Avui, el mercat immobiliari té àrees suburbanes molt valorades per a l'habitatge. En aquest sentit, té especial rellevància la transferència de terres agrícoles a una altra categoria amb finalitats de desenvolupament posterior.
Per què els desenvolupadors estan interessats en terres agrícoles
Els ciutadans russos volen (almenys els que s’ho poden permetre) tenir cases de camp construïdes en els seus propis terrenys, de manera que els caps de setmana i durant les vacances puguin relaxar-se de l’aire contaminat, del soroll i de l’enrenou de les grans ciutats, i moltes no són avesades a viu-los.
Igual que els bolets després de la pluja de l’última dècada, els pobles de cabana d’elit construïts en antigues terres agrícoles han anat creixent al voltant dels grans centres industrials i anteriorment els promotors havien de transferir terres agrícoles a una altra categoria. Per regla general, aquest és el territori dels assentaments, que permet el desenvolupament residencial.
Des del seu punt de vista, això és força lògic. I en quina terra encara es construeix? Al cap i a la fi, la part de les terres dels assentaments al fons total de terres de Rússia només és d’aproximadament l’1% i les possibilitats d’utilitzar-les per a la construcció estan gairebé esgotades. De manera que els desenvolupadors tornen els ulls aguts cap als vasts camps russos, agafant-ne peces noves, iniciant la transferència de terrenys agrícoles a una altra categoria.
El que amenaça Rússia amb el desenvolupament de terres agrícoles
Sembla ser que a Rússia hi ha un munt d’aquests llocs: més de 400 milions d’hectàrees. No obstant això, durant tot el període post-soviètic, hi va haver una tendència constant a la disminució de la seva zona. Només el 2012, la superfície del recurs principal de la composició d’aquestes terres, concretament les terres agrícoles, va disminuir en 315,7 mil hectàrees, i la seva superfície a Rússia és de només 195 milions d’hectàrees. I el principal motiu de la seva reducció és precisament la transferència de terres agrícoles a una altra categoria. L’any 2014 podria posar fi a aquesta pràctica, quan els diputats de la Duma de l’Estat d’A Just Russia van presentar un projecte de llei corresponent per a consideració. Fins ara, no s'ha adoptat, però les regions ja adopten mesures per si mateixes.
Així, durant l'any actual, es va introduir la prohibició de la transferència de terres agrícoles a una altra categoria de la Regió de Moscou per a la seva construcció en diversos pisos. Les autoritats regionals esperen que aquesta mesura creï incentius addicionals perquè els propietaris utilitzin la seva terra amb la finalitat prevista.
Terrenys agrícoles (segons el Codi de sòl RF)
Segons el Codi del Treball de RF, aquestes parcel·les sempre es troben fora dels assentaments i es proporcionen i també es destinen a l'agricultura.
Com s'ha esmentat anteriorment, una mica menys de la meitat de la superfície agrícola està ocupada per terres de conreu: es tracta de terres cultivables, prats per a la cria, pastures, horts, horts, vinyes, etc. Això inclou les granges de caça.
La segona meitat de la superfície total de tots els llocs agrícoles (o una mica més de la meitat) es troba sota carreteres que passen per dins d’empreses agrícoles, diversos serveis, cinturons forestals, basses per a la recuperació de terres i piscicultura, així com diverses dependències.
Evidentment, la meitat de la terra agrícola dels desenvolupadors no interessats en la terra els interessa poc, al capdavall, aquests territoris ja estan construïts amb alguna cosa o estan ocupats per algunes estructures lineals. Per al desenvolupament residencial, l’única manera possible és transferir parcel·les de terres de conreu a una altra categoria.
Tipus d’ús permès de terres de conreu
Quines oportunitats ofereix la legislació russa per a la implementació d’aquest procediment? La LC RF afirma que el règim jurídic de qualsevol terreny està determinat per dues de les seves principals característiques:
- pertanyent a una o altra categoria;
- ús permès, que s'estableix durant la zonificació dels territoris.
Aquí és on s’amaga el primer enganxament. Si no hi ha dubte sobre la pertinença de les terres de conreu a la categoria de terres agrícoles (categoria 1 segons el Codi del sòl RF), no hi ha una claredat completa pel que fa al seu ús permès.
De fet, fins ara, l’únic tipus d’enquesta territorial realitzada realment a la Federació Russa és la zonificació urbanística. A les terres de conreu no es manté i no s’estableixen les trames VRI de la seva composició.
És cert que, segons alguns experts en el camp de la legislació agrària, es pot acceptar la llista de tipus d’ús que figura a l’article 78 del Codi del treball RF com a VRI de les parcel·les agrícoles. A més, la Llei Federal núm. 101 "En el Conferiment de Terres Agrícoles" identifica les parcel·les de la seva composició, el règim jurídic del qual està regulat exclusivament pel Codi del Treball de RF, i està destinat a aquests propòsits:
- sota IZHS;
- sota garatges;
- per LPS;
- per cases rurals;
- sota jardins i horts;
- sota pastura;
- sota diverses dependències.
Així doncs, el Codi d’Urbanisme (GRK RF) permet la inclusió en la composició d’assentaments com a terres de conreu, així com zones de cabana i jardí. I això només significa la transferència de terres agrícoles a una altra categoria.
És possible construir terres de conreu sense incloure-les dins dels límits dels assentaments?
Com sabeu, cada municipi de Rússia ha d’adoptar les seves pròpies Normes d’ús i desenvolupament del sòl (LAR), que han d’incloure les regulacions urbanístiques. Indiquen llistes de VRI per a parcel·les de sòl i projectes de construcció de capitals dins de cadascun zona territorial. L’efecte d’aquestes regulacions sobre les terres de conreu, ja que no s’aplica a part de les terres agrícoles, no es fa una zonificació territorial i no s’estableixen parcel·les VRI de terres de cultiu, cosa que significa que no es poden canviar.
Això exclou el desenvolupament de parcel·les agrícoles més enllà de les fronteres dels assentaments. Fins que no s’hagi adoptat una legislació separada sobre zonificació territorial fora de ciutats, pobles, assentaments urbans, etc., les terres de cultiu estan protegides de ser eliminades de la circulació agrícola a través del desenvolupament.
En conseqüència, és possible establir la VRI de les parcel·les agrícoles fora de l’assentament preveient el seu desenvolupament només transferint les terres agrícoles a una altra categoria.
Amb quins propòsits és permís transferir terres de conreu a una altra categoria
La llista de casos excepcionals en els quals es permet una transferència es troba a la Llei federal núm. 172 especial sobre el procediment per realitzar aquest procediment.
Segons aquesta llei, la transferència de terres agrícoles a una altra categoria es realitza en els casos següents:
- durant la seva conservació;
- a l’hora de crear reserves, santuaris de fauna salvatge, estacions, parcs naturals, inclosos jardins dendrològics, botànics, etc.
- en establir o canviar els límits dels assentaments;
- en situar instal·lacions industrials a terres agrícoles, el valor cadastral inferior al seu nivell mitjà al municipi;
- si s’inclouen parcel·les agrícoles no aptes per a la producció agrícola a la composició de boscos o estanys, així com terrenys en reserva;
- quan es construeixen objectes lineals sobre ells;
- en el compliment per part de la Federació Russa de les seves obligacions externes, així com en la construcció d’instal·lacions de defensa en aquests terrenys;
- al començament de la mineria en aquestes àrees de minerals;
- a l’hora de col·locar-hi diversos objectes per satisfer les necessitats dels ciutadans (socials, culturals, etc.).
Es prohibeix la transferència de terres agrícoles a una altra categoria per a terres de conreu, que tinguin un especial valor i productivitat. Inclouen camps experimentals d’instituts d’investigació agrícola i universitats, així com parcel·les amb un valor cadastral superior a la seva mitjana de nivell en un municipi. Una excepció a aquesta regla poden ser els casos descrits als paràgrafs 3, 6, 7 i 8 de la llista anterior.
Per cert, a partir del febrer de l’any passat, qüestionable, des del punt de vista de la legalitat, la transferència de terres agrícoles a una altra categoria (significat el 2014) també està carregada d’una multa significativament augmentada per l’ús indegut d’aquestes parcel·les. La quantitat de penalitzacions se situa entre els 200 i els 500 mil rubles, depenent del seu valor cadastral.
Com comença la transferència de terres a una altra categoria
El primer pas és presentar la sol·licitud adequada a l’òrgan autoritzat del poder executiu de l’estat. La sol·licitud esmentada indicarà:
- nombre cadastral;
- categoria de terres disponibles i desitjades;
- quin és el motiu de la transferència;
- forma de drets de la terra.
La transferència de terres agrícoles a una altra categoria es realitza per l’autoritat estatal de l’entitat constituent de la Federació Russa (excepte parcel·les de propietat federal) o pel govern de la Federació Russa (en relació amb terres federals).
Documents addicionals de traducció
A més, necessitarà:
- extret del cadastre estatal del lloc o del passaport cadastral;
- còpies dels documents personals del sol·licitant;
- extracte del registre unificat de l’estat;
- la conclusió de l’examen ecològic estatal (si cal);
- consentiment del titular del copyright, si ho sol·licita l’usuari de la terra.
El sol·licitant envia còpies dels documents personals i el consentiment del titular dels drets d'autor a l'organisme autoritzat del poder estatal juntament amb la petició. No cal presentar els documents restants perquè una agència estatal autoritzada els pugui sol·licitar de manera independent. No obstant això, per agilitar el procediment, és millor tenir cura de la seva disponibilitat i deixar-ho a tu mateix.
Condicions per considerar una sol·licitud de transferència
El Govern de la Federació Russa el considera en un termini de tres mesos i els subjectes de la Federació Russa estan obligats a considerar el document en el termini de dos mesos a comptar des de la data de la seva recepció.
Com a resultat d'això, s'adopta un acte amb decisió positiva o un acte amb denegació d'aquesta transferència.
En qualsevol cas, el document s’envia al sol·licitant en el termini de dues setmanes a partir de la data de la seva adopció.
L'acte indicarà:
- quina és la raó del canvi adoptat;
- paràmetres, descripció i números cadastrals de parcel·les;
- categories d’origen i destinació.
Com es pot justificar l’adopció d’un acte de denegació de la transferència
La transferència de terres agrícoles a una altra categoria no està permesa si:
- està restringida o prohibida per la llei federal;
- L'examen ecològic estatal va donar una opinió negativa durant la seva implementació;
- la finalitat prevista del terreny no compleix els plans aprovats per a un ús posterior del territori.
Modificacions al cadastre immobiliari estatal i al Registre unitari de l'estat en transferir terres a una altra categoria
L’òrgan autoritzat de poder estatal, que va adoptar l’acte sobre la cessió de terres, envia una còpia (fins a 5 dies a partir de la data de la seva adopció) a Rosreestr. Aquest últim fa canvis al cadastre estatal i al Registre estatal d’empreses unificat en un termini de 7 dies i notifica sobre això totes les parts interessades. Es considera que la cessió de terres ha entrat en vigor des de la data del seu registre al cadastre estatal (a causa d’un canvi de categoria).
No es reediten els documents que confirmin els drets sobre la terra, en canviar la categoria del sòl.
Trasllat a les terres dels assentaments
Com s'ha esmentat anteriorment, les parcel·les agrícoles es poden incloure en els assentaments amb la cessió d'una altra categoria: "terra d'assentaments". Un cop dins de les fronteres, es troben en la composició d’una zona territorial específica, que està sotmesa a les regulacions urbanístiques, inclosa la creació de VRI, que n’ofereixin el desenvolupament.El procediment per a aquesta inclusió amb l'establiment (o el canvi) simultània de VRI es pot realitzar d'acord amb l'art. 41 de la Llei Federal "A l'entrada en vigor del Codi civil de la Federació Russa".
