Как да продадете дял в апартамент? Юридически съвет: как да продадете дял в приватизиран апартамент

в основата си споделена собственост широко разпространен в мегаполисите. След приватизацията на комунално жилище и неговата „делба“ от два до седем души могат да станат собственици на такива недвижими имоти.

В допълнение, това могат да бъдат напълно непознати, роднини (деца и родители) или лица, които са загубили семейни отношения (бивш съпруг и съпруга). Рано или късно един от съсобствениците на жилища ще пожелае да „раздели“ и продаде своя дял. И тогава започват да възникват много трудности. Как да продадете дял в апартамент при благоприятни условия? Нека разберем подробно.

Разпределение на дял

За да продадете своя дял, трябва да извършите редица процедури. Без съгласието на останалите съсобственици няма да работи за регистриране на нови гости или дори за извършване на ремонт. И да продадете или наемете част от дома също ще бъде доста трудно.

Междувременно все още е възможно да се продаде дял в приватизиран апартамент. Вярно е, че за това ще трябва да преминете през такава трудна процедура като разпределянето на дял. Това означава, че след приватизацията всеки от съсобствениците има задължителен определен дял.

Може да се изрази частично. Например, двустаен апартамент има двама собственици, като делът на всеки от тях е ½. Ако говорим за дяла в натура, се оказва, че всеки човек притежава една от стаите и заедно ще притежава общи части (кухня, коридор, килер). Освен това, след разпределянето на акциите, те също ще имат правото да използват горните помещения. В този случай делът на всеки става личен, а съседите ще останат съсобственици.

Съвместната собственост също може да бъде разделена. Това обикновено е сложен и продължителен процес, след който обща собственост ще бъдат отменени и само един човек ще стане пълен собственик.

Процедура за разрешение

Разпределянето на дял се извършва от нотариус, без устните споразумения, разбира се, ще имат юридическа сила. В същото време, ако съсобствениците не вземат общо решение, тогава този въпрос трябва да бъде решен само чрез съда. По правило делото се подава от собственика, който иска да извърши процедурата за разпределение на акции. Съдебният процес може да продължи до шест месеца или повече (особено ако други участници не присъстват на срещи).

Продажба на част от апартамента

След разпределяне на дял собственикът има право да го продаде. Но преди да направите това, трябва да предложите да изкупите вашата част на други собственици. Според закона, преди да продадат дял в апартамент, останалите собственици определено трябва да изпратят писмено известие с предложение да направят покупка.

Този документ посочва разходите и техническите характеристики на дома. Съсобствениците могат да вземат решение за покупката на вашия дял в рамките на месец след прочитането на писмото. Тоест през този период те трябва или да приемат вашата оферта, или да откажат покупката.

За да се избегнат недоразумения, такива предложения трябва да бъдат изпращани с препоръчана поща. Всъщност, ако в бъдеще например собствениците декларират в съда, че не са получили никакво известие, тогава можете да предоставите доказателства.

Важни нюанси

Много неинформирани граждани често питат: „Възможно ли е да се продаде дял от апартамент, ако съседите са против това?“ По някаква причина мнозина смятат, че други собственици наистина могат да пречат на процеса на продажба на частта си от дома.Всъщност това не е така, всичко, което трябва да направите с други съсобственици, е да ги уведомите за намерението си да продадете апартамента. Ако те не се съгласят с покупката, това не им дава право да забранят продажбата на акции на други лица.

След като изминат 30 дни от запознаването на съседите, имате право да прехвърлите своята част на когото и да било. Но помнете: цената трябва стриктно да съответства на тази, която сте посочили в писмото за уведомяване на съсобствениците (не по-малко и не повече). Ако решите да продадете дяла в приватизирания апартамент на различна цена, тогава някой от съседите ще може да оспори такава сделка в съда за три месеца.

Акт за подарък вместо договор за покупко-продажба

Някои продавачи в този случай решават да отидат на хитростта. За да не се извърши процедурата за уведомяване на съседите, те просто изготвят сертификат за подарък. При този тип транзакции изобщо не е необходимо да се уведомяват съседите и самата регистрация ще бъде по-евтина и по-бърза.

Но тук има клопки: ако дарите своя дял на човек, който не е ваш роднина, тогава съсобствениците могат да оспорят подобно споразумение. И дори ако съседите не успеят да установят, че вместо дарение се е осъществила сделка за покупко-продажба, тогава фактът на липсата на семейни връзки по принцип не е толкова труден за доказване. Преди да продадете дял в апартамента, важно е да се съгласите с купувача за всички важни точки. По-специално, обсъдете процедурата за плащане, например можете да продавате с разсрочено плащане или на вноски.

Как да продадете апартамент с незначителен дял?

Ако в апартамента е регистрирано непълнолетно лице, тогава всичко зависи дали той е наемодателят или не. Ако дял, който му принадлежи, бъде пуснат за продажба, за да може да го реализира, човек ще трябва да получи разрешение от органите по настойничество и попечителство. Във всички останали случаи се извършва същата подготовка преди продажба. Предложението за покупка обаче не се изпраща на детето, а на неговите родители или настойници.

Разбира се, други собственици ще трябва да изпратят уведомително писмо. Ако отношенията между съседите са нормални, тогава можете просто да обсъдите този въпрос с тях и след това да съставите нотариален отказ на всеки съсобственик да закупи. Ако собствениците отказаха да купят вашия дял, но сте променили цената, те ще трябва отново да ви уведомят писмено и да изчакат отговор в рамките на месец.

Разпределение на дяловете на детето

Ако трябва да продадете дяла на детето в апартамента, родителите му трябва да получат съгласие за продажбата от органите по настойничество. Освен това такава структура трябва да предостави документи, в които се посочва, че условията на живот на детето няма да се влошат и той няма да остане без жилище.

Тоест ще бъдете задължени да представите документи за апартамента, който ще купите в замяна, или за дял в къщата (размерът трябва да е не по-малък, отколкото детето е имало преди). Вместо документи за нов апартамент, в който ще живее детето, може да изиска открита банкова сметка на името на непълнолетен гражданин или други доказателства. Във всички останали аспекти, за да продадете дяла на детето, ще трябва да извършите всички същите действия, които вече бяха описани по-горе.

Други опции за продажба на акции

Струва си да се отбележи, че можете да управлявате своя дял, дори ако това е неизолирана стая. Тоест теоретично човек има право да продаде дял в едностаен апартамент. Законът не забранява подобни сделки. На практика обаче такава операция е доста трудна.

И цената на такива квадратни метра ще бъде чисто символична, защото едва ли някой ще иска да сподели една дневна, където живее друг напълно извънземен човек. В този случай е по-добре да преговаряте с другия съсобственик за продажбата на целия имот или да му предложите да купи вашия дял. Ако съседът не се съгласи на такива опции, тогава ще бъде необходимо да се реши този проблем само чрез съд.

Много по-лесно е да продадете 1/2 дял от апартамент, ако в жилището има 2 или повече изолирани дневни.Разбира се, в този случай цената на недвижимите имоти по-рано ще бъде по-ниска, но ако е необходимо, могат да се намерят купувачи за тази опция.

капани

Риелторите отбелязват, че в процеса на продажба на акции човек може да срещне много трудности. На първо място, това може да се дължи на факта, че някои съсобственици объркват понятието „превантивно изкупуване“ с „разрешение за продажба“. Например, те могат да се избягват, получавайки уведомително писмо за продажбата на акция и без писмения им отказ да регистрират транзакция не е възможно. За съжаление, Гражданският кодекс не казва нищо за това какво да се прави, ако съседите не отидат на срещата.

Прави впечатление също, че по закон е невъзможно задължението да се продаде дял в апартамента на други съсобственици. Нарушаването на частната собственост на други лица е криминално престъпление. Следователно е приятно само да се споразумеете за обратно изкупуване на акции на други собственици.

Има и ситуации, когато няколко съсобственици веднага ще искат да изкупуват предложената акция. Ако това се случи, продавачът сам може да избере кой от тях да прехвърли своя дял.

Оценка на разходите

Ако въпреки всички трудности все пак решите да продадете дял в приватизиран апартамент, тогава трябва да започнете да оценявате стойността му. Следните фактори ще повлияят на цената:

· Броят на стаите в дома;

· Местоположение на къщата;

· Площ на апартамента;

· Пазарен сегмент и т.н.

Естествено, собственикът има право да определя цената на помещението (помещенията), но практиката показва, че цената му ще бъде с 30-40% по-ниска от пазарната му цена. Ако решите да продадете част от дяла в апартамента, тогава се подгответе за факта, че това ще направи още по-трудно.

Минуси за купувача

Подценяването е легитимна „компенсация“ за възможни конфликти със съседите. Всъщност, доста често други съсобственици не са много доволни от новите наематели. Има ситуации, когато съседите обикновено поставят нови брави на входната врата.

В този случай лицето ще трябва да се обърне към съда с дело, за да осигури достъп за използване на апартамента. В съда, разбира се, те ще вземат страната на жертвата и новият собственик ще може да се върне в къщата си със съдебния изпълнител. Ако обаче съсобствениците започнат непрекъснато да се „подправят“, тогава да живееш в такава среда ще бъде много трудно. Така че в това отношение цената на акция в апартамент винаги ще бъде около една трета по-евтина от пазарната му стойност.

данни

И така, как да продадете дял в апартамент? По принцип, ако се спазват всички изисквания на гражданското право, не би трябвало да възникват специални затруднения. Най-важното е да не забравяте да предложите да изкупите своя дял на други съсобственици. Ако откажат, тогава съсобствениците трябва да издадат нотариален отказ за това. Ако дялът, който е обявен за продажба, принадлежи на детето, тогава ще трябва да получите разрешение от органа по настойничество. Вие също имате право да продадете част от своя дял.

И последното: можете да продадете стая само ако тя е приватизирана, а собствениците притежават жилищата на базата на споделена собственост.