La legislació russa preveu diverses opcions perquè els ciutadans exerceixin el dret a la propietat comuna: la propietat conjunta de la propietat, així com la propietat compartida. Quina és l’especificitat de cadascun d’ells? Quines fonts de normes regeixen les relacions legals rellevants dels ciutadans? Té importància l’especificitat de la propietat que es troba en propietat comuna?
Què és la propietat comuna?
Segons l'article 244 del Codi civil de la Federació Russa, la propietat comuna és alguna propietat que és propietat de dues o més persones. El seu objecte pot ser incloure béns immobles. Hi ha un comú propietat compartida i articular. En el primer cas, els propietaris divideixen la propietat en accions fixes. En el segon, l’objecte de propietat comú no es divideix.
En alguns casos, la propietat comuna i la propietat conjunta es determinen en funció del que estableix la llei. Així, per exemple, la propietat de cònjuges o participants en una granja de pagesos es determina per llei com a conjunta. A més, els propietaris poden acordar-se entre ells com es pot dividir la propietat i arreglar aquesta decisió, si és possible, de la forma prevista per la llei.
Propietat de les accions
Considerem amb més detall els detalls de la categoria com a propietat compartida comuna. Aquest tipus de propietat implica, en particular, no només la distribució de drets sobre actius propis en accions fixes, sinó també la possibilitat d’extreure un ingrés proporcional de l’ús comercial de la propietat.
Al mateix temps, les persones que posseeixen béns sota dret de propietat compartida estan obligades a responsabilitzar-se, proporcionalment a la seva participació, del manteniment dels béns.
La propietat compartida total s’expressa en fraccions o per cent. Quant a la determinació de les xifres corresponents, l’article 245 del Codi civil de la Federació Russa diu que es reconeix la proporció corresponent igual, tret que la legislació, contracte o pràctica de relacions entre propietaris prevegi el contrari.
El valor de les accions es pot ajustar a causa de l’aparició de nous propietaris, així com a la modernització de la propietat, el paper protagonista que pertany a un propietari determinat, i això es pot demostrar. A més, si la millora corresponent a béns immobles es pot separar d’una manera o d’una altra, la persona que la va proporcionar pot adquirir la propietat legalment, sense augmentar la participació de l’actiu principal.
El dret de propietat compartida comuna és exercit per cadascun dels propietaris de la propietat en virtut del consentiment de la resta de propietaris. Si no es pot establir el tipus de consens corresponent, les disputes hauran de resoldre's judicialment. En alguns casos, segons els advocats, el tribunal també pot facilitar la resolució de les disputes en matèria de disposició de la propietat conjunta.
La venda de propietat comuna té diverses funcions. Així, per exemple, si un dels propietaris decideix vendre la seva participació, els altres propietaris tenen dret a adquirir-la en la comanda preventiva. Aquestes són les disposicions de l'article 250 del Codi civil de la Federació Russa. Però només si no es tracta de vendre mitjançant licitació pública. Si un dels propietaris incompleix aquesta regla, altres propietaris poden apel·lar els resultats de la transacció a través del tribunal.
Hem assenyalat anteriorment que cadascun dels propietaris que posseeix la propietat en accions té dret a confiar en els ingressos procedents de l’ús comercial dels actius. Considereu aquest aspecte amb més detall.
Distribució d’ingressos de la propietat comuna
El propietari, d’acord amb el que estableix l’article 248 del Codi civil de la Federació Russa, té així dret a una distribució proporcional dels ingressos de l’ús de béns que són propietat conjunta, tret que els copropietaris ho acordin altrament. A més, si una persona rep el tipus de renda adequat, també està obligada a pagar un impost sobre proporcions similars, suportarà els costos associats al manteniment de la propietat i a la garantia de la seva funcionalitat.
Secció i ressaltar
Considereu els mecanismes que reflecteixen la finalització de la propietat de les accions comunes. Hi ha dos de la pràctica russa: secció i divisió.
Si es tracta d’una secció, en aquest mecanisme, la propietat comuna cessa respecte a tots els propietaris de la propietat. Al seu torn, la separació de la propietat comuna significa que només una persona abandona la propietat. La llei ofereix una varietat de motius per a l'aplicació dels dos procediments. Així, per exemple, es pot dur a terme una divisió d’una propietat compartida o distribució comuna a partir de l’acord mutu de tots els propietaris. Una altra opció: en virtut d'una decisió judicial. A més, és possible una segregació a la demanda dels creditors en la recuperació.
L’article 252 del Codi civil de la Federació Russa diu que s’hauria de realitzar una secció o separació en espècie, si això és possible i no contradiu les normes de la llei. Tanmateix, si no es pot implementar el procediment corresponent, el propietari, que ha de rebre la seva part de la propietat com a resultat de la divisió o de l'adjudicació, té dret a confiar en una compensació monetària. En alguns casos, aquest mecanisme es fa efectiu sobre la base d’una decisió judicial. Després d’haver rebut una indemnització, una persona deixa de participar en la propietat conjunta de la propietat.
Propietat conjunta
Després d’haver estudiat què és la propietat compartida, penseu en les característiques de la propietat conjunta. El seu tret distintiu és que els propietaris realitzen una gestió conjunta de l’immoble, no hi ha accions. Tanmateix, els propietaris tenen dret a acordar algunes distincions en l’ús de la propietat. D'una manera o altra, un dels propietaris pot disposar de la propietat, coordinant les seves intencions amb altres propietaris. Al mateix temps, qualsevol propietari pot concloure transaccions, el tema de la qual és la disposició de béns rellevants. Si no, però, no coordina les seves accions amb altres propietaris, el contracte es podrà invalidar davant dels tribunals.
Secció i ressaltar
En principi, les regles per a la divisió i l'assignació quan es tracta de propietat conjunta són similars a les que inclouen el dret a la propietat compartida. Tot i això, immediatament abans de realitzar els tràmits pertinents, els propietaris han de determinar conjuntament la proporció per a cadascun. Si no aconsegueixen fer-ho mitjançant un acord, la qüestió es decidirà en via judicial.
Copropietat dels cònjuges
La propietat conjunta dels ciutadans casats té les seves pròpies particularitats. Es reflecteix a l’article 256 del Codi civil de la Federació Russa. Diu que es reconeix la propietat conjunta que els adquireixen els cònjuges després del registre del matrimoni, però en cas que no s’especifiquin altres condicions en el contracte matrimonial. És a dir, el tipus de contracte adequat pot semblar un contracte de propietat compartida, que reflecteix la divisió de la propietat, per exemple, un apartament, en proporcions.
També és possible que la propietat del tipus corresponent es determini com a resultat d’un augment significatiu del valor de la propietat individual del marit o la dona durant el matrimoni. Al seu torn, si els cònjuges vivien en un matrimoni civil, és a dir, sense un registre adequat, els seus béns generalment es determinen com separats.
Propietat conjunta dels agricultors
La propietat conjunta dels participants en explotacions i explotacions també té determinades característiques.Les disposicions pertinents estan recollides a l'article 257 del Codi civil de la Federació Russa. Segons la llei, la propietat dels agricultors és conjunta, tret que s’especifiqui el contrari en acords entre ells o en virtut de disposicions d’actes legals rellevants. Els participants en un camperol o granja tenen dret a utilitzar la propietat, d'acord entre ells. En aquest cas, les transaccions, que són objecte de propietat conjunta dels agricultors, només podran concloure representants autoritzats o caps d’explotacions.
La secció de propietats agrícoles també té les seves particularitats. En particular, si s’assigna l’assignació d’un dels participants a la granja, llavors, segons indiquen alguns advocats, en molts casos no pot assumir la seva part a la terra. Tanmateix, té dret a rebre una compensació monetària, el procediment de meritació que es determina conjuntament amb altres agricultors o el tribunal.
Després d’haver estudiat les particularitats de la propietat conjunta, podem investigar un aspecte que reflecteix la pràctica de disposar de la propietat en propietat compartida. Quin tipus de matisos són característics dels procediments corresponents? En primer lloc, es pot assenyalar que, malgrat que la llei té regles prou detallades sobre la distribució de parts en propietat de propietats, a la pràctica, l’exercici del dret de disposar de la propietat en accions pot ser difícil. Prenem l’exemple immobiliari.
Pràctiques de gestió d’accions: procediment de venda
Si un grup de persones estableix una propietat compartida comuna d’un apartament, aleshores, com pot cadascuna d’elles gestionar la propietat en pràctica? Preneu-vos un dels escenaris més habituals: la venda d’habitatges.
Si parlem de vendre l’apartament íntegrament, cal el consentiment de tots els propietaris. El mateix es requereix si, per exemple, una persona desitja transferir béns immobles com a garantia. No importa quantes persones hi estiguin d’acord, fins i tot si en contra, la transacció no es pot dur a terme.
Al mateix temps, segons els advocats, fins i tot el tribunal no té dret a obligar una persona a acordar que es vengui l’habitatge en què té una participació. Al mateix temps, la propietat compartida comuna d’un pis implica que una persona té el dret de disposar de la seva part en la propietat com vulgui. És cert que, en aquest cas, poden aparèixer dificultats per determinar la quota natural real. Quins podrien ser els escenaris aquí?
Si s'estableix la propietat compartida en relació amb un apartament d'una habitació, és difícil implementar, en la pràctica, l'assignació de la part corresponent, segons han apuntat els advocats. Tanmateix, si hi ha una propietat compartida comuna d’una casa en la qual hi ha diversos apartaments, el procediment corresponent, al seu torn, és força real. Sobretot si, per exemple, el nombre d’habitacions que hi ha és proporcional al nombre de propietaris. Així, els béns immobles, des del punt de vista de la implementació pràctica del procediment de venda d’accions, haurien de ser divisibles.
En alguns casos, quan es destina part dels béns immobles, és possible atreure especialistes competents que estiguin disposats a dur a terme la correcta divisió de l’habitatge. Un altre mecanisme és dirigir-se als tribunals. Per regla general, com a conseqüència d’aquestes audiències, el propietari rep una quantitat de metres quadrats en aquelles parts de l’apartament que, des d’un punt de vista operatiu, reflecteixen tota la comoditat de viure-hi. En alguns casos, el jutjat pot, per exemple, donar-li a la persona una habitació sencera i, al mateix temps, donar-li dret a utilitzar junts el bany, la cuina i el passadís.
Com hem apuntat anteriorment, altres propietaris tenen un dret de precepció per adquirir una destinació. Al mateix temps, el participant de la propietat de les accions comunes ha d’advertir de la seva intenció de vendre la participació d’altres propietaris per escrit i, tot seguit, esperar un mes per la seva decisió. En aquest cas, el preu de la venda real hauria de ser el mateix que es va anunciar en el moment en què es va subministrar als copropietaris el document pertinent.Si una persona vol vendre la seva part en un pis més barat, ha de tornar a oferir a altres propietaris perquè la tornin a comprar.
Si una persona ven la seva part a l'apartament a tercers sense oferir-la a bescanviar als copropietaris, la transacció pertinent pot ser impugnada davant el tribunal. Com a resultat, el propietari estarà obligat a retornar els fons al comprador, havent recuperat el dret de posseir la seva acció a canvi.
Pràctica de gestió d’accions: lloguer
Un altre escenari que es pot produir a la pràctica és la prestació d’una quota en un pis de lloguer. Per llei, es pot realitzar un procediment similar amb el consentiment de tots els copropietaris. Tanmateix, a la pràctica aquest tipus de transaccions sovint només es conclouen amb la persona que ha trobat un inquilí adequat. És correcte? Segons molts advocats, no.
Si, d’aquesta manera, les persones amb les quals un dels propietaris va subscriure un contracte d’arrendament s’ha instal·lat a l’apartament, els altres propietaris tenen dret a desnonar-los contactant amb la policia. Al mateix temps, segons els advocats, això rarament es fa a la pràctica, ja que el propietari pot convèncer la policia que, relativament parlant, familiars llunyans d’Austria han vingut a visitar-lo. Per llei, ningú no pot prohibir inspirar-los en l'ordre de residència temporal.
Per descomptat, els copropietaris insatisfets també poden acudir als tribunals. Tanmateix, fins i tot si guanyen el cas, la decisió corresponent actuarà, tal com assenyalen alguns advocats, només en relació a un grup específic de persones que es van traslladar al local en virtut d’un contracte d’arrendament separat. Si un dels propietaris de l’apartament contracta un contracte d’arrendament nou, per desallotjar aquells que han rebut el dret de residir a l’apartament de manera contrària a la llei, caldrà que torni a disposició judicial. Per tant, tal mesura, com han apuntat molts advocats, sovint no té importància pràctica.
Propietat comuna de la terra
Es van examinar aspectes relacionats amb la determinació de la propietat compartida i compartida dels habitatges. Tanmateix, la relació jurídica pertinent pot ser específica si el seu objecte és terra. En alguns matisos, el dret a la propietat comuna de la terra es regula a partir de principis diferents dels característics, en particular, per a béns immobles. Considereu aquest aspecte amb més detall.
Segons la llei, els russos poden posseir terres tant individualment com sota el dret de propietat comuna - si hi ha dos o més propietaris. La regulació legislativa de la propietat pertinent és generalment similar a altres categories de propietats. Així, per exemple, hi ha una propietat compartida comuna de la terra i hi ha una conjunta.
Igualment a les regles generals establertes en la legislació russa, la terra serà de propietat compartida, tret que la llei prevegi mecanismes segons els quals s'estableixi la propietat conjunta. Així mateix, si seguiu les disposicions de l’article 244 del Codi civil de la Federació Russa, es produeix la propietat general si el seu objecte és indivisible, és a dir, no estar sotmès a distribució en espècie sense canviar l’especificitat funcional ni la força de la llei. Tal com han advertit alguns advocats, només la segona norma s'aplica a les relacions jurídiques en matèria de dret fonamental. És a dir, una parcel·la en propietat compartida comuna (tret que s’especifiqui el contrari a la llei) està subjecta a una correcta distribució en espècie.
Un exemple de cas en què la propietat conjunta es prescriu directament en actes legals: l'escenari amb granges considerades anteriorment per nosaltres. Segons l'article 257 del Codi civil de la Federació Russa, la propietat comuna dels agricultors, inclosa la terra, pertany a tots els membres de l'associació en base a la propietat conjunta. Tanmateix, això es fa si els propis agricultors no han acceptat distribuir la terra segons altres acords.
Aquesta norma legal, per tant, pertany a la categoria de dispositius. Tot i això, segons han apuntat alguns advocats, Llei "Sobre la agricultura de pagès" hi havia una disposició segons la qual es comparteix la propietat comuna dels agricultors, tret que hi hagi una decisió unànime dels membres de l’associació de transferir-la a la propietat conjunta. És a dir, assistim a alguna evolució de la legislació en aquest àmbit.
