Změna vlastnictví nemovitostí vždy vyvolává mezi občany mnoho otázek. A co můžeme říci o situaci, kdy je prodej podílu v bytě! Pro lidi je mnoho nepochopitelných. V našem článku chceme pochopit, jak správně sestavovat dokumenty, co je společné vlastnictví obecně a jak se vypořádat s placením daní.
Co je to sdílené vlastnictví?
Nejprve pochopíme, proč situace nastává. sdílené vlastnictví. Ve skutečnosti může existovat mnoho důvodů:
- Bydlení bylo v době papírování privatizováno s absolutně všemi registrovanými členy rodiny.
- Byt, který je ve společném vlastnictví, je rozdělen po rozvodu manželů.
- Nemovitosti zdědilo několik potomků.
Je třeba poznamenat, že obyčejný byt, který je ve společném vlastnictví, nelze fyzicky sdílet. K tomu, jak se říká „v naturáliích“, je nezbytné, aby toto bydlení mělo oddělené vchody a spojení ke všem komunikacím. Je nemožné jej uvést do praxe. Tak někdy mohou být rozděleny pouze soukromé domy. Ve všech ostatních případech se získají ideální podíly.
Jaký je ideální podíl?
Nejprve musíte pochopit, že ideální podíl není vaší částí bydlení, ale pouze podílem na právu na něj. Vlastnické právo je ve skutečnosti předmětem rozdělení, nikoli bytu. Jak se říká, cítit tuto část ve skutečnosti není možné. Jeden z několika majitelů nelze považovat za vlastníka bydlení, protože vlastní pouze podíl, a to je ve skutečnosti pouze forma zákona, ale nikoli samotný byt.
Ukazuje se, že každý z majitelů má možnost využít bydlení, ale zároveň by neměl porušovat práva ostatních. V praxi to samozřejmě není vůbec snadné. Dochází k tomu, že je zaveden režim pro používání obývacího pokoje, koupelny, toalety nebo kuchyně, pokoje jsou rozděleny mezi obyvatele.
Pokud však jeden ze spoluvlastníků soudu přidělil prostor pro použití o rozloze patnácti metrů a druhý, například dvanáct, zaplatí účty za energie podle toho, jaké akcie vlastní. Pokud má každý z nich polovinu, bude dostávat účty za polovinu bytu a ne za obsazenou oblast.
Prodej podílu v bytě je nejobtížnější. To vyvolává spoustu otázek a problémů. Je tedy nutné tomu porozumět podrobněji.
Prodej podílu v bytě majitelem
Tato situace rozhodně není příliš dobrá. Vysvětlíme proč. Faktem je, že majitel (nebo spíše jeden z nich) nemůže sám prodat bydlení, ale držba je. Souhlasíte s tím, že to jistě ovlivní jak cenu, tak dobu trvání procesu. Pravděpodobně není mnoho lidí, kteří by chtěli koupit nemovitost kromě cizinců v okolí. Ačkoli má osoba ve skutečnosti právo prodat podíl v bytě, není snadné jej realizovat.
V takových situacích to však není jediný problém. Faktem je, že majitelé akcií mají předkupní právo na koupi tohoto bydlení. Jak to funguje? Nejprve musíte nabídnout nákup nemovitosti jinému spoluvlastníkovi. Pokud s tím souhlasí, prodá se podíl bytu relativnímu (zpravidla jsou spoluvlastníci vzdálení a blízcí příbuzní), a pokud odmítne a nezíská realizovanou část do jednoho měsíce, lze ji prodat zcela cizincům. Existuje jen jeden. A docela podstatné.Smlouva o prodeji bytu musí mít stejné podmínky jak pro majitele dílu, tak pro outsidera (cena musí být stejná). To pomůže vyloučit možnost podvodu.
Pokud je tato podmínka porušena, mohou spoluvlastníci podat u soudu žalobu týkající se převodu práva na prodej na sebe. Takové prohlášení lze učinit do tří měsíců, počínaje okamžikem, kdy bylo známo o porušení předkupních práv. Prodej podílu v bytě jinému majiteli je doprovázen mnoha problémy a nuancemi, které jsou nejlépe známy předem. Abychom se v budoucnu vyhnuli zbytečným chybám.
Registrace předkupních práv
Pomocí rady právníků, kteří jsou obeznámeni s takovými situacemi, musíte všechny dokumenty správně sestavit, aby nedošlo k nepříjemným incidentům. Například za účelem dodržení předkupního práva je lepší podat návrh na získání podílu písemně poštou s oznámením nebo zaregistrovaným dopisem. A můžete to také osobně předat, ale zároveň je požádat, aby podepsali kopie s uvedením času a data přijetí. Mělo by být potvrzeno přijetí cenných papírů. Jste tedy v bezpečí před možnými nečestnými činy jiných majitelů. Koneckonců mohou vaši nabídku ignorovat a později prohlásit, že jste je neinformovali.
Mimochodem, obdobným způsobem je během výměny realizováno předkupní právo.
Jak lze obejít práva přednosti?
Pokud máte podíl na nemovitosti v bytě, nebude prodej, jak víte, snadný, protože není vždy možné se spoluvlastníky vyjednat dobrým způsobem. Co dělat v tomto případě? Koneckonců neexistuje žádný jiný způsob, než se takové nemovitosti zbavit. Zde na pomoc přijde rada právníků. Může vám být nabídnuto podvádět a obcházet předkupní právo. Tato možnost není zcela dobrá a představuje určité riziko. Faktem je, že kupující nemusí být úplně upřímný, což znamená, že vy, obejdete-li předkupní právo imaginární dohodou, nebudete moci peníze získat dohodou.
Je možná dohoda o dárcích?
Prodej podílu v bytě je samozřejmě možný darováním. A v tomto případě preventivní právo nefunguje. Koneckonců nemůžete zakázat nic dávat. Ale tady jsou některé nuance a rizika.
Skutečnost, že se dá kupujícímu, může být zrušena jako skrytá kupní smlouva. Majitel však může požadovat, aby na něj byla převedena práva na transakci. Kupující tak ztratí akvizici.
Prodávající může trpět jiným způsobem. Pokud kupující upřímně nezaplatí, nebude mu moci legálně získat peníze.
Předražená ve smlouvě
Aby spoluvlastníci donutili kupovat prodanou část nemovitosti, můžete jim nabídnout smlouvu o prodeji podílu bytu za velmi vysokou cenu. Poté, co odmítnutí obdrží nebo nepřijme, může prodávající vystavit potvrzení o stejné částce, jaké je uvedeno ve smlouvě, ale dohodnout se s kupujícím, že zaplatí nižší částku (skutečnou).
Jaké úskalí může být při takovém vývoji situace? V důsledku toho bude daň z transakce nadhodnocena, protože prohlášení bude odrážet částku uvedenou na potvrzení.
Obecně neexistují žádné ideální možnosti. V každém případě stačí korelovat výši daně a ceny akcií a také zjistit podmínky pro vznik povinnosti platit daň z příjmu fyzických osob (existují situace, kdy není prodej nemovitostí zdaněn).
Vypracování smlouvy o půjčce
Můžete sepsat smlouvu o půjčce, která bude uvádět částku rovnající se ceně vykoupeného podílu na bydlení. Současně se uzavře smlouva, na jejímž základě je půjčka zajištěna právem sdílet majetek. Jedná se o takovou záruku, která se nazývá hypotéka. To není půjčka, jak mnozí věří. Hypotéka musí projít státní registrací. Státní povinností bude tisíc rublů.
Dlužník dále úmyslně chybí podmínky vrácení peněz. Kupující části bytu, která v tomto případě působí jako věřitel, zase vymáhá část majetku. Abyste se nezapojili do soudních sporů, podepište nájemní smlouva v nichž se obě strany dohodly, že místo splacení výše půjčky je převedeno právo na podíl na majetku.
Ale v tomto případě to není tak jednoduché. Přesto existuje riziko zrušení smlouvy z podnětu ostatních majitelů domů, pokud se obrátí na soud. Je-li pohledávka uspokojena, bude kupující muset vrátit podíl a prodávající bude stále dlužit peníze na základě fiktivní smlouvy o půjčce, protože vyrovnání bude zrušeno.
Které akciové transakce jsou nezákonné?
Prodej podílu v bytě není možný v případě postoupení (postoupení). Takové transakce jsou zakázány.
Přiřazení lze použít k odcizení akcií jednoho zakladatele LLC, ale prodej podílu v bytě tímto způsobem není možný.
Funguje preventivní právo vždy?
Existuje jeden případ, kdy lze podíl v bytě prodat bez preventivních práv. Toto je veřejný prodej. Pouze věřitelé to dělají s podílem nemovitosti, pokud neexistují jiné způsoby a prostředky dlužníka nestačí k pokrytí dluhů.
Ale ne každý podíl lze získat zpět jako dluh (konec konců nemůžete vzít jediné bydlení). Když mohou sdílet, existují pouze dvě možnosti:
- Podíl na zákoně se stal zárukou hypotéky (v tomto případě je požadováno i jediné bydlení).
- Pokud dlužník nežije v bytě, ve kterém má podíl a je registrován na jiné adrese, nebo také vlastní jiné bydlení.
Prodej celého bytu se společným vlastnictvím
Pokud je byt malý, a navíc existuje několik spoluvlastníků, kteří nechtějí žít společně na stejném území, pak nejlepším řešením v této situaci je prodat celý byt. Každý právník vám nabídne takové řešení problému.
Pokud se všechny strany dohodnou, nevzniknou žádné potíže. I když možná budete potřebovat právní podporu, abyste transakci řádně dokončili. Je možné několik možností:
- Uzavřete kupní smlouvu, ale všichni vlastníci akcií budou jednat jako prodávající.
- Vydat tolik dohod jako majitelé. Výsledkem je, že kupující má tolik smluv o koupi a prodeji akcií, že se stává jediným vlastníkem bytu.
První možnost je vhodnější, pokud spolumajitelé bydlí poblíž. Je zajímavější ve smyslu placení státní povinnosti za registraci vlastnických práv.
Pokud však máte právní podporu, v každém případě vám řeknou výhodnější variantu.
Druhá možnost může být výhodná v případech, kdy spolumajitelé kategoricky nechtějí a nemohou spolu navzájem komunikovat, žít daleko nebo nechtějí poskytovat plné moci k podpisu smlouvy jeden k druhému. Může existovat mnoho nuancí. Správné rozhodnutí vám pomůže vytvořit právníka.
Ve druhém případě však bude kupující muset utratit peníze za zaplacení státní daně za každou akcii z tisíc rublů.
Jak vyřešit situaci, pokud je jedna ze stran proti prodeji?
Tato situace nastává nejčastěji. Je to kvůli skutečnosti, že několik majitelů má v úmyslu prodat byt, který je pro ně zcela zbytečný. A pak rozdělte peníze. Například někteří účastníci jsou z nějakého důvodu proti tomuto rozhodnutí. Nezapomeňte, že hodně záleží na velikosti akcií.
Pokud má protivník z prodeje malou část, můžete si ho od něj násilně koupit. To se děje u soudu. Podává se žaloba. Pokud argumentujete svými nároky malým podílem spolumajitele, můžete požádat o donucení k převodu svého podílu na ostatní spolumajitele, samozřejmě za peněžní náhradu.
Samozřejmě, pokud člověk žije v tomto životním prostoru, nemá nikdo právo jej donutit, aby prodal svou část, protože základem je pouze malá část této části.
Jaká je velikost daní?
Prostředky přijaté z prodeje majetku nebo úroků se určují jako výnosy. Je tedy zdaněna daní z příjmu fyzických osob. Jeho velikost je třináct procent z částky smlouvy.
Existují však výjimky, když nemusíte platit daň. Například v případě, kdy byl podíl ve vlastnictví osoby déle než tři roky. Referenčním datem je okamžik, kdy občan zaregistruje vlastnická práva k jeho podílu státem.
V ostatních případech, kdy je třeba ještě zaplatit daň z příjmu fyzických osob, poskytuje stát odpočet daně. Jedná se o částku, o kterou by měla být při výpočtu daně snížena cena bytu nebo jeho podíl.
Srážka daně z prodeje práva na sdílení však má své vlastní nuance.
Odpočet daně
Stanoví se maximální odečtená částka jednoho milionu rublů na jeden prodej. Byt se může stát takovým objektem, pokud je prodán jako celek. Nebo se může jednat o akcii, je-li dohoda vypracována pro každou část zvlášť.
Ukazuje se, že při prodeji celého bytu se maximální odpočet vypočte v poměru k podílu vlastníků. Pokud se však každá část prodává samostatně, má každý vlastník právo na odpočet ve výši jednoho milionu rublů.
Pokud jste prodali podíl v bytě, který jste vlastnili, po dobu kratší než tři roky, musíte vyplnit a předložit prohlášení, ve kterém bude uvedena výše příjmu z transakce. Tam najdete také sloupec odpočtu daně. Platíte daň z nižší částky, než je uvedeno v kupní smlouvě.
Pokud tedy příjem občana činí jeden milion rublů, nevznikají daňové povinnosti, protože daňový odpočet vyplatí tuto částku. Osoba podá pouze prohlášení, ve kterém uvede vše podrobně.
Dokumenty o prodeji akcií v bytě:
- Cestovní pas prodávajícího nebo všech spoluvlastníků nemovitosti.
- Je-li jeden z majitelů nezletilý, bude potřebovat rodný list a svolení správní rady (vydává se po písemném prohlášení opatrovnickým úřadům s podrobnostmi o bytě, které chcete koupit, místo starého). Stále potřebujeme souhlas rodičů dítěte. Pokud se však rozvedou, budou pro certifikaci dokumentů nezbytné notářské služby.
- Osvědčení o vlastnictví bydlení, doklady o privatizaci, kupní smlouva (pokud byl byt koupen).
- Osvědčení z Unified State Register.
- Technický pas od ZINZ. Katastrální pas pro nemovitosti.
- Osvědčení o odcizení od ZINZ, které je platné pouze měsíc.
- Dokument o složení rodiny od řídící organizace.
- Písemný souhlas všech účastníků transakce. I zde budou pro certifikaci dokumentů nezbytné notářské služby.
Je třeba si uvědomit, že transakce, a tedy i samotná dohoda, bude neplatná, dokud nebude zaregistrována státem. Pouze certifikace dokumentů jim dává právní sílu. A pouze v tomto případě je transakce legální a správně provedená.
Namísto doslovu
Jak vidíte, prodej práva na sdílení bytu je plný znalostí velkého množství nuancí. Doufáme, že po přečtení článku nebudete mít žádné dotazy týkající se tohoto tématu.
