Jak prodat podíl v bytě? Právní poradenství: jak prodat podíl v privatizovaném bytě

Většinou sdílené vlastnictví rozšířený v megacities. Po privatizaci komunálního obydlí a jeho „rozdělení“ se mohou dva až sedm lidí stát vlastníky těchto nemovitostí.

Kromě toho to mohou být úplně cizí lidé, příbuzní (děti a rodiče) nebo lidé, kteří ztratili rodinný vztah (bývalý manžel a manželka). Dříve nebo později si jeden ze spolumajitelů bydlení bude chtít část rozdělit a svůj podíl prodat. A pak začnou vznikat mnohé problémy. Jak prodat podíl v bytě za výhodných podmínek? Pojďme to pochopit podrobně.

Přidělení podílu

Chcete-li svůj vklad prodat, musíte provést řadu postupů. Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nebude fungovat registrace nových hostů ani opravy. A prodat nebo pronajmout část domu bude také docela obtížné.

Mezitím je stále možné prodat podíl v privatizovaném bytě. Je pravda, že za tímto účelem budete muset projít tak obtížným postupem, jako je rozdělení podílu. To znamená, že po privatizaci má každý ze spoluvlastníků povinný určitý podíl.

Může být vyjádřena zlomkově. Například dvoupokojový byt má dva vlastníky, podíl každého z nich je ½. Pokud mluvíme o naturálním podílu, ukáže se, že každá osoba vlastní jednu z místností a že budou společně vlastnit společné prostory (kuchyň, chodba, spíž). Po rozdělení akcií budou mít dále právo používat výše uvedené prostory. V tomto případě se podíl každého stane osobním a sousedé zůstanou spoluvlastníky.

Společné vlastnictví lze také rozdělit. Toto je obvykle složitý a zdlouhavý proces, po kterém společný majetek bude zrušena a jediným majitelem se stane pouze jedna osoba.

Postup schvalování

Přidělení podílu provádí notář, žádné slovní dohody samozřejmě nebudou mít právní sílu. Zároveň, pokud spolumajitelé nedospějí ke společnému rozhodnutí, je třeba tuto otázku vyřešit pouze soudem. Žalobu podává zpravidla majitel, který chce provést postup přidělování akcií. Soudní proces může trvat až šest měsíců nebo déle (zejména pokud se ostatní účastníci neúčastní schůzek).

Prodej části bytu

Po přidělení akcie má vlastník právo ji prodat. Než to však uděláte, musíte nabídnout, že uplatníte svou část ostatním majitelům. Podle zákona by měli ostatní majitelé před prodejem podílu v bytě určitě poslat písemné oznámení s nabídkou na provedení nákupu.

Tento dokument uvádí náklady a technické vlastnosti domu. Spolumajitelé se mohou rozhodnout o koupi vaší akcie do jednoho měsíce od přečtení dopisu. To znamená, že během tohoto období musí vaši nabídku přijmout nebo odmítnout nákup.

Aby nedocházelo k nedorozuměním, musí být takové návrhy zaslány doporučenou poštou. Opravdu, pokud například v budoucnu majitelé prohlásí u soudu, že neobdrželi žádné oznámení, můžete poskytnout důkaz.

Důležité nuance

Mnoho neinformovaných občanů se často ptá: „Je možné prodat podíl bytu, pokud jsou sousedé proti němu?“ Z nějakého důvodu se mnozí domnívají, že jiní vlastníci mohou skutečně zasahovat do procesu prodeje své části domu.Ve skutečnosti to tak není, vše, co musíte dělat s ostatními spoluvlastníky, je informovat je o svém záměru prodat byt. Pokud s nákupem nesouhlasí, nedává jim to právo zakázat prodej akcií jiným osobám.

Po uplynutí 30 dnů od seznámení sousedů máte právo postoupit svou část komukoli. Nezapomeňte však, že cena musí přesně odpovídat ceně, kterou jste uvedli v dopise o oznámení spolumajitelům (neméně a nic víc). Pokud se rozhodnete prodat podíl v privatizovaném bytě za jinou cenu, pak kterýkoli ze sousedů bude moci takovou transakci napadnout u soudu po dobu tří měsíců.

Darovací smlouva místo kupní smlouvy

Někteří prodejci se v tomto případě rozhodnou jít na trik. Aby neprovedli postup oznamování sousedům, jednoduše vystaví dárkový certifikát. U tohoto typu transakce není nutné vůbec informovat sousedy a samotná registrace bude levnější a rychlejší.

Jsou zde však úskalí: pokud darujete svůj podíl osobě, která není vaším příbuzným, mohou spoluvlastníci takovou dohodu zpochybnit. A i když sousedé neprokáží, že místo darování došlo k prodejní a nákupní transakci, není fakt, že neexistence rodinných vazeb, v zásadě tak obtížné dokázat. Před prodejem podílu v bytě je důležité dohodnout se s kupujícím na všech důležitých bodech. Zejména projednejte platební postup, například můžete prodávat s odloženou platbou nebo ve splátkách.

Jak prodat byt s menším podílem?

Pokud je v bytě zaregistrován nezletilý, pak vše záleží na tom, zda je pronajímatelem nebo ne. Je-li podíl, který patří jemu, nabízen k prodeji, pak, aby to bylo možné realizovat, bude muset získat svolení od opatrovnictví a opatrovnictví. Ve všech ostatních případech probíhá stejná předprodejní příprava. Návrh na nákup však není zaslán dítěti, ale jeho rodičům nebo zákonným zástupcům.

Ostatní majitelé budou samozřejmě muset zaslat oznámení. Pokud jsou vztahy mezi sousedy normální, můžete s nimi tento problém jednoduše prodiskutovat a poté vystavit notářské odmítnutí každého spoluvlastníka ke koupi. Pokud majitelé odmítli váš vklad koupit, ale cenu jste změnili, budou vás muset znovu písemně informovat a do měsíce čekat na odpověď.

Dispozice podílů dítěte

Pokud potřebujete prodat podíl dítěte v bytě, musí jeho rodiče získat souhlas s prodejem od opatrovníků. Kromě toho musí taková struktura poskytnout dokumenty, které uvádějí, že se životní podmínky dítěte nezhorší a že nezůstane bez bydlení.

To znamená, že budete muset předložit dokumenty pro byt, který se chystáte koupit na oplátku, nebo za podíl na domě (velikost nesmí být menší než dítě předtím). Místo dokladů o novém bytě, kde bude dítě žít, mohou vyžadovat otevřený bankovní účet jménem nezletilého občana nebo jiný důkaz. Ve všech ostatních ohledech budete muset prodat dětský podíl, musíte provést všechny stejné akce, které již byly popsány výše.

Další možnosti prodeje akcií

Stojí za zmínku, že svůj podíl můžete spravovat, i když je to neizolovaná místnost. To znamená, že osoba má právo prodat podíl v jednom pokoji. Zákon takové transakce nezakazuje. V praxi je však poměrně obtížné provést takovou operaci.

A cena takových metrů čtverečních bude čistě symbolická, protože sotva kdokoli bude chtít sdílet jeden obývací pokoj, kde žije jiný zcela cizí člověk. V takovém případě je lepší jednat s druhým spolumajitelem o prodeji celé nemovitosti, nebo mu nabídnout koupi vaší akcie. Pokud soused s takovými možnostmi nesouhlasí, bude nutné tento problém vyřešit pouze soudem.

Je mnohem snazší prodat 1/2 podílu bytu, pokud jsou v bytě 2 nebo více izolovaných obývacích pokojů.V tomto případě bude samozřejmě cena za nemovitost dříve nižší, ale v případě potřeby lze najít kupce této možnosti.

Úskalí

Realitních kanceláří na vědomí, že v procesu prodeje akcií, jeden může setkat s mnoha obtížemi. Zaprvé to může být způsobeno tím, že někteří spolumajitelé zaměňují pojem „preventivní odkup“ s „povolením k prodeji“. Mohou se například vyhnout přijetí oznámení o prodeji akcie a bez jejich písemného odmítnutí registrace není možné. Občanský zákoník bohužel neříká nic o tom, co dělat, pokud sousedé nechodí na schůzku.

Je také pozoruhodné, že ze zákona není možné zavázat se k prodeji podílu v bytě jiných spoluvlastníků. Porušení soukromého vlastnictví druhých je trestným činem. Je proto přátelské dohodnout se na vašem odkupu akcií jiných vlastníků.

Existují také situace, kdy několik spoluvlastníků bude chtít okamžitě navrhovanou akcii odkoupit. V takovém případě si může sám prodávající zvolit, který z nich převede svůj podíl.

Odhad nákladů

Pokud se přesto i přes všechny potíže rozhodnete prodat podíl v privatizovaném bytě, měli byste začít hodnotit jeho hodnotu. Cena ovlivní následující faktory:

· Počet pokojů v domácnosti;

· Umístění domu;

· Rozloha bytu;

· Segment trhu atd.

Majitel má samozřejmě právo stanovit cenu za pokoj (pokoje), praxe však ukazuje, že jeho náklady budou o 30-40% nižší než tržní cena. Pokud se rozhodnete prodat část podílu v bytě, pak se připravte na to, že to bude ještě obtížnější.

Nevýhody pro kupujícího

Podhodnocení je legitimní „kompenzací“ možných konfliktů se sousedy. Ostatně ostatní spoluvlastníci nejsou s novými nájemníky příliš spokojeni. Existují situace, kdy sousedé obecně vkládají nové zámky na přední dveře.

V takovém případě bude muset osoba zajistit soudní řízení, aby zajistila přístup k užívání bytu. U soudu se samozřejmě postaví na stranu oběti a nový majitel se bude moci vrátit do svého domu se soudním vykonavatelem. Pokud však spolumajitelé začnou neustále „zlomit“, pak bude život v takovém prostředí velmi obtížný. V tomto ohledu bude cena podílu v bytě vždy o třetinu levnější než jeho tržní hodnota.

Závěry

Jak tedy prodat podíl v bytě? V zásadě by neměly vznikat zvláštní obtíže, pokud budou dodrženy všechny požadavky občanského práva. Nejdůležitější je nezapomenout nabídnout odkoupení vašeho podílu jiným spoluvlastníkům. Pokud odmítnou, musí spoluvlastníci o tom vydat notářské odmítnutí. Pokud díl, který je nabízen k prodeji, patří dítěti, musíte také získat povolení od opatrovníka. Máte také právo prodat část své akcie.

A poslední: pokoj můžete prodat, pouze pokud byl privatizován, a majitelé vlastní bydlení na základě sdíleného vlastnictví.