El canvi de propietat dels béns immobles sempre planteja moltes qüestions entre els ciutadans. I què podem dir de la situació en què es produeix la venda d’una participació a l’apartament! Hi ha molta incomprensió per a la gent. Al nostre article volem entendre com elaborar correctament documents, què és la propietat compartida en general i com fer front al pagament d’impostos.
Què és la propietat compartida?
Primer entenem per què sorgeix la situació. propietat compartida. De fet, hi pot haver moltes raons:
- L’habitatge ha estat privatitzat a la totalitat dels membres de la família registrats en el moment de la tramitació.
- L'apartament, que té propietat comuna, es divideix després del divorci dels cònjuges.
- Els béns immobles són heretats per diversos descendents.
Cal assenyalar que un apartament ordinari, que és de propietat compartida, és físicament impossible de compartir. Per fer-ho, segons diuen, “en espècie”, és necessari que aquest habitatge tingui entrades i connexions separades a totes les comunicacions. És impossible posar-ho en pràctica. Així, de vegades només es poden dividir cases particulars. En els altres casos, s’obtenen accions ideals.
Quin és el percentatge ideal?
Primer de tot, heu d’entendre que la participació ideal no és la vostra part de l’habitatge, sinó només una participació del dret a aquesta. De fet, el dret de propietat en si està subjecte a divisió, no a l’apartament. Segons diuen, sentir aquesta part en realitat no és possible. Un dels diversos propietaris no es pot considerar el propietari de l'habitatge, ja que posseeix només una part, i això, de fet, només és una forma de dret, però no l'apartament en si.
Resulta que cadascun dels propietaris té l'oportunitat d'utilitzar habitatge, però, alhora, no hauria de violar els drets dels altres. Per descomptat, a la pràctica no és gens fàcil d’implementar. Es tracta que el règim d’utilització de la sala d’estar, el bany, el vàter o la cuina s’estableix, les habitacions es divideixen entre els residents.
Tanmateix, si un dels copropietaris del jutjat va assignar una habitació destinada a l'ús d'una superfície de quinze metres i l'altre, per exemple, dotze, pagaran les factures de serveis públics d'acord amb les accions que posseeixen. Si cadascun d’ells té la meitat, rebrà factures per la meitat del pis i no per la zona ocupada.
És més difícil vendre una participació en un apartament. Això planteja moltes preguntes i problemes. Per tant, cal entendre-ho amb més detall.
Venda d'una propietat per part del propietari
Aquesta situació, certament, no és gaire bona. Expliquem el perquè. El fet és que el propietari (o millor dit, un d’ells) pot vendre no l’habitatge en si, sinó tinença ells. D’acord que això afectarà, certament, tant el preu com la durada del procés. Probablement no hi ha moltes persones que vulguin comprar una propietat a més de persones estranyes del barri. Tot i que una persona, de fet, té dret a vendre una participació en un pis, no és tan senzill adonar-se’n.
Però aquesta no és l’única dificultat en aquestes situacions. El fet és que els propietaris d’accions tenen un dret preventiu a comprar aquest habitatge. Com funciona? En primer lloc, cal oferir-se per comprar béns immobles a un altre copropietari. Si hi està d’acord, la part de l’apartament es ven al parent (per regla general, els parents llunyans i propers són els copropietaris), i si aquest es nega i no adquireix la part realitzada en un mes, es pot vendre a desconeguts. N’hi ha un però. I força substancial.El contracte de venda d’una quota d’apartament ha de tenir les mateixes condicions tant per al propietari de la peça com per a un foraster (el preu ha de ser el mateix). Això ajudarà a eliminar la possibilitat de frau.
Si s’incompleix aquesta condició, els copropietaris poden presentar una demanda al jutjat sobre la transferència del dret de venda a ells mateixos. Aquesta declaració es pot fer en un termini de tres mesos, a comptar des del moment en què es va conèixer sobre violacions de drets preventius. La venda d’un apartament a un altre propietari ve acompanyada de molts problemes i matisos que es coneixen amb antelació. Evitar faltes innecessàries en el futur.
Registre de drets preventius
Utilitzant l’assessorament dels advocats familiars amb aquestes situacions, heu d’elaborar correctament tots els documents per tal que no hi hagi incidents desagradables. Per exemple, per complir el dret de permís previ, és millor elaborar una proposta per adquirir una participació per escrit per correu electrònic amb una carta de notificació o registrada. També podeu entregar-lo personalment, però al mateix temps demaneu que signin còpies indicant l’hora i la data de recepció. Hi hauria d’haver una confirmació de recepció de valors. Per tant, esteu a l’abast de possibles accions deshonestes d’altres propietaris. Al cap i a la fi, poden ignorar la vostra oferta i, més tard, declarar que no els heu informat.
Per cert, de manera similar es realitza el dret de permís preventiu durant l’intercanvi.
Com es poden eludir els drets prioritaris?
Si teniu una part de la propietat a l'apartament, vendre, com ja sabeu, no serà fàcil, ja que no sempre és possible negociar amb els copropietaris de bona manera. Què cal fer en aquest cas? Al cap i a la fi, no hi ha altra manera que desfer-se d’aquests béns immobles. Aquí el consell dels advocats vindrà al rescat. Se us pot oferir enganyar i eludir el dret preventiu. Aquesta opció no és del tot bona i comporta un cert risc. El fet és que el comprador pot no ser del tot honest, cosa que significa que, sense obviar el dret de precepció per un acord imaginari, pot no rebre els diners per acord.
És possible un acord de regal?
Per descomptat, la venda d’una participació en un pis és possible mitjançant donació. I en aquest cas, el dret preventiu no funciona. Al cap i a la fi, no podeu prohibir donar res. Però aquí hi ha alguns matisos i riscos.
El fet de donar al comprador pot ser invalidat com a contracte de venda oculta. El propietari, però, pot exigir que se li transferisquen els drets sobre la transacció. Així, el comprador perdrà l'adquisició.
El venedor pot patir d’una altra manera. Si el comprador sincerament no paga, no podrà recuperar diners d’ell legalment.
Caro en el contracte
Per obligar els copropietaris a no comprar la part venuda de l’immoble, podeu oferir-los un contracte de venda d’una part de l’apartament a un preu molt elevat. Després d’haver rebut la negativa o no haver-la rebut, el venedor pot emetre un rebut pel mateix import especificat al contracte, però acord amb el comprador que pagarà un import inferior (real).
Quins entrebancs es poden produir amb tal desenvolupament de la situació? Com a resultat, s’implementarà l’impost sobre transaccions, ja que la declaració reflectirà l’import indicat al rebut.
En general, no hi ha opcions ideals. En cada cas, només cal correlacionar la quantitat d’impostos i preus de les accions, així com esbrinar les condicions perquè es produeixin obligacions de pagar l’IRPF (hi ha moments que la venda d’immobles no tributa).
Elaboració d’un contracte de préstec
Podeu elaborar un contracte de préstec, que indicarà l'import igual al preu de la quota canviada de l'habitatge. Al mateix temps, es fa un acord pel qual el préstec està garantit pel dret a compartir la propietat. Es tracta d’un acord col·lateral que s’anomena hipoteca. Això no és un préstec, com molts creuen. La hipoteca ha de passar el registre estatal. El deure estatal serà de mil rubles.
A més, el prestatari perd intencionalment els termes de la devolució. Al seu torn, el comprador de la part de l’apartament, que en aquest cas actua com a prestador, està fent complir una part de la propietat. Per no implicar-se en litigis, signa contracte d’arrendament en què ambdues parts acorden que, en lloc de pagar l’import del préstec, es transfereixi el dret a una part de l’immoble.
Però en aquest cas, no és tan senzill. De la mateixa manera, hi ha el risc d’anul·lar el contracte per iniciativa dels propietaris que queden en cas que vagin a disposició judicial. Si la reclamació es compleix, el comprador haurà de retornar la participació i el venedor encara deu els diners en virtut d’un acord de préstec fictici, ja que la indemnització serà invalidada.
Quines transaccions patrimonials són il·legals?
La venda d'una acció en un apartament no és possible en cas d'assignació (cessió). Aquestes transaccions estan prohibides.
La cessió es pot utilitzar en l'alienació de les accions d'un fundador d'una LLC, però d'aquesta manera és impossible vendre una acció en un apartament.
La llei preventiva sempre funciona?
Hi ha un cas quan es pot vendre una acció en un apartament sense drets preventius. Es tracta d’una venda pública. Només els creditors ho fan amb una part de béns immobles, si no hi ha altres formes i els fons del deutor no són suficients per cobrir deutes.
Però no totes les accions poden recuperar-se com a deute (al cap i a la fi, no podeu assumir l'únic habitatge). Només hi ha dues opcions quan poden participar-hi:
- Una participació en la llei es va convertir en la garantia d’una hipoteca (en aquest cas fins i tot s’exigeix l’únic habitatge).
- Si el deutor no viu en un pis en què té una participació i està registrat en una adreça diferent, o també té un altre habitatge.
Venda de tot el pis amb propietat compartida
Si l’apartament és petit, a més hi ha diversos copropietaris que no tenen ganes de viure junts al mateix territori, llavors la millor solució en aquesta situació és vendre tot l’apartament. Qualsevol advocat us oferirà una solució al problema.
Si totes les parts estan d’acord, no es presentaran dificultats. Tot i que potser necessiteu assistència legal per completar correctament la transacció. Hi ha diverses opcions possibles:
- Acaba un contracte de venda, però tots els propietaris d’accions actuaran com a venedor.
- Emetre tants acords com a propietaris. Com a resultat, el comprador té tants acords de compravenda de participacions que es converteix en l'únic propietari de l'apartament.
La primera opció és preferible quan els copropietaris viuen a prop. És més interessant en el sentit de pagar el deure estatal pel registre de drets de propietat.
Tot i que, si teniu suport legal, us diran una opció més rendible en cada cas.
La segona opció pot ser convenient en els casos en què els copropietaris categòricament no volen i no poden comunicar-se entre ells, o viuen molt lluny o no volen proporcionar-los apoderament per signar el contracte uns als altres. Hi pot haver molts matisos. La decisió correcta us ajudarà a fer d’advocat.
Tanmateix, en el segon cas, el comprador haurà de gastar diners per pagar un deure estatal per cada acció de mil rubles.
Com resoldre la situació si una de les parts està en contra de la venda?
Aquesta situació es produeix amb més freqüència. Es deu al fet que diversos propietaris tenen la intenció de vendre un pis que no els sigui completament innecessari. I després repartiu els diners. I alguns participants, per exemple, estan en contra d’aquesta decisió per algun motiu. No oblideu que depèn molt de la mida de les accions.
Si l’oponent de la venda té una petita part, aleshores la podeu comprar de manera forçosa. Això es fa als tribunals. Una demanda s’està presentant. Argumentant les vostres reclamacions amb una petita part del copropietari, podeu sol·licitar que la coacció transfereixi la seva participació a altres copropietaris, per descomptat, en concepte de compensació monetària.
Per descomptat, si una persona viu en aquest espai habitable, ningú no té dret a obligar-lo a vendre la seva part, perquè la base és només la petita mida de la seva part.
Quina és la mida dels impostos?
Els fons rebuts per la venda de béns o interessos es determinen com a ingressos. Per tant, s’imposa per l’IRPF. La seva mida és el tretze per cent de la quantitat del contracte.
Però hi ha excepcions quan no cal pagar impostos. Per exemple, en el cas en què la participació ha estat en propietat d’una persona durant més de tres anys. La data de referència és el moment del registre de l’estat per part d’un ciutadà dels drets de propietat a la seva participació.
En altres casos, quan encara s’ha de pagar l’IRPF, l’estat proporciona una deducció fiscal. Aquesta és la quantitat per la qual s’ha de reduir el preu de l’apartament o la seva quota en el càlcul de l’impost d’impostos.
Però la deducció fiscal per la venda del dret a compartir té els seus propis matisos.
Deducció fiscal
S’estableix l’import màxim de deducció d’un milió de rubles per a una venda única. Un apartament pot esdevenir un objecte si es ven en el seu conjunt. O pot ser una acció, si l’acord es redacta per a cada part per separat.
Resulta que en vendre tot el pis, la deducció màxima es calcula en proporció a les accions dels propietaris. Però si cada part es ven per separat, cada propietari té dret a rebre una deducció per un milió de rubles.
Si heu venut una acció en un apartament que teníeu durant menys de tres anys, haureu d’omplir i enviar una declaració, que indicarà la quantitat d’ingressos rebuts de la transacció. Allà també hi trobareu una columna de deducció d’impostos. Pagareu un impost inferior a l’impost del contracte de venda.
En conseqüència, si els ingressos que rep un ciutadà són d’un milió de rubles, no es produiran obligacions fiscals, ja que aquesta deducció tributaria pagarà aquest import. Una persona només presentarà una declaració, on ho indicarà tot en detall.
Documents per a la venda d’accions a l’apartament:
- Passaport del venedor o de tots els copropietaris de la propietat.
- Si un dels propietaris és menor d’edat, necessitarà el seu certificat de naixement i el permís del Patronat (es dóna després d’escriure una declaració a les autoritats tutelades amb els detalls del pis que vulgueu comprar en lloc de l’antic). Encara necessiteu el consentiment dels pares del fill. Però, si es divorcien, caldrà que el servei de notari acrediti els documents.
- Certificat de propietat de l’habitatge, documents sobre privatització, contracte de venda (si es va comprar el pis).
- Certificat del Registre Unificat de l’Estat.
- Passaport tècnic de BTI. Passaport cadastral per a béns immobles.
- Certificat d’alienació de la ITV, que només és vàlid durant un mes.
- Un document sobre la composició de la família de l'organització gestora.
- Consentiment per escrit de tots els participants a la transacció. Un cop més, es necessitaran serveis notarials per certificar els documents.
Cal recordar que la transacció, i per tant el propi acord, no seran vàlides fins que no siguin registrades per l’estat. Només la certificació de documents els dóna força legal. I només en aquest cas la transacció és legal i correctament executada.
En comptes d’un mot després
Com podeu veure, la venda del dret a compartir un pis està plena de coneixements sobre un gran nombre de matisos. Esperem que després de llegir l'article no tingueu cap pregunta sobre aquest tema.
