Действащото законодателство установява критериите за класифициране на парцелите като земеделски земи. В чл. 77 ZK съдържа кратко и изчерпателно описание на такива територии. 
Общо описание
Земеделската земя винаги се намира извън населените места. Такива територии трябва да бъдат предназначени и използвани като земя, вътрешни пътища, водни обекти, комуникации, както и горски насаждения за защита от въздействието на вредни промишлени и природни явления. На тези площадки също е разрешено да се изградят площадки за конструкции и сгради, експлоатирани за производство, първична обработка и съхранение на продукти.
Закупуване на земеделска земя: характеристики
Един от основните аспекти на сделката е задължението на собственика на територията да я използва строго в съответствие с установената категория и вид. Покупката на земеделска земя е записана в Единния държавен регистър на сделките с недвижими имоти. Процедурата, в съответствие с която обектът се прехвърля на новия собственик, се установява от Федералния закон № 122. Едно от съществените условия, установени от този закон, е преимущественото право за закупуване на земеделска земя от общински и държавни органи. В съответствие с тази разпоредба продавачът на разпределението трябва да получи отказ от тези организации. Тази процедура е подобна на сделка с цялостен споделена собственост. 
Как се извършва покупката на земя?
Процедурата за сключване на транзакция се определя с нормативни актове. Основните документи, необходими за закупуване на земя, са удостоверение за държавна регистрация на закон, кадастрален паспорт. Законът изисква и уведомяване на изпълнителната власт за намерението да продаде парцела. Известието трябва да бъде в писмена форма. Той посочва цената на парцела, координатите и размера. В допълнение, продавачът определя периода, през който офертата е уместна. Според сегашните стандарти този период е не повече от 3 месеца.
Ако администрацията откаже да закупи парцела или не уведоми писмено продавача за намерението да го купи, тогава собственикът получава правото да продаде парцела си през годината на цена, не по-ниска от посочената в уведомлението. В случай на промяна в съществените условия на сделката, собственикът трябва да изпрати ново известие. Купуването на земеделска земя в нарушение на тази процедура не се допуска. Ако такава сделка бъде сключена, тя ще бъде обявена за нищожна. Тази разпоредба не се прилага за територии, предназначени за частни домакински парцели, както и за нас, разпределени по споразумения за подаръци или бартер.
Възможно ли е да се извършва жилищно строителство в такива територии?
По-горе беше казано, че законодателните норми изискват новия собственик да използва земеделска земя в съответствие с установената разрешена категория. Те включват, по-специално, градинарство, лятна вила, градинарство. Изходът от тази ситуация може да бъде регистрирането на собственика като индивидуален предприемач, който ще се занимава със земеделие. В този случай сайтът може да се използва не само за частни домакински парцели, но и за изграждане на жилищна сграда с възможност за пребиваване и регистрация в нея. 
Независима оценка
Покупката на земеделска земя се извършва на цена, която не отчита цената на разположените върху нея структури или се предполага впоследствие.За да се определи цената на разпределението, се извършва независима оценка. Това е специална посока в работата с недвижими имоти. Дори и да има структури на сайта, цената им няма да бъде включена в цената на земята. Продавачът обаче предоставя информация за тях.
ценообразуване
Цената, на която ще се закупува земеделска земя, се формира в съответствие с различни фактори. Най-значимата от тях е разрешената категория. Тъй като пазарите на територии, принадлежащи към различни групи, се развиват по свой начин, съответно цената на разпределените парцели, разположени наблизо, но с различни видове, може да варира значително. Покупката на земеделска земя се извършва след оценка на топографията, състава на почвата, водния режим. Стойността на земята се определя от плодородието и възможните фактори на приложение (като обработваема земя, пасища и т.н.). От всички вероятни опции е избран един, който ще ви позволи да получите максимален икономически резултат. 
Причини за придобиване
Земеделската земя се закупува след оценка на плодородието. За да се определи, се извършва сравнителен анализ на показатели със сходни климатични и агрономически параметри със същата интензивност на обработване на терена. Тази процедура се нарича оценяване на почвата. Той е доста сложен и отнема много време. В тази връзка покупката на земеделска земя се извършва с помощта на съществуващи везни. Те подчертаха основните характеристики, които влияят на производителността.
По-конкретно, те включват силата на хумусния слой, нивото на глинените фракции в обработваемата земя, естеството на реакцията на почвения разтвор и т.н. След определяне на плодородието и възможността за по-нататъшно използване на площадката се извършва разработването на модел на доходи за селскостопанско производство. Той отчита вероятните разходи за организиране на процеса и приходи от продажбата на отглеждани продукти за определен период от време (година, тримесечие, месец, седмица). Показателят за положителна разлика, формиран между разходите и доходите, се дисконтира до текущите параметри и показва пазарната цена на разпределението. Разходите в този случай включват закупуване на оборудване, възнаграждение на всички служители, включително и на самия собственик, лихва върху използването на капитал и предприемачески доходи. 
Причини за намаляване на разходите
Цената ще бъде значително повлияна от наличието на разрушена структура, дори ако тя е собственост. В този случай е необходимо да се вземе предвид възможността и количеството на възстановяване на сградата за последващата й експлоатация или необходимите разходи за нейното разрушаване и отстраняване на получените строителни отпадъци. Заедно с това се вземат предвид наличието и състоянието на комуникациите. Те могат да действат като мрежи и да увеличат разходите или, обратно, да намалят, защото изискват ремонт или демонтаж. Същото се отнася и за изчистване на обработваемата земя от храсти, изкореняване на дървета или изравняване на пейзажа и запълване на ями и канавки. В тези случаи има причини да се намалят разходите на територията пропорционално на прогнозните разходи. В тази връзка определянето на необходимите или необходими допълнителни разходи е от същото значение като оценката на незастроените парцели. 
Чести заблуди
Възприемането на обществеността на съществуващите цени на парцели се основава на информация, предоставена от медиите и Интернет за сайтове, подобни по местоположение и площ. Въпреки това, в повечето случаи тези данни не отразяват действителната пазарна стойност. Разликата между цената на транзакцията и офертата се нарича договаряне. Определянето на индикатора за корекция действа като един от етапите на всяка оценка сравнителни методи подход.В тази връзка не е изненадващо, че цената на сделката и първоначалната цена на обект, представен за продажба, могат да имат значителни разлики. Има много причини за разликата. Една от най-важните е възприетата пазарна динамика. Ако расте, тогава дори пет процента отстъпка ще бъде доста голяма. Въпреки това, при липса на прогнози за растеж на пазара и в случаите, когато спадът ще бъде основен, разликата между стойността на офертата и самата транзакция може да възлиза на няколко десетки процента. 
В заключение
Обикновено продавачите не бързат да намаляват стойността на разпределението. Това е разбираемо, защото никой не иска да се откаже от приходите, на които разчиташе. В тази връзка закупуването на земеделска земя следва да се извършва, като се отчита икономическата осъществимост. При извършване на транзакция трябва да се ръководи от здравия разум, а не непроверена информация.
Основата за успешното придобиване е разумно изчисляване на разликата между реалните разходи за подреждане на територията и икономическата печалба от производството. Освен това трябва да се гарантира правно минимизиране на възможните рискове. Сделката се изпълнява по общи правила. След като получите отказ от изпълнителните органи, трябва да се свържете с държавната служба по кадастъра. Основата за въвеждане на данни в Единния регистър ще бъде договорът за продажба. Към него е приложен кадастрален паспорт и удостоверение за държавна регистрация на закона предишен собственик (продавач).
