La coordinació de la reurbanització de locals no residencials, en contrast amb l’aprovació de la reurbanització d’apartaments, és un procés complex tant des de la vessant del disseny com des de la conclusió de diverses autoritats i serveis.
En el procés de dissenyar una reurbanització, és important tenir en compte totes les normes disponibles, tant de construcció com d’incendis, sanitàries, etc. Segons l’objectiu de la sala, seccions addicionals poden ser molt diverses.
Col·lecció de documentació font
- Condicions tècniques (si cal).
- Documentació de disseny.
- Documentació tècnica BTI.
- Consentiment notarial dels propietaris.
- Documentació del títol.
- Projecte de reurbanització (també es poden necessitar seccions addicionals: equipament tecnològic, electricitat, aigua i sanejament, ventilació, calefacció).
- Projecte de desenvolupament (realitzat segons els resultats d’una enquesta tècnica d’elements estructurals i totes les comunicacions d’enginyeria disponibles).
A l’hora d’acordar la reurbanització de locals no residencials, és important recordar que els documents dels punts 6 i 7 han de ser elaborats per una empresa especialitzada que tingui l’aprovació adequada del SRO (organització d’autoregulació) per al seu disseny i examen.
Obtenció de permisos i aprovacions
Després de rebre el poder, és necessari presentar una sol·licitud a l’organisme autoritzat en nom del client. S'hi han d'adjuntar alguns documents.
Per tant, si esteu interessats en la reurbanització, els documents s’han d’adjuntar de la manera següent:
- Còpies notaritzades de la documentació que confirmi els drets sobre l'objecte.
- Còpies dels documents constitutius (s’han de notificar).
- Consentiment en forma escrita del titular del saldo de l'edifici (gestor d'edificis, empresa operativa) fins a la reurbanització. El gestor està obligat a informar els inquilins o propietaris dels locals adjacents que hi ha prevista una reurbanització d’apartaments (en el nostre cas, locals no residencials). I també elabora actes sobre l’estat tècnic del local situat al costat, tenint en compte els desitjos dels propietaris o llogaters. Aquests actes s’adjunten a la sol·licitud, que garantirà l’accés a les instal·lacions dels funcionaris autoritzats (per exemple, sobre la base d’un contracte de supervisió tècnica, que es va concloure amb el DES, GREP, etc.) per tal de verificar el progrés i els resultats de la reurbanització.
- Documents ITV: a partir de la data de publicació no han de passar més d’un any: plànols amb la indicació dels canvis previstos, explicació, extret del passaport, còpia del passaport.
- Si la reurbanització d’un apartament o local no residencial afectarà les estructures de suport, l’aspecte arquitectònic de l’edifici o els serveis públics i sistemes d’ús comú, haureu d’aportar documentació de treball sobre la reurbanització, així com un contracte de supervisió arquitectònica de la implementació d’aquest projecte.
- Si teniu previst canviar l’objectiu funcional del local, aleshores s’hauran d’adjuntar els permisos pertinents a l’aplicació (per exemple, es preveu que els locals comercials s’utilitzin com a gimnàs),que confirmarà la possibilitat d’utilitzar aquesta habitació amb altres finalitats (d’acord amb les normes i normes sanitàries de construcció).
- Contracte d’assegurança de responsabilitat civil per danys a la propietat, a la salut o a la vida derivats del moment en què estava en marxa la reurbanització de la casa, l’apartament o els locals no residencials. O consentiment per escrit de tots els propietaris de locals (no residencials i residencials) per dur a terme la reurbanització.
En els casos es requereix la legalització de la reurbanització
- La construcció d’estructures (pòdiums, parets o envans), que augmenten significativament la càrrega sobre els elements de suport.
- Trasllat o ordenació de zones humides (cuina, banyera, bany).
- Arranjament o trasllat de balcons, trasters o escales interiors.
- Dispositiu o expansió d'obertures a particions interiors o estructures de coixinet.
- Substitució o instal·lació d’equips addicionals (estufa, bidet, lavabo, wàter, dutxa, banyera) per un augment del consum d’aigua o d’electricitat, així com la posada d’equipaments addicionals.
- La legalització de la reurbanització també és necessària en canviar l'estructura del sòl (dispositiu de cargol, substituint la coberta per una de més pesada). Quan augmenta la càrrega als sòls portants.
- Canvi en la forma i el color dels materials de les estructures externes: loggeries, balcons i finestres.
- Canvi o eliminació de porxos, escales i portals.
- Envernissat de balcons o loggeries, instal·lació d’una unitat de climatització externa, persianes, antenes, etc.
- Eliminació, creació de finestres o portes a les parets exteriors, mentre que les estructures que separen les habitacions fredes (loggeries, balcons) de les habitacions interiors (cuines, habitacions) segueixen igual.
Reurbanització per croquis
Si no s’afecten les estructures de suport, la reurbanització dels locals no residencials es coordina segons l’esbós. En aquest cas, s’ha d’enviar un esbós (en algunes situacions, un informe tècnic o un projecte de disseny) amb una llista de la documentació necessària (sol·licitud, document d’habitatge únic, passaport tècnic) sense la coordinació amb altres serveis.
Simplificació d’una versió simplificada
- Posada de portes.
- Reorganització dins de les dimensions existents dels locals dels dispositius.
- Mudances a la cuina existent de cuina, sense comunicacions addicionals.
- Mudances a la cuina existent de cuina.
- La construcció de murs, envans, pòdiums sense augmentar la càrrega sobre l’estructura de suport.
- Desmuntatge parcial o complet de les particions, parets cortines.
Quan no cal l’aprovació?
No és necessari tornar a planificar els locals no residencials:
- Sense desmuntar, moure, instal·lar equips de fontaneria.
- Sense destrucció, la construcció de sostres, envans, parets.
- Sense canviar la façana de l’edifici.
- Sense augmentar la càrrega sobre l’estructura.
Opcions de re-desenvolupament sense acord
Passa que es realitzi la reurbanització i no s’havien obtingut prèviament les aprovacions necessàries. En aquesta situació, el Codi de l’habitatge permet la legalització de canvis a través dels tribunals. L’única cosa: per això caldrà demostrar que aquest projecte de reurbanització no viola els interessos i els drets legítims dels ciutadans ni suposa una amenaça per a la salut i la vida dels ciutadans.
També cal recordar que el propietari del local en què es va dur a terme la reurbanització sense coordinació amb les instruccions pertinents a la planta baixa perd el dret de disposar de l’immoble. Aquests locals no es poden heretar, donar, intercanviar ni vendre.
Per seguretat d’aquests locals és impossible obtenir ni un préstec d’un banc.
A més, en cas de detecció de la reurbanització il·legal, les autoritats executives tenen dret a aplicar sancions o fins i tot a presentar-se davant el tribunal.
Posada en servei
L’etapa principal de permisos i aprovacions: registre posada en servei de la instal·lació després de la reurbanització. A aquest efecte, es redacta un acte en el qual participen les persones següents:
- El propietari del local (propietari, subarrendament, arrendatari o altra persona autoritzada).
- Titular del saldo de l’edifici (per exemple, si l’habitació annexa o integrada es troba en un edifici residencial, aleshores l’empresa gestora, HOA, DEZ).
- L’empresa responsable de l’explotació i l’estat tècnic de l’edifici.
- Organització del disseny.
- Servei supervisió d'incendis.
- Una organització de la construcció que va realitzar obres de reurbanització
