På tal om funktionerna i försäljningen av bostadslokaler bör det klargöras att den allmänna ordningen på transaktioner inte förändras. Handlingsplanen och förordningen förblir densamma. Bara till deltagarnas handlingar läggs nyanser till.
Transaktionsdeltagare
Kärnan i avtalet är att säljaren samtycker till att överföra ägandet av bostaden till köparen och köparen accepterar det. Funktioner vid försäljning av bostadslokaler avser lägenheter, hus och rum i lägenheter och hus.
Parterna i transaktionen är ägaren och förvärvaren till vilken alla rättigheter till objektet överförs. Ibland finns det flera ägare. Representanter handlar ibland för hans räkning och agerar på grundval av en fullmakt eller andra skäl. Till exempel föräldrarna till ett barn som ännu inte är 18 år.
Om ägaren är en stat eller en kommun, deltar ett organ eller en person som är auktoriserad att sälja fastigheten i transaktionen. Ett undantag är fallet med privatisering av bostäder, där överföring av fastigheter är gratis.
Funktioner vid försäljning av bostadslokaler innebär mottagande av ett notarilt samtycke från den make som har rätten till objektet.
Fullmaktstransaktioner
Registreringstjänsten kontrollerar noga de överförda kontrakten och dokumenten för överensstämmelse med tillämpliga lagar. Detta öde kringgår inte fullmakten. Vad uppmärksammar tjänstemännen?
- om dess utgångsdatum har löpt ut;
- huruvida den som undertecknar kontraktet har befogenhet att handla;
- om andra krav har uppfyllts (till exempel innehåller dokumentpaketet tillstånd från vårdnadshavarnas myndigheter för en transaktion med ett barns eller en inkompetenters fastigheter).
Problemet är att kontrollen är begränsad till att studera dokument, särskilt de som utfärdats av myndigheter.
Om fullmakten utfärdades för länge sedan och dess löptid inte har gått ut, skulle det vara rimligt att fråga hyresvärden direkt om han fortfarande vill göra en affär. Det är fullt möjligt att fullmakten har återkallats och bedrägeri använder den. Att hantera en fullmaktskontroll med en notarie kanske inte fungerar.
Om säljaren är arvingen
Förvärv av egendom som tidigare erhållits av en annan person genom arv betraktas som ett riskabelt företag. När som helst kan arvingar uppstå och kräva deras andel och till och med överklaga en domstol.
Problemet är inte bara i tillräckligt långa begränsningar. Lagen föreskriver att de ska återställas.
Liknande fall uppstår med fastigheter, vars rättigheter passerar genom en kedja av transaktioner. Det enda sättet att reservera bostadsfastigheter är att bevisa ett rättvist köp.
Transaktionsämne
Föremålet för transaktionen är ett av ovanstående objekt. Funktioner vid försäljning av bostadslokaler förpliktar sig att i dokumentet ange tillräcklig information för att identifiera objektet. Rättegång och lagstiftning kräver information från det statliga rättighetsregistret som tillräcklig information: matrikkelnummer och grunden för att registrera säljarens rättigheter (kontrakt, arvsintyg etc.), registreringsdatum och andra egenskaper.
Om ett bostadshus eller en del av det säljs får den andra parten rätt rätt till marken eller en del därav. Transaktioner vid överföring av mark kan kombineras, eller två dokument undertecknas samtidigt.
Konsekvensen av ett brott mot denna regel är erkännandet av transaktionen som inte slutförd. Detta innebär att dess grundläggande villkor inte avtalas, och dokumentet har ingen rättslig kraft: det ger inte upphov till rättigheter och skyldigheter.
Om objektet som är till salu är ett rum eller lägenhet i en hyreshus, får den nya ägaren också rätten till en del av den gemensamma fastigheten. En ansvarsfriskrivning är olaglig.
Beskrivning av transaktionsämnet
Hur är funktionerna i kontraktet för försäljning av bostadslokaler och föremålet för transaktionen relaterade? Följande information matas in i dokumentet:
- staden eller staden där den ligger;
- itu;
- total yta;
- antal rum;
- förekomsten av balkonger och loggior;
- matrikkelnummer.
Lägenheten kan ha funktioner som säljaren försöker dölja för förståelige motiv. Identifieringen av dolda brister ger emellertid köparen rätten att ansöka om skadestånd. Om de är så allvarliga att köpet förlorar sin betydelse beviljas rätten att avsluta transaktionen.
Återuppbyggnad eller ombyggnad måste legaliseras, annars säljs lägenheten, så att säga, utan dem. Om ändringarna är allvarliga kan ägaren bli skyldig att föra föremålet till sin ursprungliga position. Därför är förvärvet av bostäder med sådana defekter full av allvarliga svårigheter i framtiden.
Om det föreslås att köpa ett hus i ett sådant tillstånd, legaliseras dess förändringar mycket lättare. En ansökan eller deklaration lämnas in och ett intyg från den lokala kommunala förvaltningen om att fastigheten inte går utöver den tilldelade marken och ändringar av fastigheten görs i rättighetsregistret.
Om mark förvärvas samtidigt
Vilka funktioner har kontraktet för försäljning av bostadslokaler med en tomt under?
I LC fastställde principen om landets öde och fastigheten som ligger på den. Om huset överförs överförs marken i enlighet därmed.
Avsaknaden av pappersarbete för tomten förbjuder inte ägaren att sälja fastigheter. Avtalet noterar endast överföringen av mark på samma villkor som det ägs av säljaren. Ett undantag är fall av olaglig konstruktion på mark som inte är avsedd för detta eller inte alls hänför sig till säljarens lagliga användning.
Lagen förbjuder försäljning av mark utan samtidig försäljning av ett hus som ligger på den.
Om marken under huset hyrs, får den nya ägaren det på hyresbasis. I detta fall krävs inte godkännandet av markägaren till transaktionen.
Lagen kan också föreskriva undantag som förbjuder försäljning av mark till vissa personer, i detta fall kan hyresavtal tillåtas.
Avsnittens klausuler om transaktionens ämne anger kadasternummer och grund för registrering av lag.
Tredjeparts rättigheter
Enligt Rysslands civillagstiftning är särdragen vid försäljningen av bostadslokaler säljarens skyldighet att i avtalet notera alla personer som behåller rätten att bo.
Detta inkluderar alla släktingar som bor med honom, make eller make. Tidigare familjemedlemmar ingår i listan med förbehåll för sambo. Lagen utvidgar deras status till personer som inte har en släktskap eller annan anknytning till ägaren, men instaleras av honom som familjemedlemmar.
Om en familjemedlem tidigare inte deltog i privatiseringen behåller han rätten att använda lokalerna.
Grunden för uppehållsrätten är: testament, ett hyresavtal, ett hyresavtal med anhöriga.
Avsaknaden av fullständigt genomförda dokument betyder inte att ingen har rätt till bostäder, utom för ägaren. Undantaget är fall där ett brott mot formaliteter är väsentligt (till exempel kontrakt som är obligatoriska notariuscertifiering).
Texten innehåller namn, patronymik, efternamn och specifika rättigheter till bostad i lägenheten och passdata för att identifiera individer. Bestämmelsen om detta ämne finns i artikeln om funktionerna vid försäljning av bostadslokaler.
En separat artikel är barns rättigheter.Om en av parterna i transaktionen har mindreåriga barn som bara har rätt att uppehålla sig, och inte egendom, kräver lagen att de vidtar åtgärder för att se till att deras levnadsvillkor inte försämras.
Transaktionspris
Bestämmelsen är obligatorisk för försäljningsavtalet. Utan den anses transaktionen inte ha slutförts och dess juridiska betydelse förloras. Prisets storlek behövs inte bara för att skydda deltagarnas rättigheter, utan också för att beräkna skattebeloppet.
Hur fastställs priset vid försäljning av fastigheter? Det speciella med försäljning av bostadslokaler i tillhandahållandet av frihet för parterna begränsas endast av förbudet att överföra bostäder till ett pris som inte motsvarar marknadspriset. Värdering av objektet med matriskvärde gör det inte möjligt att spara på skatter, staten kommer att åta sig att göra betalningar baserade på marknadspriser i enlighet med praxis från den ryska federationens konstitutionella domstol.
Om den ena sidan föreslår ett utkast till kontrakt och den andra accepterar det, betyder det inte automatiskt att acceptera det pris som anges i utkastet.
Beräkningsnyanser och prisindikering
Vid köp av en lägenhet anges kostnaden både för själva lägenheten och för en del av den totala fastigheten i bostadskomplexet.
Om ett hus med en tomt eller en andel av ett hus med en andel av en tomt förvärvas till ägande föreskrivs priset för varje enskilt objekt.
Beloppet kan beräknas utifrån bedömningen av enhetsområdet, och sedan är köparen skyldig att betala pengar för det faktiskt överförda området.
Priset ingås samtidigt både i antal och i ord, så att det inte finns några tvister på grund av fel som kan göras vid dess förberedelse.
Detta betyder inte att sista stycket endast avser funktionerna i kontrakt för försäljning av bostadslokaler.
Kontraktsform
Lagen ställer strängare krav för transaktioner vid försäljning av fastigheter och bostadsfastigheter, särskilt är avtalet upprättat i form av ett enda dokument. Underlåtenhet att uppfylla formulärkravet ogiltiggör transaktionen. Det är omöjligt att hänvisa till korrespondens som bevis som bekräftar ingåendet av ett avtal.
notarise
Under 2015 gjordes ändringar i lagstiftningen om registrering av äganderätt. Vissa transaktioner avslutas nu med deltagande av en notarie.
Följande fall inkluderas i listan:
- transaktioner för försäljning av en andel i den gemensamma äganderätten, även om köparen är en av innehavarna;
- försäljning av en lägenhet av den enda ägaren som vid tidpunkten för transaktionen ännu inte var 18 år;
- försäljning av en delad fastighet.
Införandet av nya bestämmelser utesluter inte skyldigheten att få tillstånd för en transaktion från övervakningsmyndigheter. Tyvärr beaktas inte föräldrar eller vårdnadshavare de listade funktionerna för försäljning av bostadslokaler.
Statlig registrering
Lagen ålägger parterna i transaktionen att registrera överföringen av rättigheter till egendom. En person anses vara en fullgod ägare av bostadsfastigheter från det ögonblick då rätten registrerades. Art. 558 om särdragen vid försäljning av bostadslokaler bestämde ögonblicket för registrering av rättigheterna som transaktionens ögonblick.
Om en av parterna vägrar att registrera eller undvika den, har den andra parten rätten att väcka talan vid domstol för tvångsregistrering. Således bekräftas att köparen är den lagliga ägaren av den förvärvade egendomen, trots bristen på registrering.
Moderskapstransaktioner
Delvis eller full användning av moderskapskapitalfonder för inköp av bostäder kräver att ett antal lagkrav uppfylls. Funktioner påverkar både formuleringen av transaktioner och proceduren för dess genomförande.
Dessutom innehåller lagen en lista över krav för bostäder som köps på detta sätt. I synnerhet uttryckte ett antal positioner av RF-väpnade styrkorna i en översyn av rättslig praxis för användning av moderskapskapital.
Avslutningsvis
Vi ger en kort lista över funktionerna vid försäljning av bostadslokaler, angivna i 558 Civil Code:
- ett väsentligt villkor är överföring av tredje parts rättigheter till lägenheten;
- utan statlig registrering anses inte avtalet vara slutet;
- andra funktioner är relaterade till åldern för deltagarna i transaktionen eller deras juridiska kapacitet.
En ändring infördes för att reglera transaktioner med bostäder i ekonomiklass genom federal lag som ännu inte har antagits.