Directe i leaseback són dues transaccions financeres que permeten rebre actius que no són propietat de l'empresa sense utilitzar-los. Això és especialment beneficiós si el seu valor disminueix amb el pas del temps. En un sentit ampli, arrendar cotxes i qualsevol altre actiu és un acord entre dues parts en virtut del qual una d’elles adquireix el dret d’utilitzar-les a canvi de pagaments mensuals. Aquesta operació no només permet començar a utilitzar l’equip en el procés de producció quan no hi hagi diners per comprar-lo, sinó també per mantenir-lo a casa, realment venent-lo a l’inversor. En aquest article parlarem.
Antecedents històrics
Al llarg dels segles, l’arrendament ha servit per a molts propòsits. L’essència del seu reglament legislatiu depenia de les condicions socioeconòmiques en aquell període. En particular, fins a principis del segle XIX, l’arrendament s’utilitzava més sovint en el sector agrícola. Més tard es va convertir en un lloc habitual per als habitants de la ciutat. La legislació vigent que regula la relació entre l’arrendatari i el propietari de l’habitatge es desenvolupa sota la influència de la “mà lliure” del mercat d’Adam Smith i el principi de no interferència. Amb el pas del temps, van començar a aparèixer modificacions per protegir els drets del comprador. En última instància, s’han fet reformes a molts països que han facilitat la vida als inquilins. Fins a la data, ambdues parts a l’acord d’arrendament estan protegides a tots els països desenvolupats de manera gairebé igual.
Definició i informació general
El rent leasing és una transacció financera en què una entitat del mercat ven el seu actiu i després l'arrenda a llarg termini. Així, aconsegueix l’oportunitat d’utilitzar equips que ja no posseeix. Aquesta operació s’utilitza més sovint per a actius fixos, en particular, béns immobles, així com mitjans de producció duradors, per exemple, avions i trens. Els governs nacionals poden utilitzar aquest terme per significar la venda i l'arrendament posterior dels seus propis béns territorials. Els Estats Units volien vendre les Illes Malvines a l'Argentina i utilitzar arrendaments per a ús futur durant els propers 99 anys. Un acord similar va ser amb Xina sobre Hong Kong. L’ús d’aquesta operació sol estar causada per aspectes financers o fiscals de l’entitat empresarial.
Rendiment d'arrendament: Règim
Aquesta operació financera inclou necessàriament dos participants. El primer d'ells actua simultàniament com a venedor de la seva propietat i arrendatari. Ell perd la propietat d’equips, béns immobles o vehicles, però té l’oportunitat de seguir-los utilitzant per un preu. Penseu en l'arrendament immobiliari:
- Treure un actiu fora del saldo.
- Conclou un contracte a llarg termini en el qual es realitzarà un arrendament retornable.
- Vendre l’immoble i efectua un pagament anticipat.
- Gastar els diners rebuts de l’arrendador a discreció.
- Seguiu utilitzant l’actiu i pagueu mensuals per ell.
- Equilibra les despeses reduint ingressos imposables empreses.
- Un cop finalitzat el contracte, recuperi la propietat a la propietat.
Heu d’entendre que si l’arrendatari viola els termes de l’acord, el nou propietari pot rescindir l’acord unilateralment i negar-se a retornar l’actiu.
Contracte d’arrendament
Segons els termes de l’acord, després de la compra, l’actiu es transfereix al venedor per un preu. El motiu principal d’utilitzar aquesta operació com a arrendament és la transferència de propietat d’una empresa amb la conservació del valor i la rendibilitat de l’actiu. A més, el venedor pot rebre recursos d’efectiu addicionals transferint els fons de la llar al comprador. Per a l’inquilí, aquesta transacció és una inversió garantida a llarg termini. És possible que no es preocupi per la pèrdua de diners o els interessos acordats, perquè sempre té l'oportunitat de mantenir un bé en cas que el venedor incompleixi les condicions del contracte. Els fideicomissaris de devolució a persones solen ser practicats per trusts d’inversió, que operen amb un gran nombre d’immobles, des d’oficines fins a hospitals i apartaments.
Elements clau de l’acord
Les relacions d’arrendament estan garantides per un contracte legal. Als EUA, també té les característiques d’un acord. Cada tipus d’arrendament té les seves pròpies condicions especials, que s’especifiquen al contracte. En general forma de contracte inclou els aspectes següents:
- Noms de les parts en l’acord.
- Data d’inici i termini del contracte.
- Ubicació de l’acte arrendat.
- Condició referent a la renovació automàtica, si ho acorden les parts.
- La mida i la freqüència de pagaments per a l'ús de l'actiu.
- Altres condicions (assegurança per pèrdues, limitació de l’ús de la propietat, manteniment i qui n’és responsable).
- Clàusula sobre la rescissió del contracte (descriu la situació en què el contracte acaba abans del termini o es cancel·la).
Possibles solucions al problema dels actius bancaris tòxics
Segons l’editor de negocis de la BBC, Robert Peston, una forma de fer front a la crisi hipotecària és l’arrendament. Identifica dos avantatges principals d'aquesta operació:
- No cal valorar els actius tòxics.
- Els pèrdues d’aquests són absorbits pels bancs en grups clarament fixats a llarg termini.
Raons per a la renúncia a la propietat
El lloguer d'equips retornables sol començar amb una part (normalment una corporació) venent béns immobles a l'altra (sovint un inversor institucional o un fons fiduciari). Després la lloga per un percentatge d’un termini determinat. Els motius principals per dur a terme aquesta operació financera són:
- Expansió empresarial, compra de nous equips per a la producció, inversió en noves oportunitats. Arrendar cotxes o altres actius permet a una corporació accedir a un capital més gran que els mecanismes financers tradicionals. A la venda, l’empresa obté accés al 100% del cost dels actius domèstics. Tradicional disposicions financeres limitar la quantitat de normes de la relació de préstec a cost i cobertura.
- Pagament de deutes i millora del balanç de l'empresa.
- Disminució de les obligacions fiscals de l’arrendatari, causada per un augment del valor de la terra i dels béns immobles. A més, el venedor, que lloga locals, pot deduir aquests pagaments com a despeses legals.
- Limitació dels riscos associats a la propietat de béns immobles, per exemple, a les fluctuacions cícliques del mercat.
Beneficis per al Locador
Un inversor o un fons fiduciari, que adquireix la propietat de béns immobles o altres actius, també té raons suficients per això. Entre ells es troben:
- Una rendibilitat honesta de la inversió en forma de pagaments de lloguer durant tot el termini d’arrendament, propietat d’un actiu amortitzat que ja té un inquilí fiable.
- Tenir un acord d’actius a llarg termini amb els pagaments mensuals garantits.
- La capacitat de deduir inversions en béns immobles, automòbils o equipaments amortitzables de la base impositiva, cosa que permetrà tornar ràpidament els diners gastats en la seva adquisició.
Marc legal a diferents països
Els acords d'arrendament són populars a França, Estats Units, Regne Unit, Austràlia, Àsia i, fins i tot, Índia. I hi ha una explicació senzilla per a això. A França, la conclusió d'aquest acord té avantatges fiscals importants. En el marc del règim, el venedor pot utilitzar la propietat d'una a vuit setmanes a l'any (com a màxim, sis dels dotze mesos). El govern francès encoratja, proporcionant incentius fiscals, el lloguer de devolució al sector turístic per pal·liar l'escassetat d'habitatges de lloguer. El sistema també es pot fer servir per adquirir terres lliures, que de nou es donen a l'estat per utilitzar-les. Un contracte d’arrendament típic se sol celebrar a França durant 9-11 anys i es pot continuar.
Als Estats Units, aquesta transacció financera es realitza normalment amb béns immobles. És a la naturalesa d’un préstec, on els pagaments de lloguer actuen com a interessos. La manca de finançament obliga a cada cop més empreses a recórrer a operacions, com ara equips de reintegrament. Permet rebre ràpidament infusions de diners importants. Cal assenyalar que el contracte pot preveure la devolució de la propietat al final del termini i deixar la propietat en possessió de l’inversor. En el primer cas, això passa a finals d’any en cas de verificació per part del Servei d’Impostos Interns.
El concepte d’arrendament està molt estès als països europeus, particularment a Espanya i Suïssa. Els actius més venuts són estudis, apartaments i viles. Sovint es troben a prop d’estacions d’esquí i platja, clubs de golf.
