В руската правна практика съществува концепцията за инвестиционен договор. Особен интерес представлява фактът, че въпреки широкото използване на този тип споразумения, той няма официална формализация в законодателни източници. Как се съставят такива договори на практика?
дефиниция
Според общо тълкуване инвестиционното споразумение е споразумение по правило от търговски характер, което определя механизма за прехвърляне на пари или материални активи на дружество или група образувания с цел последващо връщане на инвестиции под формата на процентна премия или актив, надарен с висока стойност. С подписването на такъв договор инвеститорът прехвърля финансите или имотите в полза на друго лице, най-често в собственост или оперативно управление.
По този начин основната цел, за която се сключва споразумение за инвестиционна дейност, е последващото получаване на материално значими ползи от инвеститора от парични средства или материални активи. В същото време източникът на доходи на инвеститора е дейността на организацията, в която той е инвестирал. Въпросното споразумение обикновено предполага, че съответните дейности на получателя на средства имат предприемачески характер. Въпреки че правната същност на подобни споразумения може да е много различна.
Инвестиции в строителството
Инвестиционното споразумение в строителството придоби особена популярност. Източникът на финансиране на дейностите на предприемачите, като правило, са средства, получени отвън - от граждани (ако става въпрос за строителството на къщи), организации, държавата или общините (ако обектът има търговска цел). Инвестиционното споразумение в областта на строителството предполага, че инвеститорът превежда пари на предприемача в замяна на получаване на готовия имот при построяването му (или, като опция, правото да закупи обект на интерес със значителни предпочитания).
Интересен факт е, че този вид договор не е класифициран по никакъв начин в гражданското законодателство на Руската федерация.
От гледна точка на правния статут инвестиционното споразумение за строителство е извадка от смесено споразумение, легитимността на което е гарантирана от формулировката на член 2 на член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация - относно възможността за сключване на договори, които могат или не могат да бъдат предвидени в законите на Руската федерация.
Структурата на такива споразумения като правило предполага наличието на елементи, характерни за типове споразумения в различни области.
Тоест договорите за строителство могат да съдържат език, специфичен за заем, договор или, например, партньорство, въз основа на спецификата на компанията, която получава инвестицията.
Нюансите на закона
В същото време Гражданският кодекс на Руската федерация не е единственият източник на закон, който определя статута на договорите за строителство (по-точно, той предоставя насоки за съставяне на тяхната структура). При изготвянето на такива споразумения може да се приложи Федералният закон „За инвестиционните дейности“ и Законът на РСФСР с подобна ориентация - в онези части, в които разпоредбите не противоречат на по-новия правен акт. Например, някои от нормите, посочени в гореспоменатия Федерален закон, се прилагат, ако не става въпрос за изграждане на обект от нулата, а, да речем, да го ремонтираме или реконструираме. Подобни споразумения се наричат в някои случаи и като инвестиционни споразумения.Тъй като няма ясно определение на такива договори в гражданското право, това не е грешка.
Подписи на инвестиционни договори
Както отбелязахме по-горе, законите на Руската федерация не дават ясно определение какво е инвестиционно споразумение. В самото начало на статията представихме едно от популярните тълкувания на този термин, но определението ни не е официално. В същото време няколко типични характеристики на инвестиционния договор са подчертани от руските юристи. Обмислете ги.
Основният критерий тук е икономическото съдържание на споразуменията. Някои юристи смятат, че няма значение дали инвестиционното споразумение е сключено между физически, юридически лица или и двете - субектите на гражданските права могат да бъдат всякакви (като обекти). Привържениците на това становище се позовават на формулировката на Закона на РСФСР „За инвестиционната дейност“ - в частност се казва, че обектите на инвестиционната дейност могат да бъдат средства и оборотни активи във всички сфери и сегменти на националната икономика.
Във Федералния закон, приет вече в Руската федерация, от своя страна се казва, че обектът на инвестиции може да бъде собственост под каквато и да е форма на собственост - частна, държавна, общинска и други. Някои юристи обръщат внимание на редица подчинени източници на правото. Например в един от документите на руската арбитражна практика се казва, че инвестиционното споразумение задължително трябва да съдържа формулировка, отразяваща целта на вложителя да получава доход или други преференции.
Експертите определят следните няколко основни характеристики, чрез които един договор може да бъде класифициран като „инвестиция“. А именно:
- сключването на инвестиционен договор трябва да предполага дългосрочния характер на отношенията между страните;
- споразумението трябва да има взаимен характер (тоест в замяна на получаване на инвестиции предприятието прехвърля на вложителя резултата от инвестицията - доход, недвижими имоти, преференции и др.);
- споразумението трябва да се основава (под формата на проектна документация, оферта, търговско предложение и т.н.);
- договорът трябва да отразява търговския интерес на страните (тоест инвеститорът получава някакво възнаграждение).
В зависимост от бизнес сектора, в който инвеститорът и получателят на средствата си сътрудничат, споразумението може да включва и формулировки, включващи предвиденото използване на финанси и материални активи, прехвърлени от инвеститора, както и общия или споделен характер на собственост върху имота, който се прехвърля на инвеститора.
Инвестиционно партньорство
През 2012 г. институцията на инвестиционното партньорство беше законодателно фиксирана в Русия, отразявайки специална форма на съвместна дейност на партньорите. Какви са характеристиките на сключените между тях споразумения? Преди всичко споразумението за инвестиционно партньорство има спецификата на темата.
В повечето случаи това е съвместното придобиване на ценни книжа на стопанските субекти, както и акции, образуващи собствен капитал в специален вид юридическа форма на бизнес - икономическо партньорство. Следователно инвестиционното партньорство е един вид компромисен вариант за осъществяване на правни отношения между такива форми като ограничено партньорство (типично за юридическите лица) и просто партньорство (в което физическите лица могат да участват).
Инвестиционното партньорство предполага договорни отношения, при които междинните данъци не се плащат при разпределението на доходите между участниците. В този случай законодателят предоставя на страните по споразумението да не разкриват публично условията на сделките. И в това статутът на инвестиционното партньорство по някакъв начин се различава от споразумението между организациите. Но има общи точки между тези и другите. Например, в повечето случаи се изисква предписване продължителност на договора инвестиционно партньорство, вземат предвид спецификата на оттеглянето от споразумението на конкретни участници, особено взаимодействието с кредиторите и др.
Практиката на изготвяне на инвестиционни договори в строителството
Да се върнем към изследването на специфични за строителната индустрия споразумения - като едно от най-популярните по отношение на инвестиционните отношения в бизнеса. Ще бъде полезно да се проучи например алгоритъмът за правилната подготовка на такива договори въз основа на критериите, приети в руската правна система. По-горе отбелязахме, че формата на инвестиционно споразумение може да има признаци на сходство със споразумения, характерни за други области на бизнеса - кредитиране, продажби и др. Въз основа на тази функция, как правилно да проектирате договори?
Първо, всяко гражданско споразумение трябва да започне с преамбюла. Като правило в него се посочват наименованието на договора, мястото и часът и неговото сключване. Следващият компонент е информация за страните по споразумението. Ако между юридически лица е сключен инвестиционен договор, е необходимо да се определи официалното им име, както и да се изброят длъжностните лица, които действат от името на съответните структури. Ако една от страните по договора е физическо лице, тогава е необходимо да се посочат неговите идентификационни данни (име, серия и номер на паспорт, адрес на регистрация).
Обърнете внимание, че задължената страна по дадена транзакция обикновено има един от двата основни статута - или на клиента, или на изпълнителя. В първия случай това означава, че контрагентът на инвеститора е длъжен да привлече допълнителни изпълнители - тоест това е главно управляващата структура. Но е напълно възможно едно и също юридическо лице да бъде и клиент, и изпълнител. Въпреки това експертите препоръчват използването на първия срок в договора.
По-долу са условията на инвестиционния договор. Като правило тук се записват предметът на споразумението, финансовите показатели, както и съдържанието на договора. Някои адвокати смятат, позовавайки се на разпоредбите на член 432 от Гражданския кодекс, че основното условие за инвестиционното споразумение е именно предметът. Типичната формулировка тук може да звучи така: "Инвеститорът участва във финансирането на проекта, като прехвърля средства, а клиентът ги използва за целите на строителството и последващото прехвърляне на имота в полза на контрагента." Разбира се, в зависимост от спецификата на конкретен проект, формулировката може да бъде различна.
Инвестиционното споразумение, извадката от което в момента съставяме, също трябва да съдържа адреса на бъдещия имот (улица, къща, номер на сграда и апартамент, ако те могат да бъдат известни), брой етажи и други знаци, характеризиращи географското му местоположение. В някои случаи експертите препоръчват да прилагат към договора графичен план на местоположението на обекта на земята, а също така, ако е възможно, и оформлението на апартамента.
Следващият параграф - страните по инвестиционното споразумение определят списъка на строителните работи, които задължената страна трябва да извърши, за да изпълни условията на договора от своя страна. Експертите препоръчват тяхното съдържание да бъде разкрито подробно, тоест да се напише в споразумението, че ще бъдат строителни, технически, монтажни работи, полагане на комунална инфраструктура, електричество. Ако е осигурена довършителна работа, ние също я поправяме. В някои случаи по-удобно е да се включи списък на съответните произведения, както и допълнителна документация за тях, в приложенията към основния договор.
Следващият параграф от договора е цената. Възможно е клиентът да иска да го инсталира в чуждестранна валута. Но в този случай трябва да се посочи основният източник на данни за неговия валутен курс спрямо рублата - като правило това е информация от Централната банка на Руската федерация. Тоест можете да поправите тази формулировка: „Изчисленията в рубли се правят въз основа на обменния курс, установен от Централната банка на Руската федерация в деня, в който инвеститорът извърши плащането“.В секцията „цена“ на договора е необходимо да се отрази общата сума на вноската от инвеститора, а също така, тъй като предмет на споразумението са недвижимите имоти, цената на квадратен метър жилище.
Инвестиционният договор, извадката от който съставяме, трябва да включва информация за датата, на която клиентът (изпълнителят, ако тези статуси са комбинирани) изпълнява договорните си задължения. В 314-ия член на Гражданския кодекс на Руската федерация се казва, че ако периодът не е определен, тогава за основа се взема разумен период от време. Но е по-добре, разбира се, да уточните това условие на договора. В същото време срокът може да бъде обвързан с различни точки - доставката на обекта за приемане или факта на регистрация от инвеститора на правото на собственост на апартамент. Конкретен критерий се определя от страните по договора, ръководен от обективни приоритети.
Отговорности на инвеститорите
Ще бъде полезно да обърнете внимание на такъв елемент като отговорностите на инвеститорите. Експертите смятат, че типичният проект за инвестиционен договор може да съдържа следната комбинация от тях:
- прехвърляйте пари или други материални ресурси в условията, договорени с договора (предоставяйте ги редовно на клиента);
- да предостави на партньора необходимите документи за собственост и други видове;
- заплаща, ако се изисква по споразумение, отделна такса за клиента;
- извършват приемането на обекта.
Отговорности на клиента
На свой ред клиентът е надарен и с определен набор от задължения. Какво трябва да направи:
- разработва или поръчва проектна документация;
- да намерят и разпределят земя за изграждане на недвижими имоти;
- да отчитат процеса на строителство и инвестиционните разходи в съответствие с графика, определен с договора;
- да провежда, ако това е предвидено в договора или изискванията на законодателството, търгове за привличане на изпълнители;
- да се сформира екип от строители и специалисти от други необходими профили;
- следи и осъществява технически надзор върху работата на контрагентите;
- предайте обекта за приемане;
- предоставете на инвеститора необходимите документи.
Характеристики на изграждането на договора
Ако опростим алгоритъма за изграждане на инвестиционен договор в строителството, той ще изглежда така:
- едната страна, тоест инвеститорът, е длъжен да преведе средства на клиента;
- другата страна, използвайки съответното възнаграждение, трябва да инвестира получените средства въз основа на спецификата на инвестиционния проект в изграждането на имота и впоследствие да го прехвърли на инвеститора;
- Споразумението трябва да включва условия и други условия.
Съдържанието на договора, ако обобщи основните му моменти, ще бъде следното: преамбюла, съществените условия (предмет, финансови аспекти, условия), както и обичайните условия, след - правата и задълженията на всяка от страните.
Етапи на изпълнение на договора за строителство
Проучихме приблизителната структура на инвестиционен договор в строителната индустрия. Нека сега разгледаме стъпките, в които съответното споразумение може да бъде приложено. Експертите определят три основни етапа от реализацията на инвестиционния проект.
Първо, това е периодът, предхождащ преките финансови сетълменти. Като част от него клиентът подготвя проектна документация, икономическо проучване за осъществимост и осигурява техническа подготовка за изграждането на обект за недвижими имоти. Що се отнася до източника от първия тип, това е съвкупност от информация, която отразява прилагането на технологии и инженерни решения в един строителен проект.
В този случай списъкът на работите, предвиден в проектната документация, може да бъде ориентировъчен. В някои случаи инвеститорът може да изиска от клиента да представи бизнес план, който трябва ясно да отразява ползите от конкретен проект въз основа на неговите технологични и инженерни специфики.
Второ, това е фазата на инвестиране и строителство като такава.В своите рамки клиентът намира инвеститор, сключва подходящ вид договор с него, подписва договори, на свой ред с контрагентите, съставя трудови отношения с наети специалисти. След - изгражда обекта, а след това - го прехвърля на инвеститора.
Трето, това е оперативна фаза. Като част от него може да се извърши допълнителна работа - в посока довършване, снабдяване на обекта с допълнителни комунални ресурси, решаване на възможни въпроси, свързани с недостатъци, направени по време на строителството и др.
Прехвърляне на обекта на инвеститора
Инвестиционен договор за строителство, извадка от който сме разгледали по-горе по отношение на основните характеристики, предполага, че прехвърлянето на имота трябва да бъде придружено от подписване на сертификат за приемане (или подобен документ) след приключване на строителството. Освен това инвеститорът трябва да получи и необходимите документи за собственост. В някои случаи клиентът също така се задължава да прехвърли на разположение на партньора основните източници според профила на работната документация - те могат да бъдат използвани, например, при довършителни работи или реконструкция.
Изтеглете инвестиционно споразумение
