Днес пазарът на недвижими имоти е високо ценена крайградските райони за жилища. В тази връзка прехвърлянето на земеделска земя в друга категория с цел последващо развитие е от особено значение.
Защо разработчиците се интересуват от земеделска земя
Руските граждани искат (поне тези, които могат да си го позволят) да притежават селски къщи, построени върху собствени парцели, така че през уикендите и по време на ваканциите да могат да се отпуснат от замърсения въздух, шума и суматохата на големите градове и много от тях не са против живейте ги.
Подобно на гъбите след дъжд през последното десетилетие, елитните вилни селища, построени на бивши земеделски земи, растат около големи индустриални центрове, а преди това предприемачите трябваше да прехвърлят земеделска земя в друга категория. По правило това е територията на населените места, което позволява жилищно развитие.
От тяхна гледна точка това е съвсем логично. И на каква земя все още се строи? В крайна сметка делът на земите на населени места в общия поземлен фонд на Русия е едва около 1%, а възможностите за използването им за строителство са почти изчерпани. Така разработчиците насочват погледите си към огромните руски полета, отхапвайки нови парчета от тях, инициирайки прехвърлянето на земеделски парцели в друга категория.
Какво застрашава Русия с развитието на земеделска земя
Изглежда, че в Русия има много такива обекти - над 400 милиона хектара. Въпреки това, през целия постсъветски период имаше трайна тенденция към намаляване на тяхната площ. Само през 2012 г. площта на основния ресурс от състава на тези земи, а именно земеделска земя, намалява с 315,7 хил. Хектара, а тяхната площ в Русия е само 195 милиона хектара. И основната причина за намаляването му е именно прехвърлянето на земеделска земя в друга категория. 2014 г. може да сложи край на тази практика, когато депутатите от Държавната дума от A Just Russia внесоха съответния законопроект за разглеждане. Засега той не е приет, но отделните региони вече предприемат мерки самостоятелно.
И така, през настоящата година беше въведена забрана за прехвърляне на земеделска земя в друга категория в района на Москва за използване за многоетажно строителство. Регионалните власти се надяват, че тази мярка ще създаде допълнителни стимули за собствениците да използват земята си по предназначение.
Земеделска земя (съгласно Земелния кодекс на РФ)
Според Кодекса на труда на РФ такива парцели винаги се намират извън населените места и се предоставят, а също така са предназначени за отглеждане.
Както бе споменато по-горе, малко по-малко от половината площ от цялата земеделска земя е заета от земеделски земи - това е обработваема земя, ливади за сенопроизводство, пасища, овощни градини, зеленчукови градини, лозя и др. Това включва ловни стопанства.
Втората половина от общата площ на всички земеделски обекти (или малко повече от половината) е разположена под пътища, минаващи вътре в селскостопански предприятия, различни комунални услуги, горски пояси, водоеми за рекултивация и рибовъдство, както и различни стопански постройки.
Очевидно половината от земеделската земя на разработчиците, които не се интересуват от земя, не представлява малък интерес за тях - в края на краищата тези територии вече са застроени с нещо или са заети от някакви линейни структури. За жилищното развитие единственият възможен начин е прехвърляне на парцели от земеделски земи в друга категория.
Видове разрешена употреба на земеделски земи
Какви възможности предоставя руското законодателство за прилагането на тази процедура? LC RF посочва, че правният режим на всяка земя се определя от две от основните им характеристики:
- принадлежност към една или друга категория;
- разрешена употреба, която се установява по време на зонирането на територии.
Това е мястото, където дебне първият шнаг. Ако няма съмнение относно принадлежността на земеделските земи към категорията на земеделските земи (категория 1 съгласно Земелния кодекс на РФ), няма пълна яснота по отношение на разрешената им употреба.
Всъщност до този момент единственият вид териториално проучване, действително извършено в Руската федерация, е районирането на градоустройството. За земеделските земи тя не се поддържа и VRI участъци от състава им не са установени.
Вярно е, че според някои експерти в областта на поземленото законодателство списъкът на видовете на тяхното използване, даден в член 78 от Кодекса на труда на РФ, може да се приеме като ВРИ на земеделските парцели. В допълнение, Федералният закон № 101 „За оборота на земеделска земя” определя парцели от техния състав, чийто правен режим се регулира изключително от Кодекса на труда на РФ и са предназначени за такива цели:
- под IZHS;
- под гаражи;
- за LPS;
- за вили;
- под градини и кухненски градини;
- под пасище;
- под различни стопански постройки.
И така, Кодексът за градоустройство (GRK RF) позволява включването в състава на населените места като земеделски земи, както и вилни и градински площи. А това просто означава прехвърляне на земеделска земя в друга категория.
Възможно ли е да се застроят земеделски земи без да се включват в границите на населените места?
Както знаете, всяка община в Русия трябва да приеме свои собствени правила за земеползване и благоустройство (LAR), които трябва да включват регулации за градоустройство. Те посочват списъци на VRI за парцели и проекти за капитално строителство във всеки от тях териториална зона. Ефектът от тези регулации върху земеделските земи като част от земеделските земи не се прилага, териториалното зониране не се извършва и не се установяват парцели VRI от земеделски земи, което означава, че те не могат да бъдат променени.
Това изключва развитието на земеделски парцели извън границите на населените места. Докато не бъде прието отделно законодателство за териториалното райониране извън градовете, селата, градските селища и др., Земеделските земи са защитени от премахване от земеделската циркулация чрез развитие.
Следователно е възможно да се установи VRI на земеделски парцели извън населеното място, предвиждащи тяхното развитие само чрез прехвърляне на земеделските земи в друга категория.
За какви цели е допустимо прехвърлянето на земеделски земи в друга категория
Списъкът на изключителните случаи, в които е разрешено такова прехвърляне, е даден в специален федерален закон № 172 за реда за извършване на тази процедура.
Според този закон прехвърлянето на земеделска земя в друга категория се извършва в следните случаи:
- по време на тяхното опазване;
- при създаване на резервати, светилища за диви животни, курорти, природни паркове, включително дендрологични, ботанически градини и др.
- при установяване или промяна на границите на населените места;
- при поставянето на промишлени съоръжения върху земеделска земя, чиято кадастрална стойност е по-малка от средната й стойност в общината;
- ако земеделските парцели, неподходящи за селскостопанско производство, са включени в състава на горите или водоемите, както и земите в резерв;
- когато върху тях са изградени линейни обекти;
- при изпълнение на Руската федерация на своите външни задължения, както и при изграждането на отбранителни съоръжения по тези земи;
- в началото на добив в тези области на минерали;
- при поставянето на различни предмети върху тях, за да задоволят нуждите на гражданите (социални, културни и др.).
Прехвърлянето на земеделска земя в друга категория е забранено за земеделски земи, които са с особена стойност и производителност. Те включват експериментални полета на селскостопански научноизследователски институти и университети, както и участъци с кадастрална стойност, значително надвишаващи средното му ниво в дадена община. Изключение от това правило могат да бъдат случаите, описани в параграфи 3, 6, 7 и 8 от горния списък.
Между другото, от февруари миналата година, под въпрос, от гледна точка на законността, прехвърлянето на земеделска земя в друга категория (което означава през 2014 г.) също е изпълнено със значително увеличена глоба за злоупотреба с такива парцели. Размерът на санкциите е в диапазона от 200-500 хиляди рубли, в зависимост от кадастралната им стойност.
Как започва прехвърлянето на земя в друга категория
Първата стъпка е да се подаде съответното заявление до упълномощения орган на изпълнителната държавна власт. В горепосоченото заявление се посочва:
- кадастрален номер;
- налична и желана категория земя;
- каква е причината за трансфера;
- форма на права на земя.
Прехвърлянето на земеделска земя в друга категория се извършва от държавния орган на съставляващото образувание на Руската федерация (с изключение на парцелите с федерална собственост) или от правителството на Руската федерация (във връзка с федералните земи).
Допълнителни документи за превод
Освен това ще ви трябва:
- извлечение от държавния кадастър за обекта или кадастралния му паспорт;
- копия от лични документи на кандидата;
- извлечение от Единния държавен регистър;
- заключението на държавната екопроверка (ако е необходимо);
- съгласие на притежателя на авторските права, ако това се изисква от ползвателя на земята.
Копия от лични документи и съгласието на притежателя на авторските права се представят от вносителя на петицията до упълномощения орган на държавната власт, заедно с петицията. Останалите документи не се изискват за представяне, тъй като упълномощена държавна агенция може да ги поиска независимо. За да ускорите процедурата обаче е по-добре да се погрижите за тяхната наличност и да я оставите на себе си.
Условия за разглеждане на заявление за трансфер
Правителството на Руската федерация го разглежда в рамките на три месеца, а субектите на Руската федерация са задължени да разгледат документа в рамките на два месеца от датата на получаването му.
В резултат на това се приема или акт с положително решение, или акт с отказ от такова прехвърляне.
Във всеки случай документът се изпраща на заявителя в рамките на две седмици от датата на приемането му.
В акта се посочват:
- каква е причината за приетата промяна;
- параметри, описание и кадастрални номера на парцелите;
- категории източник и местоназначение
Как може да бъде оправдано приемането на акт за отказ за прехвърляне
Прехвърлянето на земеделска земя в друга категория не е разрешено, ако:
- тя е ограничена или забранена от федералния закон;
- държавната еко-експертиза даде отрицателно становище по време на нейното изпълнение;
- предвиденото предназначение на земята не отговаря на одобрените планове за по-нататъшно използване на територията.
Изменения в държавния кадастър на недвижимите имоти и в Единния държавен регистър при прехвърляне на земя в друга категория
Упълномощеният орган на държавната власт, приел акта за прехвърлянето на земя, изпраща копие (до 5 дни от датата на приемането му) до Rosreestr. Последният прави промени в държавния кадастър и в Единния държавен регистър на предприятията в 7-дневен срок и уведомява всички заинтересовани страни за това. Счита се, че прехвърлянето на земя е влязло в сила от датата на вписването му в държавния кадастър (поради промяна в категорията му).
Документите, потвърждаващи правата върху земята, при промяна на категорията на земята не се преиздават.
Прехвърляне в земите на населените места
Както бе споменато по-горе, земеделските парцели могат да бъдат включени в населени места с присвояване на различна категория за тях - „земя на населени места“. Веднъж влезли в границите си, те се оказват в състава на конкретна териториална зона, която е предмет на градоустройствени разпоредби, включително създаване на VRI, осигуряваща тяхното развитие.Процедурата за такова включване с едновременното установяване (или промяна) на VRI може да се проведе в съответствие с 41 Федерален закон "За влизането в сила на Гражданския кодекс на Руската федерация."
