Les transaccions relacionades amb la compravenda d’immobles, en els darrers anys, s’executen cada cop més a través del banc amb una hipoteca. Els tipus d’interès favorables, els termes mínims de consideració, la possibilitat d’utilitzar un certificat de maternitat i els programes de subvencions estatals els fan més assequibles. Els que primer es troben amb serveis bancaris quan arriben a l’oficina escolten molts termes i expressions noves. Un d’ells és la hipoteca per llei. Què és, així que no ho entenguis immediatament. Per tant, val la pena considerar aquest problema per separat, de manera que els participants en la transacció comprenguin i entenguin el que està passant.
Designació hipotecària per llei
En el Codi Civil i la Llei Federal de la Federació Russa núm. 102 "Sobre hipoteques", el legislador ha fixat la definició de què es tracta: una hipoteca en virtut de la llei. Aquesta direcció de préstec sempre implica la presència d'una obligació o també s'anomena habitualment garantia. Sovint, registre de transaccions immobiliàries mitjançant l’ús de fons bancaris. Així, sorgeix una hipoteca. L’opció més fiable és formalitzar-la per força de la llei, ja que el prestatari no podrà impugnar el dret de propietat davant l’existència garantida d’un gravamen.
Un cop el dret a la propietat immobiliària es registri al Registre Unificat de l’Estat (Registre Unificat de Drets de l’Estat), podem parlar de l’aparició d’obligacions d’aquest tipus d’hipoteca. El dret de propietat es forma mitjançant l'elaboració d'un contracte anual, venda i compra, compromís de drets de propietat.
Funcions de disseny
La majoria dels clients primer obtenen l’aprovació d’un préstec hipotecari i només després comencen a buscar una propietat adequada. Un cop decidits, signen un contracte de préstec i només després de la venda. Tan bon punt el registre estatal d’hipoteques per llei, el banc transfereix el préstec al venedor d’immobles. Així, els clients no poden triar en quina forma es publicarà una hipoteca. Quan es tracta de comprar béns immobles amb fons prestats, la hipoteca es considerarà formalitzada per la llei.
Documental, el prestatari es converteix en el propietari de l’immoble, però com que s’adquireix a costa de fons prestats, també es converteix en una promesa. El prestatari pot gastar els diners rebuts només en la compra d’un objecte immobiliari, que posteriorment passa com a garantia a una entitat de crèdit. L'ús en efectiu de diners de crèdit no es proporciona.
Motius d’inscripció
A nivell legislatiu es fixen els següents tipus d’immobles, que es poden adquirir com a part d’una hipoteca: un apartament al mercat secundari o un edifici nou, una habitació, una parcel·la, una casa (casa de camp, mansió), un garatge, una cooperativa i una sala de producció. Si un d’ells s’adquireix amb una part dels fons bancaris, es crea una hipoteca en virtut de la llei. S’inclou el cas quan els béns immobles es compren per terminis.
També es pot proporcionar en l'elaboració d'un contracte anual o per construir una casa. Quan es construeixi una estructura o edifici sobre un terreny gravat per una entitat de crèdit, la hipoteca també s'aplicarà a aquests objectes. L’excepció poden ser les regles prescrites en l’acord d’hipoteca.
Obligacions i drets del prestatari
Després de formalitzar la hipoteca per la llei, la hipoteca s’ha de mantenir de la mateixa forma que es va transferir originalment.La responsabilitat del prestatari s’estén als casos de dany o pèrdua d’integritat de la propietat. Si es va produir algun d’aquests punts, cal informar-lo al prestador.
En cas que la casa de camp sigui objecte de la hipoteca, el prestatari té dret a construir la zona que l’envolta amb edificis que no contradiguin la llei. Per fer-ho, no necessita obtenir l’aprovació ni el consentiment del banc.
Si els paràmetres d’un préstec hipotecari preveuen la possibilitat de transferir la propietat hipotecada a un tercer, es convertirà en hipotecari i s’encarrega de complir els termes de l’acord hipotecari. Això també pot incloure obligacions que el propietari anterior va incomplir.
Registre del dret
Després d’haver decidit què és una hipoteca en virtut de la llei, heu d’entendre com es desenvolupa el procediment de registre. Cada cas que s’associa a un canvi de propietat està subjecte al registre estatal al Registre Unificat de Drets de l’Estat. Abans de fer un acord, heu de decidir si l'objecte està gravat per tercers. Podeu verificar la informació a través dels serveis en línia del Registre Unificat d’Empreses de l’Estat o del Centre Financer Internacional, contactant amb Rosreestr.
Per procedir al procés de registre, cal seguir els passos següents:
- Obtenir l'aprovació d'un préstec al banc, elaborar un contracte de venda.
- Proporcioneu aquests documents a l’organisme estatal, així com una hipoteca per al registre.
El registre es realitza dins dels 5 dies hàbils. Si parlem de béns immobles com terres, locals no residencials, construcció, edifici, la legislació russa preveu un termini de 15 dies hàbils.
Documentació
La confirmació oficial que l'immoble està gravat és una hipoteca. Per regla general, després de registrar una hipoteca per força de llei, l’executa un empleat del banc. Tanmateix, també hi ha casos en què un notari elabora una hipoteca.
Atès que la propietat està gravada, no es pot realitzar sense l'aprovació del banc. Al certificat d’inscripció de drets de l’apartat “Ajuda”, s’ha de fer notar que l’objecte es va adquirir a costa de fons de crèdit. Un cop s’hagi pagat tot el deute i les obligacions amb el banc s’hagin complert íntegrament, el registrador posarà un segell de cancel·lació al certificat de propietat. No es cobra l’obligació estatal d’aquest procediment, la llei preveu un termini de tres dies per a la implementació d’aquest procediment.
Sense el consentiment per escrit del titular de penyora, és impossible requisar o alienar els béns immobles presos en una hipoteca.
Puc substituir per una hipoteca en virtut d’un acord
Per entendre de què es tracta - hipoteques en virtut de la llei, cal distingir la seva altra forma - hipoteques en virtut del contracte. És possible durant l'execució d'una transacció amb un objecte de béns immobles ja propietat del futur prestatari, que transfereix com a garantia. També és possible que el prestatari rebi un préstec, redacti el dret de propietat i només després cedeixi la propietat com a garantia al banc. Sense hipoteca, un contracte també és possible en virtut d’un acord, en aquest cas no es produirà cap gravamen.
Aquesta direcció té certs riscos, ja que hi ha la possibilitat de no amortitzar els fons emesos. És impossible determinar el tipus d’hipoteca. Segueix en funció del tema de la hipoteca i del mètode de disposició dels fons rebuts.
Breument sobre les diferències entre les dues formes d’hipoteca
Per resumir les diferències, es veurà així:
- Procediment de registre: la hipoteca en virtut del contracte està subjecta a registre per separat, i els documents s’han de presentar al Registre Unificat de l’Estat juntament amb l’hipotecari i l’hipotecari.Quan es registra un contracte hipotecari, en virtut de la llei, el procés de registre es produeix simultàniament amb el registre dels drets al Registre Unificat de l'Estat per part del nou propietari. El titular de penyora i el promès poden presentar documents a l’organisme estatal per separat.
- En virtut de la llei, l’obtenció d’una hipoteca implica l’ús dirigit de fons, en què la propietat adquirida es converteix automàticament en un compromís. En virtut d’una hipoteca contractual, no hi pot haver cap garantia, però els béns immobles del propietari poden actuar com a càrrega.
- El procés de registre d’una hipoteca en virtut de la llei no preveu la necessitat de pagar una taxa d’estat, cosa que no es pot dir amb la seva forma contractual.
Canvi de titular o extinció d’una hipoteca
En el cas que la hipoteca de la propietat hagi estat establerta per la llei, però el prestatari no compleix les seves obligacions, la hipoteca pot ser transferida al creditor per a la seva venda. Tan aviat com es compleixen les obligacions del contracte de préstec hipotecari, el deute es retorna, deixa de ser vàlid (la hipoteca). Es pot parlar amb seguretat de la supressió de la hipoteca en virtut de la llei.
A nivell legislatiu, es pot canviar un titular d’hipoteca, per exemple, quan el vengui o es refinanci un préstec hipotecari. Si el propietari del certificat no necessita tenir cap marca de crèdit al camp "Càrrega", haurà d'emetre un nou certificat. Per rebre-la, el propietari paga una quota estatal de 200 rubles.
Durada de la consideració i documents necessaris per eliminar la càrrega
El període màxim durant el qual es produeix el registre d’eliminació de la taxa és de tres dies. Per implementar el procediment, heu de proporcionar els documents següents:
- Sol·licitud de l'hipotecari amb documents acreditatius del compliment de les obligacions de la hipoteca.
- L’aplicació del titular de la hipoteca s’executa generalment en nom del banc.
- Si la finalització de les obligacions derivades de la hipoteca es va fer sobre la base d’una decisió judicial, també s’ha de preveure.
El propietari i el banc poden presentar una sol·licitud conjuntament. En la majoria dels casos, després del compliment de les obligacions, el client (antic prestatari) es dirigeix a l’organisme estatal. Cal destacar que pot obtenir una hipoteca signant un certificat d’acceptació a una sucursal bancària on es va emetre un préstec hipotecari. També necessitareu un certificat d’absència de deute que indiqui la data en què es va tancar el contracte d’hipoteca.
Si el banc és gran, pot eliminar de forma independent les càrregues, un cop el prestatari hagi complert les obligacions de la hipoteca.
