigt att ta reda på närvaron eller frånvaron av sjukdomar hos säljaren, som i framtiden kan bli grunden för att avbryta transaktionen. Detta är ett beroende eller någon form av psykisk sjukdom. Av detta skäl måste säljaren tillhandahålla medicinska intyg. Denna punkt kan utelämnas om hyresvärden har rätt att köra ett fordon.
Förfarandet för registrering av försäljning av en lägenhet inkluderar också insamling av information om de personer som har rätt att använda detta bostad. Du kan ta reda på om du tar ett intyg på bostadsbyrån eller ett utdrag ur husboken. Komplicera ansvarsfriheten för personer från lägenheten som bor där mindreåriga barn.
Dessutom måste du se till att ägarna inte har kommunala skulder. Om detta inte görs kommer alla skulder att överföras till den nya ägaren.
Ingående av ett preliminärt kontrakt
Förfarandet för att genomföra en lägenhetsköp och försäljningstransaktion inkluderar en preliminär kontraktsklausul. Detta ögonblick är valfritt, men praxis visar att människor vanligtvis inte vägrar att sammanställa det.
Vad är meningen med detta avtal och varför ingår det i förfarandet för registrering av en lägenhetsköp och försäljningstransaktion? Allt är ganska enkelt. Genom ett sådant avtal bekräftar parterna sitt samtycke till att genomföra huvudtransaktionen efter en tid. Anledningen till förseningen kan vara semesterperioden i hemmet eller den period för vilken köparen hittar rätt belopp. Det är i detta skede som bostadskostnaden fastställs och när den kommer att säljas. Du kan inte ändra dessa data senare.
Innehållet i det preliminära kontraktet
Det spelar ingen roll vilken ordning för registrering av köp och försäljning av lägenheten kommer att vara: genom inteckning eller kontanter anger kontraktet alla föremål som kommer att visas i huvuddokumentet. Det vill säga, det kommer att finnas en beskrivning av lägenheten, dess kostnad, avvecklingsförfarande och när kontraktet ingås.
insättning
Ofta står många advokater i praktiken inför insättningen. Men problemet är att den här åtgärden betraktas som felaktig. Därför är det omöjligt att upprätta både ett deponeringsavtal och ett preliminärt avtal samtidigt. Måste välja.
Risker för att underteckna ett preliminärt kontrakt
Förfarandet för registrering av försäljning av en lägenhet med inteckning eller kontanter skiljer sig inte. Men det finns risker på den primära bostadsmarknaden.Det är möjligt att byggföretaget kommer att upprätta ett preliminärt kontrakt med flera framtida ägare och sedan överföra bostäderna efter eget gottfinnande. För att undvika sådana situationer ingås ett avtal om deltagande i delad konstruktion. Ett sådant avtal är underlagt obligatorisk registrering hos den federala registreringstjänsten.
Situationen med den sekundära bostadsmarknaden är mycket enklare, eftersom det preliminära kontraktet inte innehåller några risker för någon av parterna.
Gör själva affären
Förfarandet för registrering av försäljning av en lägenhet i Ryssland förbjuder inte skriftligt ingående av ett avtal. Men det är bäst att certifiera ett sådant dokument hos en notarie. Detta kommer att ta bort vissa risker, även om det kommer att kosta mer. Oavsett avtal, men det indikerar nödvändigtvis köparen och säljaren, en grundlig beskrivning av fastigheten, dess pris, betalningsmetod, varje part. Oavsett vilken ordning registreringen av försäljningen har: i en inteckning eller i kontanter, under alla omständigheter, är kontraktet förseglat med underskrifter från båda parter.
Det är bäst att göra tre kopior av dokument samtidigt, så att varje sida har sina egna, och en lagras i det federala registret.
Förutom huvudkontraktet görs en överföring och mottagning av lägenheten. Det fångar det faktum att bostäder har gått från säljare till köpare. Kontraktet och akten ingås tillsammans. Under överföringen av kontraktet accepterar den nya ägaren den tekniska dokumentationen samt alla papper som bekräftar rätten till fastighet.
Betalningsmetoder för en lägenhet
När en lägenhet köps kan köparen betala på flera sätt. Det vanligaste är kontantavräkning. Det kommer att vara bättre för köparen om pengarna överförs först efter att signaturerna har gjorts på huvudkontraktet. Efter att pengarna har överförts är det nödvändigt att upprätta ett kvitto.
En annan typ av betalning, som tillåts enligt förfarandet för att fylla i dokumenten för försäljning av en lägenhet, är att sätta in pengar i en bankcell, som säljaren kommer att ange. Men denna metod förvandlas som regel till ytterligare problem för det senare.
Det är också tillåtet att betala för köp via banköverföring. Detta innebär att det är helt lagligt att överföra pengar från ett konto till ett annat.
Lagen tillåter också alla möjliga avvecklingsdatum. Enligt lagen kan dessutom alla ekonomiska skyldigheter regleras efter att den nya ägaren omregistrerar bostadsrättigheter.
Hur man registrerar sig
Sedan januari 2017 har registreringsförfarandet förenklats. Nu kan du utfärda en lägenhet i fastigheten i absolut vilken som helst avdelning i Rosreestr, oavsett var bostaden ligger. Även om det är en annan stad. Förfarandet för att registrera försäljningen av en lägenhet genom MFC är mycket bekvämare och snabbare.
Även i Rosreestr är det nu möjligt att registrera överföringen av rättigheter till fastigheter och sätta den på matrisk registrering. Eftersom det innan detta måste göras separat, tar nu hela proceduren mycket mindre tid och ansträngning.
Förfarandet för registrering av försäljning av en lägenhet hos en notarie skiljer sig något från registreringen i Rosreestr. För att registrera ägande måste du ha:
- Uttalande.
- Köps- och försäljningsavtal med överföring och godkännande.
- Dokument som bekräftar rättigheterna till lägenheten.
För att omregistrera ägandet av lägenheten måste du betala två tusen rubel. Denna statliga tull måste betalas senast fem dagar efter inlämnande av handlingar.
Registreringen kan ta tre till tio dagar. För närvarande ingår inte databehandling vid MFC. Efter att registreringen är klar får köparen ett utdrag från Unified State Register. Ägarintyg i händerna på nr.
Om det är nödvändigt är det möjligt att göra ett nytt lägenhetsintyg i BTI.
skatter
Skatten på försäljning av en lägenhet beror på flera faktorer. Detta är:
- Grunderna för överföringen av ägandet till lägenheten.
- Varaktighet.
Om lägenheten ärvs, doneras eller efter privatisering, kommer det i detta fall ingen moms. Detta gäller endast bostäder som vid försäljningstillfället ägdes i mer än tre år.
Samma regler gäller för situationen när hyresvärden fick fastigheten efter att han designat livslångt underhåll.
I andra situationer måste minst fem år gå för att inte betala skatt för försäljning av en lägenhet. Men detta gäller bara de lägenheter som köptes efter den första januari 2016. För ägare som äger en lägenhet från en tidigare tid behålls samma tre år.
Det vill säga, om lägenheten säljs utan att följa tidsfrister, kommer det att bli nödvändigt att betala en skatt på tretton procent. Det laddas i enlighet med matrömsvärdet och koefficienten 0.7. Koefficienten beräknas enligt det år då ägaren köpte fastigheten.
Kostnaden för kadastre för bostäder finns på nätet på Rosreestrs webbplats. För att göra detta behöver du bara koordinaterna för lägenheten.
Intäkterna från försäljningen av lägenheten måste den tidigare ägaren ange sig själv i självdeklarationen. Det tillhandahålls till slutet av april nästa år. Det vill säga när transaktionen slutfördes 2016 tas skatten in och betalas 2017. Betalningsfristen är den 15 juli. Samtidigt spelar det ingen roll alls vem förfarandet för registrering av försäljning av en lägenhet kommer att genomföras: genom en notarie eller utan hans hjälp.
Att köpa ett hus genom en mäklare
Om det inte finns någon önskan och tid att röra sig med papper och fördjupa förfarandet för att registrera köp och försäljning av en lägenhet med en inteckning i Sberbank eller kontant, är det bättre att kontakta en mäklare. Att hitta en professionell är inte lätt, men fullt möjligt. Annonser finns både i tidningar eller på internet och på TV eller radio. Det finns flera tecken på vilka du kan skilja en dålig byrå från en bra:
- Stor arbetslivserfarenhet.
- Företagets kontor är på en prestigefylld plats och har en bra reparation.
- Det finns mer positiva recensioner än negativa.
- Byrån är en professionell sammanslutning av fastighetsmäklare.
- Inga problem med paketet med beståndsdelar.
- Anställda ser och uppträder med värdighet.
- Kvaliteten på arbetet dokumenteras.
Företaget genomför hela transaktionen och övervakar förfarandet för registrering av köp och försäljning av en lägenhet med moderskapskapital, inteckning eller kontanter. Men sådana tjänster kommer att kosta mycket. Vanligtvis är en agent villig att arbeta för fem procent av priset på bostäder.
Vem kan sälja en lägenhet
Även om en person inte köper hela lägenheten, kan han i detta fall bara göra en affär med ägaren. Detta innebär att denna person måste registreras i handlingarna. Ett avtal om köp av bostäder, ett ägarintyg, ett presentavtal kommer att göra. Om den faktiska ägaren av någon anledning inte kan vara närvarande vid transaktionen, kan den göras av en förvaltare. Detta kräver en fullmakt utfärdad av ägaren själv och certifierad av honom och notarius publicus. Fullmakten kan utfärdas till vem som helst, det viktigaste är att detta görs korrekt.
Men vad ska man göra när ägaren är mindreårig? Om barnet ännu inte fyllt fjorton års ålder utförs alla juridiska operationer för honom av hans juridiska representanter. Det handlar om proceduren för registrering av försäljning av en andel i en lägenhet eller en hel lägenhet. Om en tonåring är från fjorton till arton år gammal, kan han lugnt agera på egen väg, men samtycke från juridiska representanter är fortfarande nödvändigt.
Ytterligare papper krävs
För att snabbt kunna sälja en lägenhet kanske du också behöver dessa dokument:
- Intyg om rättslig förmåga. Detta gäller särskilt för äldre. Hon utfärdas i en neuropsykiatrisk apotek vid hemvist.
- När en av parterna i transaktionen är mindreårig, är det nödvändigt att tillhandahålla ett intyg från förmyndighetsmyndigheterna.Hon bekräftar att ingen kränker en minderårigs rättigheter.
- Om en lägenhet säljs av en av makarna måste du ha det skriftliga medgivandet från den andra makan med dig. Om makarna är skilda, kommer ett sådant dokument fortfarande att behövas. Sådant samtycke måste vara notarized. Dessutom måste du bifoga ett intyg om skilsmässa eller äktenskap.
- Du måste också tillhandahålla ett dödsintyg om makan har dött.
- Vid användning av moderskapskapital krävs ett intyg om att barnets rättigheter inte kränks vid försäljning av en lägenhet.
- Information om att ägarna inte har skulder för verktyg.
- Köpeavtalet, som genomfördes tidigare. Sådant papper bekräftar återigen transaktionen.
Fastställande av bostadskostnader
Om bostaden är korrekt prissatt ger detta ägaren flera tusen rubel.
Naturligtvis kan priset sättas slumpmässigt, men du kan vända dig till proffs. Det finns också ett tredje alternativ - att övervaka det genomsnittliga priset för sådana bostäder. Efter att ha bedömt en tendens att sätta ett pris som är tjugo procent högre än genomsnittet, om köpare ringer och är intresserade, kan du höja ytterligare tio procent. I avsaknad av reaktion måste priset tvärtom sänkas med samma tio procent.
Hur beräknas värdet på lägenheten? Enligt följande kriterier:
- Hur många rum. Naturligtvis, ju mer det är, desto dyrare blir lägenheten. Men en kvadratmeter kostar i detta fall mindre, eftersom den är omvänt proportionell mot antalet rum. Av denna anledning är odnushki fortfarande dyrare än någon annan lägenhet.
- Bilderna av lägenheten.
- Bilderna från köket. När det är mindre än tio meter sjunker priset.
- Rummen är utformade. Isolerade rum är mer populära än angränsande rum.
- Golv som lägenheten ligger på. Dyrare bostäder ligger på husets mellersta våningar.
- Hur bra är området runt.
- Renheten i ingången, hur nytt huset är, om det har en hiss.
- Reparation i lägenheten. Dyra reparationer av hög kvalitet kan öka kostnaden med tio procent, och dåligt kosmetiskt skick, tvärtom, minskar priset. Ett billigt försök att "täcka dina ögon" kommer inte att hjälpa till att sälja bostäder dyrare.
- Kostnaden för verktyg.
- Vilken typ av uppvärmning. Individuell uppvärmning är dyrare.
- Utvecklad infrastruktur. Priset för en lägenhet beror på hur många butiker som finns, vilken typ av transport, om det finns skolor och sjukhus.
- En viktig roll spelas av det område där lägenheten ligger.
Hur man säljer eller köper en lägenhet genom MFC
De nödvändiga dokumenten för registrering av köp och försäljning av en lägenhet genom MFC är desamma, men handlingsalgoritmen ändras något. Först måste du beställa ett formulär där du behöver ange all information. Och kom sedan till MFC och prata med en specialist. Vanligtvis ger de ut en lista med nödvändiga dokument beroende på betalningsmetod för transaktionen.
Sammanfattningsvis kan vi säga att innan du köper en lägenhet måste du väga allt mycket bra. När allt kommer omkring är det mycket lätt att stöta på bedragare i denna fråga, både för säljaren och köparen. För att undvika detta måste du studera alla dokument noggrant och tveka inte att be lägenhetsägaren om en förklaring. Dessutom kommer det att vara användbart att gå runt grannarna och ta reda på allt om lägenheten och dess ägare. Eftersom säljaren själv inte kan säga hela sanningen. Ett annat sätt att skydda dig själv är att besöka en lokal stadsdel eller ett bostadskontor. Det är där människor vanligtvis vet allt om alla.
Men faran ligger inte bara i säljaren eller köparen utan också i fastighetsmäklaren. Dessa människor måste behandlas med stor omsorg. Vid det minsta tvivel är det bättre att vägra tjänsterna för denna person och leta efter en annan. När allt kommer så skämtar de inte med en lägenhet, så du kan stanna utan bostäder alls. Av denna anledning är en lättlös inställning till försäljningstransaktionen helt enkelt oacceptabel.Ju mer uppmärksamhet kommer att ägnas åt valet av bostäder och kontrollera det för dokumentär renlighet, desto bättre. Och det är bättre för en person att inte göra en sådan affär, det borde finnas någon som kan hjälpa och föreslå.