El tipus d’ús permès del terreny pertany a la llista de les seves característiques com a propietat. Les fonts legals d’aquest concepte són alhora la legislació urbanística i del sòl.
Quin ús del sòl està permès
El concepte d '"ús permès de la terra" significa que en el procés d'explotació es tenen en compte tant la finalitat prevista de la terra com els requisits addicionals, les fonts dels quals poden ser actes legislatius de les autoritats federals i entitats constituents de la Federació Russa, així com actes de les autoritats locals.
Per tant, aquest concepte legal inclou tant el poder en forma de permís per utilitzar el terreny, com obligacions, inclosa l’obligació d’utilitzar la terra per al seu propòsit previst i d’acord amb les restriccions establertes pel règim jurídic del terreny.
Fonts legals del concepte de “tipus d’ús permès del lloc”
Dins de les categories de terres establertes segons el Codi del sòl RF, són possibles moltes maneres d’utilitzar terres per als propòsits previstos. En principi, seria lògic utilitzar el terme "tipus d'ús previst d'una parcel·la" per a diferents mètodes d'ús d'aquest terreny sense canviar el seu propòsit (categories de la RF LC), tal com es fa a la legislació agrària de la mateixa Ucraïna. Per què va aparèixer el nou terme "ús permès" a Rússia ?.
El fet és que a la Federació Russa hi ha dos documents legals principals que regulen les relacions terrestres: el Codi terrestre RF i el Codi civil RF. Així doncs, si partim de les disposicions del Codi de sòl RF només, una cadena de conceptes jeràrquica és força lògica: "finalitat de la terra" - "categoria de terra" - "tipus de propòsits de terra (o la seva subcategoria)". Aquest és el camí que van anar els creadors de la legislació terrestre a Ucraïna.
A la Federació Russa, la font legal inicial per a l’aparició del concepte a considerar és el Codi Civil de la Federació Russa, l’ús permès de la terra dels assentaments quan zonifica els seus territoris és àmpliament utilitzat (assignació de zones especialitzades, com ara zones de dormir, zones industrials, zones d’esbarjo, etc.). Va ser aquest principi del planejament urbanístic el que va servir de base per a la introducció inicial el Codi Civil de la Federació de Rússia el 1998 del terme “ús permès de parcel·les”, la llista de les quals es troba en les regulacions urbanístiques, que s’inclouen com a seccions separades a les regles d’ús i desenvolupament del sòl adoptades per les autoritats de cada localitat. . Per tant, aquest terme, igual que el terme "zonificació dels territoris", va passar al Codi de Terres de RF i a tots els documents regulatoris posteriors.
Classificada per VRI de parcel·les terrestres del Codi Civil de la Federació Russa
Així doncs, al PPZ d’una determinada localitat, s’inclou un mapa de les seves zones territorials com un dels apartats, així com una regulació urbanística, que conté, entre altres coses, una llista de parcel·les per a cada zona d’aquest tipus. Per als serveis dels titulars dels drets d’autor de llocs de cada zona, en primer lloc, s’ofereix una llista dels HID principals, que poden escollir de manera independent sense cap permís i aprovació.
A més, per a una zona determinada, es pot proporcionar una llista d’ARI permesa de forma condicional, que també són escollits pels propis titulars dels drets d’autor, però hauran d’obtenir el permís de les autoritats locals després audiències públiques en aquest tema per tenir en compte les opinions de la població. Si es proporciona una llista de VRI auxiliars per a aquesta zona, el titular dels drets d'autor del lloc pot adjuntar-la a qualsevol dels dos primers VRI, però no es pot utilitzar per si sol.
Com es van seleccionar les parcel·les fins al 2015
Suposem que a partir de diverses parcel·les, un propietari va formar una nova parcel·la a la zona territorial de la ciutat per al desenvolupament residencial (zona ZhZ) per a la construcció d’un edifici residencial de 9 plantes. Per tal de seleccionar una nova parcel·la, el propietari havia de recórrer cap a la zona de seguretat local de la seva ciutat (o la zona d'àrea local de la zona específica de la ciutat per a Moscou i Sant Petersburg), trobar allà un apartat del reglament d'urbanisme, llistar la zona temporal de la zona i seleccionar el tipus principal de permís. ús o condicionalment permès.
Quan es van adoptar les regulacions urbanístiques, les autoritats legislatives de la ciutat van presentar els noms de VRI de manera independent i, per tant, hi va aparèixer una gran varietat al país. Això va complicar significativament el registre cadastral de terres. Per això, a finals de l’any passat es va introduir un classificador d’ús permès de terres.
Característiques del classificador rus de VRI
Qualsevol classificador simplifica la percepció i comprensió d’un procés. De manera que el classificador VRI organitza tot tipus d’usos de les parcel·les i distingeix condicionalment d’ells el més significatiu per a les relacions socials seleccionades. Per exemple, el classificador de VR de Nova York conté més d'un miler d'ells. El classificador de Rússia divideix l’ús permès de la terra en centenars d’espècies (incloses les ampliades).
El classificador no utilitza la separació de VRI que es recull al Codi Civil de la Federació Russa. Per ell, tots els VRI són equivalents, és a dir. la seva adscripció als principals desenvolupadors de PHD local, la qual cosa, per descomptat, és absolutament correcta es manté en el manteniment principal o condicionalment permès.
Tots els VRI del classificador suggereixen la possibilitat de col·locar objectes lineals al lloc: un sistema d'abastament d'aigua, canonada de gas, una línia de transmissió d'energia, però no una carretera o ferrocarril. Abans d’això, quan es descrivia el VRI, calia tornar a complicar-los amb una llista de possibles comunicacions, i qualsevol canvi d’aquestes comunicacions requeria un canvi en el passaport cadastral del lloc.
En cadascun dels seus 12 grups condicionals, el classificador conté els anomenats VRI augmentats, que contenen diversos tipus d’ús diferents. Això serà necessari per a aquelles àrees per a les quals encara no hi hagi claredat en les indicacions del seu ús posterior.
Quines són les conseqüències de la introducció del classificador de VRI
Quan el classificador organitzi l’ús permès de la terra, això canviarà significativament la regulació legal de l’activitat econòmica sobre els terrenys.
A partir del 24 de juliol de 2014, el classificador ja determina les parcel·les establertes després d’aquesta data. Des del 25 de desembre de 2014, els tipus no previstos pel classificador ja no s’inclouen al cadastre immobiliari estatal.
Les autoritats locals estan obligades al 01.01.2020 a corregir el seu PPZ, indicant a la seva normativa urbanística aquells ARI, que proporcionen el classificador.
Què fer amb les àrees on el VRI ja està instal·lat sense classificar
Després que s'hagi posat en marxa el classificador, el tipus de lloc ja establert no es pot substituir, ja que els legisladors russos van introduir prudentment aquesta norma en les esmenes a la RF LC (part 11 de l'article 34 de la Llei Federal del 23.06.2014 núm. 171-FZ). I això és absolutament cert, ja que es protegeixen els drets dels propietaris d’aquestes parcel·les si pretenen continuar les seves activitats d’acord amb el VRI establert abans de la introducció del classificador.
A més, el propietari del lloc pot presentar una sol·licitud per establir la conformitat del lloc de VRI existent amb el classificador als organismes autoritzats de potència estatal, que han d'establir aquest compliment en un termini no superior a un mes.
Trieu una vista per classificador
Si es torna al procediment anterior per triar una parcel·la per a un edifici residencial de 9 plantes, el propietari de la parcel·la hauria de seleccionar el tipus d’ús permès "Edificis residencials de diversos pisos (edificis alts)", codi 2.6.
Tenint en compte el VRI del grup 2 (locals residencials), podeu assegurar-vos que el seu nom i descripció estan fets per prevenir l’abús dels desenvolupadors i complir millor els requisits per al desenvolupament de zones territorials específiques. Així, per exemple, si s’estableix una restricció d’alçada en aquesta zona per a edificis residencials, en comptes de l’ARI estàndard “per situar un edifici d’apartaments” àmpliament utilitzat en molts PPZ existents, el classificador pot establir un “desenvolupament d’habitatges de poca alçada” (fins a 3 plantes superiors). , "Desenvolupament residencial de planta mitja" (fins a 8 plantes superiors) o "urbanització de diversos pisos" (de 9 plantes superiors). Aquest VRI no permetrà als desenvolupadors interpretar el seu contingut amb massa llibertat, cosa que és força comú actualment.
Per què canvieu la VRI
Sovint hi ha situacions en què es necessita utilitzar el lloc no segons el VRI establert. Per exemple, el propietari del lloc amb el tipus de "sòl per a jardineria" establert tenia la intenció de construir una casa privada de capital per a la seva pròpia residència. O, per contra, el propietari de la parcel·la per a habitatge privat destinada a utilitzar-la per a negocis, vol construir sobre ella una botiga o un taller de reparació de vehicles.
Com es pot fer un canvi en l’ús permès de la terra?
Es pot aconseguir d’una sola manera: canviant el seu VRI. Però hi ha dues formes de fer-ho: amb la substitució categories de terres terrestres segons el Codi del treball RF a un altre (si ho requereix el nou VRI) o sense tal substitució.
Canvieu el VRI canviant la categoria del lloc a una altra
Aquest mètode per canviar el VRI és adequat per a grans extensions de terreny destinades, per exemple, a un poble de suburbis o a un nou microdistricte residencial quan necessiteu transferir terres de la categoria de terres agrícoles a les terres d’un assentament.
Canviar el tipus d’ús permès per aquest mètode permet establir qualsevol VRI usada per al lloc.
El procediment per substituir una categoria està clarament establert al Codi del Treball de RF, així com a la Llei Federal núm. 172 del 21 de desembre. 04 g
Primer, es prepara el següent paquet de documents:
- una petició que indiqui el motiu de substitució de la categoria, categoria existent i obligatòria, número cadastral de la parcel·la;
- documents personals del sol·licitant;
- extracte del cadastre estatal;
- extracte del registre unificat de l’estat;
- consentiment notarial del propietari, si l'aplicació és de l'usuari de la terra.
Els documents se sotmeten a l’organisme autoritzat de poder estatal (Govern de la Federació Russa, govern d’una entitat constituent de la Federació Russa, autoritats locals) en funció de la propietat de la terra, que la considera dins dels 30 dies.
Si la decisió és positiva, l’autoritat estatal emet un acte sobre la transferència del lloc a una altra categoria. A continuació, l’autoritat estatal envia una còpia de la seva decisió al Rosreestr en un termini de deu dies per modificar el cadastre estatal i el Registre Unificat d’Empreses de l’Estat en un termini de 7 dies.
Canvieu el VRI dins d’una categoria de la RF RF
Aquest mètode es basa en l’art. 37, 38 del Codi civil de la Federació Russa i art. 4.1 Dret federal "A l'entrada en vigor del Codi civil de la Federació Russa".
En primer lloc, el propietari del lloc es posa en contacte amb l’Oficina local d’Arquitectura i Urbanisme per al PPZ d’aquesta localitat. En la regulació urbanística inclosa en el PPZ, s’han d’explicar tots els principals ARI auxiliars i condicionats per a cada zona territorial.
Després d'haver seleccionat el tipus d'ús desitjat de la llista de tipus de la vostra zona, haureu de contactar amb les autoritats locals amb una declaració sobre l'establiment d'un nou VRI per al lloc. Aquí heu de recordar que és més fàcil instal·lar-lo entre els principals, per als quals no calen permisos addicionals.
Després d’haver rebut la decisió apropiada de les autoritats, podeu contactar amb Rosreestr amb una declaració sobre el registre de canvis al lloc de la VRI.
