L’Institut de la Propietat General de la Federació Russa està representat per dos models principals de propietat immobiliària: solidària i compartida. Quina és l’especificitat de cadascun d’ells? Com es duu a terme de forma conjunta la formació del dret a la propietat pròpia? Com és la divisió i l'assignació d'una part del bé en possessió exclusiva d'un ciutadà?
La diferència entre la propietat conjunta i el capital
La propietat conjunta és una de les subespècies del model de propietat comuna de determinades propietats per part de diversos ciutadans sota les lleis de la Federació Russa. El seu tret distintiu és l’absència d’accions específiques en la propietat d’actius. Què és "propietat comuna"? La definició d’aquest terme sona simple: propietat que són propietat de dues o més persones alhora. Cadascun dels copropietaris pot posseir una participació específica en l'immoble. En aquest cas, el model de propietat comú és el mateix.
Amb propietat conjunta, les persones són propietàries, gestionant-les i disposant-les exclusivament en el marc de les decisions col·legials. La propietat comuna en aquest sentit és un bé indivisible. Podeu vendre-la, donar-la, compartir-la només sobre la base d’acords personals.
Tipus de propietat conjunta
La propietat conjunta comuna, malgrat la seva àmplia distribució, es pot representar, si segueix les disposicions de la legislació russa, en un rang relativament reduït de varietats. En primer lloc, pot ser la propietat conjunta dels cònjuges, per exemple un apartament. En segon lloc, es pot observar la propietat conjunta comuna dins de l’organització col·lectiva de l’agricultura camperola.
Hi va haver períodes en la història legal de la Federació Russa quan es va poder formar el model de propietat corresponent, per exemple, en el cas de la privatització. Amb el pas del temps, es van fer modificacions a la legislació de Rússia, segons la qual, després de la privatització, una persona només podia obtenir una determinada part de la propietat comuna.
Cessió de la propietat en propietat conjunta
Hem assenyalat anteriorment que els ciutadans poden disposar de la propietat en possessió conjunta, coordinant totes les accions entre ells. Considerem aquest aspecte amb més detall.
La propietat comuna en el marc de la propietat conjunta, per tant, permet a cada propietari el dret de realitzar transaccions en nom propi que reflecteixin la disposició de la propietat. En aquest cas, totes les accions s’han de coordinar amb altres propietaris. Si això no succeeix, les transaccions poden ser vàlides, en particular a la via judicial.
Al mateix temps, segons indiquen alguns advocats, els copropietaris tenen dret a revocar una transacció feta sense el seu coneixement només si es demostra que els actes de disposició de la propietat, que és propietat conjunta, van ser comesos per altres propietaris que es van adonar que no tenien autoritat per emprendre les accions oportunes. . És a dir, el tribunal pot cancel·lar la transacció en la demanda de la dona contra el marit pel lloguer del pis, si demostra que el seu marit era conscient que estava en contra del lloguer de la propietat, però, tot i això, va arribar a un acord amb els llogaters.
Secció de propietat conjunta
La propietat comuna de la propietat es pot dividir de la forma que preveu la llei.Quina és l’especificitat d’aquest procediment? Una de les disposicions clau de la llei sobre la divisió de la propietat comuna és la necessitat de determinar per endavant una quantitat específica d'accions per a cadascun dels futurs propietaris. A més, si es compleixen les disposicions de l’article 254 del Codi civil de la Federació Russa, les accions en qüestió es reconeixen iguals, a excepció dels casos previstos per la llei o per acords privats de les parts.
En general, el procediment en què es divideix la propietat conjunta és similar a l'algorisme característic del procediment quan s'assigna una participació en la propietat compartida total. Tret que, per descomptat, es prevegi el contrari en actes legals o no se'n derivi de les característiques de les comunicacions entre propietaris.
Propietat comuna dels cònjuges
Hem assenyalat anteriorment que un dels models previstos per a la propietat conjunta de la propietat implica el fet que els subjectes d’aquestes relacions jurídiques estiguin casats. Quines són les característiques de la gestió de propietats implementades en aquest escenari? Quina és l’especificitat d’una categoria tan legal com la propietat conjunta comuna dels cònjuges?
El principal mecanisme de formació de béns que els ciutadans casats posseiran en el marc d’aquest model és l’adquisició de béns durant el període de convivència. Al mateix temps, el Codi de família de la Federació de Rússia preveu dos formats principals de relacions de propietat entre cònjuges: basats en la llei i també basats en el contracte.
Quines són les característiques comunes propietat conjunta dels cònjuges al primer escenari? Aquest règim jurídic de propietat de la propietat és efectiu per la llei i és rellevant si no hi ha altres condicions en el contracte de matrimoni. Es tracta d’una propietat que es va adquirir durant el període de residència conjunta dels cònjuges. Quins tipus de propietat hi poden relacionar? Si seguiu les disposicions de la llei, es pot tractar d’ingressos: en concepte de sous, ingressos comercials, vendes de productes intel·lectuals, pensions, prestacions socials. A més, el concepte de propietat comuna format en el procés de residència conjunta de cònjuges inclou la propietat, valors, participacions en empreses. A més, en el cas general, tal com indiquen els advocats, no importa qui hagi esforçat més en l’adquisició de determinats béns, marit o dona.
Els béns que pertanyien a cadascun dels ciutadans casats, abans del registre oficial de la seva relació, els pertany en funció de la propietat personal. El Codi de família també preveu un escenari en què els béns que un marit o la dona van adquirir durant períodes en què, per qualsevol motiu, visqués per separat, també pertany a cadascun d'ells en funció de la propietat personal.
Una altra característica que caracteritza la propietat comuna dels cònjuges és la presència d’un mecanisme per establir un model de propietat conjunta, si es fixa que en el procés de viure en un matrimoni, el marit o la dona va invertir alguns recursos en la propietat del cònjuge de manera que el valor dels béns augmentés significativament. Pot ser, per exemple, reparacions a gran escala en un apartament, reequipaments d'una habitació d'un tipus a un altre.
Els cònjuges poden disposar de la propietat conjunta, coordinant entre si les accions proposades. D'altra banda, si una operació particular amb propietat d'un propietari requereix notarització, el consentiment del copropietari també ha de ser certificat per un notari. Si no s’executa el document corresponent, la transacció també es pot declarar nul·la.
Un fet interessant és que, segons els documents, el propietari pot ser un. Per exemple, si es tracta d’un apartament, només es pot indicar el seu nom complet al certificat de registre de propietat com a propietari. marit. Tanmateix, si la propietat va ser comprada per ell durant el matrimoni, la seva dona també serà considerada com la seva altra propietària completa.També es pot assenyalar que, degut a la gestió conjunta dels béns, els propietaris també estan obligats a mantenir-la unida, a pagar els impostos establerts per la llei, etc.
Divisió de la propietat en matrimoni
La propietat comuna dels cònjuges està subjecta a divisió, per regla general, només després d’un divorci. Tot i això, aquest procediment també és possible durant el període en què els ciutadans estan casats. En aquests casos es poden acceptar escenaris similars:
- un dels cònjuges va decidir exigir una divisió de la propietat;
- un creditor amb una bona raó ha exigit una divisió de la propietat per vendre una participació al compte de deute;
- els cònjuges van acordar dividir la propietat.
Com hem apuntat anteriorment, la proporció de la quota que rep cada cònjuge és generalment igual. No obstant això, el tribunal pot ajustar aquesta fórmula, considerant just que es doni al marit o a la dona una proporció més gran. En aquest cas, el tribunal té dret a designar el cònjuge que hagi rebut una compensació monetària per part menor per la quantitat proporcional a la quantitat de propietat dels béns cedits a favor d’un altre propietari. Normes similars s'apliquen si es determina una participació en un dret de propietat comú després del divorci.
Respecte a la disposició de la propietat posterior extinció del matrimoni Es pot destacar un matís interessant. El cas és que si, per exemple, la gent es va divorciar el 2011 i el pis encara no s’ha venut ni dividit, conserva la propietat conjunta comuna. Si, per exemple, un copropietari que és cònjuge vol administrar d’alguna manera la propietat, haurà d’obtenir el consentiment del ciutadà que era la seva dona.
Contracte patrimonial i prenupcial
Penseu en un altre escenari previst pel Codi de família de la Federació Russa en què els cònjuges poden determinar el model de propietat comuna de la propietat. Es tracta d’elaborar un acord prenupcial en el qual es puguin definir les condicions rellevants.
Aquest document pot establir que, per exemple, la propietat comuna d’un pis no serà conjunta, sinó compartida. Al mateix temps, es poden especificar les condicions del contracte matrimonial tant en relació amb els béns que ja tenen els cònjuges, com en termes de l’adquisició futura d’aquest o d’aquest immoble per part del marit i la dona durant el període de convivència. Un fet interessant és que el document en qüestió pot ser elaborat i signat pels cònjuges no només abans del registre del matrimoni, sinó també durant el període en què sigui rellevant l’estat civil.
La pràctica d’utilitzar béns immobles en el matrimoni: venda
Com es pot realitzar en pràctica el dret de propietat conjunta comuna per part dels cònjuges? Preneu-vos un escenari a l’hora vendre una participació en un apartament un dels ciutadans casats. Suposem que un marit i la seva dona van poder acordar quina participació de la propietat de béns immobles pertany a tothom. El marit va decidir llavors que vendria l’actiu existent, per exemple, posant-se en contacte amb un agent de béns arrels.
La peculiaritat de la legislació russa que regula el dret a la propietat comuna és que implica establir prioritat en l'ordre dels compradors d'una participació en propietat conjunta de la propietat en favor d'un dels copropietaris actuals. És a dir, si el marit, com en el nostre escenari, ha volgut vendre una part de l’apartament, llavors la primera persona que tindrà el dret preventiu de comprar aquesta quota en béns immobles és la seva dona. Només si el cònjuge es nega a aprofitar aquesta preferència, el marit té dret a acudir a un agent de béns arrels. Segons aquest règim, un propietari d'una acció està obligat a avisar a l'altre que realitzarà tal acord i per escrit.
Un fet interessant és que si el copropietari de l’apartament no és només la seva dona, tothom qui estigui implicat en la propietat conjunta de l’apartament pot aprofitar el dret preventiu de comprar una quota que el marit ven. Al seu torn, el propi cònjuge ha de triar a qui vendre immobles.Altres propietaris poden decidir comprar una part de l’apartament que ofereix el seu marit en un termini de 30 dies. Si no s’aprofiten d’aquesta preferència, el cònjuge podrà vendre la participació en béns immobles a tercers.
Pràctiques de copropietat: deducció fiscal
Entre les circumstàncies importants, des del punt de vista de la propietat del pis, hi ha el desig dels cònjuges d’aprofitar la deducció de l’impost sobre la propietat, la base de la qual és el fet d’adquirir béns immobles. Com sabeu, el propietari, que el va comprar a càrrec seu, té dret a retornar el 13% dels costos (però no més de 260 mil rubles). En aquest sentit, els mecanismes per utilitzar aquesta preferència en cas de propietat d’un apartament en propietat compartida i règims conjunts poden diferir. En què s’expressa això?
Si els cònjuges posseeixen l’apartament en accions, cadascun d’ells podrà rebre un volum de deducció, que és proporcional al cost de la part corresponent de l’apartament, que està registrat a la propietat. És a dir, per exemple, si els béns immobles valen 3,5 milions de rubles, aleshores amb una distribució igual d’accions, cada cònjuge posseirà propietats per valor d’1 milió de 750 mil rubles. Per tant, per rebre la deducció màxima garantida - 260 mil rubles. - no funcionarà, per això el valor dels béns immobles hauria de ser de 2 milions de rubles.
Per tant, en l'aspecte de presentar una deducció fiscal, la propietat conjunta pot resultar ser una opció més rendible. No es defineixen accions al mateix. Per tant, el cònjuge pot acudir al consultori fiscal i sol·licitar una deducció al preu complet de l’apartament. És cert que, en aquest cas, caldrà elaborar un document addicional de l’altre cònjuge que confirmi el dret a utilitzar la deducció del pis per presentar-lo al Servei Tributari Federal. També es pot notar que el marit i la dona poden “dividir” l’apartament per deducció en qualsevol proporció. És a dir, per exemple, que un cònjuge pot “donar” 3 milions de rubles a un altre per deduir un impost i deixar-se 500 mil rubles.
Aquesta oportunitat és útil si, per exemple, una dona que va comprar un apartament va en permís de maternitat. Els seus ingressos són cada cop insuficients per rebre pagaments de deducció tangibles. En aquest cas, "assigna" el dret al seu marit a rebre una indemnització adequada de l'estat pel seu apartament. Un matís important: si un dels cònjuges “va transferir” completament la seva part a l’apartament per deduir-lo a un altre, llavors ell mateix no perd el dret de sol·licitar una preferència fiscal similar posteriorment. Per descomptat, només si adquireix nous béns immobles, ja que el que és propietat conjunta, es va "transferir" a la llei. O, com a opció, se li concedirà el dret a rebre una deducció de la mateixa manera que ho va fer a l'anterior apartament.
Propietat conjunta en l’agricultura pagesa
Un altre escenari estipulat per la llei per a la propietat conjunta comuna de la propietat es pot realitzar si els propietaris duen a terme una agricultura camperola junts. Aquest tipus d’associacions és possible per vincles familiars o per col·laboracions estables en el marc de les activitats agrícoles.
La propietat que pertany a l’economia pagesa, per tant, pertany als seus participants sobre el dret de propietat comuna, tret que s’especifiqui el contrari en actes legals. Així, s’estableix la propietat comuna de terres, cases, plantacions, inventaris, equipaments, transport, bestiar, aviram. En general, tot el relacionat amb el negoci agrícola. Se suposa que cada membre de l’associació tindrà igualtat d’oportunitats per rebre fruites i altres productes de l’agricultura en el procés d’ús de recursos compartits.
Pel que fa a l’eliminació de la propietat compartida pels agricultors, la norma clau aquí és la igualtat de drets de tots els membres de l’associació pel que fa a l’ús dels recursos.D'altra banda, el model de gestió de la propietat privada es pot determinar en el nivell dels acords entre els participants de l'associació, que consta a les disposicions de l'article 4 de la Llei Federal "Economia Peanera".
Cal assenyalar que el principal tema de les transaccions en què se suposa que la legislació suposa l’ús dels recursos agrícoles és el cap de l’associació. Tot i això, ha de dur a terme les seves actuacions exclusivament en interès col·lectiu. La responsabilitat de les conseqüències legals dels acords celebrats pel cap de la finca recau en la unificació solidària.
Secció i assignació de la propietat en associacions de pagesos
Com es fa la separació de la propietat comuna a les associacions de pagesos? La principal font de dret aquí és la llei abans esmentada. Al 9è article de la Llei Federal "de la Granja Camperola" es diu que quan un membre abandona l'associació, un dels participants no està sotmès a divisió, en particular, d'una parcel·la terrestre i també de mitjans de producció. Tanmateix, l'agricultor té dret a confiar en una indemnització proporcional a les seves accions estimades. El termini per al seu pagament es determina per acord mutu dels participants en l'economia. Hi ha la possibilitat de nomenar-lo als tribunals. Un matís important: fins i tot si una persona ha abandonat la finca, aleshores durant dos anys més, segons la llei, hauria de tenir una responsabilitat subsidiària proporcional a la mida de les accions anteriors per les obligacions de l’associació.
Quant a la divisió del negoci agrícola general, se suposa que es crearan diverses empreses independents a partir d’una sola explotació. Al mateix temps, es divideix la propietat comuna de manera que cada agricultor pugui estalviar posteriorment tots els processos de producció establerts a l’associació. És a dir, cada propietari d’una nova economia independent hauria de rebre el seu tractor, el seu propi territori per sembrar, equipar i altres recursos.
