Darování bytu je bezdůvodnou transakcí, kdy jej starý majitel převede na nového na základě smlouvy o darování. To znamená, že dárce není oprávněn požadovat, aby mu rozdaná osoba poskytla něco na oplátku za takový doklad jako dárkový certifikát pro byt. Daně zaplacené v tomto případě jsou definovány v legislativě.
Poskytování bytu: obecné právní normy
1. Dárek je vždy zdarma. V darovací smlouvě do bytu nelze zaznamenat položky, které by zavinily něco, co udělala hotová osoba ve vztahu k dárci. Pokud jsou v dárkové smlouvě stanoveny peněžní náhrady, nájemné nebo závislé osoby dárce, je to právně neplatné. Předpokládejme, že určitý „hotový“ má ve svých rukou dárek na byt, který obdržel za takových podmínek. Daně zaplacené v tomto případě se vybírají podle sazeb stanovených pro prodejní nebo anuitní smlouvy (doživotní údržba).
2. Dárek je vždy naléhavý. Byt se stává majetkem obžalovaného ihned po registraci dárku v Rosreestru a obdržení certifikátu. Záznam v dárkovém certifikátu, že osoba po smrti dárce převezme vlastnictví bytu, je nezákonný. Za těchto podmínek se použije závěť při registraci bytu jako dědictví a platba daň z nemovitostí.
3. Dar je dobrovolný pro obě strany. Až do okamžiku registrace daru v Rosreestru si mohou změnit názor a prohlásit dar za neplatný. V tomto případě se samozřejmě neplatí žádná daň.
Má-li byt jediného majitele, má právo jej předložit jakékoli osobě bez svolení kterékoli z osob v ní zapsaných. Vlastnické právo přechází na nového vlastníka poté, co strany podepsaly darovací listinu a její registraci v Rosreestru.
Pokud je byt ve společném nebo společném vlastnictví, pak:
• Majitel podílu na vlastnictví bytu jej může darovat bez souhlasu zbývajících akcionářů; taková dohoda je zcela legální. To znamená, že pokud vlastníte polovinu bytu ve společném vlastnictví s někým a chcete tuto polovinu dát svému dítěti, nemusíte získat souhlas jiného akcionáře.
• Je-li nemovitost společná, musí dárce získat darem, aby s ní mohl získat písemný souhlas všech ostatních vlastníků.
Sazba daně nezávisí na tom, zda je prezentován celý byt nebo jen jeho část.
Stručná historie zdanění darů
Do roku 2006 platil zákon Ruské federace z prosince 1991 pod názvem „Daň z nemovitosti, která se převádí dědictvím nebo darem“, která stanoví výši a postup daně při darování bytu. Federální zákon z 01.07. 2005 N 78-ФЗ zrušila tuto daň a ve skutečnosti ji nahradila daní z příjmu fyzických osob, která je od roku 2015 upravena daňovým zákoníkem. To znamená, že se změnil pouze název a regulační akt, podle kterého se daň vybírá. Ale za darovaný byt budete muset zaplatit daň. Současně, jako podle starého zákona, pokud je celý byt darován, pak jeho plná cena podléhá zdanění. Je-li dán podíl na vlastnictví bytu, je daň převzata z hodnoty tohoto podílu.
Daň z příjmu fyzických osob je vybírána pouze z dárkových smluv, které jsou uzavřeny nejdříve 1. ledna 2006.
Jaká je velikost darovací daně pro byt?
V letošním roce je jeho částka 13% z hodnoty bytu. Daně platí dárce.Jaký druh nákladů by se měl brát při určování základu daně z příjmu fyzických osob? Koneckonců, dárek nesmí obsahovat žádnou hodnotu bytu.
Typ hodnoty bytu, se kterým je vybírána daň z darů, byl po dlouhou dobu předmětem diskuse. Postavení Federální daňové služby bylo co nejširší: bylo možné vzít základ, smluvní, tržní, inventární (vypočteno v ZISZ) a dokonce i hodnotu katastru. Ve skutečnosti měla každá inspekce vlastní praxi.
Minulý rok ministerstvo financí v tomto nesouhlasu stanovilo linii tím, že ve svém dopise ze dne 05/08/2014 N 03-04-05 / 21903 stanovilo, že darovací daň, jejíž výše a postup byl stanoven daňovým řádem Ruské federace, byla zaplacena z tržní hodnoty bytu. Pravda, otázka nyní vyvstala, ale jak ji správně určit? Zatím je nejjednodušší (a nejlevnější!) Způsob, jak získat certifikát od místního CCI s průměrnou tržní cenou bytů ve městě a uvést jej v dárku.
Dárková daň placená nerezidenty
Zákon neomezuje majitele domů v jejich právu darovat je cizincům. Taková osoba nerezidenta Ruské federace, která má ve svých rukou dárek na byt, je zdaněna sazbou 30%. Změna sazby je možná na základě mezinárodní dohody uzavřené s cílem vyloučit dvojí zdanění.
Platba daně nerezidentem na základě smlouvy o darování bytu musí být provedena před tím, než se zaregistruje své vlastnictví.
Pokud je byt dán příbuznému
Občané mají často otázky: „Pokud matka (nebo otec) dá byt svému synovi (dceři), má taková dotovaná osoba povinnost zaplatit za byt darovací daň? Musí platit jeho vnuci?“
Daňový zákon Ruské federace osvobozuje od darovací daně blízké příbuzné. To znamená, že pokud osoba nadaná s bytem úzce souvisí s dárcem, nemá povinnost platit daň z příjmu fyzických osob z tržní hodnoty.
Kteří příbuzní jsou blízcí?
Je-li byt darován v rámci stejné rodiny, nemusí žádný z jeho členů platit daň z darů. Děti (včetně adoptivních) mohou dostávat darovací dar od svých rodičů nebo vnoučat (včetně nevlastních rodičů, tj. S jedním společným rodičem) od své babičky nebo dědečka. Je možné a naopak dávat byty od mladší generace starší nebo do stejné generace - mezi bratry a sestrami.
Bezpodmínečnými blízkými příbuznými jsou manželé a manželky. Strýcové (tety) a synovci jim však nepatří.
Stupeň vztahu potvrzeno příslušnými osvědčeními (manželství, narození, adopce).
Postup při platbě daně z příjmu fyzických osob
Předpokládejme, že máte v rukou dárek na byt. Daně zaplacené v tomto případě jsou stanoveny daňovým řádem Ruské federace a jsou uvedeny výše v textu. Proto po registraci daru v Rosrestre musíte předložit do konce dubna následujícího roku darování bytu roku dani v místě prohlášení o registraci ve formuláři 3-NDFL z vašeho příjmu, s uvedením hodnoty bytu v něm a předložením potvrzení o jeho vlastnictví. Pokud je účastník v úzkém vztahu s dárcem, a je-li tedy osvobozen od placení daně z příjmu fyzických osob, musí stále poskytnout daňovému inspektorovi prohlášení a doklady potvrzující stupeň vztahu.
Samotné daně vypočítají částku daně a zašlou vám potvrzení s výpočtem daně. Lze ji zaplatit v jakékoli bance.
Několik soukromých případů platby daně z příjmu osob po darování bytu
Co dělat, pokud jste starší občan a máte dárkový certifikát pro byt? Daně zaplacené v tomto případě neznamenají žádné důchodové dávky. Všichni důchodci jsou povinni v tomto případě zaplatit daň z příjmu ve výši 13%.
Ukazuje se, že existuje další kategorie osob, které jsou spolu s blízkými příbuznými osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob na základě daru.Zaměstnanci zahraničních konzulátů a jejich rodinní příslušníci z toho byli osvobozeni. Toto pravidlo je již mezinárodně zakotveno Vídeňská úmluva o diplomatických stycích 1961
Sankce za nezaplacení nebo pozdní platbu daně z příjmu fyzických osob
Za nedodržení lhůty pro podání formuláře 3-NDFL je povinen zaplatit pokutu ve výši 5% (ale ne méně než 1000 rublů) z částky nezaplacené daně za každý měsíc ode dne jejího podání, ale ne více než 30% z plné částky daně.
Konečná částka je povinna zaplatit plnou částku daně do 15. července roku podání prohlášení 3-NDFL. Pokud toto období zmešká, zaplatí pokutu ve výši 20% z účtované daně. Pokud se prokáže úmysl daňové selhání pak se pokuta zvýší na 40% a platba pokuty nezruší platbu samotné daně.
Pokud se obžalovaný vyhýbá dani, je vrácen u soudu. Soudní dvůr zároveň rozhoduje o zdanění nejvýše 50 000 rublů, u velkých částek je soudem veden okresní nebo městský soud, který může za každý den prodlení zaplatit pokutu, a dokonce uložit žalovanému povinnost zaplatit státní poplatek za podání daňové žádosti. Proto bude lepší platit daň z příjmu fyzických osob včas.
Fiktivní nákup a prodej namísto poskytnutí bytu
Mezi dárcem a vznešeným se často uzavírá transakce nákupu a prodeje bytu, při níž se peníze od posledního převádějí na první. Jaký je výsledek? Předpokládejme, že jste tak „šťastní“ a máte v rukou dárek na byt. Daně zaplacené v tomto případě jsou minimalizovány. Pokud je doba trvání bytu ve vlastnictví prodávajícího-dárce 3 roky a více, pak jim není zaplacena daň z příjmu fyzických osob. Pokud je držba menší, pak je daň stále 13%, ale její základem je částka převyšující náklady na byt přes 1 milion rublů, tj. základ daně se sníží o milion, v důsledku čehož se sníží daň z příjmu fyzických osob.
Je třeba říci o rizicích takové fiktivní prodejní smlouvy. Protože zakrývá jiný typ transakce, může soud prohlásit, že je neplatný (třetí strany se mohou obrátit na soud, jehož práva byla porušena). Kromě skutečnosti, že taková dohoda bude soudem ukončena, mohou být strany trestně odpovědné.
Rizika při uzavření smlouvy o darování bytu
Existuje řada případů, kdy může být smlouva o darování bytu neplatná. Jedna právnická osoba tedy nemůže dát byt jiné právnické osobě, protože takové transakce mezi nimi jsou zakázány. Právnická osoba však může dát byt jednotlivci.
Je zřejmé, že darování bytu po smrti dárce (například prostřednictvím proxy) je podvodnou transakcí a je vědomě neplatné. Také byt může být zatížen bankovním zástavou, smlouvou o anuitě nebo údržbou na závislé období. Pak to také nemůže být převedeno na základě darovací listiny.
