En la pràctica jurídica russa, hi ha el concepte de contracte d'inversió. És d’interès especial el fet que, malgrat l’ús generalitzat d’aquest tipus d’acords, no té una formalització oficial en fonts legislatives. Com es realitzen aquests contractes en la pràctica?
Definició
Segons una interpretació comuna, un acord d’inversió és un acord, per regla general, de caràcter comercial que defineix el mecanisme de transferència de diners o béns materials a una empresa o a un grup d’entitats amb la finalitat de retornar posteriorment inversions en forma de prima percentual o d’un actiu dotat d’un valor elevat. En signar un contracte d’aquest tipus, l’inversor transfereix les finances o la propietat a favor d’una altra persona, el més sovint en propietat o gestió operativa.
Així, l’objectiu principal per al qual es conclou un acord d’activitat d’inversió és la posterior recepció dels beneficis tangibles comercialment de l’inversor de diners en efectiu o béns materials. Al mateix temps, la font d’ingressos de l’inversor és l’activitat de l’organització en què va invertir. L'acord en qüestió sol suposar que les activitats respectives del destinatari de fons tenen un caràcter emprenedor. Tot i que la naturalesa legal d'aquests acords pot ser molt diferent.
Inversió en construcció
L’acord d’inversió en construcció ha guanyat una popularitat particular. La font de finançament de les activitats dels desenvolupadors, per regla general, són els fons rebuts de fora - de ciutadans (si es tracta de la construcció d’habitatges), organitzacions, estat o municipis (si l’objecte té un propòsit comercial). Un acord d’inversió en el camp de la construcció implica que l’inversor transfereixi diners al promotor a canvi de rebre la propietat acabada en la seva construcció (o, com a opció, el dret a comprar un objecte d’interès amb preferències importants).
Un fet interessant és que aquest tipus de contractes no es classifica de cap manera en la legislació civil de la Federació Russa.
Des del punt de vista de l’estat jurídic, un acord d’inversió per a la construcció és una mostra d’un acord mixt, la legitimitat de la qual es garanteix amb la redacció de la clàusula 2 de l’article 421 del Codi civil de la Federació Russa - sobre la possibilitat de concloure contractes, que pot ser o no prevista per les lleis de la Federació Russa.
L’estructura d’aquests acords, per regla general, implica la presència d’elements característics dels tipus d’acords en diversos àmbits.
És a dir, els contractes de construcció poden contenir un llenguatge específic per a un préstec, un contracte o, per exemple, una associació, en funció de les particularitats de l’empresa que rep la inversió.
Els matisos de la llei
Al mateix temps, el Codi civil de la Federació Russa no és l’única font de dret que determina l’estat dels contractes de construcció (més precisament, proporciona directrius per a la compilació de la seva estructura). A l’hora d’elaborar aquests acords, es pot aplicar la Llei Federal “sobre Activitats d’Inversió” i la Llei de la RSFSR d’una orientació similar - en aquelles parts on les disposicions no contradiguin l’acte jurídic més recent. Per exemple, algunes de les normes establertes en l’esmentada Llei Federal s’apliquen si no es tracta de construir un objecte des de zero, sinó, per exemple, revisar-lo o reconstruir-lo. En alguns casos, també s'anomenen acords d'aquest tipus com a acords d'inversió.Com que no hi ha una definició clara d'aquest tipus de contractes en dret civil, això no és cap error.
Signes de contractes d'inversió
Com hem apuntat anteriorment, les lleis de la Federació Russa no donen una definició clara de què és un acord d’inversió. Al principi de l'article, vam presentar una de les interpretacions populars d'aquest terme, però la nostra definició no és oficial. Al mateix temps, els advocats russos destaquen diverses característiques típiques d’un contracte d’inversió. Considereu-los.
El criteri clau aquí és el contingut econòmic dels acords. Alguns advocats creuen que no importa si l’acord d’inversió es conclou entre persones físiques, persones jurídiques o ambdós —els subjectes de drets civils poden ser qualsevol cosa (com objectes). Els defensors d’aquest dictamen es refereixen a la redacció de la Llei RSFSR "sobre l’activitat d’inversió" - diu, en particular, que els objectes de l’activitat d’inversió poden ser fons i actius circulants en tots els àmbits i segments de l’economia nacional.
A la Llei Federal, adoptada ja a la Federació Russa, al seu torn, es diu que l'objecte de les inversions pot ser propietat en qualsevol forma de propietat - privada, estatal, municipal i altres. Alguns advocats criden l’atenció sobre diverses fonts del dret subordinades. Per exemple, un dels documents de la pràctica arbitral russa diu que l’acord d’inversió ha de contenir necessàriament una redacció que reflecteixi la finalitat del dipositant per rebre ingressos o altres preferències.
Els experts identifiquen les següents característiques clau mitjançant les quals es pot classificar un contracte com a "inversió". És a dir:
- la conclusió d’un acord d’inversió hauria d’implicar el caràcter a llarg termini de les relacions entre les parts;
- l’acord hauria de tenir un caràcter mutu (és a dir, a canvi de rebre inversions, l’entitat transfereix al dipositant el resultat de la inversió - ingressos, béns immobles, preferències, etc.);
- l’acord s’ha de basar (en forma de documentació de disseny, una oferta, oferta comercial etc.);
- el contracte hauria de reflectir l’interès comercial de les parts (és a dir, que l’inversor percebi alguna retribució).
Segons el sector empresarial en què col·laboren l’inversor i el destinatari dels fons, l’acord també pot incloure formulacions que impliquin l’ús previst de les finances i els béns materials transferits per l’inversor, així com el caràcter general o compartit de la propietat de la propietat que es transfereix a l’inversor.
Associació d’inversions
El 2012, la institució d’una associació d’inversió es va fixar legislativament a Rússia, reflectint una forma especial d’activitat conjunta dels socis. Quines són les característiques dels acords celebrats entre ells? L’acord d’associació d’inversions, en primer lloc, té les particularitats del tema.
En la majoria dels casos, aquesta és l’adquisició conjunta de valors d’entitats empresarials, així com accions que formen capital de capital en un tipus especial de forma jurídica de negoci - associació econòmica. Per tant, una associació d’inversió és una espècie d’opció de compromís per a la implementació de relacions jurídiques entre formes com a societat limitada (típica per a persones jurídiques) i una simple societat (en la qual poden participar persones).
Una associació d’inversions implica una relació contractual en la qual no es paguen impostos intermedis en la distribució d’ingressos entre els participants. En aquest cas, el legislador proporciona a les parts de l’acord que no divulguin públicament els termes de les transaccions. I en això, l’estat de la societat d’inversions d’alguna manera difereix de l’acord entre organitzacions. Però hi ha punts comuns entre uns i altres. Per exemple, en la majoria dels casos cal prescriure durada del contracte col·laboració d’inversions, tenir en compte les particularitats de la retirada de l’acord de participants concrets, especialment la interacció amb creditors, etc.
La pràctica de la redacció de contractes d'inversió en construcció
Tornem a l'estudi dels acords específics per a la indústria de la construcció, com un dels més populars pel que fa a relacions d'inversió en el negoci. Serà útil estudiar, per exemple, l'algorisme per a la correcta preparació d'aquests contractes, en funció dels criteris adoptats en el sistema jurídic rus. Hem assenyalat anteriorment que la forma d’un acord d’inversió pot tenir signes de similitud amb acords característics d’altres àrees del negoci: préstecs, vendes, etc. A partir d’aquesta funció, com dissenyar adequadament els contractes?
En primer lloc, qualsevol acord civil ha de començar amb el preàmbul. Com a regla general, indica el nom del contracte, el lloc i l’hora i la seva conclusió. El següent component és la informació sobre les parts en l’acord. Si es conclou un acord d’inversió entre persones jurídiques, cal fixar el seu nom oficial, així com enumerar els funcionaris que actuen en nom de les estructures pertinents. Si una de les parts en el contracte és una persona, aleshores cal indicar les seves dades d’identificació (nom, sèrie i número de passaport, adreça de registre).
Tingueu en compte que l'obligat compromís en una transacció sol tenir un dels dos estatus principals, ja sigui el client o el contractista. En el primer cas, això vol dir que la contrapartida de l’inversor té l’obligació d’atreure contractistes addicionals, és a dir, es tracta principalment de l’estructura de direcció. Però és molt possible que la mateixa persona jurídica sigui el client i el contractista. Tot i això, els experts recomanen, però, l’ús del primer termini en el contracte.
A continuació es descriuen els termes del contracte d'inversió. Per regla general, el tema del contracte, els indicadors financers, així com el contingut del contracte, es registren aquí. Alguns advocats creuen, fent referència al que estableix l’article 432 del Codi civil, que la condició clau d’un acord d’inversió és precisament el tema. Una redacció típica aquí pot semblar una cosa així: "L'inversor participa en el finançament del projecte mitjançant la transferència de fons i el client els utilitza per a la construcció i posterior transferència de la propietat en benefici de la contrapartida". Per descomptat, en funció de les particularitats d’un determinat projecte, la redacció pot ser diferent.
L’acord d’inversió, la mostra de la qual estem elaborant actualment, també ha de contenir l’adreça de la futura propietat (carrer, casa, edifici i número d’apartament, si es poden conèixer), nombre de pisos i altres signes que caracteritzen la seva ubicació geogràfica. En alguns casos, els experts recomanen aplicar al contracte un pla gràfic de la ubicació de l’objecte a terra i, si és possible, també la disposició del pis.
El següent paràgraf: les parts de l’acord d’inversió fixen la llista d’obres que l’obligat ha de realitzar per complir els termes del contracte per part seva. Els experts recomanen que es divulgui el seu contingut en detall, és a dir, escriviu en l’acord que seran obres de construcció, tècniques, instal·lacions, posada d’infraestructura comunitària, electricitat. Si es proporciona l’acabat, també l’arreglem. En alguns casos, una llista d’obres rellevants, així com documentació addicional sobre aquestes, és més convenient col·locar-la als annexos del contracte principal.
El següent paràgraf del contracte és el preu. És possible que el client vulgui instal·lar-lo en moneda estrangera. Però en aquest cas, s’hauria d’indicar la font principal de dades sobre el seu tipus de canvi contra el ruble, per regla general, es tracta d’informacions del Banc Central de la Federació Russa. És a dir, podeu arreglar aquesta redacció: "Els càlculs en rubles es realitzen en funció del tipus de canvi establert pel Banc Central de la Federació Russa el dia en què l'inversor realitzi el pagament".A l’apartat “preu” del contracte, cal reflectir l’import total de la contribució de l’inversor, i també, atès que l’objecte de l’acord és el de béns immobles, el preu per metre quadrat de l’habitatge.
El contracte d’inversió, la mostra que estem recopilant, ha d’incloure informació sobre la data en què el client (el contractista, si es combina aquest estat) compleix les seves obligacions contractuals. A l’article 314 del Codi civil de la Federació Russa es diu que si no es defineix el període, es pren com a base un període raonable de temps. Però és millor, per descomptat, especificar aquesta condició del contracte. Al mateix temps, el termini pot estar lligat a diferents punts: l’entrega de l’objecte per a l’acceptació o el fet de registre per part de l’inversor del dret de posseir un apartament. Les parts en el contracte es determinen un criteri específic, guiat per prioritats objectives.
Responsabilitats dels inversors
Serà útil parar atenció a aquest tema com a responsabilitats de l’inversor. Els experts creuen que un projecte de contracte d'inversió típic pot contenir la següent combinació d'ells:
- transferir diners o altres recursos materials en els termes acordats pel contracte (proporcionar-los al client de forma regular);
- per subministrar al soci els documents necessaris de títol i altres tipus;
- pagar, si s’aconsegueix per acord, una quota per separat al client;
- dur a terme l’acceptació de l’objecte.
Responsabilitats del client
Al seu torn, el client també està dotat d’una determinada gamma d’obligacions. Què ha de fer:
- elaborar o encarregar la documentació del projecte;
- trobar i destinar terrenys per a la construcció d’immobles;
- informar sobre el procés de despesa en construcció i inversió d’acord amb el calendari definit pel contracte;
- realitzar, si ho preveu el contracte o els requisits de la legislació, ofertes per a l’atracció de contractistes;
- formar un equip de constructors i especialistes d'altres perfils necessaris;
- supervisar i dur a terme la supervisió tècnica del treball de les contrapartides;
- lliurar l'objecte a l'acceptació;
- Proporcionar als inversors els documents necessaris.
Característiques de la construcció del contracte
Si simplifiquem l'algorisme per crear un contracte d'inversió en construcció, semblarà així:
- un costat, és a dir, l’inversor està obligat a transferir fons al client;
- l’altra part, utilitzant la remuneració adequada, ha d’invertir els fons rebuts, en funció de les particularitats del projecte d’inversió, en la construcció de l’immoble i posteriorment transferir-lo a l’inversor;
- L’acord ha d’incloure termes i altres condicions.
El contingut del contracte, si resumeix els seus principals punts, serà el següent: el preàmbul, les condicions essencials (subjecte, aspectes financers, termes), així com les condicions habituals, després dels drets i obligacions de cadascuna de les parts.
Etapes de la implantació del contracte de construcció
Hem estudiat l'estructura aproximada d'un contracte d'inversió a la indústria de la construcció. Analitzem ara els passos en els quals es pot implementar l’acord pertinent. Els experts identifiquen tres etapes principals de la implementació del projecte d'inversió.
En primer lloc, es tracta del període precedent a les liquidacions financeres directes. Com a part, el client prepara la documentació del projecte, un estudi de viabilitat econòmica i proporciona una preparació tècnica per a la construcció d’un objecte immobiliari. Pel que fa a la font del primer tipus, es tracta d’un recull d’informació que reflecteix l’aplicació de tecnologies i solucions d’enginyeria en un projecte de construcció.
En aquest cas, la llista de treballs prevista en la documentació de disseny pot ser indicativa. En alguns casos, l’inversor pot requerir que el client subministri un pla d’empresa, que ha de reflectir clarament els avantatges d’un determinat projecte, en funció de les seves especificitats tecnològiques i d’enginyeria.
En segon lloc, es tracta de la fase d’inversió i construcció com a tal.En el seu marc, el client troba un inversor, conclou amb ell un tipus adequat de contracte, signa contractes, al seu torn amb contrapartes, estableix relacions laborals amb especialistes contractats. Després, el que construeix l'objecte i, després, el transfereix a l'inversor.
En tercer lloc, es tracta d’una fase operativa. Com a part, es poden fer treballs addicionals: en la direcció d’acabar, subministrar l’objecte amb recursos comunitaris addicionals, resoldre possibles problemes relacionats amb mancances produïdes durant la construcció, etc.
Transferència de l’objecte a l’inversor
Un contracte d’inversió per a la construcció, una mostra que hem examinat anteriorment en termes de característiques clau, implica que la transferència de la propietat ha d’anar acompanyada de la signatura d’un certificat d’acceptació (o document similar) en finalitzar la construcció. A més, l’inversor també ha de rebre els documents de títol necessaris. En alguns casos, el client també es compromet a transferir a la disposició del soci les fonts principals segons el perfil de la documentació de treball; es poden utilitzar, per exemple, en acabar els treballs o en la reconstrucció.
Descarregar acord d’inversió
